Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6 к ФИО3 о взыскании денежных средств и судебных расходов; встречному иску ФИО3 к ФИО6 о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости и обязательств про нему прекращенными, считать внесенные денежные средства по договору авансом, возврате денежных средств

УСТАНОВИЛ:

ФИО6 обратился в суд к ФИО3 с исковым заявлением о взыскании задатка. В обоснование требований указал следующее: 00.00.0000 между ответчицей и истцом был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости (Далее - Договор), в соответствии с которым ответчица является «Продавцом», а Истец является «Покупателем». Согласно п. 1.1. стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи (далее – Основной договор) на условиях, предусмотренных настоящим Договором, в соответствии с которыми ответчица обязуется передать в собственность, а истец обязуется принять и оплатить в полном объеме следующее недвижимое имущество: Земельный участок, Категория земель: Земли населенных пунктов. Виды разрешенного использования: Для ведения личного подсобного хозяйства. Площадь 500 (пятьсот) кв. м. Кадастровый 000, расположенный по адресу: (...). Жилой дом. Назначение: жилой дом. Количество этажей : 2, в том числе :0. Площадь: 194,7 (сто девяносто четыре целых, семь десятых) кв.м., кадастровый 000, расположенный по адресу: (...). Согласно п. 2.2 договора цена недвижимого имущества составляет 5 650 000 рублей. В соответствии с п. 2.3 Договора, в обеспечение принятых на себя обязательств по приобретению объекта истец передал часть стоимости в размере 100 000 рублей в качестве задатка до подписания Основного договора, а ответчица получила денежные средства в размере 100 000 (сто тысяч) рублей. Согласно п. 2.4 оставшаяся часть стоимости недвижимости в размере 5 550 000 рублей, будет перечислена истцом на расчетный счет ответчицы после государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости за счет кредитных средств, предоставленных «Покупателем» в ПАО «Сбербанк». В соответствии с п. 4.1 Договора Основной договор подписывается сторонами не позднее 00.00.0000. Основной договор в срок до 00.00.0000 (п. 4.1. предварительного договора) между сторонами заключен не был. Письменного предложения заключить основной договор купли-продажи недвижимости от ответчика истцу не поступило. Для надлежащего исполнения обязательств по Договору истцом были приняты соответствующие меры: а именно - 00.00.0000 подана заявка на ипотеку в ПАО Сбербанк и 00.00.0000 получено одобрение ипотеки 000 на сумму 5 650 000 рублей со сроком до 00.00.0000. Между тем, при направлении истцом оценщика - индивидуального предпринимателя Л.Е.В. для независимой оценки объекта недвижимости по адресу (...) предоставления сведений в банк - кредитор, произвести данную оценку не представилось возможным из-за незаконной перепланировки дома по адресу (...) ответчиком. Ответчица была вынуждена обратиться в БТИ за изготовлением нового технического плана помещения, расположенного по адресу: (...). После предоставления ответчицей нового технического плана помещения, расположенного по адресу: (...), регистрации изменений и получения новой Выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 00.00.0000, истцом была заказана повторная независимая оценка объекта недвижимости, расположенного по адресу : (...). Только после этого все необходимые правоустанавливающие и право удостоверяющие документы были переданы в ПАО «Сбербанк» для одобрения в получении кредита. 00.00.0000 от ПАО «Сбербанк» истец получил отказ в одобрении объекта недвижимости для совершения сделки, по тем основаниям, что необходимо: «предоставить документы о том, что наименование улицы (...)» идентично наименованию (...)» (расхождение в адресе дома и земельного участка (дом ул. (...) земельный участок ул. (...)). Ответчица заказала справку в Управлении архитектуры и градостроительства по (...) для установления почтового адреса объекта недвижимости, и данная справка была получена 00.00.0000. После того, ответчицей повторно была заказана Выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости на дом и земельный участок, которая была получена 00.00.0000. При данных обстоятельствах, основной договор купли-продажи недвижимости до 00.00.0000 стороны не заключили. Таким образом, не заключение основного договора купли-продажи