Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ПАО РОСБАНК к ООО «КС-Развитие», ООО «ИНССНАБ» и Сексенбаеву А.К., с участием третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, Кузнецовой О. В., о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

ПАО «Росбанк» обратилось в суд с указанным исковым заявлением, в обоснование заявленных требований указало следующее. ДД.ММ.ГГГГ между Акционерным коммерческим банком «РОСБАНК», с одной стороны, и ООО «КС-Развитие» был заключен Кредитный договор №<данные изъяты>. В соответствии с условиями Кредитного договора, Заемщику была открыта Кредитная линия на общую сумму <данные изъяты> рублей. Кредит подлежал возврату в соответствии с графиком возврата, при этом каждая часть кредита не может быть возвращена позднее <данные изъяты> дней с момента предоставления этой части и одновременно позднее, чем ДД.ММ.ГГГГДД.ММ.ГГГГ на банковский счет №, открытый на имя Заемщика были зачислены денежные средства в размере <данные изъяты> рублей. В соответствии с п.4.1. Кредитного договора, Заемщикам был выдан кредит с установлением процентной ставки по кредиту в размере <данные изъяты>% годовых. Ежемесячное погашение задолженности должно было осуществляться Заемщиками не позднее «<данные изъяты>» числа каждого месяца в сумме не менее <данные изъяты> рублей. В соответствии с решением Общего собрания акционеров от ДД.ММ.ГГГГ, наименование ОАО АКБ «РОСБАНК» было изменено на Публичное акционерное общество РОСБАНК (ПАО РОСБАНК). За время действия Кредитного договора Заемщик нарушал график гашения кредитной задолженности и процентов за пользование денежными средствами, предоставленными в кредит, что подтверждается прилагаемым счетом задолженности и выпиской по счету Заемщика, а с ДД.ММ.ГГГГ Заемщик полностью перестал исполнять обязательства по Кредитному договору. По адресу регистрации Заемщика направлялось требование об исполнении обязательств по кредитному договору, которое не исполнено до настоящего времени. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность Заемщика по Кредитному договору составила 3990662,10 рублей. Исполнение Заемщиком обязательств по Кредитному договору на основании Договора об ипотеке (залоге недвижимости) №<данные изъяты> обеспечивается ипотекой следующих объектов недвижимого имущества, расположенного по адресу: <данные изъяты> по направлению на север, в составе:

Хозяйственное помещение №, площадь <данные изъяты> кв.м., нежилое здание, инв. №, <данные изъяты> условный №;

Инкубатор, площадь <данные изъяты> кв.м., нежилое здание, инв. №А, этажность:1, условный №А;

Право аренды на земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для размещения производственных помещений, кадастровый №

Вышеуказанные объекты недвижимости принадлежат Кузнецову А. Н. на праве собственности.

Согласно Отчету об оценке №.1 от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному <данные изъяты>», рыночная стоимость объекта оценки, округленно по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> рублей.

Также исполнение Заемщиком обязательств по Кредитному договору обеспечивается поручительством Кузнецова А. Н. на основании Договора поручительства №<данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ (далее Договор поручительства 1) и поручительством ООО «Катюша-Сибирь» на основании Договора поручительства №<данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ (далее Договор поручительства 2). В соответствии с п. 1.1. Договоров поручительства, Поручители безусловно и безотзывно отвечают перед кредитором за исполнение Заемщиком его обязательств по кредитному договору солидарно с Заемщиком. По адресу регистрации Поручителей направлялись требования об исполнении обязательств по кредитному договору, которые не исполнены до настоящего времени. Погашение кредитной задолженности Заемщиком и/или Поручителями добровольно не производится.

В уточненном исковом заявлении указано, что в соответствии с Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ и Дополнительным соглашением ДД.ММ.ГГГГ к Договору об ипотеке (залоге недвижимости) №<данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ в ПАО РОСБАНК передано следующее имущество:

Хозяйственное помещение №, площадь <данные изъяты> кв.м., нежилое здание, инв. №, <данные изъяты> условный №;

Хозяйственное помещение №, площадь <данные изъяты> кв.м., нежилое здание, инв.№, <данные изъяты>, условный №;

Инкубатор, площадь <данные изъяты> кв.м., нежилое здание, инв. №А, <данные изъяты> условный №А;

Земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: <данные изъяты>

Земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>

Земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> категория земель: <данные изъяты>

Вышеуказанные объекты недвижимости принадлежат Сексенбаеву А. К. на праве собственности.

