Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края к администрации сельского поселения «Село Некрасовка» Хабаровского муниципального района Хабаровского края, ФИО3 о признании постановления, аукциона недействительными, договора купли-продажи незаключенным, применении последствий недействительности сделки; по исковому заявлению ФИО3 к администрации сельского поселения «Село Некрасовка» Хабаровского муниципального района о признании права собственности на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края обратился в суд с иском к администрации сельского поселения «Село Некрасовка» Хабаровского муниципального района Хабаровского края о признании постановления, аукциона недействительными, договора купли-продажи незаключенным, применении последствий недействительности сделки.

Исковые требвоания мотивированы следующим.

В соответствии с п. 1.1 Положения о Комитете по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района, утвержденного решением Собрания депутатов Хабаровского муниципального района от 08.12.2015 № 43-189, Комитет является уполномоченным органом администрации района, осуществляющим на территории района полномочия собственника имущества, находящегося в муниципальной собственности района, управление и распоряжение муниципальным имуществом и земельными ресурсами в соответствии с действующим законодательством, если иное не предусмотрено правовыми актами района.

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района (далее - Комитет) обращается с заявленными исковыми требованиями в защиту нарушенных земельных прав Хабаровского муниципального района.

Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района при рассмотрении обращения ФИО3 о прекращении в Едином государственном реестре недвижимости обременения в виде договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером № стало известно, что между администрацией сельского поселения «Село Некрасовка» Хабаровского муниципального района и ФИО3 был заключен договор купли-продажи земельного участка №-Н от ДД.ММ.ГГГГ.

Администрацией сельского поселения «Село Некрасовка» Хабаровского муниципального района в порядке, установленном ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, на основании договора купли-продажи земельного участка №-Н от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 был предоставлен в собственность земельный участок с кадастровым номером №.

При рассмотрении обращения ФИО3 о прекращении в Едином государственном реестре недвижимости обременения в виде договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером № Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района было установлено, что в ходе проведения аукциона по продаже земельного участка с кадастровым номером № администрацией сельского поселения «Село Некрасовка» Хабаровского муниципального района Хабаровского края были допущены нарушения сроков, установленных статьей 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 39.11, 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации было вынесено постановление администрации сельского поселения «Село Некрасовка» Хабаровского муниципального района Хабаровского края от ДД.ММ.ГГГГ№ «О проведении аукциона по продаже земельного участка, расположенного на территории сельского поселения «Село Некрасовка» Хабаровского муниципального района Хабаровского края.

Согласно ч. 4 ст. 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации прием документов прекращается не ранее чем за пять до дня проведения аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с извещением о проведении торгов № дата и время окончания приема заявок на аукцион: ДД.ММ.ГГГГ 07.00. Дата проведения аукциона ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, прием документов прекращен в срок более пяти дней до дня проведения аукциона, в нарушение ч. 4 ст. 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации.

Также, согласно пп. 4 п. 21 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации извещение проведении аукциона должно содержать сведения о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства).

В соответствии с п. 2 Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 февраля 2006 года № 83 сети инженерно-технического обеспечения - это совокупность имущественных объектов, непосредственно используемых в процессе тепловодоснабжения и водоотведения.

При этом понятие "сети инженерно-технического обеспечения" не предусматривает возможность отнесения объектов газоснабжения, объектов электросетевого хозяйства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Таким образом, положениями статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации не предусмотрено получение технических условий на подключение (технологическое присоединение) к сетям газораспределения и электрическим сетям.

Однако в извещении о проведении аукциона по продаже земельного участка с кадастровым номером № отсутствуют сведения о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства на земельном участке, о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (тепло и водоснабжения), предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения, что не соответствует требованиям пп. 4 п. 21 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации и являлось основанием отказа в проведении аукциона, при этом в договор купли-продажи включен пункт 2.5.4., предусматривающий право покупателя возводить с соблюдением правил застройки зданий, строений, сооружений в соответствии с его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Также в договоре купли-продажи земельного участка №-Н от ДД.ММ.ГГГГ не определен срок, в течение которого ФИО3 обязан оплатить стоимость приобретенного земельного участка. Согласно п. 2.2.1. договора купли-продажи покупатель обязан оплатить цену участка, установленную разделом 3 договора. Вместе с тем, раздел 3 срока оплаты стоимости земельного участка не содержит.

