Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения, оплате коммунальных услуг, истребовании электрической варочной поверхности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате по договору найма жилого помещения от 22.02.2019 № 01 за период 19.02.2019 - 03.08.2020 в размере 437500 рублей, коммунальным платежам 5727 рублей 06 копеек. Требования мотивировала тем, что стороны 19 февраля 2019 года заключили договор (первоначальный) найма квартиры <адрес>. В соответствии с п. 2.1.2 первоначального договора размер арендной платы составлял 25000 рублей ежемесячно, при этом в силу п. 3.4 договора коммунальные платежи (электроэнергия и водоснабжение) оплачивались дополнительно. В соответствии с п.7.3 сторонами установлено, что обустройство и улучшения (в т.ч. неотделимые) производятся по необходимости и засчитываются в оплату аренды после подтверждения чеками. 22 февраля 2019 года сторонами подписан договор найма жилого помещения, который определял условия аренды квартиры <адрес>. Оба договора - от 19.02.2019 и 22.02.2019 – являются единым соглашением, при этом применению подлежит (в случае расхождения условий) более поздняя версия договора, как документ, содержащий измененные сторонами условия. В соответствии с п. 3.12 договора № 01 стороны договорились, что приобретение оборудования, техники и мебели по необходимости может быть засчитано в счет арендной платы при документальном подтверждении сделанных приобретений. При этом, в соответствии с п. 3.13 договора факт оформления приобретенной мебели, техники, оборудования в счет арендной платы скрепляется распиской. Таким образом, условиями договора для зачета покупки в счет аренды требовалось соблюдение ряда условий: покупка должна быть необходимой; покупка должна быть подтверждена чеками; зачет стоимости покупки в счет аренды оформляется распиской. По настоящему договору истец, являясь должником (ч.1 ст.307 ГК РФ) в части денежного обязательства по оплате аренды, ежемесячно был обязан уплачивать определенную договором сумму. В силу ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение обязательства стороной договора не допускается, однако оно может быть изменено соглашению сторон. При этом изменение обязательства по своей правовой природе является сделкой. В соответствии со ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Зачет стоимости приобретенных улучшений в счет арендной платы уменьшает размер денежных обязательств ответчика, по этой причине квалифицируется как сделка внутри основного договора. В соответствии с ч. 3 ст. 157.1 ГК РФ в предварительном согласии должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие. При последующем согласии должна быть указана сделка, на завершение которой дано согласие. В силу ч. 4 ст. 157.1 ГК ГФ молчание не считается согласием на совершение сделки. Пунктом 3.12 договора № 01 стороны установили предварительное согласие на закупку оборудования, техники и мебели в квартиру, не определив при этом непосредственно покупаемые вещи. В соответствии со ст. 455 ГК РФ условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара. Формулировка «мебель, техника, оборудование» определяет родовые признаки вещей, однако, установить непосредственно предмет, предназначенный для покупки, не дает. Так как договором не раскрывается условие о том, на чье усмотрение отдается оценка необходимости приобретения вещей, следует заключить, что необходимость должна согласовываться сторонами, а вещи, приобретаемые арендатором по своему усмотрению, остаются в его собственности и в зачет арендной платы не идут, пока от арендодателя на это не будет получено согласие. Посредством электронной почты ответчик направил перечень приобретений, которые, по его мнению, должны были пойти в зачет: двери с установкой 47100 рублей, изготовление мебели 130000 рублей, кровать с основанием 10770 рублей, сетка на окно 4624 рубля, установка вытяжки 2584 рубля, установка сантехники 6400 рублей, покупка для ванной 16032рубля, картины, шторы 14164 рубля, электроплита 25960 рублей, шкаф-купе- 26400 рублей, изделие «Манхеттен» 47000 рублей. Некоторые представленные ответчиком чеки были нечитаемы, поэтому список сформирован приблизительно. Межкомнатные двери не установлены, а потому не стали улучшением квартиры, оставшись индивидуально- определенной вещью, право собственности на которую осталось за ответчиком. Частично затраты по чекам покрывают текущий ремонт квартиры (замена розеток, ремонт люстры). В соответствии с п. 5.3 договора № 01 текущий ремонт осуществляется силами и за счет арендатора, поэтому названные расходы не могут пойти в зачет арендной платы. Товарные чеки представлены ответчиком после того, как ему предъявлена претензия по поводу неуплаты ренты. Квартира фактически оставлена ответчиком, передана не была, опись улучшений не сделана, сумма зачета не согласована, непосредственно приобретенные вещи не переданы, истец предложил ответчику: согласовать список и стоимость имущества, принимаемого в качестве сделанных улучшений; предъявить подлинники товарных чеков, подтверждающих стоимость приобретенного имущества; составить (после согласования) расписку о приобретенном имуществе и акт сдачи квартиры арендодателю.