Согласно Отчету об оценке <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному <данные изъяты>», рыночная стоимость объекта оценки, округленно по состоянию на дату оценки составляет <данные изъяты> рублей.

С учетом уточненных требований ПАО «Росбанк» просит суд взыскать с ООО «КС-Развитие», ООО «ИНССНАБ» и Сексенбаева А. К. задолженность по Кредитному договору №<данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере: основная ссудная задолженность 137656 рублей 24 копейки; просроченная ссудная задолженность 3605652 рублей 40 копеек; начисленные проценты на непросроченный ОД 36711 рублей 08 копеек; начисленные проценты на просроченный ОД 27197 рублей 82 копейки; просроченные проценты 183444 рубля 56 копеек. Итого 3990662 рублей 10 копеек; обратить взыскание на заложенное имущество, расположенное по адресу: <адрес>, примерно в <данные изъяты> метрах от поселка <данные изъяты> по направлению на <данные изъяты>, в составе:

Хозяйственное помещение №, площадь <данные изъяты> кв.м., нежилое здание, инв. №, <данные изъяты> условный №;

Хозяйственное помещение №, площадь <данные изъяты> кв.м., нежилое здание, инв.№, <данные изъяты>, условный №;

Инкубатор, площадь <данные изъяты> кв.м., нежилое здание, инв. <данные изъяты>, условный №А;

Земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> категория земель: <данные изъяты> принадлежащее Сексенбаеву А. К. и находящиеся в залоге у ПАО РОСБАНК на основании Договора об ипотеке (залоге недвижимости) №<данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ; установив начальную продажную стоимость на вышеуказанное заложенное имущество в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости этого имущества, определенного в отчете оценщика, что составляет 3 254 400 рублей.

Просит также взыскать с ответчиков в пользу Истца расходы по оплате госпошлины в размере 34153 рубля 31 копейку.

Представитель истца Салтанова О.Л., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании поддержала исковые требования, суду пояснила, что считает их законными и обоснованными. Кроме того согласилась с результатами проведенной судом оценки и уточняя свои требования просит суд установить начальную продажную стоимость на вышеуказанное заложенное имущество в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости этого имущества, определенного в заключении эксперта <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, что составляет <данные изъяты> рублей. В иске третьему лицу заявляющему самостоятельные требования следует отказать в связи с пропуском срока исковой давности, а так же по тем обстоятельствам, что земельный участок приобретался Кузнецовым А.Н. как главой КФХ и супруга к нему никакого отношения не имеет, так не является участником КФХ.

Представитель ответчика Сексенбаева А.К., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, и ответчика ООО «КС-Развитие», действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, Постоев В.В., в судебном заседании согласился с размером задолженности по кредитному договору, но не согласился с требованием об обращении взыскания на имущество, указав, что считает оценку банка заниженной, поскольку при реализации объектов на торгах денежных средство для погашения кредитной задолженности будет недостаточно. Также предоставил письменный отзыв, в котором указал, что в первом отчете об оценке, предоставленном истцом, оценена стоимость аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, и она составила <данные изъяты> рублей, во втором отчете оценен этот же участок как находящийся в собственности Сексенбаева А.К., его стоимость определена в размере <данные изъяты> рублей (т.е. на 60% выше цены аренды), причем цены на строения упали, по мнению оценщика (который производил обе оценки) за 4 месяца на 1,5 – 3,0%. В п. 1.3 договора об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ сторонами определена залоговая стоимость предмета ипотеки в размере <данные изъяты> рублей, в том числе, стоимость права аренды на указанный земельный участок в размере <данные изъяты> рублей. Залоговая стоимость была определена на основании отчета Регионального центра оценки от ДД.ММ.ГГГГ. Если по мнению оценщика ЗАО Ависта цена «права собственности» на земельный участок в среднем на 60% выше стоимости «права аренды», то на декабрь <данные изъяты> года стоимость земельного участка могла составлять <данные изъяты>). То есть, исходя из последнего расчета оценщика ЗАО Ависта, рыночная стоимость участка за <данные изъяты> года уменьшилась в <данные изъяты>), что явно не соответствует действительности и вызывает сомнения в квалификации оценщика ЗАО Ависта, поэтому Сексенбаев не может согласиться с указанной оценкой его имущества, так как она явно занижена. Истцом произведена оценка 4-х хозяйственных помещений, а также земельного участка (права собственности) площадью <данные изъяты> кв.м., т.е. несуществующего объекта недвижимости, при том, что заявлено требование об обращении взыскания на шесть земельных участков, оценка которых не производилась, при том, что каждый участок является индивидуально определенной вещью. Считает, что оценка несуществующего земельного участка <данные изъяты> кв.м) не может быть взята за основу определения начальной продажной цены всех шести земельных участков (без определения цены каждого как «индивидуально определенной вещи»), причем, три из которых имеют целевое назначение «для садоводства», три – «для размещения производственных помещений». Сексенбаев АК не изыскал материальных возможностей для оценки земельных участков и строений. Но по проведенной ранее оценке указанных в иске строений (отчет Регионального центра оценки от ДД.ММ.ГГГГ) их рыночная стоимость значительно выше, чем по последнему отчету, произведенному ЗАО Ависта. За прошедшие <данные изъяты> года со дня оценки <данные изъяты> года строения не разрушились, не потеряли своего назначения и не могли обесцениться в <данные изъяты> раз, поэтому с их оценкой, представленной истцом, Сексенбаев А.К. не согласен. А поэтому считает, что начальная продажная цена заложенного имущества должна быть определена сторонами договора ипотеки на основе соглашения, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Требование истца по размеру задолженности обоснованно и не оспаривается. Более того, Сексенбаев А.К. намерен погашать долг перед банком независимо от судебного решения. При отсутствии обременения в виде ипотеки на <данные изъяты> строения и <данные изъяты> земельных участков он имел бы возможность взять новый кредит в другом банке под залог этого имущества и полностью погасить долг перед Росбанком.

Представитель ООО «ИНССНАБ» в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Третье лицо Кузнецова О.В. заявила исковые требования, указывая на следующее. В начале октября <данные изъяты> года ей стало известно, что Ордынский районный суд рассматривает исковое заявление ПАО Росбанк к ООО КС-Развитие, Сексенбаеву АК, ООО Катюша-Сибирь о взыскании задолженности по кредитному договору от <данные изъяты>. и обращении взыскания на заложенное имущество. Требование банка по задолженности ее не касается, а вот с требованием об обращении взыскания на заложенное имущество она не согласна, так как земельный участок был куплен ею совместно с Кузнецовым А.Н. (Сексенбаевым) в браке, и ей принадлежит половина этого участка (1/2 доля). В зарегистрированном браке с Кузнецовым А.Н. они состояли с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Жили преимущественно по <адрес>, она работала в аптеке, Кузнецов занимался своими предпринимательскими делами. Ей известно, что с <данные изъяты> года он арендовал указанный земельный участок у администрации <адрес>, так как выкупил находящиеся на нем постройки. <данные изъяты>. она действительно давала свое согласие Кузнецову А.Н. на залог банку «Росбанк» права аренды указанного земельного участка с находящимися на нем постройками. В середине <данные изъяты> года арендуемый земельный участок был Кузнецовым выкуплен за счет их общих денег. Считает, что после регистрации права собственности на земельный участок предмет залога (право аренды участка) перестал существовать, и в этой части договор залога прекратил своё действие. О том, что Кузнецов заложил участок, находящийся в собственности, она не знала, пока не ознакомилась с копией иска Росбанка. Он ей раньше не сообщал и о том, что данный земельный участок разделен на шесть земельных участков, хотя она бы против этого не возражала. Все шесть участков также переданы в залог банку по дополнительному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ. После расторжения брака они с Сексенбаевым иногда встречаются, о своих делах он не любит распространяться. Раздел имущества они не производили, но он никогда не отказывался от принадлежности земельного участка им обоим, за использование участка он иногда давал ей небольшие суммы денег. После выдачи нотариального согласия Кузнецову АН на залог права аренды земельного участка работники банка знали о ее правах на него, также знали при подписании дополнительного соглашения № и № к договору ипотеки о том, что участок был приобретен в собственность, а поэтому не могли не знать, что для залога принадлежащего в силу закона общего (супружеского) имущества необходимо было ее нотариально заверенное согласие, но это согласие стороны договора ипотеки не получили, т.е. нарушили закон и ее права. Просит суд признать п.1 дополнительного соглашения № от <данные изъяты>. и дополнительное соглашение № от <данные изъяты>. к договору об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между Кузнецовым А. Н. (Сексенбаевым А.К.) и ПАО «Росбанк», недействительными, применить соответствующие последствия (в виде исключения из единого государственного реестра недвижимости записей об ипотеке шести земельных участков с кадастровыми номерами: <данные изъяты>

<данные изъяты> срока исковой давности по иску Кузнецовой О.В., поскольку доказательств, подтверждающих то, что ей о нарушенном праве стало известно в октябре <данные изъяты> г. после обращения банка в суд, не представлено.

Представитель ответчика Сексенбаева А.К.Постоев В.В. в письменном отзыве указал, что с требованием банка об обращении взыскания на заложенное имущество ответчик не согласен, так как считает, что иск, поданный Кузнецовой О. В., имеет все основания для удовлетворения, так как Кузнецов А.Н. (Сексенбаев) действительно передал в залог банку сначала один, затем 6 земельных участков, не уведомив и не согласовав эти сделки со своей супругой, в браке с которой на общие средства и был выкуплен муниципальный земельный участок, который позже был разделен на 6 участков. После подачи Росбанком рассматриваемого иска Кузнецова О.В. была уведомлена Сексенбаевым о сущности иска. Узнав о залоге общего имущества, она пожелала участвовать в деле и ею был подан самостоятельный иск. При удовлетворении иска Кузнецовой О.В. оснований для обращения взыскания на хозяйственные постройки также не будет. Залог 4-х хозяйственных строений без одновременной ипотеки земельного участка (з/участков), на котором (-ых) они находятся, невозможен, а поэтому залог 4-х строений прекращается в соответствии с пп.5 п.1, ст.352 ГК РФ. Также есть основания считать залог строений без земельных участков ничтожной сделкой в соответствии с п.2 ст.168 ГК РФ. При невозможности (противозаконности) залога строений без залога земельных участков, на которых они находятся, невозможно (противозаконно) и обращение взыскания на здание или сооружение без обращения взыскания на земельные участки, на которых они находятся. В данном случае истцом не предоставлялись сведения о земельных участках, на которых находятся хозяйственные помещения, в отношении которых заявлены требования об обращении на них взыскания. Считает, что у суда нет оснований для обращения взыскания на <данные изъяты> строения и <данные изъяты> земельных участков, находящихся в силу закона в общей совместной собственности Сексенбаева АК и Кузнецовой ОВ.

Заслушав представителей истца, ответчиков, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «РОСБАНК» (на тот момент – АКБ «РОСБАНК») и ООО «КС-Развитие», в лице директора Кузнецова А.Н. заключен кредитный договор №<данные изъяты> (т.1, л.д.22-29).

В соответствии с условиями Кредитного договора, Заемщику была открыта Кредитная линия на общую сумму <данные изъяты> рублей, что подтверждается выпиской из лицевого счета (т.1, л.д. 38-73). Кредит подлежал возврату в соответствии с графиком возврата, при этом каждая часть кредита не может быть возвращена позднее <данные изъяты> дней с момента предоставления этой части и одновременно позднее, чем ДД.ММ.ГГГГ (ст.1 договора).

В соответствии с п.4.1. Кредитного договора, банком был выдан кредит с установлением процентной ставки по кредиту в размере 13,5% годовых. Договором предусмотрен также размер процентов в случае несоблюдения заемщиком обязательств.

Исполнение обязательств по кредитному договору обеспечено поручительством Кузнецова А. Н. на основании Договора поручительства №<данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ и поручительством ООО «Катюша-Сибирь» на основании Договора поручительства №<данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д. 30-33, 34-37). В соответствии с п. 1.1. Договоров поручительства, поручители отвечают перед кредитором за исполнение заемщиком его обязательств по кредитному договору солидарно с Заемщиком. Также исполнение обязательств обеспечено залогом недвижимости на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости) №<данные изъяты> в отношении следующих объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: <адрес>, примерно в <данные изъяты> метрах от поселка <данные изъяты> по направлению на <данные изъяты>, в составе:

Хозяйственное помещение №, площадь <данные изъяты> кв.м., нежилое здание, инв. №, <данные изъяты>, условный №;

Хозяйственное помещение №, площадь <данные изъяты> кв.м., нежилое здание, инв. №, <данные изъяты> условный №;

Инкубатор, площадь <данные изъяты> кв.м., нежилое здание, инв. <данные изъяты> условный №А;

Указанные объекты недвижимости принадлежат Кузнецову А. Н. на праве собственности.