недвижимости произошло по вине Продавца - ответчицы из-за непредставления ею полного и необходимо перечня документов для одобрения сделки в ПАО «Сбербанк». Согласно п. 4.3. Договора в случае если «Покупатель» не сможет заключить Основной договор из-за отказа банка в ипотечном кредите по независимым от него обстоятельствам, «Продавец» возвращает задаток в размере указанном в п.2.3 Договора. Согласно с п. 3.2 Договора, в случае если в срок, указанный в п.4.1 Договора, и на согласованных в соответствии с настоящим Договора условиях, по инициативе «Продавца» не состоялось подписание договора купли-продажи объекта недвижимости (в том числе по причине неисполнения им своих обязательств) указанная в настоящем Договоре сумма подлежит возврату «Покупателю» в двойном размере. Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. В соответствии со ст. 381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. Согласно выше указанной нормы действующего законодательства Российской Федерации ответчица, как сторона получившая задаток по предварительному договору купли-продажи недвижимости и не исполнившая установленные договором обязательства по заключению основного договора купли-продажи и совершения сделки, обязана вернуть истцу сумму задатка в двойном размере. Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Ответчица отказалась добровольно выплачивать полученную по предварительному договору денежную сумму в размере 100 000 (ста тысяч) рублей и в настоящее время ввиду неисполнения обязательств обязана вернуть сумму задатка в двойном размере, то есть в сумме 200 000 рублей. При этом оснований для удержания ответчицей денежных средств, полученных от истца по Договору, не имеется, полученные от истца денежные средства ответчица противоправно удерживает без установленных на то оснований. Для урегулирования спора истцом 00.00.0000 было предложено ответчице перезаключить предварительный договор купли-продажи, на что ответчица ответила отказом, а в последствии для перезаключения предварительного договора-купли продажи предложила новые условия: увеличение стоимости объекта недвижимости на сумму до 6 000 000 (шесть миллионов) рублей. Данные условия сделки истца не устроили, поскольку ставили его в затруднительное материальное положение и истец при таких условиях мог понести существенные убытки. Для внесудебного урегулирования спора истцом 00.00.0000 была составлена и отправлена письмом Претензия ответчице, с требованием возврата задатка в сумме 100 000 (ста тысяч) рублей в течение 3 рабочих дней, однако ответа не получил. По состоянию на 00.00.0000, т. е. после заключения Предварительного договора купли-продажи недвижимости между истцом и ответчиком, объект продажи ответчиком свободно рекламировался на интернет-ресурсе «Авито» (ссылки сохранены у истца) и не был снят из рубрики объявлений. При заключении предварительного Договора истец исходил из принципа добросовестности сторон. Однако, ответчицей были нарушены его условия, что привело к срыву сделки. При этом, ответчица отказалась от возврата полученных в счет сделки денег, чем грубо нарушила права и законные интересы истца и условия предварительного договора о задатке. Для выдачи заключения об оценке недвижимости истцом была оплачена денежная сумма 6 000 рублей, о чем ИП Л.Е.В. была выдана квитанция 000 согласно Договору 000-Н от 00.00.0000 на оказание услуг на проведение оценки недвижимости по адресу: (...). Для обращения с иском в суд истец оплатил государственную пошлину в размере 6 679 рублей. Для подготовки исковых материалов и подачи иска в суд, истец обратился за квалифицированной юридической помощью к адвокату, о чем был заключен Договор на оказание юридической помощи от 16.09.2020г.. Размер оплаты услуг адвоката, согласно квитанции 000 от 17.09.2020г. составил 30 000 рублей. Просит суд, взыскать с ФИО3 в пользу ФИО6 денежную сумму задатка в размере 200 000 рублей по условиям предварительного договора купли-продажи недвижимости от 29.12.2019г.; взыскать с ФИО3 в пользу ФИО6 денежную сумму 6 000 рублей уплаченную по договору оказания услуг на проведения оценки индивидуального предпринимателя Л.Е.В. от 00.00.0000000-Н согласно квитанции 000 серия ЕВ; взыскать с ФИО3 в пользу ФИО6 денежную сумму оплаченной государственной пошлины в размере 6 679 рублей, оплату услуг, оплату услуг адвоката в размере 30 000 рублей.