Впоследствии истец требования уточнила в части периода и размера арендных платежей: с 05.03.2019 по 03.08.2020, арендная плата в месяц 25000 рублей, общий размер задолженности по арендной плате 423333 рублей из расчета: с 05.03.2019 по 05.07.2020 - 25000 рублей х16 мес. = 400000 рублей + с 06.07.2020 по 03.08.2020 - 25000 рублей:30дн28дн = 23333 рубля; коммунальные платежи 5727 рублей 06 копеек. Перечень имущества, оставшегося в квартире после освобождения арендатором, которое истец готов принять от ответчика в оплату задолженности по арендным платежам: кровать 10770 рублей, кухонный гарнитур 65000 рублей, диван 47000 рублей, сетки москитные 4642 рубля, шкаф в ванную комнату 4500 рублей, шкаф в спальню 26400 рублей, шкаф в коридор 42500 рублей. Обязать ответчицу вернуть истице электрическую варочную поверхность Galaxy черная панель (л.д. 99, 103).

Представитель истца ФИО3 (по доверенности) в судебном заседании исковые требования поддержала. Представитель ответчика ФИО4 (по ордеру) просила в иске отказать. В судебное заседание истец ФИО1, ответчик ФИО2 не явились, извещались надлежащим образом (л.д. 143).

Суд, заслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований.

В силу требований ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с ч. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

На основании ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу положений ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды может выступать собственник имущества, а также уполномоченное законом или собственником лицо.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судом установлено, что 19.02.2019 сторонами ФИО1 (наймодатель) и ФИО2 (наниматель) заключен договор найма квартиры <адрес> для проживания 2 человек с 5.03.2019 за 25000 рублей в месяц с оплатой ежемесячно до 5 числа каждого месяца. Наниматель обязуется содержать жилое помещение в порядке и производить текущий ремонт. Обустройство и улучшение жилья отделимые и неотделимые, входящие и приобретенные в счет арендной платы за квартир, в последующем остаются в собственности наймодателя; по мере необходимости приобретения подтверждаются чеками. Согласно отметке истца на каждом листе подлинника договора, представленного на обозрение суда представителем ответчика, договор «не имеет силы» (л.д. 97-98).

22.02.2019 сторонами ФИО1 (наймодатель) и ФИО2 (наниматель) заключен договор найма <адрес>, с 5.03.2019 за 25000 рублей в месяц, с оплатой ежемесячно. Наниматель обязуется содержать жилое помещение в порядке и производить текущий ремонт. На момент подписания договора сторонами достигнуто понимание о возможности приобретения необходимой мебели, техники, оборудования в счет очередной оплаты по настоящему договору, при документальном подтверждении сделанных приобретений: мебели, техники, оборудования в счет очередной оплаты,скрепляетсяраспиской (л.д. 28-29).

Представитель истца в судебных заседаниях поясняла, что в квартире после ее освобождения арендатором осталось имущество: кровать по цене 10770 рублей, кухонный гарнитур - 65000 рублей, ответчик указывает цену в 130000 рублей, доказательств оплаты в деле нет; диван - 47000 рублей, сетки москитные - 4642 рублей, шкаф в ванную комнату - 4500 рублей, шкаф в спальню - 26400 рублей, шкаф в коридор - 42500 рублей. Имущество: ковер 6790 рублей, вытяжка, электроплита, штора фиолетовая, покрывало на кровать имеется в квартире и может быть ответчицей забрано. Ответчица не вернула истице электрическую варочную поверхность Galaxy черная панель, которая находилась в квартире в рабочем удовлетворительном состоянии на момент сдачи квартиры, что подтверждается договором найма. Иное имущество отсутствует, в том числе, двери, люстры, картинки, удлинители. Расходы по замене розеток, лампочек, смесителей, подъем и сбор мебели, установка стиральной машины и покупка к ней оборудования и тому подобное не подлежит зачету, т.к. розетки, лампочки, смесители на момент сдачи в аренду квартиры имелись и находились в рабочем состоянии, доказательств обратного в деле нет, претензий по качеству указанного имущества со стороны арендатора не имелось, стиральная машина ответчицей забрана вместе с оборудованием. Если и была их замена, то по собственной инициативе ответчицы. При этом, п.3.5 договора стороны предусмотрели, что расходы по текущему ремонту несет сторона арендатора, кроме того, п.3.12 договора стороны предусмотрели, что о возможности зачета в счет арендной платы только мебели и техники. Настаивала, что арендатор освободил квартиру 3.08.2020, доказательств оплаты коммунальных услуг не представил.

