Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Банку ВТБ (ПАО) о признании недействительным договора ипотеки, прекращении ипотеки, погашении регистрационной записи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в Октябрьский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Банку ВТБ (ПАО) о признании недействительным договора ипотеки № от 10.10.2014 на основании п. 3 ст. 163 ГК РФ, прекращении ипотеки на нежилое помещение, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, обязании Управление Росреестра по <адрес> произвести действия по снятию и погашению регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за № от 20.10.2014, ссылаясь в обоснование требований на то, что 18.09.2014 между ООО «КАРНО» и ОАО «Банк Москвы» заключен кредитный договор № от 18.09.2014, о предоставлении кредитной линии с лимитом в сумме 10 000 000 рублей сроком на 60 месяцев, под 14,4% годовых на рефинансирование кредитов, в других банках и пополнение оборотных средств предприятия ООО «КАРНО», а заемщик принял на себя обязательство возвратить полученный кредит и уплатить проценты за пользование кредитом и другие платежи в размере и в сроки на условиях кредитного договора. В обеспечение исполнения заёмщиком принятых на себя обязательств по кредитному договору банком заключены договора: залога недвижимого имущества расположенного по адресу: <адрес>, право залога оформлено договором об ипотеки (залоге недвижимости) с условием о судебном порядке обращения взыскания; договор залога движимого имущества, договор поручительства физических лиц; договор поручительства юридических лиц. Существенным условием договор о залоге является размер, сроки исполнения обязательства обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой стороны находится заложенное имущество. Согласно п. 8.2 договора залога, все изменения и дополнения к договору должны быть удостоверены нотариусом и в соответствии с требованиями Закона «Об ипотеке» зарегистрированы в Управлении Росреестра по <адрес>. Существенным условием договора залога является ставка процентов за пользование кредитом 14,4% годовых. Указания в договоре залога о содержании, объеме и сроке исполнения обеспечиваемого обязательства, определенных основным договором, должны полностью соответствовать договору на предоставление кредита. Изменение этих обстоятельств в договоре залога без согласия залогодателя влечет увеличение имущественного риска залогодателя. 17.02.2015по условиям соглашения № от 17.02.2015 заключенного между участниками ООО «КАРНО» были внесены денежные средства в счет погашения основного долга и процентов в размере 4 561 000 рублей, которые являлись необходимым условием для уменьшения размера и срока возврата заемных средств по кредитному договору № от 18.09.2014. Дальнейшее полное досрочное погашение по указанному кредитному договору должно было быть осуществлено до 15.04.2015. Изменение в виде увеличения процентных ставок, сроке возврата кредита не было согласовано с истцом как залогодателем и поручителем, изменения в договора залога и поручительства в установленном законом порядке не вносились. При изменении существенных условий кредитного договора без согласия с залогодателем, не возлагает обязанности на залогодателя не являющегося заемщиком продолжать обеспечение нового кредитного обязательства без оформления последующей ипотеки. Неотъемлемой и составной частью договора об ипотеки является приложение, которое должно быть нотариально удостоверено, а затем пройти государственную регистрацию как основание для права залога. В договоре ипотеки № от 10.10.2014 в преамбуле указана несуществующая доверенность № от 17.02.2013, удостоверенная нотариусом Пермского городского нотариального округа ФИО4 и зарегистрирована в реестре за №. Данные этой доверенности, явились основанием для приостановления государственной регистрации права залога и необходимостью со стороны банка внесения изменений в договор ипотеки, путем подписания сторонами дополнительного соглашения от 15.10.2014, которое без нотариального удостоверения является недействительным. В связи с чем, договор об ипотеки является недействительным по основаниям п. 3 ст. 163 ГК РФ. Кроме того, поскольку задолженность по кредитному договору была полностью погашена истцом, ответчик необоснованно уклоняется от регистрации погашения записи об ипотеки в ЕГРП, подлежит прекращению ипотеки на объект недвижимости – нежилое помещение по вышеуказанному адресу с осязанием Управления Росреестра по <адрес> произвести действия по снятию и погашению регистрационной записи об ипотеки в ЕГРН.

Истец в судебное заседание не явился, извещен о рассмотрении дела надлежащим образом, реализовал свое право на ведение дела через представителя, которая исковые требования поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, представил письменные возражения.

