Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Г.Р.М. к Г.А.Р. о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи, по встречному иску З.Ю.Г. в интересах Г.А.Р. к Г.Р.М. о признании сделки недействительной,

У С Т А Н О В И Л

Г.Р.М. обратилась в суд с иском к Г.А.Р. о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение по адресу <адрес> по договору купли-продажи от <дата>. Исковые требования мотивированы тем, что сын истицы ФИО являлся собственником нежилого помещения по указанному адресу. <дата> истица заключила с сыном договор купли-продажи этого имущества. Цена договора 323000 рублей. Деньги сыну истица передала в этот же день в полном объеме. Объект недвижимости был истице передан. Сторонами по сделке обязательства по договору были исполнены в полном объеме. В связи с отъездом истицы из <адрес> документы не были сданы на регистрацию в Росреестр. Находясь на отдыхе, истица узнала о смерти сына. В связи с этим регистрация сделки не состоялась. После смерти сына открылось наследство. Наследниками являются истица и ответчица.

З.Ю.Г. обратилась в суд с встречным иском в интересах Г.А.Р. к Г.Р.М. о признании недействительной сделки – договора купли-продажи от <дата>. нежилого помещения по адресу <адрес>. Исковые требования мотивированы тем, что указанная сделка является мнимой, совершенной лишь для вида без намерения создать соответствующие правовые последствия. Продавец недвижимого имущества ФИО умер <дата> и не исполнил своего обязательства передать это имущество покупателю. Покупатель Г.Р.М. не исполнила своего обязательства по оплате цены договора. Правовое положение сторон по сделке в отношении недвижимого имущества за период со дня ее заключения до дня смерти продавца не изменилось. Порочность воли сторон по сделке подтверждается также действиями сторон по регистрации перехода права собственности. <дата> Г.Р.М. и представитель продавца обратились в Управление Росреестра по УР с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности. <дата>. от них же поступили заявления о прекращении государственной регистрации. Таким образом, покупатель и продавец добровольно отказались от исполнения договора и от создания правовых последствий сделки. Кроме того, действия Г.Р.М. осуществляются исключительно с намерением причинить вред имущественным правам Г.А.Р. Об этом свидетельствует заключение договора купли-продажи между матерью и сыном, заниженная цена договора. Кроме того, Г.Р.М. уже является собственником <данные изъяты> доли спорного имущества, поскольку приняла наследство.

В судебном заседании Г.Р.М. поддержала свои исковые требования и не признала иск З.Ю.Г., которая, в свою очередь, поддержала свои исковые требования и не признала первоначальный иск.

Третьи лица нотариус С.С.М., Ш.А.Г. и С.А.В. в судебное заседание не явились. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав стороны и их представителей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что на основании договора купли-продажи от <дата> ФИО приобрел в собственность спорной нежилое помещение площадью <данные изъяты>. в жилом <адрес> по цене 920000 рублей. Его право собственности было зарегистрировано в установленном порядке.

Г.Р.М. приходится ФИО матерью, Г.А.Р. дочерью.

<дата> между ФИО и Г.Р.М. был подписан договор без номера купли-продажи указанного спорного имущества.

В соответствии с договором:

п.1.3. Стороны определили, что общая стоимость недвижимого имущества, указанного в п. 1.1 настоящего договора, составляет 323000 рублей,

п.1.4. «Покупатель» оплачивает общую полную стоимость недвижимого имущества, указанную в п. 1.3 настоящего договора, до подписания настоящего договора купли-продажи.

п.1.5. Данный договор одновременно является актом приема-передачи недвижимого имущества. Недвижимое имущество передается в том состоянии, в котором оно находилось на момент заключения настоящего договора.

п.2.1.1. Продавец обязуется : передать покупателю в его собственность без каких-либо изъятий недвижимое имущество, указанное в п. 1.1. настоящего договора, не заложенное, не подаренное, не обещанное, свободное от долгов, не подлежащее удержанию, в споре и под запретом (арестом) не состоящее, не являющееся предметом исков третьих лиц, свободное от любых прав третьих лиц и иных обременений, не оговоренных в настоящем договоре.

п.2.2.1. Покупатель обязуется оплатить стоимость недвижимого имущества в соответствии с условиями настоящего договора в полном объеме.

п.2.2.2. Покупатель обязуется принять недвижимое имущество на условиях, предусмотренных настоящим договором.