ДД.ММ.ГГГГ – ООО «КС-Развитие», ДД.ММ.ГГГГ – поручителям банком были направлены требования об исполнении обязательств по кредитному договору.

Согласно расчету, предоставленному истцом, задолженность по Кредитному договору №<данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет: основная ссудная задолженность <данные изъяты> рублей; просроченная ссудная задолженность <данные изъяты> рублей; начисленные проценты на непросроченный <данные изъяты> рублей; начисленные проценты на просроченный ОД 27197,82 рублей; просроченные проценты <данные изъяты> рублей. Итого <данные изъяты> рублей. Расчет судом проверен, сторонами не оспаривается.

В соответствии со ст. ст. 307-328 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в установленный срок, односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.

Согласно ч. 1 ст. 819 ГК РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Согласно ст. 811 ГК РФ, если договором предусмотрено возвращение денежных средств по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Согласно выпискам из ЕГРЮЛ, ООО «Катюша-Сибирь» прекратило деятельность ДД.ММ.ГГГГ Указанные в договоре поручительства от ДД.ММ.ГГГГ реквизиты поручителя, а именно ИНН <данные изъяты> юридический адрес: <данные изъяты> а также указание на директора – Кузнецова А.Н., не соответствуют сведениям об ООО «Катюша-Сибирь», содержащимся в ЕГРЮЛ. Сведений об иных организациях с аналогичным названием в ЕГРЮЛ нет.

Вместе с тем, исходя из сведений из ЕГРЮЛ, данные реквизиты (ИНН, юридический адрес) принадлежат ООО «ИНССНАБ» (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ). Иными словами, договор поручительства подписан Кузнецовым А.Н. в качестве директора ООО «Катюша-Сибирь», на тот момент прекратившей деятельность, при этом указаны реквизиты иной организации – ООО «ИНССНАБ».

При этом, в нарушение положений ст. 56 КПК РФ, суду не представлено каких-либо доказательств, что ООО «ИНССНАБ» является правопреемником ООО «Катюша-Сибирь» или иного лица, с которым у истца возникли какие-либо отношения в результате заключения кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ или договоров, заключенных в обеспечение исполнения обязательств по данному кредитному договору.

При таких обстоятельствах суд считает, что исковые требования банка законны и обоснованны, за исключением части требований к ответчику ООО «ИНССНАБ», которые по мнению суда заявлены необоснованно, в связи с чем в данной части в иске следует отказать.

Из кадастрового паспорта от ДД.ММ.ГГГГ видно, что земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> имеет местоположение, установленное относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир: <адрес>. Участок находится примерно в <данные изъяты> метрах от ориентира по направлению на <данные изъяты>. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, МО <данные изъяты>/<адрес> участка <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли <данные изъяты>, сведения о правах не указаны, обременение: аренда земли Кузнецовым А.Н., части земли заняты объектами недвижимости: инкубатор, хозяйственное помещение №, хозяйственное помещение №, хозяйственное помещение № (т. 1, л.д. 14-21).

ДД.ММ.ГГГГКузнецовой О.В. подписано согласие супругу Кузнецову А.Н. на передачу в залог по договору об ипотеке (залоге недвижимости) от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Кузнецовым А.Н. и ОАО АКБ «РОСБАНК» в обеспечение надлежащего исполнения кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ, права аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>. Согласие удостоверено нотариусом нотариального округа <адрес>Ободец Т.В. за номером в реестре <данные изъяты> (т. 1, л.д. 239).

Согласно Отчету об оценке стоимости имущества <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному ООО «Региональный центр оценки», рыночная стоимость объектов: хозяйственное помещение №, хозяйственное помещение №, хозяйственное помещение №, инкубатор, право аренды земельного участка, округленно составляет <данные изъяты> рублей (т. 2, л.д. 217-221).

