Гражданский кодекс часть 1

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО6 о взыскании задолженности по арендной плате в размере 32 200 руб., неустойку за просрочку внесения обеспечительной суммы с 11.04.2017 по 30.04.2017 г. в размере 36 000 руб., неустойку за просрочку внесения арендной платы с 11.04.2017 по 30.04.2017 в размере 56 000 руб., задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг в размере 2 081 руб., расходов по оплате услуг представителя в размере 5 000 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 3 725 руб. 62 коп. В обоснование иска указала, что она является собственником квартиры по адресу: <адрес>. 07.03.2017 г. между сторонами был заключен договор найма указанной квартиры, в соответствии с которым ответчица обязалась ежемесячно уплачивать 42 000 руб., в тот же день квартира была передана ей по акту приема-передачи, и ответчица проживала в квартире до 30.04.2017 г., когда без письменного предупреждения в одностороннем порядке прекратила действие договора, своевременно не передала часть обеспечительной суммы в размере 22 000 руб., не оплатила арендную плату и коммунальные услуги.

В ходе рассмотрения дела истица изменила исковые требования, просит взыскать задолженность по арендной плате в размер 32 200 руб., неустойку за несвоевременное внесение обеспечительного платежа за период с 11.04.2017 по 30.04.2017 в размере 53 200 руб., неустойку за неисполнение обязанности по оплате арендных платежей в размере 53 200 руб., упущенную выгоду в размере 42 000 руб., задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг в размере 2 081 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 9 325 руб. 42 коп. за период с 02.05.2016 по 06.02.2018 г., расходы по оплате услуг представителя в размере 5 000 руб. (л.д. 109).

ФИО6 предъявила встречный иск к ФИО3 о взыскании денежных средств в размере 20 000 руб. в качестве двойной суммы уплаченного задатка, убытки в размере 5 690 руб. за нарушение договора найма, расходов по оплате государственной пошлины, указав, что при подписании договора найма от 07.03.2017 г. ФИО6 уплатила ФИО3 42 000 руб. за пользование жилым помещением за период с 07.03.2017 по 07.04.2017 г. и 20 000 руб. как обеспечительный депозит. 10.04.2017 г. ФИО3 пришла в квартиру и в грубой форме потребовала от ФИО6 освободить квартиру, принимать жененные средства в сумме 54 000 руб. отказалась, хотя эту сумму ФИО6 предварительно сняла со своей банковской карты. В течение следующих нескольких недель ФИО7 буквально «выживала» ФИО6 из квартиры, 30.04.2017 г. стороны подписали акт приема-передачи квартиры. НА день выезда ФИО6 из квартиры задолженности по оплате коммунальных платежей у ФИО6 не было, затребованная сумма за коммунальные услуги была передана ФИО3 По мнению ФИО6, ФИО3 допустила существенные нарушения условий договора: неоднократно проникала в квартиру без согласия и присутствия ФИО6 (в т.ч. 30.04.2017), что является нарушением п. 1.1, 1.2 и 3.1.3 договора, вмешивалась в ведение домашних дел ФИО6, расторгла договор найма без каких-либо законных оснований и предварительного письменного уведомления, чем нарушила положения ст. 450, 452, 687 ГК РФ. Согласно соглашению о задатке от 26.02.2017 г. все обязательства ФИО6 были обеспечены задатком в сумме 10 000 руб. В соответствии с п. 2 ст. 381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. В связи с незаконным отказом наймодателя от договора найма, ФИО6 была вынуждена понести убытки в связи с переездом на другое место жительства, что потребовало от нее затрат на переезд в сумме 5 960 руб.

Истица и ее представитель в судебном заседании исковые требования поддержали, против удовлетворения встречного иска возражали.

Ответчица в судебное заседание не явилась, направила своего представителя, которая возражала против удовлетворения иска ФИО3, встречный иск поддержала.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

ФИО3 является собственником квартиры по адресу: <адрес>.

26.02.2017 г. между ФИО3 и ФИО6 заключено соглашение о задатке, в котором указано, что ФИО3 приняла от ФИО6 денежную сумму в размере 10 000 руб.в счет причитающихся с нанимателя платежей по договору коммерческого найма жилого помещения по адресу: <адрес>, в доказательство заключения вышеуказанного договора и обеспечения его исполнения на следующих условиях: заключение договора найма жилого помещения – не позднее 12.03.2017 г., срок найма – 11 месяцев, сумма платежа за наем – 42 000 руб. и коммунальные платежи. Соглашение подписано в присутствии агента ФИО1 (л.д. 15).