Ответчик ФИО3 подала в суд встречный иск с указанием следующих обоснований и требований: в производстве Анапского районного суда (...) находится на рассмотрении судьи С.А. Киндт гражданское дело 000 ~ М-2210/2020 по иску ФИО6 к ФИО3 «О взыскании задатка», с которым, она истец, категорически не согласна. 00.00.0000, между ней, ФИО3 и ФИО6, был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости от 00.00.0000, по которому стороны договорились о подготовке и заключению в последующем Основного договора купли-продажи земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 500 кв.м., кадастровый 000, расположенный по адресу: (...). а также жилого дома с количеством этажей: 02, в том числе подземных: 0, общей площадью 194,7 кв.м., кадастровый 000, расположенный по адресу: (...). В обосновании требований истец ссылается на то, что по её вине Основной договор купли-продажи, в срок до 00.00.0000 - не был заключен. Также указывает на то, что именно по её вине, из-за непредставления полного и необходимого перечня документов сделка в ПАО «Сбербанк» не была одобрена. Считаю, что требования истца не обоснованны и не подлежат удовлетворению. Она как продавец, имея намерение продать принадлежащую ей недвижимость заключила предварительный договор от 00.00.0000 с покупателем по условием которого должна была заключить основной договор купли-продажи недвижимости в срок не позднее 00.00.0000, по которому часть стоимости в размере 100 000 рублей была передана ей покупателем ФИО6, в качестве аванса до подписания настоящего предварительного договора. Ни какого другого документа, в том числе расписки о передаче задатка, ею не подписывалось и не выдавалось, других соглашений не составлялось. Получая 100 000 рублей она полагала, что ей дают авансовый платеж по предстоящей сделке. Кроме того, между ней ФИО3 и ФИО6 не было подписано соглашения о задатке, денежные средства по такому соглашению не передавались. Договор задатка по установленной законом форме не составлялся. Также, в действиях истца, который рассчитывает на получение от нее задатка, в двойном размере усматривается неосновательное обогащение. Согласно статье 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество. Таким образом, под неосновательным обогащением понимается приобретение или сбережение имущества за счет другого лица (обогащение) без каких-либо правовых оснований на это. В свою очередь в постановлении Федерального арбитражного суда (...) от 00.00.0000 N АЗЗ-8425/03-С2-Ф02-298/04-С2 разъяснены условия неосновательного обогащения. Поскольку предварительный договор не порождает для сторон денежного обязательства, то применительно к пункту 3 статьи 380 Кодекса уплаченная истцом сумма не может являться задатком. Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей по договору, то есть выполняет платежную и удостоверяющую функции. В отличие от задатка аванс не имеет обеспечительной функции, поэтому, независимо от того, как исполнено обязательство, вообще возникло ли оно, сторона, получившая аванс, обязана его вернуть (Постановление АС МО от 00.00.0000 по делу N А40-64439/14). Между тем задаток выдается также в счет причитающихся платежей, но при этом в качестве доказательства заключения договора и обеспечения его исполнения, поэтому он выполняет не только платежную и удостоверяющую, но также и обеспечительную функцию, которой в принципе не может быть у аванса. Соглашение о задатке всегда совершается в простой письменной форме и без этого считается недействительным (п. п. 1 - 2 ст. 380 ГК РФ). В нем обязательно должна быть четко указана сумма, которая считается задатком, с должной идентификацией обеспечиваемого обязательства из заключенного договора (Постановление Президиума ВАС РФ от 00.00.0000 N 1035/02). Обозначить в качестве задатка стороны могут также сумму аванса при условии, что ими соблюдены вышеуказанные требования (Постановление АС ПО от 00.00.0000 N Ф06-8848/2016). Поскольку задаток передается в доказательство состоявшегося факта заключения договора, не будет являться задатком денежная сумма, передаваемая по обычной расписке, если обеспечиваемый договор не был заключен, а из расписки нельзя установить его условий, так как задатком нельзя обеспечить обязательство, возникновение которого только лишь предполагается. Как отмечается на этот счет в судебной практике, специфические черты задатка, отличающие его от всех иных способов обеспечения исполнения обязательств, заключаются в том, что задатком могут обеспечиваться только обязательства, которые возникли из заключенных договоров (Апелляционное определение Новосибирского облсуда от 00.00.0000 по делу N 33-5938/2016). Обязательство, возникающее из соглашения о задатке, производно и зависимо от основного и обеспечиваемого обязательства, может существовать только лишь при его действии. Задатком можно обеспечить обязательство по заключению основного договора, в таком случае он вносится по предварительному договору и засчитывается в счет причитающихся платежей по основному договору после его заключения. Однако, если ни основного, ни предварительного договора стороны не заключили и обычной распиской просто зафиксировали обоюдное желание заключить договор без принятия на себя обязательств по его заключению, переданная по ней денежная сумма в любом случае не может являться задатком, поскольку у нее отсутствует обеспечительная и есть только платежная функция. В такой ситуации задатком просто нечего обеспечивать, даже если в расписке или в договоре переданная денежная сумма прямо названа задатком. Из этого следует, что переданную сумму следует расценивать как аванс к предстоящему заключению договора купли-продажи. Аванс в силу закона представляет собой лишь способ платежа по договору, а именно, предварительную оплату части денежной суммы, подлежащей оплате в будущем. Кроме того, она со своей стороны все обязательства по предварительному договору исполнила в полном объеме, от заключения Основного договора не уклонялась, со своей стороны по настоящий момент она не отказывается от его