В соответствии с п. 1 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с п. 2 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Согласно п. 2.1.1. договора после полной оплаты Покупателем цены Участка осуществить передачу земельного участка по акту приема-передачи в срок не более пяти рабочих дней.

Согласно п. 2.1.1., 2.2.2. договора купли-продажи, передача Покупателю земельного участка осуществляется после полной оплаты Покупателем цены Участка путем подписания акта приема-передачи в срок не более 5 рабочих дней.

Передаточный акт по договору купли-продажи земельного участка №-Н от ДД.ММ.ГГГГ подписан главой администрации сельского поселения «Село Некрасовка» ФИО7 с ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, земельный участок был предоставлен в день подписания договора купли-продажи и до полной оплаты стоимости земельного участка ФИО3 в бюджет Хабаровского муниципального района. Оплата по договору была произведена ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края, на основании поступившего в администрацию обращения был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №№ от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО5, в целях индивидуального жилищного строительства. При этом, согласно сведений ЕГРН на момент предоставления в аренду, земельный участок с кадастровым номером № был свободен от прав иных лиц, находился в не разграниченной государственной собственности.

Так, согласно п. 4 постановления администрации сельского поселения «Село Некрасовка» от ДД.ММ.ГГГГ№ «О предоставлении земельного участка в собственность ФИО3» (далее - постановление от ДД.ММ.ГГГГ№) в случае неосуществления ФИО3 действий по государственной регистрации права собственности, постановление от ДД.ММ.ГГГГ№ утрачивает силу по истечении 6 месяцев с момента его подписания.

Согласно п. 2.2.3. договора купли-продажи земельного участка №-Н от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 был обязан в течение 30 дней после передачи ему земельного участка обеспечить государственную регистрацию права собственности на земельный участок, однако, ФИО3 условия договора не выполнил, в связи с чем постановление от ДД.ММ.ГГГГ№ утратило силу с ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером № был предоставлен ФИО3 по договору купли-продажи земельного участка №-Н от ДД.ММ.ГГГГ с нарушением требований действующего земельного законодательства, а также затрагивает законные права и интересы арендатора ФИО5, заключенный договор купли-продажи земельного участка №-Н от ДД.ММ.ГГГГ между администрацией сельского поселения «Село Некрасовка» Хабаровского муниципального района Хабаровского края и ФИО3, является ничтожным.

В силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

На основании изложенного, руководствуясь ч. 4 ст. 39.12, пп. 4 п. 21 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 166, п. 2, ст. 167, ч. 1, ч. 2 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района, просил суд:

признать недействительным постановление администрации сельского поселения «Село Некрасовка» Хабаровского муниципального района Хабаровского края от ДД.ММ.ГГГГ№ «О проведении аукциона по продаже земельного участка, расположенного на территории сельского поселения «Село Некрасовка» Хабаровского муниципального района Хабаровского края»;

признать недействительным аукцион на право заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, проведенный в соответствии с постановлением администрации сельского поселения «Село Некрасовка» Хабаровского муниципального района Хабаровского края от ДД.ММ.ГГГГ№ «О проведении аукциона по продаже земельного участка, расположенного на территории сельского поселения «Село Некрасовка» Хабаровского муниципального района Хабаровского края»;

признать договор купли-продажи земельного участка №-Н от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между администрацией сельского поселения «Село Некрасовка» Хабаровского муниципального района Хабаровского края и ФИО3 незаключенным;

применить последствия недействительности ничтожной сделки купли-продажи в соответствии с п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, путем возложения обязанности возвратить каждой из сторон все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве ответчика по исковым требованиям Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района с согласия истца привлечен ФИО3, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора ФИО5.

ФИО3 обратился в суд с иском к администрации сельского поселения «Село Некрасовка» Хабаровского муниципального района о признании права собственности на земельный участок. Свои исковые требования мотивировал следующим.

