Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1,, ФИО2, ФИО3,, ФИО4,, ФИО5,, ФИО6,, ФИО7,, Юсовой Г.И, к ФИО8, о признании недействительным решения общего собрания,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2, ФИО3,, ФИО4,, ФИО5,, ФИО6,, ФИО7,, ФИО9 обратились в суд с иском к ФИО8, о признании недействительным решения общего собрания.

В обоснование иска указано, что из полученной копии протокола № от ДД.ММ.ГГГГ общего внеочередного собрания собственников помещений многоквартирного <адрес>, проведенного очно-заочной форме истцам стало известной, что инициатором собрания являлся ФИО8,, срок проведения собрания с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Однако ни в заявленный срок, ни позднее информация о проведении собрания ответчиком не размещалась, до сведения истцов не доводилась в нарушение всех требований ЖК РФ. Так же не размещалась информация и до сведения истцов не доводилась об итогах голосования. Об итогах голосования и принятых решениях узнали после получения от ТСЖ «СВОБОДА» требований о необходимости производить оплату за якобы арендуемый ими земельный участок, расположенный под входными группами в нежилые помещения, а также за использование общедомового имущества при размещении вывесок. Исходя из вышеизложенного, истцы считают, что была нарушена процедура созыва и проведения общего собрания членов ТСЖ, решения приняты с нарушением требований ЖК РФ.

В связи с чем просит суд признать недействительным решение общего собрания собственников помещений многоквартирного <адрес>, проведенного в очно-заочной форме, оформленного протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ общего внеочередного собрания собственников помещений многоквартирного <адрес>.

В судебное заседание представитель истцов по доверенности ФИО10, истец ФИО3, не явились, представив суду заявления о рассмотрении дела в их отсутствие, на удовлетворении исковых требований настаивали.

Ответчик ФИО8,, представитель третьего лица ТСЖ «СВОБОДА в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела извещены судебной повесткой, ходатайств о рассмотрении дела в их отсутствие в суд не поступало, в связи с чем суд счел возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 44 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

Порядок проведения общего собрания собственников жилья предусмотрен положениями ст.45 Жилищного кодекса РФ.

Согласно ч.ч. 1 и 2 ст. 45 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

Согласно ч. 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей.

Судом установлено, что в многоквартирном доме по адресу: <адрес> было проведено внеочередное общее собрание собственников в очно-заочной форме, оформленное протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ

Из протокола № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что инициатор собрания - ФИО8,

Собрание в очной форме проведено ДД.ММ.ГГГГ в 19.00 на придомовой территории МКД. Бюллетени (решения собственников заочного голосования) принимались по адресу: <адрес> по ДД.ММ.ГГГГ включительно).

В протоколе № от ДД.ММ.ГГГГ указано, что общая площадь помещений в доме составляет <данные изъяты> кв.м. На очной части собрания присутствовали 32 собственника помещений, обладающих 1813,95 кв.м, что составляет 11,20 % от общего числа голосов. В голосовании заочной части собрания приняли участие собственники 211 помещений общей площадью <данные изъяты> кв.м, что составляет 79,99% от общего числа голосов собственников помещений МКд. Общая площадь жилых и нежилых помещений в МКД составляющая <данные изъяты> кв.м. была принята за 100% голосов при подсчете результатов голосования по вопросам повестки дня собрания. Кворум имеется. Собрание признано правомочным.

Однако суд не согласен с произведенным подсчетом голосов при проведении собрания собственников многоквартирного <адрес>, оформленного протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ.

По вопросам повестки дня 5,9,10,22 в соответствии с п.2 ст. 44. п.1, ст. 46 ЖК РФ, требующим принятия квалифицированным большинством голосов (2/3) должны определяться от официально подтвержденной общей площади дома по <адрес>, размещенной на сайте государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйств - <данные изъяты> кв.м. В протоколе указана общая площадь дома <данные изъяты> кв.м.

Общая площадь жилых помещений составляет <данные изъяты> кв.м, в протоколе указано <данные изъяты> кв.м; общая площадь нежилых помещений - 368,60 кв.м, а в протоколе 971,5 кв.м.

Соответственно к участию в голосовании согласно ГИС ЖКХ принимается 15748,80 кв.м + 368,60 кв.м =16117,40 кв.м, а в протоколе -15269,80 кв.м + 971,5 кв.м =16241,30 кв.м.

Таким образом, протокол № от ДД.ММ.ГГГГ содержит неверный подсчет кворума, в связи с чем он не соответствует требованиям приложения № приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 28 января 2019 г. № 44/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка направления подлинников решений и протоколов общих собраний собственников помещений в МКД».

Общим собранием членов ТСЖ по вопросам повестки дня были приняты решения по 27 вопросам повестки дня, в том числе: сдать в аренду земельный участок на котором расположены входные группы для коммерческих помещений, а также фасад здания общего домового имущества, на котором располагаются вывески и рекламные конструкции, за цену не ниже 300 рублей / кв.м занимаемой площади (вопрос 9).

Входная группа (крыльцо), представляет собой конструктивный элемент многоквартирного дома, являющийся его неотъемлемой частью. По сути, оно является элементом вспомогательного назначения по отношению к нежилому помещению в доме (магазину, офису), необходимым для его использования.

Это подтверждается Классификатором конструктивных решений зданий и сооружений (приложение 1 к Методическим указаниям по разработке укрупненных сметных нормативов для объектов непроизводственного назначения и инженерной инфраструктуры, утвержденным приказом Минрегионразвития России от 16.11.2010 N497), согласно которому входная группа (крыльцо) (классификационный код №) отнесены к конструктивным элементам строений, объединенным в группу «Конструкции строений» (классификационный код №).

При таком положении, а также учитывая, что входная группа (крыльцо) в рассматриваемой ситуации как конструктивный элемент многоквартирного дома было создано до момента формирования земельного участка и возникновения права общей долевой собственности на него у собственников помещений в доме, земельный участок, входной группой, является частью земельного участка под многоквартирным домом.

Земельный участок под МКД не является общей долевой собственностью, указанное подтверждается, что в протоколе № от ДД.ММ.ГГГГ обсуждался вопрос № о наделении полномочиями правление ТСЖ «Свобода» определить границы земельного участка, на котором расположен МКД, принятие решений о пределах использования земельного участка на котором расположен МКД.

При этом земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования такого земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета (ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации")

Частью 2 ст. 36 ЖК РФ установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ГК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно ч. 4 ст. 36 ЖК РФ объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам при соблюдении двух условий: если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц; если решение об этом принято на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, принимать решения о передаче объекта общего имущества в многоквартирном доме, а именно земельного участка под входными группами в коммерческие помещения в аренду не вправе.

Понятие «помещения», содержащееся в ст. 36 ЖК РФ, не ограничивается только жилыми помещениями (квартирами). Право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме принадлежит также собственникам нежилых помещений, являющихся частью этого многоквартирном доме (встроенных, встроенно-пристроенных и т.п.). Следовательно, собственникам таких нежилых помещений принадлежит и доля в праве общей долевой (общей совместной) собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом.

Часть земельного участка может являться объектом договора аренды (пп. 3 п. 1 ст. 6 ЗК РФ, п. 2 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") при условии соблюдения требования п. 3 ст. 607 ГК РФ об обязательном указании в договоре аренды данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. В то же время договор аренды предполагает предоставление имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование тому лицу, который правом владения и пользования данным имуществом не обладает.

Собственник же общего имущества в многоквартирном доме вправе осуществлять владение и пользование им в полном объеме (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ).

Решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 03.04.2018 г. в удовлетворении административного искового заявления искового заявления ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22 к АМО г. Краснодар, МКУ "Горжилхоз", ФИО5,, ФИО23, ФИО24, ФИО7,, ФИО25, ФИО1,, ФИО3,, ФИО26, заинтересованное лицо ООО "УК "Екатеринодар" о признании недействительными решений (актов) Межведомственной комиссии АМО г. Краснодар и обязании собственников помещений ФИО5,, ФИО23, ФИО24, ФИО7,, ФИО25, ФИО1,, ФИО3,, ФИО2 вернуть в первоначальное состояние принадлежащие им помещения, путем демонтажа возведенных входных групп, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества дома, - отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 11.04.2019 г. решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 03.04.2018 г. оставлено без изменения.