В соответствии с заключением судебной экспертизы подпись под договором поставлена самим ФИО

<дата> истица Г.Р.М. выехала поездом из <адрес> в <адрес> на отдых.

<дата>. ФИО умер.

Г.Р.М. и З.Ю.Г. от имени дочери Г.Р.М. подали нотариусу заявления о принятии наследства. Свидетельства о принятии наследства не выданы.

<дата> Ф.С.В., действующий на основании нотариальной доверенности от <дата> от имени ФИО обратился в Управление Росреестра УР с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество на основании договора купли-продажи от <дата>. <номер>. В этот же день с заявлением о государственной регистрации своего права собственности на спорное имущество и на основании того же договора обратилась и Г.Р.М.

На регистрации истца и Ф.С.В. представили договор купли-продажи от <дата>. с <номер> с текстом, отличающимся от текста указанного выше договора. Так п.1.4. договора, представленного на регистрацию, предусматривает обязанность покупателя оплатить имущество в день подписания договора и сдачи пакета документов на государственную регистрацию.

Кроме того, на регистрацию указанные лица представили акт приема-передачи недвижимого имущества от 16.07.2012г., в котором указано, что покупатель обязуется оплатить стоимость недвижимого имущества в день подписания договора купли-продажи.

<дата> Ф.С.В. и Г.Р.М. подали заявления о прекращении государственной регистрации. В связи с этим рассмотрение их заявлений о государственной регистрации было прекращено.

Изложенные обстоятельства подтверждены исследованными в судебном заседании доказательствами, пояснениями сторон и материалами дела.

По делу подлежат применению нормы Гражданского кодекса РФ в редакции по состоянию на дату заключения договора <дата>.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 154 ГК РФ:

1. Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.

3. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В соответствии со ст. 158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

В соответствии со ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В соответствии со ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со ст. 165 ГК РФ:

1. Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

3. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ:

1. Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В соответствии со ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ:

1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 433 ГК РФ:

1. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

2. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

3. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 434 ГК РФ:

1. Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ:

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В соответствии со ст. 556 ГК РФ:

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ:

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Оценивая установленные по делу обстоятельства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 12 и 56 ГПК РФ определением суда о подготовке дела к слушанию истице Г.Р.М. было предложено представить доказательства заключения договора купли-продажи спорного имущества, совершения сделки в надлежащей форме, надлежащего исполнения сторонами данной сделки, в том числе оплаты и передачи имущества.

Истица Г.Р.М. представила доказательства подписания договора, т.е. совершения сделки в надлежащей письменной форме. Однако, доказательств исполнения сторонами своих обязательств по сделке она не представила.

Истицей представлен договор, подписанный сторонами, купли-продажи спорного имущества. Расписка о передаче денег и акт передачи имущества ею не представлены. По мнению стороны истицы, договор содержит в себе указание на оплату спорного имущества и его передачу покупателю.

Толкуя договор в соответствии со ст. ст. 431 ГК РФ, суд принимает во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. При этом суд принимает во внимание, что сторонами в тексте договора в п.1.4. применен глагол «оплачивает». В соответствии с правилами русского языка, на котором исполнен договор, данный глагол является глаголом несовершенного вида и обозначает действие без указания
на его предел, на результат, без ограничения протекания его во времени, действие длительное или повторяющееся. В соответствии с правилами русского языка обозначают действие, которое закончилось (или закончится), достигнув результата, глаголы совершенного вида, которые отвечают на вопрос: что сделать? Глагол совершенного вида в тексте договора не применен.

Таким образом, буквальное толкование п.1.4. договора не позволяет суду сделать вывод о том, что в нем указано на совершение истицей действий по передаче денег за спорное имущество.

Также истицей не представлены доказательства передачи ей имущества продавцом. П.2.1.1. договора также содержит пару глаголов несовершенного вида: обязуется передать. Таким образом, данная формулировка договора также не подтверждает передачи имущества.

П.2.2.2. договора содержит пару глаголов несовершенного вида: обязуется принять. Данная формулировка договора также не подтверждает принятие покупателем передачи.

П.1.5. договора также содержит формулировку «имущество передается», т.е. также не подтверждает передачи имущества. Указание в договоре на то, что он является одновременно и актом приема передачи не имеет значения, поскольку, если его принять в качестве акта приема-передачи, в данном акте нет указания на передачу имущества продавцом и принятие его покупателем.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Сопоставление условий п.1.4. договора с другими условиями договора, по мнению суда, также не позволяет сделать однозначный вывод о том, что в тексте договора содержится указание на состоявшуюся оплату истицей спорного имущества.