заключения. Неосновательное обогащение возникает, если есть одновременно следующие условия (п. 1 ст. 1102 ГК РФ), если лицо приобрело или сберегло имущество без оснований, предусмотренных законом, иным правовым актом или сделкой. Сбережение возникает, когда основания приобретения имущества были, но затем отпали, а имущество не возвращено. Например, такая ситуация может сложиться, когда договор изначально был, сторона авансом перечислила деньги, но затем договор был расторгнут, а другая сторона удерживает неотработанные к этому моменту денежные средства. Обогащение произошло за счет другого лица. Данное лицо считается потерпевшим, поскольку оно лишается денежных средств, иного имущества без встречного предоставления. Например, расторгнут договор с контрагентом, по которому внесен аванс. Сумма аванса будет неосновательным обогащением для контрагента. Неосновательное обогащение по общему правилу нужно вернуть (ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации). Правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли. Если предварительный договор прекратился ввиду не заключения основного договора (п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), сторона, получившая аванс, приобретает или сберегает сумму аванса за счет другой стороны в отсутствие правовых оснований (и. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации). Поскольку такое приобретение или сбережение не основывается на законе, иных правовых актах, сделке, оснований для удержания, полученной суммы аванса не имеется. Сумма неосновательного обогащения в виде ранее полученного стороной аванса должна быть возвращена в полном объеме лицу, которое передало сумму аванса. В противном случае лицо, за счет которого сторона, получившая аванс, без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрела имущество, имеет право на взыскание неосновательного обогащения в судебном порядке (статьи 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации). В исковом заявлении истец также указывает на то, что часть стоимости недвижимости в размере 5 550 000 рублей, будет перечислена на расчетный счет ФИО3, через оформление ипотечного кредитования в ПАО «Сбербанк», для чего необходимо представить пакет документов на приобретаемый дом и земельный участок, и попросила в связи с этим выдать необходимые для этого документы. Сторона 00.00.0000 предложила ей, ответчику, подписать дополнительное соглашение о продлении срока предварительного договора купли-продажи недвижимости, поставив её в известность, что доверенность от супруга закончилась 00.00.0000, и она не может действовать по сделке от его имени по данной причине, учитывая, что он работает на севере на заработках, у него не было возможности предоставить новую нотариальную доверенность. Тем самым подтверждая, что они, покупатели, нарушают сроки договора по его заключению. От заключения дополнительного соглашения, она отказалась, ввиду роста цен из-за повышения курса доллара и евро. 00.00.0000ФИО3 была готова совершить сделку, для чего ею были предприняты все необходимые меры. После этого покупатель выходила на связи лично с продавцом и сообщала о намерении перенести сделку на 00.00.0000, в связи с тем, что супруг прилетит только в эту дату и билеты им уже куплены. Сторона заверила ответчика, что все хорошо и сделка в указанную дату точно состоится. Её намерение оставалось тоже. После 00.00.0000 покупатель просто пропала и на связь больше не выходила. По данному вопросу она целиком и полностью свои обязательства выполнила, все необходимые документы истцу были переданы с учетом времени на их подготовку. Существенные условия по предварительному договору купли-продажи недвижимости ею нарушены не были. Она, надлежащим образом организовала сбор необходимой документации для предоставления их истцу, ею был заказан: технический план помещения, расположенного по адресу: (...). Ввиду уточнения идентичности наименования улиц Грушовая, (...) Грушевая, (...)., ею, была заказана: справка в Управление архитектуры и градостроительства по (...), для установления почтового адреса объекта недвижимости, данная справка была получена 00.00.0000. Оснований для уклонения от заключения ею основного договора купли- продажи недвижимости не имелось и по настоящее время не имеется. Доказательств подтверждающих факт уклонения с её стороны, по заключению основного договора истцом не представлено. В соответствии с ч.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли- продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. На основании п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Согласно п.З ст.429 ГК РФ, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В соответствии с п.4 ст.429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Пунктом 6 ст.429 ГК РФ предусмотрено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны были заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. По смыслу положений п.4 и п.6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, не могут рассматриваться как бессрочные, эти обязательства прекращаются, в случае не направления в срок, установленный предварительным договором, или в определенный законом годичный срок, ни одной из сторон предложения о заключении основного договора. В соответствии с п.28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018г. 000 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» не совершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается. Таким образом, утверждения истца о том, что договор купли-продажи не был заключен по вине ответчика несостоятельны. Просит суд, расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимости от 00.00.0000, заключённый между ФИО3 и ФИО6, обязательства по нему прекратить. Считать внесенные денежные средства по предварительному договору купли-продажи недвижимости от 00.00.0000, ФИО6 С,О.А., авансом. Вернуть ФИО3 внесенные ФИО6 по предварительному договору купли-продажи недвижимости от 00.00.0000 денежные средства - аванс в размере 100 000 (сто тысяч) рублей 00 коп.