В ходе рассмотрения дела в апелляционной инстанции было установлено, что условия перевода жилых помещений в нежилые, предусмотренные ст. 22 Жилищного кодекса РФ, заявителями соблюдены в отношении всех переводимых помещений, которые расположены на первом этаже, не являются частью жилых помещений и не используются в качестве места постоянного проживания, не расположены в наемном доме социального использования, обременения правами третьих лиц отсутствуют. В отношении всех переводимых помещений собственниками представлены проекты устройства входных групп, согласованные управлением архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар, что подтверждает возможность обеспечения доступа к переводимым помещениям без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям. Доказательств несоответствия представленных проектов переустройства и перепланировки жилых помещений ответчиков в нежилые действующим строительным нормам и правилам административными истцами в подтверждение своих требований не представлено. Поданные административными ответчиками документы соответствуют требованиям, установленным ст. 23 ЖК РФ и п. 4 Порядка, утвержденного постановлением №.

В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 03.04.2018 г. установлено, что в данном случае организация входных групп не связана с реконструкцией жилого дома либо присоединением общего имущества к помещениям административных ответчиков. При переводе жилых помещений ответчиков в нежилые изменения параметров многоквартирного дома либо присоединения части общего имущества не произошло. Границы переводимых помещений не изменились, площадь входных групп не вошла в состав итоговой площади нежилых помещений, что подтверждается представленной в материалы дела технической документацией (техническими паспортами, техническими планами). В результате организации входных групп в нежилые помещения общая площадь многоквартирного дома не увеличилась, а площадь земельного участка под ним не уменьшилась. Сами входные группы представляют собой конструкции, не имеющие фундаментов по периметру, не загораживают технологические отверстия подвала, т.е. не являются пристройками.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что ни ТСЖ «Свобода», ни у других собственников помещений дома нет правовых оснований требовать от собственника нежилого помещения заключения договора аренды части земельного участка, занимаемой входной группой (крыльцом) или внесения арендных платежей за фактическое пользование этой частью участка.

На основании ч. 1 ст. 48 Жилищного кодекса РФ правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.

В силу п. 2 ст. 44.1 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством заочного голосования (опросным путем или с использованием системы в соответствии со статьей 47.1 настоящего Кодекса).

Согласно ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктом 1.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2 - 3.1, 4.2, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу ч. 1 ст.47 Жилищного кодекса РФ в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 ЖК РФ кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (опросным путем) (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование).

Следовательно, проведение собрания одновременно в форме совместного присутствия и заочного голосования нормами ЖК РФ не предусмотрено.

Согласно ст. 45 Жилищного кодекса РФ собственник, иное лицо, указанное в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения.

В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Доказательства своевременного уведомления собственников МКД суду не представлено.

Документы, подтверждающие направление, вручение сообщения о проведении общего собрания собственникам помещений в МКД в виде приложений к протоколу, или ранее принятое решение собственников помещений в МКД об ином способе уведомления о проведении собраний отсутствуют.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать (часть 2 статьи 56 ГПК РФ).

Статьей 67 ГПК РФ установлено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно п. 1 ст. 181.3 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение), или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

В соответствии с ч.1 ст. 181.4 ГК РФ решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если:

1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания;

2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия;

3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении;

4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2).

Суд приходит к выводу, что доказательств надлежащего исполнения требований жилищного законодательства, предусматривающих порядок проведения общего собрания собственников жилья и порядок принятия общим собранием решения, а также соблюдение требований приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об утверждении требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах», ответчиком суду не предоставлено.

С учетом вышеизложенных обстоятельств, суд приходит к выводу о признании недействительными решения общего собрания собственников помещений многоквартирного <адрес>, проведенного в очно-заочной форме, оформленного протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ общего внеочередного собрания собственников помещений многоквартирного <адрес>.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1,, ФИО2, ФИО3,, ФИО4,, ФИО5,, ФИО6,, ФИО7,, Юсовой Г.И, к ФИО8, о признании недействительным решения общего собрания -удовлетворить.

Признать недействительным решение общего собрания собственников помещений многоквартирного <адрес>, проведенного в очно-заочной форме, оформленного протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ общего внеочередного собрания собственников помещений многоквартирного <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в апелляционном порядке через Прикубанский районный суд г. Краснодара в течение месяца.

Председательствующий: