Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Рыбинске 20 апреля 2011 года гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора аренды и взыскании денежных средств и встречному иску ФИО2 к ФИО1 о взыскании денежных средств за пользование имуществом

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском с учетом уточненных требований к ФИО2 о расторжении договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Рыбинск, , заключенного между истицей и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, взыскании уплаченных по договору денежных средств в размере 83 000 руб., судебных расходов в сумме 7690 руб. (л.д. №).

Исковые требования мотивированы тем, что нежилое помещение по вышеуказанному адресу истица арендовала в целях осуществления предпринимательской деятельности по организации художественной мастерской по производству керамики и выставочного зала. Договор аренды был заключен между сторонами ДД.ММ.ГГГГ сроком на 1 год, начиная с ДД.ММ.ГГГГ Истице было предоставлено подвальное помещение площадью 60 кв.м., куда она завезла необходимое для работы оборудование и имущество. По условиям договора ФИО1 произвела авансовый платеж (оплату аренды) за 9 месяцев в размере 83 000 руб. Вместе с тем, пользоваться помещением по назначению (в целях предпринимательской деятельности) истица фактически не могла, поскольку была введена в заблуждение ответчиком относительно статуса помещения и не обеспечена в нарушение условий договора коммунальными услугами: канализацией, а с ДД.ММ.ГГГГ – и освещением. Кроме того, истица использовала только 15 кв.м. из предоставленных 60 кв.м. С ДД.ММ.ГГГГ истица стала арендовать другое помещение. ФИО1 полагает, что поскольку была обманута ответчиком относительно статуса помещения, договор аренды подлежит расторжению, а денежные средства, уплаченные по договору – возврату истице. В добровольном порядке ФИО2 денежные средства 83 000 руб. не возвращает.

ФИО2, возражая против исковых требований ФИО1, обратился в суд со встречным исковым заявлением к ФИО1, просит обязать ответчицу вывезти свое имущество из занимаемого повального помещения по адресу: г. Рыбинск, , взыскать с ответчицы денежные средства в размере 24 000 руб. за пользование подвальным помещением в ДД.ММ.ГГГГ, а также судебные расходы в сумме 7 920 руб. (л.д. №). Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор аренды подвального помещения по адресу: г. Рыбинск сроком на 1 год. Расчет по арендной плате был произведен ФИО1 за 9 месяцев, т. е. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно. Однако, до настоящего время ФИО1 пользуется помещением, поскольку в подвале находится ее имущество, которое она отказывается вывозить. Препятствий к вывозу имущества со стороны ФИО2 или иных лиц не имеется. ФИО2 полагает, что ФИО1 должна оплатить 24 000 рублей за пользование подвальным помещением в ДД.ММ.ГГГГ (из расчета оговоренных договором - 8000 рублей в месяц).

В судебном заседании ФИО1 поддержала исковые требования о расторжении договора аренды и взыскании с ответчика денежной суммы 83 000 рублей, встречные исковые требования не признала. Пояснила, что в письменном виде договор аренды был заключен с ФИО2 на помещение квартиры площадью 60 кв.м. по адресу: г. Рыбинск Фактически же истица пользовалась подвальным помещением в этом доме. Договор аренды она считает заключенным и соответствующим требованиям законодательства. На момент заключения сделки (ДД.ММ.ГГГГ) месторасположение подвального помещения (центр города Рыбинска) истицу устраивало полностью, предложенная ей цена за 1 кв.м. являлась средней ценой по городу Рыбинску за аренду аналогичного нежилого помещения (л.д. №.). В подвальном помещении находились только стол и битые стекла. Истица завезла в подвал для работы свое имущество: 5 мешков гипса, муфельную печь, гончарный круг, около 10 школьных парт зеленого цвета (которые она приобрела в Организация 1 ориентировочно 14 школьных стульев (л.д. №). Вместе с тем, пользоваться помещением по назначению истица не могла из-за отсутствия в нем водоснабжения, а впоследствии и электроснабжения, поэтому в ДД.ММ.ГГГГ она вывезла печь, а все остальное свое имущество - ДД.ММ.ГГГГ Помещение освобождено ею полностью. В настоящее время истица работает в Организация 2 в , в помещение данного центра она и перевезла все свое имущество из подвала: парты и стулья. Печь и гончарный круг находятся по другому адресу (л.д. №). Никакого ее имущества в подвале не имеется, за исключением нескольких глиняных изделий. Мольберты и школьная доска, которые, по утверждению ФИО2, находятся в подвале, истица не завозила, поскольку для работы они не требовались. Считает, что оснований для понуждения ее к освобождению подвального помещения не имеется.