07.03.2017 г. между ФИО3 и ФИО6 заключен договор найма жилого помещения, в соответствии с которым ФИО3 обязалась передать ФИО6 во временное возмездное пользование квартиру по указанному адресу на срок с 07.03.2017 по 07.02.2018 г. ЗА пользование квартирой устанавливается плата в размере 42 000 руб. в месяц. В срок до 10.04.2017 г. наниматель передает наймодателю обеспечительную сумму в размере 42 000 руб., которая возвращается после передачи помещения, ключей, имущества наймодателю по акту приема-передачи и подтверждением оплаты счетов, входивших в обязательства нанимателя. Согласно п. 2.7 договора оплату коммунальных услуг, электроэнергии своевременно производит наниматель. В п.3.1.3 договора указано, что в период действия договора наймодатель обязуется посещать жилое помещение не чаще 1 раза в месяц и только в присутствии нанимателя. ФИО6 обязалась своевременно вносить плату за пользование жилым помещением, а также иные платежи, предусмотренные договором. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других лиц, постоянно с ним проживающих, в любое время может расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за 30 дней. Договор может быть расторгнут по письменному требованию наймодателя в случаях использования помещения нанимателем не по назначению или систематических нарушений прав и интересов соседей после предупреждения об устранении нарушений, нарушения п. 1.4 без согласования с нанимателем, разрушения или порчи помещения или имущества. В случае расторжения договора наймодателем по иным условиям он обязан предупредить нанимателя за 30 календарных дней. В силу п. 5.1 договора в случае нарушения нанимателем сроков, указанных в п. 3.2.4 договора, он уплачивает наймодателю неустойку в размере двойной суточной арендной платы за каждый день просрочки. В случае нарушения нанимателем п. 2.2 -2.4 договора он уплачивает наймодателю неустойку в размере двойной суточной арендной платы за каждый день просрочки.

07.03.2017 г. между сторонами был подписан акт приема-передачи квартиры, а также лист взаимных расчетов, в котором указано, что 07.03.3017 г. внесен обеспечительный депозит в сумме 20 000 руб., передана сумма арендной платы в размере 42 000 руб. за период с 07.03.2017 по 07.04.2017 г. (л.д. 21). Ответчица освободила квартиру 30.04.2017 г.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). Статья 431 ГК РФ устанавливает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

ФИО1, допрошенная судом в качестве свидетеля, дала показания о том, что она по просьбе ФИО3 размещала объявление на сдачу в аренду принадлежащей той квартиры по адресу: <адрес>, присутствовала при подписании соглашения о задатке с ФИО6 и при заключении договора аренды. Сумма в размере 10 000 руб. входила в стоимость аренды квартиры. После конфликта между сторонами ФИО3 попросила ее подыскать ФИО6 другую квартиру. Всего при ней ФИО6 передала ФИО3 денежные средства в размере 10 000 руб., 10 000 руб. и 42 000 руб., т.е. фактически ФИО3 07.03.2017 г. была передана сумма на 10 000 руб. меньше, чем указано в листе расчетов. При подписании соглашения о задатке она предупреждала ФИО6 о том, что если она откажется от заключения договора аренды, сумма в размере 10 000 руб. ей не вернется.

У суда не имеется оснований не доверять показаниям данного свидетеля, т.к. она не заинтересована в исходе дела, оказывала услуги по сдаче жилья в аренду как истице, так и по поиску жилого помещения ответчице.

Таким образом, с ответчицы в пользу истицы надлежит взыскать задолженность по арендной плате за период с 08.04.2017 по 30.04.2017 (22 дня), что составит 32 200 руб. при арендной плате 42 000 руб. в месяц.