Суд, изучив материалы дела, приходит к следующему:

18.09.2014 между АКБ «Банк Москвы» и ООО «КАРНО» в лице генерального директора ФИО2 заключен кредитный договор (кредитная линия) № в соответствии с которым кредитор открывает заемщику в порядке и на условиях, предусмотренных договором, кредитную линию с установлением общего максимального размера предоставленных заемщику средств 10 000 000 рублей, окончательным сроком возврата до 18 сентября 20198 года. Процентная ставка за пользование кредитом установлена в размере 16,54 % годовых.

Обеспечение обязательств заемщика в соответствии с п. 9.1.5 залог коммерческой недвижимости, согласно договора залога движимого имущества, заключенного между кредитором и ФИО2, выступающим в качестве залогодателя.

10.10.2014 между АКБ «Банк Москвы» и ФИО2 заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) с условием о судебном порядке обращения взыскания №, предметом которого является, что в соответствии с кредитным договором № от 18 сентября 2014 года заключенным между Банком и ООО «КАРНО» открывает заемщику кредитную линию с установлением общего максимального размера предоставленных заёмщику денежных средств (лимит выдачи) 10 000 000 рублей. В целях обеспечения надлежащего исполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору залогодатель передает в ипотеку залогодержателю недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки по настоящему договору, указанное в приложении №, а именно нежилое помещение, общая площадь 79,8 кв.м., 1 этаж, находящееся по адресу: <адрес>.

Ипотека по настоящему договору обеспечивается возврат заемщиком основного долга, уплата процентов по кредиту, комиссии и неустоек, возмещение убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением заемщиком обязательств по кредитному договору, расходов, связанных с обращением взыскания на предмет ипотеки, судебных издержек, расходов по реализации предмета ипотеки и пр.

Ипотека по настоящему договору обеспечивает требования залогодержателя к заемщику в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет предмета ипотеки.

Договор действует до полного исполнения заемщиком денежных обязательств по кредитному договору либо до полного исполнения любых обязательств связанных с возвратом (реституцией) денежных средств, неосновательным обогащением, уплатой процентов за пользование чужими денежными средствами в связи с признанием кредитного договора недействительным, незаключенным или досрочно прекращенным по иным причинам.

22.12.2015 АКБ «Банк Москвы» направил уведомление генеральному директору ООО «КАРНО» об увеличении ключевой ставки по кредитному договору с 16.12.2014 до 22% годовых.

05.05.2015 между АКБ «Банк Москвы» и ООО «КАРНО» подписано дополнительное соглашение № к кредитному договору от 18.09.2014 №, согласно которому п. 1.2 договора изложить в следующей редакции: «Процентная ставка за пользование кредитом устанавливается в размере 18% годовых».

Решением Свердловского районного суда <адрес> по делу № 2-4273/2018 от 25.06.2018 взыскано солидарно с ООО «КАРНО», ФИО5, ФИО2 в пользу Банка ВТБ (ПАО) задолженность по кредитному договору №, обращено взыскание на заложенное имущество, в том числе на предмет ипотеки - нежилое помещение, общая площадь 79,8 кв.м., 1 этаж, находящееся по адресу: <адрес>.

Постановлением судебного пристава-исполнителя МОСП по ИОИП РД и ИИ УФССП России по <адрес> от 03.10.2019 окончено исполнительное производство, возбужденное исполнительного листа выданного Свердловским районным судом <адрес> по делу № 2-4273/2018.

29.10.2019 ФИО2 в адрес Банка ВТБ (ПАО) направлено заявление о снятии обременения с недвижимости являющейся предметом залога по договору об ипотеке № от 10.10.2014 в связи с полным погашением задолженности.

Истец обращаясь в суд ссылается на то, что приложение к договору об ипотеке от 15.10.2014 г. должно быть нотариально удостоверено, а затем пройти государственную регистрацию, как основание для права залога, что сторонами сделки сделано не было, в связи с чем, договор об ипотеке является недействительным по основаниям п. 3 ст. 163 ГК РФ, данне доводы отклоняются судом исходя из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Согласно пп. 1 п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе.

Согласно п. 3 ст. 163 ГК РФ если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Вместе с тем, договор об ипотеке оформляется в простой письменной форме. Он не требует обязательного нотариального удостоверения. Исключение составляют подлежащие нотариальному удостоверению договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (кроме договоров об ипотеке долей всеми участниками долевой собственности по одной сделке и договоров, заключаемых с кредитными организациями) (п. 1 ст. 10 Закона N 102-ФЗ; ч. 1 ст. 42 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 339 ГК РФ, договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма. Несоблюдение правил, содержащихся в настоящем пункте, влечет недействительность договора залога.