От истца ФИО6 в суд в дальнейшем поступил уточненный иск. В содержании уточненного искового заявления ФИО6 привел следующие доводы: В судебном заседании 00.00.0000 представитель истца ФИО6 предложил ответчику ФИО3 заключить по делу мировое соглашение, по условиям которого ФИО3 обязуется произвести возврат ФИО6 денежных средств в сумме 100 000 рублей в срок шесть месяцев, уплаченных им по предварительному договору купли-продажи недвижимости от 00.00.0000. Ответчик обратилась в суд со встречным иском к ФИО6 о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости. Поскольку, условия мирового соглашения ответчик не приняла, то истец решил воспользоваться процессуальным в порядке ст. 39 ГПК РФ для уточнения первоначальных исковых требований. 00.00.0000 между ответчицей и истцом был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости (Далее - Договор), в соответствии с которым ответчица является «Продавцом», а Истец является «Покупателем». Согласно п. 1.1. стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи (далее – Основной договор) на условиях, предусмотренных настоящим Договором, в соответствии с которыми ответчица обязуется передать в собственность, а истец обязуется принять и оплатить в полном объеме следующее недвижимое имущество: Земельный участок, Категория земель: Земли населенных пунктов. Виды разрешенного использования: Для ведения личного подсобного хозяйства. Площадь 500 (пятьсот) кв. м. Кадастровый 000, расположенный по адресу: (...). Жилой дом. Назначение: жилой дом. Количество этажей : 2, в том числе :0. Площадь: 194,7 (сто девяносто четыре целых, семь десятых) кв.м., кадастровый 000, расположенный по адресу: (...). Согласно п. 2.2 договора цена недвижимого имущества составляет 5 650 000 рублей. В соответствии с п. 2.3 Договора, в обеспечение принятых на себя обязательств по приобретению объекта истец передал часть стоимости в размере 100 000 рублей до подписания Основного договора, а ответчица получила денежные средства в размере 100 000 (сто тысяч) рублей. Согласно п. 2.4 оставшаяся часть стоимости недвижимости в размере 5 550 000 рублей, будет перечислена истцом на расчетный счет ответчицы после государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости за счет кредитных средств, предоставленных «Покупателем» в ПАО «Сбербанк». В соответствии с п. 4.1 Договора Основной договор подписывается сторонами не позднее 00.00.0000. В срок до 00.00.0000 (п. 4.1. предварительного договора) основной договор купли-продажи недвижимости между сторонами заключен не был. Письменного предложения заключить основной договор купли-продажи недвижимости от ответчика истцу не поступило. Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Для досудебного урегулирования спора истцом 00.00.0000 была составлена и отправлена письмом Претензия ответчице, с требованием возврата суммы 100 000 (ста тысяч) рублей в течение 3 рабочих дней, однако ответа на претензию он не получил. Таким образом, ответчица отказалась добровольно выплачивать полученную по предварительному договору денежную сумму в размере 100 000 (ста тысяч) рублей. Оснований для удержания ответчицей денежных средств, полученных от истца по предварительному Договору, не имеется. Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли. При заключении предварительного Договора истец исходил из принципа добросовестности сторон. Однако, ответчицей были нарушены его условия, что привело к срыву сделки. При этом, ответчица отказалась от возврата полученных в счет сделки денег, чем грубо нарушила права и законные интересы истца и условия предварительного договора о задатке. Для выдачи заключения об оценке недвижимости истцом была оплачена денежная сумма 6 000 рублей, о чем ИП Л.Е.В. была выдана квитанция 000 согласно Договору 000-Н от 00.00.0000 на оказание услуг на проведение оценки недвижимости по адресу: (...). Для обращения с иском в суд истец оплатил государственную пошлину в размере 6 679 рублей. С учетом уточнения истцом исковых требований, сумма взыскания с ответчицы государственной пошлины в пользу истца должна быть уменьшена до 3 200 рублей. Для подготовки исковых материалов и подачи иска в суд, истец обратился за квалифицированной юридической помощью к адвокату. Размер оплаты услуг адвоката, согласно квитанции 000 от 17.09.2020г. составил 30 000 рублей. Просит суд по уточненным требованиям, взыскать с ФИО3 в пользу ФИО6 денежную сумму в размере 100 000 рублей уплаченную по предварительному договору купли-продажи недвижимости от 29.12.2019г.; взыскать с ФИО3 в пользу ФИО6 денежную сумму 6 000 рублей уплаченную по договору оказания услуг на проведения оценки индивидуального предпринимателя Л.Е.В. от 00.00.0000000-Н согласно квитанции 000 серия ЕВ; взыскать с ФИО3 в пользу ФИО6 денежную сумму оплаченной государственной пошлины в размере 3 200 рублей, оплату услуг, оплату услуг адвоката в размере 30 000 рублей.