Согласно Отчету об оценке №.7 от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному ЗАО «Ависта», рыночная стоимость объекта оценки (хозяйственное помещение №, хозяйственное помещение №, хозяйственное помещение №, инкубатор, право аренды на земельный участок), округленно составляет <данные изъяты> рублей (т. 1, л.д. 82-153).

В соответствии с Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д.248) и Дополнительным соглашением ДД.ММ.ГГГГ (т. 2, л.д. 12-13) к Договору об ипотеке (залоге недвижимости) №<данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ в ПАО РОСБАНК передано следующее имущество:

Хозяйственное помещение №, площадь <данные изъяты> кв.м., нежилое здание, инв. №, <данные изъяты> условный №;

Хозяйственное помещение №, площадь <данные изъяты> кв.м., нежилое здание, инв.№, <данные изъяты>, условный №;

Инкубатор, площадь <данные изъяты> кв.м., нежилое здание, инв. <данные изъяты>, условный номер: <данные изъяты>

Земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: <данные изъяты> которые принадлежат Сексенбаеву А. К. на праве собственности.

В соответствии с сообщением Управления Росреестра по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, в ЕГРН имеется запись о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества: здание с кадастровым номером <данные изъяты>, здание с кадастровым номером <данные изъяты>, здание с кадастровым номером <данные изъяты>, здание с кадастровым номером <данные изъяты>, земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенные по адресу: <адрес>, примерно в <данные изъяты> метрах от поселка <данные изъяты> по направлению на <данные изъяты>, собственником которых является Кузнецов А.Н. (т. 1, л.д. 164).

Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, индивидуальный предприниматель Кузнецов А.Н. приобрел в собственность инкубатор (кадастровый №А) площадью <данные изъяты> кв.м., находящийся по адресу: <адрес>, примерно в <данные изъяты> метрах от поселка <данные изъяты> по направлению на <данные изъяты>. Продаваемый объект расположен на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> (т. 1, л.д. 181-184).

Из кадастрового паспорта от ДД.ММ.ГГГГ видно, что земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> имеет местоположение, установленное относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир: <адрес>. Участок находится примерно в <данные изъяты> метрах от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, <данные изъяты> Площадь участка <данные изъяты> кв.м., категория земель: <данные изъяты> сведения о правах не указаны, обременение: аренда земли Кузнецовым А.Н., части земли заняты объектами недвижимости: инкубатор, хозяйственное помещение №, хозяйственное помещение №, хозяйственное помещение № (т. 1, л.д. 172-178).

Из договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, по адресу: <адрес>, примерно в <данные изъяты> метрах от поселка <данные изъяты> по направлению на <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., на котором имеются нежилые здания: хозяйственное помещение №, хозяйственное помещение №, хозяйственное помещение №, инкубатор передан в собственность администрацией <адрес> главе крестьянского (фермерского) хозяйства Кузнецову А.Н. (т. 1, л.д. 167-170). Право собственности Кузнецова А.Н. зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (т.1, л.д. 247).

ОАО АКБ «РОСБАНК» выразил свое согласие на заключение договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> при условии одновременной передачи указанного земельного участка в залог банку, право аренды на который является предметом залога по договору об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ (т. 2, л.д. 11).

Согласно выписке из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ, на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано обременение – ипотека в пользу ОАО АКБ «РОСБАНК» на основании договора об ипотеке от <данные изъяты>.; ДД.ММ.ГГГГ – зарегистрировано право собственности Кузнецова А.Н. (т. 1, л.д. 246).

ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГКузнецовым А.Н. зарегистрировано право собственности на земельные участки по адресу: <адрес>, Вагайцевский сельсовет: кадастровый №, площадью <данные изъяты> кв.м.; кадастровый №, площадью <данные изъяты> кв.м.; кадастровый №, площадью <данные изъяты> кв.м.; кадастровый №, площадью <данные изъяты> кв.м.; кадастровый №, площадью <данные изъяты> кв.м.; кадастровый №, площадью <данные изъяты> кв.м. (свидетельства о государственной регистрации права, т.1, л.д. 203-208).

Из кадастровых паспортов данных земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ видно, что они образованы из земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, который подлежит снятию с кадастрового учета (т. 1, л.д. 240-245).