Представитель ответчика в судебных заседаниях указывала, что 19.02.2019 ФИО1 и ФИО2 заключен договор найма жилого помещения в отношении 2-х комнатной квартиры по адресу: <адрес>; срок договора найма с 05.03.2019 по 04.02.2020; размер арендной платы 25000 рублей в месяц; дата передачи ключей 20.02.2019. Согласно п. 7.3 стороны согласовали, что обустройство и улучшения жилья отделимые и неотделимые, входящие и приобретаемые в счет арендной платы за кварплату, в последующем остаются в собственности наймодателя. По мере необходимости и приобретения подтверждаются чеками. Указанный договор подписан обеими сторонами, в договоре согласованы все существенные условия договора найма, стороны приступили к исполнению указанного договора и наймодателем переданы ключи от квартиры. В дальнейшем указанный договор не расторгался (отсутствует соглашение о расторжении договора). 22.02.2019 стороны подписали договор найма в отношении квартиры; срок договора с 05.03.2019 по 04.02.2020; арендная плата 25000 рублей в месяц. Ответ на претензию направлен истице с приложением чеков в качестве доказательств приобретения указанного выше имущества. В ответ на указанное письмо от истицы поступил ответ, в котором истица согласовала приобретение имущества на общую сумму 314636 рублей, просила представить документы на шкаф в коридор, платежные документы на жалюзи. Приобретение указанных товаров подтверждается чеком от 07.04.2019 на сумму 26400 рублей (шкаф), от 01.07.2019 на сумму 2850 рублей (жалюзи). На основании п. 7.3 договора найма от 19.02.2019 обустройство и улучшения жилья отделимые и неотделимые, входящие и приобретаемые в счет арендной платы за кварплату, в последующем остаются в собственности наймодателя. По мере необходимости и приобретения подтверждаются чеками. В уведомлении наймодателя от 14.07.2020 указано, что договор аренды прекращает свое действие 31.07.2020 в связи с чем, ФИО2 обязана освободить помещение 01.08.2020. До 31.07.2020 ФИО2 освободила квартиру и 01.08.2020 ожидала ФИО1 для сдачи квартиры по акту приема-передачи. Поскольку 01.08.2020 ФИО1 не явилась для подписания акта приема- передачи, ФИО2 записала видео квартиры и направила истице. На указанном видео отражено имущество, которое приобретено и оставлено в квартире у истицы. Как следует из описи имущества, которое было в квартире на момент заключения договора найма, в квартира имелось: холодильник, печь черная. Никакого иного имущества в квартире не было. Впервые претензия от нанимателя об оплате арендных платежей поступила в адрес ответчицы 29.06.2020, т.е. спустя 16 месяцев с момента заключения договора. Такое поведение истицы подтверждает тот факт, что между сторонами была договоренность об обустройстве квартиры истицы в счет оплаты арендных платежей. Последующее поведение истицы при приемке помещения в августе 2020г. также свидетельствует о том, что квартиру она приняла с тем имуществом, которое в нем находилось без каких-либо возражений. Истица не требовала от ответчицы вывезти оставленное в квартире имущество, что свидетельствует о том, что истица его приняла. Согласно п. 3.12 договора на момент подписания договора сторонами достигнуто понимание о возможности приобретения нанимателем необходимой мебели, техники, оборудования в счет очередной оплаты по договору при документальном подтверждении сделанных приобретений. В данном договоре отсутствуют условия о том, что ранее действующие договорные обязательства сторон прекращаются или изменяются в результате заключения договора от 22.02.2019. В период аренды ответчик приобрела в квартиру имущество: двери -47100 рублей, кровать 12200 рублей, набор для спальни 8109 рублей, набор для зала 22798 рублей, разбор и вынос старой мебели 2000 рублей, кухонный гарнитур 130000 рублей, присоединение вытяжки 3000 рублей, диван 50500 рублей, плита, вытяжка, установка 25960 рублей, удлинитель для кухни 779 рублей, вытяжка установка 2500 рублей, покупка для ванной 19557 рублей 40 копеек, сантехника 6400 рублей, электрик 3664 рубля, сетка москитная 4642 рубля, шкаф в ванную 4500 рублей, шкаф в спальню 30500 рублей, шкаф в коридор 42500 рублей, ковер 6790 рублей, жалюзи 2850 рублей, всего 426349 рублей 40 копеек в счет оплаты арендных платежей. В дальнейшем, пользуясь тем, что истица уклонилась от подписания акта приема- передачи квартиры, подала в суд исковое заявление о взыскании с ФИО2 задолженности по оплате арендных платежей, несмотря на принятие и фактическое пользование имуществом, которое было приобретено ответчицей в квартиру истицы. В связи с чем, на основании ст. 10 ГК РФ права истицы не подлежат защите.