Истец ФИО6 в суд не явился, извещен о времени рассмотрения дела надлежащим образом, представил заявление от 09.10.2020г. о рассмотрении дела в его отсутствие, в связи с работой вахтовым методом и нахождением за пределами (...). Заявленные исковые требования поддержал в полном объеме. Свои интересы доверил представлять по нотариальной доверенности ФИО7 и адвокату Черепанов В.В. действующему по ордеру.

В судебном заседании представитель истца (ответчика) ФИО8 – адвокат Черепанов В.В. и представитель ФИО6 – ФИО7 заявленные уточненные исковые требования поддержали, просили их удовлетворить по основаниям, указанным в уточненном исковом заявлении. Возражали против удовлетворения встречного иска ФИО3. Одинаково суду пояснили, что поводом к отказу от заключения основного договора купли-продажи недвижимости и совершения сделки с ответчиком явились её недобросовестные действия, такие как несвоевременное оформление технической документации на жилой дом, не устранение ею в срок указанный банком кредитором несоответствий в технической документации по перепланировке жилого дома, не приведение в соответствие адресации жилого дома с получением справки об уточнении адреса домовладения в управлении архитектуры (...), нарушение ФИО3 условий предварительного договора купли-продажи недвижимости, при которых ответчик после предоставления справки об отсутствии её регистрации в продаваемом жилом доме, в тайне от покупателя зарегистрировалась в нем временно на три года вместе с несовершеннолетним ребенком, а также необоснованное повышение ФИО3 стоимости продаваемого домовладения в день заключения основного договора купли-продажи до 6 000 000 рублей, что противоречит установленной предварительным договором цены сделки в 5 650 000 рублей. В настоящее время намерений купить домовладение у ответчика, истец ФИО6 не имеет, поскольку недвижимость им уже приобретена у другого продавца.