Согласно п. 2.3 договора дальнейшая оплата производится нанимателем вперед за 1 месяц в срок до 10 числа оплачиваемого месяца, и в случае нарушения срока оплаты согласно п. 5.3 договора ответчица обязана уплатить неустойку в размере двойной суточной арендной платы за каждый день просрочки. С учетом изложенного, с ответчицы в пользу истицы надлежит взыскать неустойку за период с 11.04.2017 по 30.04.2017 г. в размере 42 000 /30 * 2 * 19 = 53 200 руб., однако суд полагает возможным снизить размер неустойки на основании ст. 333 ГК РФ, полагая сумму неустойки завышенной, несоразмерно последствиям нарушения обязательства, поскольку сумма неустойки за 19 дней просрочки превышает сумму арендной платы за 1 месяц, и взыскивает 15 000 руб.

На основании п. 2.2, 5.2 договора с ответчицы надлежит взыскать неустойку за период с 11.04.2017 по 30.04.2017 г. за нарушение сроков внесения обеспечительного платежа: 42 000 / 30 * 2 * 19 = 53 200 руб., однако данную сумму суд также снижает в соответствии со ст. 333 ГК РФ до 15 000 руб. по вышеуказанным основаниям.

Суд считает не подлежащим удовлетворению требование истицы о взыскании убытков в виде оплаты жилого помещения и коммунальных платежей в сумме 2 081 руб. за период с 11.04.2017 по 30.04.2017 г., поскольку суду не представлены доказательства, подтверждающие факт оплаты данных расходов истицей.

Требование истицы о взыскании с ответчицы упущенной выгоды в размере 42 000 руб. за период с 30.04.2017 по 20.06.2017 г. не подлежит удовлетворению, поскольку из объяснений сторон, показаний свидетелей ФИО1, ФИО2 следует, что 30.04.2017 г. квартира была освобождена ответчицей, и препятствий для дальнейшей сдачи квартиры в аренду с этой даты у истицы не имелось.

Согласно п. 2.2 договора обеспечительная сумма в размере 42 000 руб. возвращается ответчице после передачи помещения, ключей, имущества наймодателю по акту приема-передачи и подтверждением оплаты счетов, входивших в обязательства нанимателя. Поскольку акт приема-передачи квартиры истице сторонами не составлялся, стороны не направляли друг другу письменных уведомлений об обязании явиться для составления данного акта, обеспечительный платеж возврату ответчице не подлежит.

На основании ст. 395 ГК РФ суд взыскивает с ответчицы в пользу истицы проценты за пользование чужими денежными средствами за период с0 02.05.2017 по 06.02.2018 г., однако рассчитывает проценты из основной суммы задолженности 32 200 руб., что составит 2 143 руб. 07 коп., поскольку денежное обязательство по выплате неустоек возникнет у ответчицы только с момента вступления настоящего решения суда в законную силу.

С учетом частичного удовлетворения заявленных истицей требований, а также того обстоятельства, что расходы по оплате юридических услуг в размере 5 000 руб. понесены ею за составление искового заявления, суд удовлетворяет данное требование частично и взыскивает с ответчицы на основании ст. 100 ГПК РФ 2 500 руб.

На основании ст. 98 ГПК РФ с ответчицы в пользу истицы надлежит взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 140 743,07 : 192 006,42 * 5040,13 = 3 694 руб. 48 коп.

Требования, изложенные во встречном иске, не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Сумма в размере 10 000 руб. была внесена ответчицей в обеспечение обязательства по заключению договора найма квартиры, который был заключен, т.е. обязательство было исполнено, в связи с чем оснований для удовлетворения встречного иска в данной части не имеется.

Также не подлежит удовлетворению требование о взыскании с истицы убытков в размере 5 690 руб. в виде расходов на переезд ответчицы, поскольку в силу ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права. В данном случае понесенные ответчицей расходы не могут быть признаны расходами, понесенными для восстановления какого-либо ее права, нарушенного именно истицей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ФИО6 в пользу ФИО3

- задолженность по арендной плате в размере 32 200 руб.,

- неустойку за несвоевременное внесение обеспечительного платежа в размере 15 000 руб.,

- неустойку за просрочку исполнения обязанности по внесению арендных платежей в размере 15 000 руб.,

- проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 2 143 руб. 07 коп.,

- расходы по оплате услуг представителя в размере 2 500 руб.,

- расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 694 руб. 48 коп.

В удовлетворении остальной части иска - отказать.

В удовлетворении встречного иска ФИО6 к ФИО3 о взыскании денежных средств – отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме 16 июля 2018 года.

Судья Добрынина А. Н.