Суд, оценивая представленные сторонами доказательства, принимает во внимание, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Надлежащее исполнение обязательства предусматривает совершение обязанным лицом действий в определенных договором месте, сроке, способом, размере. Отступления от любого из определенных договором действий без согласия кредитора свидетельствует о ненадлежащем исполнении обязательства.

Суд учитывает, что истцом направлены ответчику претензия об оплате арендной платы и освобождении квартиры до 31.07.2019, доказательств, что квартира не была освобождена к указанной дате не представлено, суд полагает обоснованными доводы представителя ответчика, что ФИО2 арендовала квартиру в период с 5.03.2019 по 31.07.2020.

Принимая во внимание, что ответчик не оспаривал заключение договоров найма от 19.02.2019, 22.02.2019 с истцом, доказательств оплаты арендной платы с 05.03.2019 по 31.07.2020 и коммунальных платежей в размере 5727 рублей 06 копеек (л.д. 16-20) в соответствии со ст. 56 ГПК РФ не представил, размер арендной платы составит 421666 рублей 66 копеек из расчета: с 05.03.2019 по 05.07.2020 25000 рублей х16 мес. = 400000 рублей + с 06.07.2020 по 31.07.2020 25000 рублей:30дн26дн= 21666 рублей 66 копеек, истцом согласован зачет в счет оплаты арендных платежей: кровать - 10770 рублей, диван - 47000 рублей, сетки москитные - 4642 рубля, шкаф в ванную комнату - 4500 рублей, шкаф в спальню - 26400 рублей, шкаф в коридор 42500 рублей, суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца 291581 рубль 72 копейки (421666 рублей 66 копеек- 10770 рублей - 47000 рублей - 4642 рубля - 4500 рублей - 26400 рублей- 42500 рублей +5727 рублей 06 копеек).

Учитывая положения ст.ст. 98,100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса, с ответчиков подлежит взысканию солидарно в возмещение судебных расходов согласно удовлетворённым требованиям в пользу истца в возврат государственной пошлины 6115 рублей 82 копейки.

В силу требований ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Учитывая буквальное толкование ст. 623 ГК РФ, п. 7 договора от 19.02.2019, п. п. 3.12, 3.13 договора № 01 от 22.02.2019, установивших, что приобретение оборудования, техники и мебели по необходимости может быть засчитано в счет арендной платы при документальном подтверждении сделанных приобретений, факт оформления приобретенной мебели, техники, оборудования в счет арендной платы скрепляется распиской, суд убежден, что приобретение арендатором оборудования, техники и мебели может быть засчитано в счет арендной платы исключительно в случае согласования такого приобретения арендодателем, в том числе, наименования товара и его цены. Приобретенные без письменного согласования (соответствующего форме договора аренды) с арендодателем товары, услуги не подлежат зачету в счет арендной платы.

Суд убежден, что п. 7 договора от 19.02.2019, п.п. 3.12, 3.13 договора № 01 от 22.02.2019 не противоречат друг другу, а устанавливают единый порядок зачета приобретенных товаров в счет арендной платы: исключительно при условии письменного согласования зачета арендодателем, именно арендодатель определяет необходимость приобретения товара для его зачета в стоимость аренды.

Довод представителя ответчика о том, что арендодатель видел приобретенные оборудование, технику и мебель в квартире, не требовал арендной платы в течение 16 месяцев, не являются основанием к отказу в удовлетворении исковых требований. Так, нахождение имущества, приобретенного ответчиком, в арендованной квартире, не порождает права собственности на указанное имущество арендодателем; ответчику был известен порядок приобретения имущества в счет арендной платы. Срок исковой давности о взыскании арендной платы составляет 3 года по каждому ежемесячному платежу в отдельности.

Услуги по выносу, разбору старой мебели не являются неотделимыми улучшениями, оборудованием, техникой и мебелью, не подлежат зачету в счет арендной платы, как и иные расходы ответчика по доставке, сборке мебели; встречных исковых требований о взыскании указанных расходов ответчиком не предъявлялось.

Поскольку стоимость кухонного гарнитура 130000 рублей не согласована сторонами, истец возражает против зачета стоимости в счет арендной платы в размере 130000 рублей, только 65000 рублей, ответчик не согласен на зачет 65000 рублей, суд полагает стоимость кухонного гарнитура не подлежащей зачету в счет арендной платы, в соответствии со ст. 623 ГПК РФ, п.п. 3.12, 3.13 договора № 01 от 22.02.2019 кухонный гарнитур является собственностью ответчика.

Суд полагает необходимым отказать истцу в удовлетворении требований об истребовании электрической варочной поверхности по следующим основаниям. Согласно договору № 01 от 22.02.2019 спорная варочная поверхность передана истцом ответчику, доказательств обратному в соответствии со ст. 56 ГПК РФ ответчиком не представлено. Как пояснил представитель ответчика в судебном заседании, спорной варочной панели у ФИО2 не имеется. Из исследованной судом в судебных заседаниях видеозаписи ответчика о сдаваемом жилом помещении так же следует, что на день выезда ответчика из квартиры истца варочной панели на кухне не было, при этом ответчиком перечислялось и зафиксировано все имущество истца, находящееся в квартире (холодильник, стол, лампа). Варочная панель на кухне согласно видеозаписи отсутствует, ответчиком не предъявлена к передаче. Поскольку обязать передать возможно имеющееся в наличии имущество, суд полагает требования о передаче панели не подлежащими удовлетворению по избранному способу защиты права. Истец не лишена возможности избрать иной способ защиты права при утрате арендатором имущества арендодателя.

Из представленных в материалах дела претензий истца следует, что ФИО1 готова согласовать отдельные позиции по указанным ответчиком расходам по представлении дополнительных пояснений и документов. Таким образом, сторонами не были согласованы суммы, подлежащие зачету в счет арендной платы.

Суд относится критически к доводам представителя ответчика о том, что в действиях истца имеется злоупотребление правами. Истец, передав квартиру в аренду, не ограничивала ответчика в пользовании арендованным имуществом, приобретении и пользовании предметами обихода по собственному усмотрению. При этом, сторонами заключены договоры найма, в которых регламентирована возможность и условия приобретения ответчиком имущества в счет арендной платы. Данные условия соответствуют требованиям действующего законодательства, в том числе, ст. 623 ГК РФ. Суд так же учитывает, что договор от 22.02.2019 составлен и предложен к подписанию стороной ответчика, что пояснил в судебном заседании свидетель ФИО5

Суд учитывает, что представители сторон, свидетель ФИО5 в судебных заседаниях поясняли, а так же представляли письменные пояснения, что договор найма от 22.02.2019 подписан сторонами на условиях, соответствующих представленной в материалы дела копии.

Согласно абзацу 2 части 2 статьи 71 ГПК РФ подлинные документы представляются тогда, когда обстоятельства дела согласно законам или иным нормативным правовым актам подлежат подтверждению только такими документами, когда дело невозможно разрешить без подлинных документов или когда представлены копии документа, различные по своему содержанию.

Ответчиком не представлено в соответствии со ст. 56 ГПК РФ договора найма от 22.02.2019, расходящегося по содержанию с представленной истцом копией, в связи с чем не представление истцом подлинного договора не является основанием к отказу в удовлетворении исковых требований. В силу буквального толкования ч. 2 ст. 71 ГПК РФ законом предусмотрено представление письменных доказательств не только в подлиннике, но и в копии.

Суд относится критически к показаниям в судебном заседании 25.01.2022 свидетеля ФИО6 о том, что сторонами договора достигнута договоренность, что будет приобретаться обстановка в квартир, все приобретенное имущество согласованно с истцом, направлялось ей по телефону, искрились розетки, дверь сломалась, поскольку указанный свидетель является дочерью ответчика, ее показания опровергаются представленными письменными доказательствами.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения, оплате коммунальных услуг, истребовании электрической варочной поверхности удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате и коммунальным услугам 291581 рубль 72 копейки, в возврат государственной пошлины 6115 рублей 82 копейки, в удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами путем подачи апелляционной жалобы в Красноярский краевой суд через Емельяновский районный суд в течение месяца.

Председательствующий Демидова В.В.

Мотивированное решение изготовлено 11.03.2022