Между ФИО3 и администрацией сельского поселения «Село Некрасовка» Хабаровского муниципального района по итогам рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по продаже права на заключение договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности (протокол № от ДД.ММ.ГГГГ) заключен договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№-н. Договор купли продажи заключен на основании постановления администрации сельского поселения «Село Некрасовка» от ДД.ММ.ГГГГ№.

В соответствии со статьей 15 ЗК РФ собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Предметом договора купли-продажи является земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1 440 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, разрешенное использование: «Для индивидуальной жилой застройки.

Сторонами ДД.ММ.ГГГГ подписан передаточный акт согласно п.2 которого участок передан в собственность истцу. Оплата договора произведена в полном объеме, что подтверждается чеками-ордерами.

Судебная практика исходит из того, что после передачи недвижимого имущества покупателю продавец, хотя и продолжает считаться собственником имущества, не вправе им распоряжаться, так как покупатель становится его законным владельцем. После исполнения обязанностей по договору продавец, как и покупатель, не может оказывать влияния на регистрацию перехода права собственности, так как на этом этапе его воля принципиального значения не имеет. При этом отсутствие акта регистрации перехода права собственности не оказывает влияния на действительность договора купли-продажи недвижимости (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29 июля 2011 г. по делу №А45-20139/2010; Постановление ФАС Дальневосточного округа от 10 февраля 2012 г. № Ф03-7077/2011 по делу № А59-2872/2011).

В связи с вышеизложенным ФИО3 считает, что у него возникло право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1 440 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, разрешенное использование: «Для индивидуальной жилой застройки».

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратился за государственной регистрацией договора купли-продажи земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ истцом ФИО3 было получено уведомление о приостановлении государственной регистрации права собственности.

Одним из способов защиты гражданских прав в силу ст. 12 ГК РФ является способ признания права. Обращение в суд с иском о признании права собственности является для истца единственным возможным способом получения документа, необходимого для государственной регистрации права собственности.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 456 ГК РФ, ФИО3 просил суд признать за ним право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1 440 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>

Гражданское дело по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края к администрации сельского поселения «Село Некрасовка» Хабаровского муниципального района Хабаровского края, ФИО3 о признании постановления, аукциона недействительными, договора купли-продажи незаключенным, применении последствий недействительности сделки и гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к администрации сельского поселения «Село Некрасовка» Хабаровского муниципального района о признании права собственности на земельный участок определением Хабаровского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ объединены в одно производство.

В судебном заседании представитель истца Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района ФИО1 заявленные исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, указанным в иске, исковые требования ФИО3 не признала.

Представитель ответчика администрации сельского поселения «Село Некрасовка» Хабаровского муниципального района Хабаровского края ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных исковых требований комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района, не возражала в удовлетворении исковых требований ФИО3 Полагала, что торги, результаты торгов (аукциона) могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица в течение года с момента проведения торгов (статья 449 ГК РФ). Указанный срок комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района пропущен.

Ответчик-истец ФИО3 и его представитель ФИО4 в судебном заседании заявленные исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района не признали, на исковых требованиях ФИО3 настаивали. Полагали, что ФИО3 приобрел земельный участок на законном основании, стал его собственником. Договор купли-продажи земельного участка фактически исполнен сторонами. ФИО3 передан земельный участок по акту приема-передачи, а ФИО3 уплачена выкупная цена. ФИО3 не зарегистрировал свое право собственности на земельный участок по уважительным причинам. Так после заключения договора купли-продажи у ФИО3 состоялась свадьба, родился ребенок, ФИО3 приходилось выезжать неоднократно по месту жительства родителей супруги в <адрес>.

Третье лицо ФИО5 в судебном заседании полагал, что исковые требования комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района подлежат удовлетворению, а исковые требования ФИО3 не подлежат удовлетворению. Так пояснил, что он взял земельный участок в аренду на законном основании, приступил к использованию участка. ФИО3 к использованию участка не приступил. ФИО5 сделал отсыпку участка, формирование строительной площадки. Возвел фундамент будущего жилого дома.

Выслушав пояснения представителя истца комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района ФИО1, пояснения представителя ответчика администрации сельского поселения «Село Некрасовка» Хабаровского муниципального района ФИО2, пояснения ответчика-истца ФИО3 и его представителя ФИО4, третьего лица ФИО5, исследовав собранные по делу доказательства в их совокупности, суд полагает заявленные исковые требования комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района подлежащими частичному удовлетворению, а исковые требования ФИО3 не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района при рассмотрении обращения ФИО3 о прекращении в Едином государственном реестре недвижимости обременения в виде договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером № стало известно, что между администрацией сельского поселения «<адрес>» Хабаровского муниципального района и ФИО3 был оформлен договор купли-продажи земельного участка №-Н от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 1.2. и 1.3. договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№-Н, оформленного между администрацией сельского поселения «<адрес>» Хабаровского муниципального района и ФИО3, переход права собственности на земельный участок подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 551 ГК РФ и Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости». Договор подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии со статьями 25-26 Земельного кодекса РФ и Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» и вступает в силу с момента такой регистрации. Пункт 2.3. договора купли-продажи предусматривает, что покупатель обязан в срок не превышающий 30 (тридцати) календарных дней после дня передачи земельного участка по договору купли-продажи обеспечить государственную регистрацию права собственности на земельный участок в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

Пунктом 3.1. договора купли-продажи предусмотрена выкупная стоимость земельного участка 111000,00 рублей. Пунктом 3.2. договора купли-продажи установлено, что плата за земельный участок уплачивается на лицевой счет комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района. Пункт 2.1. договора купли-продажи предусматривает положение, согласно которому продавец обязан передать покупателю земельный участок после полной оплаты покупателем цены участка.

Акт приема-передачи участка подписан ДД.ММ.ГГГГ, в то время как оплата за земельный участок ФИО3 в полном объеме внесена только ДД.ММ.ГГГГ.

При этом суд полагает, что само по себе внесение на счет комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района цены договора купли-продажи земельного участка не свидетельствует, что комитету стало известно о заключении договора купли-продажи между администрацией сельского поселения «Село Некрасовка» Хабаровского муниципального района и ФИО3 и его исполнении в полном объеме (действующим законодательством предусматриваются сроки направления проекта договора купли-продажи победителю торгов, сроки подписания проекта победителем торгов, ведение реестра недобросовестных участников аукциона, не подписавших договор после торгов, и др.). Сама по себе публикация в сети Интернет информации о фактическом подписании договора купли-продажи не является обязательной. При этом ФИО3 являлся единственным участником торгов. Проведение же повторных торгов – право организатора.

В соответствии со статьей 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.

Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

В силу положений статей 164, 165 ГК РФ В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.В силу п. 6 ст. 1 Федерального закона РФ «О государственной регистрации недвижимости» государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В силу положений ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.

Например, арендатор здания по подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному договору аренды не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника (статья 617 ГК РФ), если новый собственник в момент заключения договора, направленного на приобретение этого здания (например, договора продажи этого здания), не знал и не должен был знать о существовании незарегистрированного договора аренды.

Вместе с тем при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 165 ГК РФ.

В силу положений ст. 549, 550, 551 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В соответствии со статьями 25, 26 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Судом также установлено, что Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края, на основании поступившего от ФИО5 в администрацию обращения был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №№ от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО5, в целях индивидуального жилищного строительства. При этом, согласно сведениям ЕГРН на момент предоставления в аренду, земельный участок с кадастровым номером № был свободен от прав иных лиц, находился в не разграниченной государственной собственности.

Срок действия договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. При этом обременение в виде аренды земельного участка зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

Земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1440 кв.м., расположенный по адресу <адрес>, для индивидуального жилищного строительства, земли населенных пунктов передан ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ. На момент передачи земельного участка препятствий в использовании земельного участка ФИО5 не имелось.

Согласно п. 4 постановления администрации сельского поселения «Село Некрасовка» от ДД.ММ.ГГГГ№ «О предоставлении земельного участка в собственность ФИО3» в случае неосуществления ФИО3 действий по государственной регистрации права собственности, постановление от ДД.ММ.ГГГГ№ утрачивает силу по истечении 6 месяцев с момента его подписания. Пунктом 3 указанного постановления на ФИО3 возложена обязанность обеспечить государственную регистрацию права собственности на земельный участок.

