Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежной суммы, уплаченной за приобретение недвижимости – суммы неосновательного обогащения,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании суммы неосновательного обогащения.

В обоснование иска указывая, что 21 февраля 2017г. между ней и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи следующего недвижимого имущества: <адрес> в г. Краснодаре, общей площадью 52,4кв.м, в том числе жилой 32,2кв.м, состоящую из 2-х жилых комнат, расположенную на 8 этаже, кадастровый №.

В соответствии с п.3 Договора стоимость квартиры составляла <данные изъяты>. Покупатель выплачивает Продавцу <данные изъяты> при подписании договора в качестве задатка, и <данные изъяты> Покупатель обязуется передать Продавцу до 01.03.2017г. Оставшуюся сумму в размере <данные изъяты> Покупатель выплачивает Продавцу наличными до 01.06.2017г., при условии готовности документов для государственной регистрации. Стороны взяли на себя обязательство заключить основной договор купли-продажи в срок до 01.06.2017г.

Во исполнение предварительного Договора купли-продажи квартиры от 21.02.2017г. между ней и ФИО2 01.03.2017г. было заключено Дополнительной соглашение к предварительному Договору купли-продажи квартиры от 21.02.2017г., в соответствии с условиями п.1 которого она передала ФИО2 <данные изъяты> в качестве части оплаты за приобретаемую квартиру, общей площадью 52,4кв.м, в том числе жилой 32,2кв.м, состоящую из 2-х жилых комнат, расположенную по адресу: г. Краснодар Карасунский внутригородской округ, <адрес>, на 8 этаже, кадастровый №.

Ответчик должен был передать ей квартиру свободную от каких-либо обременений. Однако в нарушение п.5 Договора от 21.02.2017г. приобретаемая ею <адрес> в г. Краснодаре была с обременением. Узнав об этом, она испугалась и отказалась от покупки квартиру, поскольку опасалась, что при наличии обременений она не сможет зарегистрироваться в квартире и перевести на новый адрес пенсию, выплачиваемую ей и дочери, как инвалидам 1 группы. До настоящего времени основной договор между ней и ответчиком не заключен, деньги не возвращены в связи с чем она обратилась в суд с настоящим иском.

Представитель истца по доверенности ФИО3, исковые требования поддержала и настаивала на их удовлетворении в полном объеме, поскольку вся переданная ФИО1 ФИО2 сумма в размере <данные изъяты> являлась авансовым платежом, в счёт приобретения объекта недвижимости, а поскольку сделка купли-продажи между сторонами не состоялась, удержание ответчиком указанной суммы является неосновательным обогащением.

Представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО4 исковые требования признал частично, пояснив, что ФИО2 согласен вернуть ФИО1 только <данные изъяты>, поскольку считает, что переданная ей сумма задатка в размере <данные изъяты> должна остаться у ФИО2, т.к. сделка не была заключена по причине отказа истца от покупки квартиры, и <данные изъяты> он потерял при продаже своей квартиры третьему лицу, поскольку цены на недвижимость значительно снизились, и он смог продать квартиру за цену на <данные изъяты> ниже, чем договаривался с ФИО1

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Так, в ходе судебного разбирательства было установлено, что 21.02.2017г. между ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи <адрес> в г. Краснодаре, общей площадью 52,4кв.м, в том числе жилой 32,2кв.м, состоящую из 2-х жилых комнат. В соответствии с условиями предварительного Договора купли-продажи стоимость квартиры составляла <данные изъяты>. По договоренности между Продавцом и покупателем, последний выплачивает Продавцу <данные изъяты> при подписании договора и <данные изъяты> до 01.03.2017г. Оставшуюся сумму в размере <данные изъяты> ФИО1 должна была выплатить ФИО2 наличными до 01.06.2017г., при условии готовности документов для государственной регистрации. Стороны взяли на себя обязательство заключить основной договор купли-продажи в срок до 01.06.2017г. Во исполнение предварительного Договора купли-продажи квартиры от 21.02.2017г. между ФИО1 и ФИО2 01.03.2017г. было заключено Дополнительное соглашение к предварительному Договору купли-продажи квартиры от 21.02.2017г., в соответствии с условиями п.1 которого истица передала ответчику <данные изъяты> в качестве части оплаты за приобретаемую квартиру, общей площадью 52,4кв.м, в том числе жилой 32,2кв.м, состоящую из 2-х жилых комнат, расположенную по адресу: г. Краснодар Карасунский внутригородской округ, <адрес>, на 8 этаже, кадастровый №. В соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи ФИО2 должен был передать ФИО1 квартиру свободную от каких-либо обременений. Однако, когда ФИО1 пояснили, что приобретаемая ею <адрес> в г. Краснодаре будет с обременением, она отказалась от покупки данной квартиры, поскольку, считала, что при наличии обременений она не сможет зарегистрироваться в квартире и перевести на новый адрес пенсию, выплачиваемую ей и её дочери, как инвалидам 1 группы. В предусмотренный предварительным договором срок до 1.06.2017г. основной договор между сторонами не был заключен. В настоящее время предварительный договор и соглашение прекратили свое действие 01.06.2017г., соответственно денежные средства подлежат возврату стороне, передавшей денежную сумму.

Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем договора. Согласно п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно п.п. 1-3 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 (письменная форма), эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Согласно ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Как следует из указанных правовых норм, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Таким образом, договор задатка должен быть заключен вместе с основным договором, в соответствии с которым у продавца и покупателя возникают определенные договором обязанности.

Специфические черты задатка, отличающие его от всех остальных способов обеспечения обязательств, заключаются в том, что задатком могут обеспечиваться лишь обязательства, возникающие из заключенных договоров.