Пунктом 8.2 договора об ипотеке предусмотрено, что он подлежит нотариальному удостоверению на основании соглашения сторон.

Поскольку договор об ипотеке заключен после 01.07.2014, к нему не применяются правила о государственной регистрации, что следует из пункта 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2013 №-«О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации», которым предусмотрено, что правила о государственной регистрации договора ипотеки, содержащиеся в Федеральном законе от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральном законе от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», не подлежат применению к договорам ипотеки, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрации подлежит право залога. С учетом того, что государственная регистрация ипотеки была произведена, а условия договора не предусматривают его обязательного нотариального удостоверения, оснований для признания ничтожным договора ипотеки не имеется.

Доводы истца о заключении договора ипотеки от 10.10.2014 со стороны Банка неуполномоченным лицом, что, свидетельствует о ее недействительности, не основан на нормах права.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, изложенным в пункте 122 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в случае совершения сделок органом юридического лица с выходом за пределы ограничений, которые установлены его учредительными документами, иными документами, регулирующими деятельность юридического лица, или представителем, за пределами ограничений, указанных в договоре или положении о филиале или представительстве юридического лица, такие сделки могут быть оспорены на основании пункта 1 статьи 174 ГК РФ.

По общему правилу, когда сделка от имени юридического лица совершена лицом, у которого отсутствуют какие-либо полномочия, а контрагент юридического лица добросовестно полагался на сведения о его полномочиях, содержащиеся в ЕГРЮЛ, сделка, совершенная таким лицом с этим контрагентом, создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности для юридического лица с момента ее совершения (статьи 51 и 53 ГК РФ), если только соответствующие данные не были включены в указанный реестр в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица (абзац второй пункта 2 статьи 51 ГК РФ).

В иных случаях, когда сделка от имени юридического лица совершена лицом, у которого отсутствуют какие-либо полномочия, подлежат применению положения статьи 183 ГК РФ.

Статья 183 ГК РФ также не предусматривает признание сделки ничтожной либо незаключенной в качестве последствий совершения сделки лицом, не имеющим полномочия на ее заключение, а считается заключенной в пользу того лица, которое не имея полномочий подписало договор, но только в том случае, если сторона, от чьего имени действовало такое лицо впоследствии не одобрит такую сделку. Из представленных в материалы дела документов следует, что договор одобрен кредитором, что подтверждается в том числе и предъявлением требования об обращении взыскания на предмет ипотеки.

Также подлежат отклонению требования истца о прекращении ипотеки в связи с исполнением решения Свердловского районного суда <адрес> по делу № от 25.06.2018 исходя из следующего.

Решением суда солидарно взыскано с ООО «КАРНО» и с поручителей - ФИО5, ФИО2 в пользу Банка задолженность по кредитному договору в размере 2 556 724,22 руб., солидарно взысканы судебные расходы в пользу Банка в размере 26 810,08 руб., кроме того с ООО «КАРНО» в пользу Банка взыскана задолженность по кредитному договору в размере 476 282,86 руб., также суд обратил взыскание на предмет залога, залогодателем/собственником которого является ФИО2, взыскано на общую сумму 3 059 817,16 рублей.

Решением суда установлено, что договором об ипотеке № от 10.10.2014 обеспечивается исполнение обязательств ООО «КАРНО» по кредитному соглашению № от 18 сентября 2014 года в полном объеме, следовательно, обязательства ФИО2 перед Банком, поименованные судом в решении, не ограничиваются взысканием с него только суммы долга в размере 2 583 534,30 рублей, на нем как на залогодателе предмета ипотеки лежит обязанность исполнить обязательство ООО «КАРНО» в полном объеме, в том числе суммы 476 282,86 рублей путем обращения взыскания на предмет ипотеки - нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 79,8 кв.м/этаж 1, номера на поэтажном плане 33-39, условный №, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>.

Кроме того, в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Из изложенного следует, что исполнение решения суда поручителями, не прекращает залог указанного нежилого помещения, поскольку, решением от 25.06.2018 г. с ООО «КАРНО» взыскана задолженность по кредитному договору № от 18.09.2014 в общей сумме 3 059 817,16 рублей, вместе с тем, доказательств полного исполнения обязательств по кредитному договору стороной истца не представлено..

При указанных обстоятельствах у суда не имеется оснований для удовлетворения исковых требований ФИО2

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

ФИО2 в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы через суд вынесший решение в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Жужгова Е.С.

Мотивированное решение изготовлено 10 февраля 2020 года