ДД.ММ.ГГГГ между Кузнецовым А.Н. и Кузнецовой О.В. брак заключен, ДД.ММ.ГГГГ – расторгнут, что следует из свидетельств о заключении, расторжении брака (т.1, л.д. 237, 238).

Из свидетельства о перемене имени от ДД.ММ.ГГГГ следует, что Кузнецов А. Н. переменил фамилию и отчество на «Сексенбаев А. К.», о чем ДД.ММ.ГГГГ в отделе ЗАГС <адрес> управления по делам ЗАГС <адрес> составлена запись о перемене имени № (т.1, л.д. 202).

В силу ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии со ст. 51 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда.

Согласно ст. 54.1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В данном случае факт систематического нарушения ответчиком сроков внесения платежей нашел свое подтверждение в судебном заседании, следовательно требование об обращении взыскания на предмет ипотеки подлежит удовлетворению.

Рассматривая возражения ответчика и третьего лица, считающего действия по распоряжению земельными участками, образованными из участка, приобретенного в период брака, а именно заключение дополнительных соглашений с банком нарушающими ее права в отношении совместно нажитого имущества, а также что приобретение земельного участка было совершено без ее согласия, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> был приобретен в собственность Кузнецовым А.Н. как главой крестьянского (фермерского) хозяйства, что следует из текста договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с администрацией <адрес>.

Распоряжение имуществом КФХ осуществляется в порядке, определенном ст. 253 ГК РФ, между членами этого КФХ.

Согласно ч.1, 2 ст. 257 ГК РФ, имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное. В совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства находятся предоставленный в собственность этому хозяйству или приобретенный земельный участок, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственная и иная техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и другое имущество, приобретенное для хозяйства на общие средства его членов.

Кузнецова О.В. членом хозяйства не являлась (доказательств обратного суду не представлено), соответственно не имеет право решать вопросы распоряжения земельным участком, относящимся к собственности КФК, а не к совместной собственности супругов. Каких-либо доказательств, что земельный участок приобретен, в том числе, за счет ее средств, суду не представлено. Кроме того недвижимое имущество и право аренды земельного участка на котором оно расположено было приобретено Кузнецовым А.Н. до брака с Кузнецовой О.В. в <данные изъяты> году, тогда как брак заключен в <данные изъяты> году.

Согласно частьи 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ предусмотрено, что для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

По мнению суда, приобретение земельного участка не является сделкой по распоряжению недвижимостью.

Данная сделка не требует нотариального удостоверения, не имеет обязательной нотариальной формы. Согласно ст. 550, п. 2 ст. 434 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах (п. 2 ст. 25 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - ЗК РФ). Законом не установлена государственная регистрация спорной сделки. По правилам п. 1 ст. 551 ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество при совершении сделки купли-продажи с ним, а не договор купли-продажи, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 558 ГК РФ (договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры).

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" также не предусмотрена государственная регистрация рассматриваемой сделки.

Таким образом, реализация гражданином права на приобретение в собственность арендуемого им земельного участка не является сделкой по распоряжению недвижимостью и сделкой, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, для совершения которых п. 3 ст. 35 СК РФ требуется получение нотариально удостоверенного согласия другого супруга. Следовательно, довод Кузнецовой О.В. об обязательности ее согласия при приобретении в период их брака Кузнецовым А.Н. находящегося в аренде земельного участка не основан на законе. Утверждение Кузнецовой О.В., что после регистрации права собственности на земельный участок предмет залога (право аренды участка) перестал существовать, и в этой части договор залога прекратил своё действие, суд находит необоснованным, поскольку с изменением предмета залога (права аренды исходного земельного участка на право собственности шести образованных земельных участков) сторонами были подписаны дополнительные соглашения, предусматривающие соответствующие изменения предмета залога.

Таким образом, суд приходит к выводу, что исковые требования Кузнецовой О.В. удовлетворению не подлежат по изложенным основаниям.

Следовательно, ходатайство представителя истца о применении срока исковой давности рассмотрению не подлежит.

Утверждение представителя ответчика, что истцом не предоставлялись сведения о земельных участках, на которых находятся хозяйственные помещения, в отношении которых заявлены требования об обращении на них взыскания, не нашло своего подтверждения, поскольку в имеющихся в материалах дела кадастровых паспортах на земельный участок с кадастровым номером 54:20:020901:141 имеется информация о нахождении спорных объектов недвижимости на данном участке. Кроме того, адрес строений совпадает с адресом земельного участка, в договоре купли-продажи недвижимого имущества (инкубатора) от ДД.ММ.ГГГГ содержится указание о расположении объекта на спорном земельном участке.

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», суд определяет начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Истец просит установить начальную продажную цену в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости имущества, определенного заключением эксперта № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ЮрЖилЭксперт», что составляет <данные изъяты> рублей.

На основании определения суда от ДД.ММ.ГГГГ, ООО «ЮрЖилЭксперт» составлено заключение эксперта <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым рыночная стоимость недвижимого имущества составляет <данные изъяты> рублей (т. 3, л.д. 3-93).

У суда нет сомнений в достоверности выводов указанных в отчете ООО «ЮрЖилЭксперт», поскольку оценка рыночной стоимости объектов недвижимости проведена лицом, обладающим специальными познаниями в области оценки, полно, объективно, достаточно ясно. Мотивированных возражений по отчету сторонами суду представлено не было.

Учитывая изложенное, суд считает возможным установить начальную продажную стоимость спорных объектов недвижимости в размере <данные изъяты>).

Согласно ст. 94 ГПК РФ, суммы, подлежащие выплате экспертам, относятся к издержкам, связанным с рассмотрением дела, которые, в силу ст. 88 ГПК РФ, наряду с государственной пошлиной, относятся к судебным расходам.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Расходы истца по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб. подтверждаются платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ, по оплате услуг по оценке залогового имущества в размере <данные изъяты> руб. – платежными поручениями № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ соответственно, и подлежат взысканию с ответчиков солидарно.

ДД.ММ.ГГГГ вместе с заключением эксперта в суд поступило заявление ООО «ЮрЖилСервис» об оплате расходов по производству судебной экспертизы в размере <данные изъяты> рублей, которые в соответствии со ст. 85 ГПК РФ, также подлежат взысканию с ответчиков.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Исковые требования ПАО «РОСБАНК» удовлетворить частично.

Взыскать солидарно с ООО «КС-Развитие» и Сексенбаева А. К. в пользу ПАО «РОСБАНК» задолженность по Кредитному договору <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 3990662 рублей 10 копеек, в том числе: основная ссудная задолженность 137656 рублей 24 копейки; просроченная ссудная задолженность 3605652 рублей 40 копеек; начисленные проценты на непросроченный ОД 36711 рублей 08 копеек; начисленные проценты на просроченный ОД 27197 рублей 82 копейки; просроченные проценты 183444 рубля 56 копеек.

Обратить взыскание на заложенное имущество, расположенное по адресу: <адрес>, примерно в <данные изъяты> метрах от поселка <данные изъяты> по направлению на <данные изъяты>, в составе:

Хозяйственное помещение №, площадь <данные изъяты> кв.м., нежилое здание, инв. №, <данные изъяты>, условный №;

Хозяйственное помещение №, площадь <данные изъяты> кв.м., нежилое здание, инв.№, <данные изъяты>, условный №;

Инкубатор, площадь <данные изъяты> кв.м., нежилое здание, инв. <данные изъяты>, условный №А;

Земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: <данные изъяты> принадлежащее Сексенбаеву А. К. и находящиеся в залоге у ПАО «РОСБАНК» на основании Договора об ипотеке (залоге недвижимости) №<данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ; путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость в размере <данные изъяты> рублей.

Взыскать солидарно с ООО «КС-Развитие» и Сексенбаева А. К. в пользу ПАО «РОСБАНК» компенсацию расходов по уплате государственной пошлины в размере 34153 рубля 31 копейку.

Взыскать солидарно с ООО «КС-Развитие» и Сексенбаева А. К. в пользу ПАО «РОСБАНК» судебные расходы по оплате услуг по оценке залогового имущества в размере 46500 рублей.

Взыскать солидарно с ООО «КС-Развитие» и Сексенбаева А. К. в пользу ООО «ЮрЖилЭксперт» компенсацию расходов по производству экспертизы в размере 60 000 рублей.

В исковых требованиях ПАО «РОСБАНК» к ООО «ИНССНАБ» - отказать.

В иске Кузнецовой О. В. - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Новосибирского областного суда через Ордынский районный суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательном виде.

Судья А.Н.Лисицын

В окончательном виде решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