При разрешении спора суд исходит из того, что уплаченная сумма является предоплатой, то есть авансовым платежом, который ФИО1 передала ФИО2 Доказательств того, что передача данной денежной суммы имеет какое-либо иное правовое основание, суду не представлено.

Соглашение сторон о задатке в счет еще несуществующих денежных обязательств противоречит п. 1 ст. 380 ГК РФ, поскольку задаток может обеспечивать платежное обязательство только по основному договору.

Поскольку основной договор купли-продажи квартиры заключен не был, суд считает, что переданная по соглашению сумма в размере <данные изъяты> в качестве обеспечительного платежа является не задатком, а авансом, который подлежит возврату независимо от того, по чьей вине не был заключен договор купли-продажи.

Поскольку цель, для которой эта сумма была передана одной стороной и получена другой, (совершение сделки купли-продажи жилого помещения) не была достигнута, следует считать, что указанная сумма удерживается ответчиком неосновательно. В силу ч. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса.

Принимая во внимание, что к указанному в предварительном договоре купли-продажи сроку основной договор заключен не был, доказательств того, что одна из сторон до окончания срока направляла другой стороне предложение заключить этот договор, не представлено, а указанный в договоре объект недвижимости в собственность истца не перешел, изменение условий в части сроков заключения основного договора купли-продажи в письменной форме не оформлялось, то, суд учитывая положения п. 6 ст. 429 ГК РФ, приходит к выводу о том, что обязательства, предусмотренные соглашением о задатке прекратились, в связи с чем у ФИО2 возникло неосновательное обогащение за счет истца, которое в силу положений ст.1102 ГК РФ подлежит возврату независимо от того, результатом чьих именно действий оно явилось. При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что из представленных участниками процесса в материалы дела доказательств не усматривается вины какой-либо из сторон в не заключении договора купли-продажи, в связи, с чем с ответчика ФИО2 подлежит взысканию сумма, переданная ФИО1 в счёт оплаты стоимости объекта недвижимости в размере <данные изъяты>

Доводы представителя ответчика о том, что ФИО2 понес убытки, а именно по договору, заключенному с ФИО1 стоимость квартиры составляла <данные изъяты>, а в последствии данная квартира была продана другому лицу за <данные изъяты>, суд не может принять во внимание, поскольку в соответствии с ч.1 ст.421 ГК РФ –принцип свободы договора подразумевает: свободу заключения договора; возможность заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными нормативно-правовыми актами; свободу сторон самостоятельно выбирать условия договора. Таким образом, стороны свободны в выборе и заключении договора, в связи с чем истец не должна нести расходы за то, что ответчик продал квартиру за иную цену, чем предполагал.

Кроме того, по мнению суда, ответчик, намереваясь совершать сделку с пожилым человеком, инвалидом 1 группы, при наличии достаточной осмотрительности, должен был предпринять меры, гарантирующие полное понимание покупателем всех юридических аспектов будущей сделки, поскольку пожилые люди относятся к «группе социального риска». К данной группе относятся люди, к которым легко войти в доверие, благодаря чему, их нетрудно обмануть и заставить продать свою квартиру (жильё). В «группу социального риска» входят: инвалиды (зачастую одинокие), пожилые люди, а также те, кто изолирован от социума и не в состоянии самостоятельно защитить свои права. Главная опасность при заключении сделки с пожилым человеком, или лицом, которое входит в «группу социального риска», является то, что, зачастую не понимая серьёзности всех совершаемых им действий и их последствий он не несет полной ответственности за происходящее, поэтому в случае, если договор купли – продажи квартиры расторгается, то государство, в первую очередь будет на стороне «пострадавшего» продавца.

В таких случаях рекомендуется запрашивать справки ПНД, НД, а также нотариально удостоверять договор купли – продажи, что поможет в подтверждении обоюдной заинтересованности совершаемой сделки. Так как данные документы подтверждают то, что продавец отдаёт отчёт своим действиям, понимая суть заключения всех договоров и подписания документов, а также, находится в здравом уме и полностью адекватен.

Не лишним будет нотариальное заключение договора, т.к. задачей нотариуса будет являться подробное разъяснение и объяснение всего совершаемого и всех последствий, связанных с такой сделкой. В частности, нотариус обязан убедиться в наличии у каждой из сторон сделки права на ее совершение, разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание волеизъявлению сторон, соответствует ли требованиям закона. В полномочие нотариуса также входит самостоятельное запрашивание в государственные органы различной информации, необходимой для увеличения данных о владельце. К таким запросам относятся: (БТИ, ЕГРП, кадастр и другие). Перед тем, как договор должен быть подписан продавцом, нотариус должен убедиться в том, что владелец подписывает всё осознанно, без какого – либо влияния, в том, что продавец полностью несёт ответственность за свои действия. Сделка, заверенная нотариусом, сложнее оспаривается в судебном порядке, чем сделка, совершённая в простой письменной форме. Ещё большим преимуществом в заключении сделки в присутствии нотариуса является то, что нотариальная деятельность застрахована, нотариус полностью отвечает за свои действия и несёт материальную ответственность в случае недостоверной информации.

На основании вышеизложенных обстоятельств дела и норм материального права, по мнению суда, исковые требования ФИО1 о взыскании с ответчика в пользу истца одного миллиона рублей, подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Принимая в о внимание, что при подачи искового заявления государственная пошлина не была оплачена, суд считает необходимым взыскать с ответчика в доход государства размер государственной пошлины в размере <данные изъяты>.

На основании ст. ст. 380 ч.1, 381, 429, 1102 ГК РФ и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 сумму неосновательного обогащения в размере <данные изъяты>

Взыскать с ФИО2 госпошлину в доход государства в размере <данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Советский райсуд г. Краснодара в течение одного месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Судья:

Мотивированное решение изготовлено 03.10.2017г.

Судья: