Гражданский кодекс часть 1

22 декабря 2015 года Ангарский городской суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Малаховой Т.Г., при секретаре Меркульевой А.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела № 2-6690/2015 по иску ООО «Трейн» к ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи от **, применении последствий недействительности сделки.

У С Т А Н О В И Л:

В обоснование заявленных требований истец указал, что ООО «Трейн» было зарегистрировано ** ИФНС по .... В собственности Общества находился объект недвижимости - склад-модуль Канск, назначение: нежилое, 1-этажный, находящийся по адресу ..., р...., ... кв.м., инв. №, лит.А, право собственности было зарегистрировано в надлежащем порядке. ** директором ООО «Трейн» ФИО11 была выдана доверенность, удостоверенная нотариусом Ангарского нотариального округа ФИО10, зарегистрированная в реестре за номером №, уполномочивающая ФИО4 представлять интересы ООО «Трейн» в территориальных органах Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... по вопросам регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе сделок купли-продажи недвижимого имущества, с правом получения свидетельства о государственной регистрации права и всех необходимых зарегистрированных документов. При этом ООО «Трейн» не наделяло правом представителя совершать от имени доверенного лица какие-либо сделки по распоряжению принадлежащим имуществом, подписывать договоры купли-продажи, принимать денежные средства по совершенным сделкам. ** между ООО «Трейн» и ФИО1 был заключен договор купли-продажи указанного выше объекта недвижимости, при этом договор от имени продавца был подписан представителем ФИО4, который действовал по доверенности от **. Согласно п. 2.1 Договора цена объекта составила 3000000 рублей. Переход права собственности на объект недвижимости был зарегистрирован **. Считает, что договор купли-продажи от ** склада-модуля Канск является недействительным по следующим основаниям. На момент совершения сделки ФИО4 не являлся уполномоченным от имени ООО «Трейн» лицом на совершение договора купли-продажи, воля общества на заключение и исполнение Договора купли-продажи у ООО «Трейн» отсутствовала и была реализована неуполномоченным лицом, что свидетельствует о недействительности данной сделки - хотя и составленной в предусмотренной законом письменной форме, однако противоречащей нормам закона и направленной в ущерб интересам указанного общества. Кроме того, указанная сделка фактически не была исполнена ни продавцом, ни покупателем. Объект недвижимости до сих пор находится во владении ООО «Трейн», общество пользуется указанным объектом как своим собственным без каких-либо ограничений и притязаний со стороны ответчика ФИО1, также Общество не получало от ответчика каких-либо денежных средств по исполнению спорного договора. Истец просит признать недействительным договор купли-продажи от **, заключенный между ООО «Трейн» и ФИО1 склад-модуля Канск, назначение: нежилое, 1-этажный, находящийся по адресу: ..., р...., ... инв.№, лит А, применить последствия недействительности сделки.

В судебном заседании представители истца ФИО5, ФИО6, действующие на основании доверенности, исковые требования истца поддержали, пояснения дали аналогично изложенным в исковом заявлении, о сделке узнали после получения налога на продажу. Директор запросил выписку и узнал, кто собственник. Земля, которой занят спорный объект, ФИО1 не продавалась. продавал. Земельный участок, на котором расположен спорный объект, находится в собственности РФ.

В судебное заседание ответчик ФИО1 не явился, извещен судом надлежащим образом, ранее в судебном заседании пояснил, что исковые требования истца не признает, он искал пилораму для распиловки леса. Был познакомлен с Артемом, работником ООО «Трейн», который ему сказал, что у ООО «Трейн» продается пилорама. Артем сказал, что документы есть только на склад-модуль. Ему были представлены документы на земельные участки. Основным видом деятельности ООО «Трейн» являлась железная дорога и земля им нужна, чтобы построить тупик, остальную часть земли планировалось продать. В дальнейшем выяснилось, что продаваемая земля относится к собственности Министерства обороны РФ. Склад-модуль без земли никому не интересен. Но земельные участки не оформлены. Первую доверенность ФИО2 выписал на простом листке, поставил печать, но в доверенности не было полномочий на регистрацию права и перехода права собственности от ООО «Трейн» к нему. ФИО2 выписал нотариальную доверенность. На основании этой доверенности регистрацию договора купли-продажи провели в департаменте. В настоящее время объектом не занимается, поскольку земля находится в собственности Министерства обороны РФ. У него осталась только копия доверенности. Подлинная доверенность, возможно, находится у Ивашкевич. При оформлении сделки находился он, Артем, ФИО2. Поехали в департамент для регистрации сделки. Ему был передан пакет документов на ООО «Трейн», в том числе выписка, свидетельствующая о том, что директором является ФИО2. У частных лиц, которые сидят в департаменте и составляют договоры, составили договор. Деньги по сделке передавались им ФИО2 на самом объекте до регистрации сделки в департаменте.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО7, действующий на основании доверенности, исковые требования не признал, пояснил, что поддерживает пояснения ответчика, полагает, что в случае сомнений, у регистрирующего органа были бы основания приостановить сделку.

Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явился, о его времени и месте извещался судом надлежащим образом.

Заслушав объяснения представителей истца, представителя ответчика, свидетелей, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд находит исковые требования ООО «Трейн» к ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи от **, применении последствий недействительности сделки – не подлежащими удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 160 Гражданского кодекса РФ, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 настоящего Кодекса.

Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (пункт 1 статьи 162).

Согласно ст. 549 - 551 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 558 Гражданского кодекса РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого помещения или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с Федеральным законом от ** № 302-ФЗ правило о государственной регистрации, содержащееся в указанной статье, не подлежит применению к договорам, заключаемым после **.

В соответствии со статьями 131, 551 Гражданского кодекса РФ переход покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации. На основании статьи 223 Гражданского кодекса РФ право собственности на продаваемое имущество переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ Недействительная сделка не влечет юридических (последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и (недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из Сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в Пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с ч.1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Судом установлено, что ** директором ООО «Трейн» ФИО11 была выдана доверенность, удостоверенная ФИО8 временно исполняющей обязанности нотариуса Ангарского нотариального округа ФИО10, зарегистрированная в реестре за номером 3-2206, уполномочивающая ФИО4 представлять интересы ООО «Трейн» в территориальных органах Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... по вопросам регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе сделок купли-продажи недвижимого имущества, с правом получения свидетельства о государственной регистрации права и всех необходимых зарегистрированных документов.

Между ** между ООО «Трейн», в лице ФИО9, действующего на основании доверенности (продавец), с одной стороны и ФИО1 (покупатель), с другой стороны, заключили договор купли-продажи на склад-модуль Канск, назначение: нежилое, находящееся по адресу: ..., р...., ....м., инв.№, лит А.Согласно п.2.1, 2.2 договора купли-продажи, цена здания составила 3000000 рублей, покупатель передал продавцу всю сумму, указанную в п.2.1 полностью до подписания договора.

Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества, переход права собственности от ООО «Трейн» к ФИО1 на объект недвижимости был зарегистрирован **.

Истец оспаривая сделку купли-продажи от **, указал, что ООО «Трейн» не наделяло правом представителя ФИО4 совершать от имени доверенного лица какие-либо сделки по распоряжению принадлежащим имуществом, подписывать договоры купли-продажи, принимать денежные средства по совершенным сделкам. На момент совершения сделки ФИО4 не являлся уполномоченным от имени ООО «Трейн» лицом на совершение договора купли-продажи, воля общества на заключение и исполнение договора купли-продажи у ООО «Трейн» отсутствовала и была реализована неуполномоченным лицом, что свидетельствует о недействительности данной сделки - хотя и составленной в предусмотренной законом письменной форме, однако противоречащей нормам закона и направленной в ущерб интересам указанного общества. Сделка фактически не была исполнена ни продавцом, ни покупателем. Объект недвижимости до сих пор находится во владении ООО «Трейн», общество пользуется указанным объектом как своим собственным без каких-либо ограничений и притязаний со стороны ответчика ФИО1, также Общество не получало от ответчика каких-либо денежных средств по исполнению спорного договора.

В судебном заседании были допрошены свидетели:

Свидетель ФИО10 суду пояснила, что доверенность, о которой говорит представитель, заверяла ее помощник. Ее помощник действует на основании Приказа Минюста и имеет данные полномочия. В данной доверенности речь идет о регистрации, о продаже в ней речи не идет. Ивашкевич не мог подписывать, заключать договор купли-продажи, поскольку соответствующими полномочиями не обладал, он мог только сдать договор не регистрацию. Относительно представления интересов в доверенности перечислен конкретный перечень. В доверенности указано, что представитель наделен полномочиями представлять интересы общества по вопросам регистрации. В данном случае поверенный вышел за пределы полномочий. Для полномочий представителя на совершение сделок купли-продажи, в доверенности указывается: «заключить за определенную стоимость договор....», указываются данные об объекте. Полагает, что в данном случае виноват сотрудник росреестра, а Ивашкевич вышел за пределы своих полномочий.

У суда нет оснований не доверять показаниям данного свидетеля, так как ее показания не противоречат письменным материалам дела.