В соответствии с п. 3, 4, 5 ст. 1 Федерального закона РФ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу положений ст. 3.1., п. 2 ст. 3.3. Федерального закона Российской Федерации «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» с 01 января 2017 года распоряжение земельными участками, собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

До 01 января 2017 года распоряжение земельными участками, собственность на которые не разграничена, осуществлялось органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

Таким образом, в рассматриваемом случае Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района, являясь арендодателем земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1440 кв.м., расположенного по адресу <адрес>, для индивидуального жилищного строительства, земли населенных пунктов, по договору, заключенному с ФИО5, не является стороной договора купли-продажи, заключенного администрацией сельского поселения «Село Некрасовка» Хабаровского муниципального района и ФИО3 Для администрации сельского поселения «Село Некрасовка Хабаровского муниципального района» и ФИО3, как сторон договора купли-продажи земельного участка №-н от ДД.ММ.ГГГГ, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района, ФИО5 являются третьими лицами, правовые последствия перехода права собственности на земельный участок для которых должны опредяться именно государственной регистрацией договора и права собственности, и которые могут ставить вопрос о признании соответствующего договора купли-продажи незаключенным по мотиву отсутствия государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка, защищая возникшие между комитетом и ФИО5 арендные правоотношения.

В настоящем деле ФИО3 обращался в комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района с заявлением о прекращении обременения земельного участка с кадастровым номером № арендой, ссылаясь на то обстоятелство, что обременение земельного участка арендой является существенным нарушением его прав и существенным нарушением договора купли-продажи, по условиям которого наличия никаких обременений земельного участка при продаже не предусматривалось. С учетом изложенного, возникновение непосредственно у ФИО3 права собственности на земельный участок, обремененного арендой, является недопустимым.

ФИО3, участвуя в настоящем деле, договор аренды, заключеный между комитетом по управлению муниципальным имуществом и экономике Хабаровского муниципального района и ФИО5 не оспаривает.

Более того, как следует из пояснений лиц, участвующих в деле, ФИО3 к использованию земельного участка по назначению не приступал, в то время как ФИО5 приступил к использованию земельного участка по назначению. Комитет по управлению муниципальным имуществом и экономике Хабаровского муниципального района, не ссылается на обстоятельства нарушения его прав как арендодателя на своевременное получение арендной платы за земельный участок от ФИО5

Материалами дела не подтверждается наличие уваждительных причин, связанных с личностью ФИО3, объективно препятствующих ему в регистрации договора купли-продажи земельного участка, права собственности.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенным для договора купли-продажи земельного участка является условие о его обременении арендными обязательствами.

Договор, являющийся незаключенным вследствие несогласования существенных условий, не может быть признан недействительным, так как он не только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является отсутствующим фактически ввиду недостижения сторонами какого-либо соглашения, а следовательно, не может породить такие последствия и в будущем.

При таких обстоятельствах у суда имеются оснвоания для признания незаключенным договора купли-продажи №-н земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1440 кв.м., расположенного по адресу <адрес>, для индивидуального жилищного строительства, земли населенных пунктов, от ДД.ММ.ГГГГ между администрацией сельского поселения «<адрес>» Хабаровского муниципального района и ФИО3.

Признание договора незаключенным означает отсутствие каких-либо договорных обязательств между его сторонами. Вместе с тем, если имело место фактическое исполнение договора, последствия признания договора незаключенным определяются исходя из норм, регулирующих внедоговорные обязательства.