В судебном заседании ответчик (истец) ФИО3 возражала против удовлетворения заявленных уточненных исковых требований ФИО6, свои встречные исковые требования поддержала, просила удовлетворить по основаниям, указанным в иске. Суду пояснила, что она не препятствовала к совершению сделки. Юристом не является. Не могла знать требования о несоответствии технической документации на дом произведенной перепланировке. Также не знала о необходимости переадресации домовладения. Регистрацию в доме с ребенком оформила вынужденно, рассчитывая решить этот вопрос с покупателем при заключении основного договора купли-продажи. Повысила стоимость продаваемого домовладения в виду понесенных ею расходов на оформление документации. Домовладение на сегодняшний день не продано, она готова к совершению сделки. Не возражает вернуть полученный аванс сто тысяч рублей ФИО6 в рассрочку по три с половиной тысячи рублей уплаты в месяц.

Представитель ответчика (истца) ФИО3 – ФИО4 возражал против удовлетворения заявленных уточненных исковых требований ФИО6 Встречные исковые требования поддержал, просил удовлетворить по основаниям, указанным во встречном иске. Суду дал пояснения аналогичные пояснениям ответчика (истца) ФИО3 поддержав её позицию по делу.

Представитель ответчика (истца) ФИО3 – ФИО5 возражала против удовлетворения заявленных уточненных исковых требований ФИО6, просила отказать в их удовлетворении в полном объеме по основаниям, указанным в возражении на иск, встречные исковые требования поддержала, просила удовлетворить по основаниям, указанным в иске.

Суд, с учетом мнения сторон, не возражавших против рассмотрения дела в отсутствии не явившихся участников процесса, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся в судебное заседание участников процесса в соответствие со ст. 167 ГПК РФ.

Заслушав участников судебного разбирательства, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам:

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии со ст.380 ГК РФ п.3 в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Судом установлено, что 00.00.0000 между представителем истца ФИО6 – ФИО7 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого покупатель обязуется купить, а продавец продать земельный участок и жилой дом по адресу: (...). В доказательство заключения предварительного договора и в обеспечение его исполнения покупатель выдал, а продавец получил стоимости недвижимости в сумме 100 000 рублей с указанием, что основной договор подлежит заключению в срок не позднее 00.00.0000. Предварительный договор подписан обеими сторонами.

В ходе заседания споров между сторонами о том, что предварительный договор не был заключен, или о том, переданы ли 100 000 рублей ответчику, не возникли. Обе стороны подтвердили факт подписания названного договора и факт передачи указанной денежной суммы истцом ответчику.

Как установлено в судебном заседании и не оспорено сторонами, до настоящего времени условия предварительного договора о заключении в будущем основного договора купли-продажи домовладения не выполнены. Обе стороны дали пояснения об обстоятельствах не заключения основного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома в соответствие с позицией в деле каждого участника.

Предварительный договор, заключенный сторонами содержит условия о передаче части денег в размере 100 000 рублей в счет оплаты сделки в будущем.

По смыслу пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор создает для сторон обязанность заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на определенных в нем условиях. Поскольку предварительный договор не порождает для сторон денежного обязательства, то применительно к пункту 3 статьи 380 Кодекса суд считает, что уплаченная истцом сумма не может являться задатком. Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей по договору, то есть выполняет платежную и удостоверяющую функции. В отличие от задатка аванс не имеет обеспечительной функции, поэтому, независимо от того, как исполнено обязательство, вообще возникло ли оно, сторона, получившая аванс, обязана его вернуть (Постановление АС МО от 17.03.2015 по делу N А40-64439/14). Между тем задаток выдается также в счет причитающихся платежей, но при этом в качестве доказательства заключения договора и обеспечения его исполнения, поэтому он выполняет не только платежную и удостоверяющую, но также и обеспечительную функцию, которой в принципе не может быть у аванса.

Соглашение о задатке всегда совершается в простой письменной форме и без этого считается недействительным (п. п. 1 - 2 ст. 380 ГК РФ). В нем обязательно должна быть четко указана сумма, которая считается задатком, с должной идентификацией обеспечиваемого обязательства из заключенного договора (Постановление Президиума ВАС РФ от 22.10.2002 N 1035/02). Обозначить в качестве задатка стороны могут также сумму аванса при условии, что ими соблюдены вышеуказанные требования (Постановление АС ПО от 02.06.2016 N Ф06-8848/2016).

Поскольку задаток передается в доказательство состоявшегося факта заключения договора, не будет являться задатком денежная сумма, передаваемая по обычной расписке, если обеспечиваемый договор не был заключен, а из расписки нельзя установить его условий, так как задатком нельзя обеспечить обязательство, возникновение которого только лишь предполагается.

Как отмечается на этот счет в судебной практике, специфические черты задатка, отличающие его от всех иных способов обеспечения исполнения обязательств, заключаются в том, что задатком могут обеспечиваться только обязательства, которые возникли из заключенных договоров. Обязательство, возникающее из соглашения о задатке, производно и зависимо от основного и обеспечиваемого обязательства, может существовать только лишь при его действии. Задатком можно обеспечить обязательство по заключению основного договора, в таком случае он вносится по предварительному договору и засчитывается в счет причитающихся платежей по основному договору после его заключения.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что переданную сумму в 100 000 рублей следует расценивать как аванс к предстоящему заключению договора купли-продажи. В ходе заседания представители истца по уточненному иску также настаивали на том, что данная сумма является авансом. Ответчик и его представители настаивали на том, что данная сумма является авансом по требованиям встречного иска.

Аванс в силу закона представляет собой лишь способ платежа по договору, а именно, предварительную оплату части денежной суммы, подлежащей оплате в будущем. Поскольку аванс является предварительным способом расчетов, то, в силу того обстоятельства, что сделка между сторонами не состоялась, он подлежит возврату независимого от того, по чьей вине не был заключен договор купли-продажи.

Установлено, что в предварительном договоре срок для заключения основного договора сторонами оговорен до 01.03.2020г.. Указанной датой предварительный договор окончил свое действие и на новый срок не перезаключался. Основной договор заключен не был в указанный срок. На момент рассмотрения дела в суде истец утратил интерес к заключению договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, принадлежащего ответчику.

Таким образом, поскольку сделка купли-продажи недвижимости не состоялась, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненных исковых требований истца. В связи с чем, взысканию в пользу истца подлежит сумма аванса, уплаченная в размере 100 000 рублей, сумма 6 000 рублей уплаченная по договору оказания услуг на проведения оценки индивидуального предпринимателя Л.Е.В. от 00.00.0000000-Н согласно квитанции 000 серия ЕВ, судебные расходы, понесенные истцом по оплате государственной пошлины за подачу иска в суд в размере 3 200 рублей. При подаче иска в суд истец понес расходы на оказание юридической помощи в сумме 30 000 рублей, что подтверждено имеющейся в деле квитанцией адвокатского образования серия ЛХ 000 от 17.09.2020г. С учетом принципа разумности и справедливости, количества проведенных по делу судебных заседаний, суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца оплату услуг адвоката в размере 30 000 рублей.

Согласно ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

В соответствии со ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Расходы на оплату услуг представителя взыскиваются в разумных пределах (ст.100 ГПК РФ).

Вместе с тем, подлежат удовлетворению требования встречного иска ответчика в части признания внесенных денежных средств по предварительному договору купли-продажи недвижимости от 00.00.0000ФИО6ФИО3 авансом и возврате полученного по предварительному договору купли-продажи недвижимости от 00.00.0000 аванса в размере 100 000 рублей. В удовлетворении остальной части встречного иска суд ответчику отказывает.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

Удовлетворить уточненные исковые требования ФИО6 к ФИО3 о взыскании денежных средств и судебных расходов.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО6 денежную сумму в размере 100 000 рублей, уплаченную по предварительному договору купли-продажи недвижимости от 29.12.2019г., денежную сумму 6000 рублей, уплаченную по договору оказания услуг на проведения оценки индивидуального предпринимателя Л.Е.В. от 14.02.2020г. 000-Н согласно квитанции 000 серия ЕВ, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3200 рублей и оплату услуг адвоката в размере 30 000 рублей.

Встречный иск ФИО3 к ФИО6 о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости и обязательств по нему прекращенными, считать внесенные денежные средства по договору авансом, возврате денежных средств удовлетворить частично- считать внесенные денежные средства по предварительному договору купли-продажи недвижимости от 00.00.0000ФИО6 С,О.А. авансом и возврате полученного по предварительному договору купли-продажи недвижимости от 29.12.2019г. аванса в размере 100 000 рублей, в удовлетворении остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Анапский районный суд Краснодарского края.

Судья

Анапского районного суда: С.А.Киндт

Полный текст решения суда изготовлен 21 января 2021г.