Свидетель ФИО11 суду пояснил, что с марта 2012г. по октябрь 2014г. был директором ООО «Трейн». О продаже модуля узнал при оплате налогов, до этого о продаже модуля не знал. ФИО1 предложил ему своего кандидата и сказал, что нужно выдать доверенность. ФИО1 объяснил секретарю нотариуса, какую нужно выдать доверенность. ФИО1 работал на предприятии юристом, решал вопросы по заработной плате. Приехав к нотариусу, нотариус пояснила ФИО1, какую нужно доверенность. При выдаче доверенности он не присутствовал, поскольку нотариус пояснила, что его присутствие не требуется. Он доверенность выписывал с той целью, чтобы ФИО1 мог решить вопросы по проверкам, инвентаризации в его отсутствие. Продавать имущество предприятия не собирался. Он доверенность читал и подписал. Вся техника предприятия была на месте, о продаже модуля он не знал до момента отчета в налоговую службу. Деньги по сделке от продажи модуля предприятие не получало, приходно-кассовые ордеры не выписывались. В настоящее время ФИО1 проданным объектом не пользуется. В его отсутствие на предприятии находился бухгалтер и заместитель директора - ФИО3. У них были ключи от сейфа, где хранились документы предприятия. Доверенность он оформлял, чтобы отдохнуть в отпуске. В составлении доверенности участвовал ФИО1, который содержание доверенности озвучивал секретарю, поскольку он в этом ничего не понимает. Деньги получал только в случае, когда он с бухгалтером ездил получать заработную плату для работников. Освободить спорное помещение никто не просил. Одна доверенность выдавалась на ФИО1, а вторая доверенность выдавалась на того, кто оставался вместо него. Доверенность выдавалась на осуществление полномочий директора в его отсутствие.

Суд критически оценивает показаниям данного свидетеля, так как его показания противоречат письменным материалам дела.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Ответчиком в судебное заседание представлены оригиналы документов:

- договор купли-продажи от **, заключенного между ЗАО «Ирмег» и ООО «Трейн» на склад-модуль Канск, назначение: нежилое, находящееся по адресу: ..., р...., ...м., инв.№, лит А.,

- передаточный акт **,

- свидетельство о государственной регистрации права ООО «Трейн» от ** на склад модуль Канск,

- доверенность ООО «Трейн» от **, согласно которого ООО «Трейн» в лице директора ФИО11 уполномачивает ФИО4 представлять интересы ООО «Трейн» в территориальных органах Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... по вопросу продажи недвижимого имущества Склад-модуль Канск, расположенного по адресу: ..., р...., ..., для чего предоставляю право получать и подавать заявления, документы во всех организациях, учреждениях, предприятиях ..., в том числе в органах коммунального хозяйства, органах кадастрового учета, органах технической инвентаризации, Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ..., заключить и подписать договор купли-продажи и передаточный акт, получить экземпляр договора, зарегистрировать договор в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ..., оплатить госпошлину, расписываться как представитель Общества с ограниченной ответственностью «Трейн» и совершать все действия, связанные с выполнением этого поручения.

- расписка от **, согласно которой ФИО11, директор ООО «Трейн» получил денежные средства в сумме 3000000 рублей от ФИО1 в качестве оплаты за проданное помещение: склад-модуль Канск, назначение: нежилое, находящееся по адресу: ..., р...., ....

- квитанцию в приходному кассовому ордеру от **, согласно которой принята от ФИО1 сумма 3000000 рублей, основание: оплата за склад-модуль Канск».

Все документы подписаны директором ФИО11 и имеют печать ООО «Трейн».

В судебном заседании свидетель ФИО11 не смог объяснить, каким образом данные подлинные документы оказались у ответчика.

Доводы представителей истца, что доверенность, выданная ** директором ООО «Трейн» ФИО11, удостоверенная ФИО8 временно исполняющей обязанности нотариуса Ангарского нотариального округа ФИО10, согласно которой уполномочивает ФИО4 представлять интересы ООО «Трейн» только в территориальных органах Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... по вопросам регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе сделок купли-продажи недвижимого имущества, с правом получения свидетельства о государственной регистрации права и всех необходимых зарегистрированных документов, которая не содержит права заключения договора купли-продажи договора и получения денег - несостоятельны. Поскольку имеется доверенность ООО «Трейн» от **, которая содержит те же полномочия, что и доверенность от **, представлять интересы ООО «Трейн» в территориальных органах Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... по вопросу продажи недвижимого имущества Склад-модуль Канск, а также имеются дополнительные полномочия: заключить и подписать договор купли-продажи и передаточный акт.

Факт того, что в договоре купли-продажи от ** имеется ссылка на доверенность от **, где отсутствуют полномочия на заключение договора купли-продажи, не может являться основанием для признания договора купли-продажи недействительным, так как доверенность ООО «Трейн» от ** и доверенность от ** на заключение договора, истцом не оспорена.

Оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что отсутствуют основания для признания не действительным договора купли-продажи от **, так как факт выдачи доверенности от **, от **, его заключения и исполнения, соблюдение надлежащей формы, получение денег, что в свою очередь подтвердило волю директора ООО «Трейн» ФИО11 на продажу склада-модуля Канск в собственность ФИО1

Доводы истца, что сделка фактически не была исполнена ни продавцом, ни покупателем и объект недвижимости до сих пор находится во владении ООО «Трейн», не может служить поводом для признания сделки недействительной, поскольку нормами гражданского законодательства в таких случаях предусмотрены иные способы защиты.

Исковые требования ООО «Трейн» к ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи от **, применении последствий недействительности сделки, удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194, 198, 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ООО «Трейн» к ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи от **, применении последствий недействительности сделки - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Иркутский областной суд через Ангарский городской суд в течение месяца, со дня составления мотивированного решения.

Судья