В силу пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как видно из материалов дела по договору купли-продажи земельного участка №-н в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1440 кв.м., расположенного по адресу <адрес>, для индивидуального жилищного строительства, земли населенных пунктов, от ДД.ММ.ГГГГ между администрацией сельского поселения «Село Некрасовка» Хабаровского муниципального района и ФИО3, комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района получил выкупную цену в размере 111 000,00 рублей, а земельный участок передавался по акту-приема передачи ФИО3

При таких обстоятелствах в целях обеспечения правовой опредеденности во взаимоотношениях сторон необходимо:

возложить обязанность на ФИО3ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес> возвратиь земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1440 кв.м., расположенный по адресу <адрес>, для индивидуального жилищного строительства, земли населенных пунктов администрации сельского поселения «<адрес>» по акту приема-передачи в месячный срок с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу;

возложить обязанность на комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района возвратить ФИО3 уплаченные по незаключенному договору купли-продажи земельного участка №-н от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 111 000,00 рублей в месячный срок с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу.

Суд принимает во внимание, что фактически в своих исковых требованиях комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района просит применить последствия отсутствия каких-либо договорных правоотношений между администрацией сельского поселения «Село Некрасовка» Хабаровского муниципального района и ФИО3

При этом фактическая передача земельного участка комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района ФИО5 не является препятствием для возложения обязанности на ФИО3 передать земельный участок по акту приема-передачи продавцу по договору купли-продажи, признанному незаключенным.

Поскольку договор купли-продажи между ФИО3 и администрацией сельского поселения «Село Некрасовка» Хабаровского муниципального района признан судом незаключённым, право собственности на спорный земельный участок не может быть признано за ФИО3

Исковые требования комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района о признании недействительным постановления администрации сельского поселения «<адрес>» Хабаровского муниципального района <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ «О проведении аукциона по продаже земельного участка, расположенного на территории сельского поселения «<адрес>» Хабаровского муниципального района <адрес>», о признании недействительным аукциона на право заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, проведенного в соответствии с постановлением администрации сельского поселения «<адрес>» Хабаровского муниципального района <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ «О проведении аукциона по продаже земельного участка, расположенного на территории сельского поселения «<адрес>» Хабаровского муниципального района <адрес>», не подлежат удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 447 Гражданского кодекса РФ договор может быть заключен путем проведения торгов с лицом, выигравшим торги.

В силу статьи 449 Гражданского кодекса РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов (пункт 1).

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса (пункт 2).

Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.

В соответствии с пунктом 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Согласно пункту 2 статьи 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В рассматриваемом случае комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района пропущен годичный срок для признания аукциона (торгов) недействительными. О пропуске указанного срока ответчик администрация сельского поселения «Село Некрасовка» Хабаровского муниципального района заявляет.

Дата проведения торгов, оспариваемых комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района, ДД.ММ.ГГГГ. О проведении указанных торгов соответствующая информация размещалась в установленном законом порядке в сети «Интернет».

Иск предъявлен ДД.ММ.ГГГГ.

Срок исковой давности для признания договора незаключенным составляет три года.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК России, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края к администрации сельского поселения «Село Некрасовка» Хабаровского муниципального района Хабаровского края, ФИО3 о признании постановления, аукциона недействительными, договора купли-продажи незаключенным, применении последствий недействительности сделки удовлетворить частично.

Признать договор купли-продажи №-н земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1440 кв.м., расположенного по адресу <адрес>, для индивидуального жилищного строительства, земли населенных пунктов, от ДД.ММ.ГГГГ между администрацией сельского поселения «Село Некрасовка» Хабаровского муниципального района и ФИО3 незаключеным.

Возложить обязанность на ФИО3ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес> возвратиь земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1440 кв.м., расположенный по адресу <адрес>, для индивидуального жилищного строительства, земли населенных пунктов администрации сельского поселения «Село Некрасовка» по акту приема-передачи в месячный срок с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу.

Возложить обязанность на комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района возвратить ФИО3 уплаченные по незаключенному договору купли-продажи земельного участка №-н от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 111 000,00 рублей в месячный срок с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу.

Исковые требования ФИО3 к администрации сельского поселения «Село Некрасовка» Хабаровского муниципального района о признании права собственности на земельный участок оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд через Хабаровский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Вступившее в законную силу решение суда может быть обжаловано в Президиум Хабаровского краевого суда в течение шести месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что были исчерпаны иные, установленные Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации способы обжалования судебного постановления до дня вступления его в законную силу.

Судья А.С. Хальчицкий

<данные изъяты>