В тексте договора содержится условие, предусматривающее обязанность истицы оплатить имущество до подписания договора, но не никаких указаний на уже состоявшуюся оплату нет.

Исходя из изложенного, суд обязан принять во внимание обстоятельства, предшествующие договору, а также последующее поведение сторон. Стороны на обстоятельства, предшествующие договору, не ссылались. Сторона ответчика по первоначальному иску ссылалась на такие обстоятельства, как последующее поведение сторон.

Как установлено судом, истицей в регистрирующий орган был представлен договор купли-продажи с иным текстом в п.1.4. Кроме того, был представлен и акт приема передачи спорного имущества, из которого следовало, что оплата произведена не была. Эти обстоятельства, наряду с изложенным выше, позволяют подвергнуть сомнению доводы истицы об оплате спорного имущества и о его передаче, поскольку эти документы были подаче в регистрирующий орган позже подписания договора..

В соответствии с приведенными нормами истица вправе требовать вынести решение о регистрации перехода права собственности в случае, когда сделка совершена в надлежащей форме, но другая сторона уклоняется от ее регистрации. Поскольку в рассматриваемом случае продавец имущества умер и не может принять участие в государственной регистрации, он может быть произведен по решению суда. Между тем, в данном случае решение о регистрации может быть принято только при условии исполнения сторонами по сделке своих обязательств. Поскольку истицей доказательств исполнения своих обязательств не представлено, поскольку нет доказательств исполнения обязательств по передаче имущества продавцом, ее исковые требования о регистрации сделки не подлежат удовлетворению.

Также не подлежат удовлетворению встречные исковые требования о признании указанного договора купли-продажи недействительным по следующим основаниям. В соответствии с приведенными нормами переход права собственности подлежит государственной регистрации. Поскольку судом отказано в иске о государственной регистрации перехода права собственности, право собственности на его основании к истице не переходит. В связи с этим наличие такого договора не нарушает и не может нарушить гражданские права Г.А.Р. Судебной же защите в соответствии со ст. 3 ГПК РФ подлежит только нарушенное право.

Кроме того, З.Ю.Г., истцом по встречному иску, не представлены доказательства тех обстоятельств, на которые она ссылается в обоснование своих исковых требований. Ею не представлены доказательства мнимости оспариваемой сделки, а именно совершение ее лишь для вида. Заниженная цена договора, отсутствие доказательств оплаты имущества сами по себе не доказывают мнимость сделки. Стороны договора вправе устанавливать цену договора по своему усмотрению. Отсутствие оплаты цены продаваемого имущества также не свидетельствует об отсутствии намерения создать юридические последствия сделки.

Доводы встречного иска о злоупотреблении истицей своим правом также не нашли своего подтверждения. Истица действительно пыталась зарегистрировать свое право собственности на спорное имущество после смерти продавца, действуя совместно с представителем продавца, полномочия которого уже прекратились. Данные действия были неправомерными, были направлены на лишение дочери наследодателя части наследства. Однако, эти действия к исковым требованиям Г.Р.М. прямого отношения не имеют. В связи с чем предъявление этого иска не может быть расценено в качестве злоупотребления правом.

Доводы З.Ю.Г. о том, что отказ представителя продавца и покупателя от государственной регистрации сделки является отказом от исполнения сделки и тем самым подтверждает ее мнимость, несостоятельны. Как указано выше подача документов на регистрацию была неправомерной, поскольку действие доверенности от имени продавца прекратилось в связи с его смертью. В связи с этим любые действия, вытекающие из данного факта, не имеют какого-либо юридического значения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л

Исковые требования Г.Р.М. к Г.А.Р. о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение по адресу <адрес> по договору купли-продажи от <дата>. оставить без удовлетворения.

Исковые требования З.Ю.Г. в интересах Г.А.Р. к Г.Р.М. о признании недействительной сделки – договора купли-продажи от <дата>. нежилого помещения по адресу <адрес> оставить без удовлетворения.

На решение может быть поданы апелляционные жалоба, представление в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Верховный суд УР через районный суд.

Решение изготовлено в совещательной комнате на компьютере судьей Михалевым А.А.

Председательствующий судья Михалев А.А.

Решение в окончательной форме изготовлено 07.02.2014г.