В судебном заседании ФИО2 исковые требования ФИО1 не признал, свои встречные исковые требования поддержал. Пояснил, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме , принятому на общем собрании собственников, ему предоставлено право передавать в пользование третьим лицам объект общего имущества – подвальное помещение. Денежные средства, получаемые от аренды подвального помещения, ФИО2 использует в целях благоустройства всего дома: за последнее время сделан ремонт цоколя дома и т.д. (л.д. №). Договор аренды на квартиру был заключен по просьбе самой истицы в целях получения ею стартового пособия из областного бюджета на создание собственного дела. ФИО1 необходимо было представить свидетельство о государственной регистрации прав на арендуемое помещение. На подвал такого свидетельства не имеется. Заключая договор, стороны подразумевали аренду подвального (складского) помещения, где имеется водоснабжение (из батарей), электроэнергия, паровое отопление. Канализацией (санузлом) истица пользовалась, поднимаясь в , в которой расположены офисные помещения. В подвальном помещении истица проводила занятия с детьми. Неоднократно, по вине истицы после подключения печи для обжига происходили аварийные ситуации, приводившие к отключению электроэнергии во всем доме. Во избежание этого, ФИО2 провел в подвал отдельную проводку.

Договор на аренду комнат в (офисные помещения) с ФИО1 не мог быть заключен, т. к. все комнаты были уже сданы, кроме того, использовать комнаты для работы с глиной и обжигом нельзя. Подвальное помещение площадью 60 кв.м. – одно из трех подвальных помещений в доме, имеет отдельный вход, ключи от дверей которого и были переданы истице. При заключении договора само спорное помещение, как и цена за него, устраивали ФИО1 полностью. Стоимость аренды аналогичного подвального (цокольного) помещения в центре г. Рыбинска составляла на тот момент - 500 рублей за 1 кв.м. Стоимость аренды подвала по договору с ФИО1 оговорена - ориентировочно 90 рублей за 1 кв.м., что в 10 раз ниже рыночных цен. В эту стоимость входила и стоимость потребленных истицей коммунальных услуг, в том числе электроэнергии (л.д. № В ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 вывезла часть своего имущество, но большая часть находится в подвале по настоящее время. С заявлением о расторжении договора аренды она не обращалась. Таким образом, ФИО1 должна оплатить пользование помещением в пределах оговоренного годичного срока пользования и вывезти свое имущество.

Выслушав объяснения сторон, свидетелей, исследовав письменные материалы гражданского дела, материалы уголовного дела №, суд считает, что исковые требования ФИО1 удовлетворению не подлежат, а встречные исковые требования ФИО2 подлежат удовлетворению в полном объеме.

Судом установлено, нежилое подвальное помещение, расположенное по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, площадью 60 кв.м. является общей собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Квартира № принадлежит на праве собственности ФИО2 (л.д. №).

ФИО2 (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) ДД.ММ.ГГГГ подписали договор аренды, согласно которого арендодатель предоставляет арендатору помещение общей площадью 60 кв.м., расположенное по адресу: г. Рыбинск , в целях осуществления предпринимательской деятельности по размещению художественной мастерской по производству керамики и выставочного зала.

Вместе с тем, материалы дела свидетельствуют, что фактически между сторонами имелась договоренность об аренде подвального помещения площадью 60 кв.м. по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, Сами стороны в судебном заседании не оспаривали, что их воля была направлена не на возникновение правовых последствий, вытекающих из формально заключенной сделки (договора аренды квартиры), а именно на совершение прикрываемой сделки (договора аренды подвального помещения).

Таким образом, суд считает, что заключенный между сторонами договор аренды фактически прикрывает договор аренды подвального помещения в этом доме, в связи с чем в силу положений п. 2 ст. 170 ГК РФ является ничтожным.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила.

При рассмотрении споров, предметом которых являются притворные сделки, суд в соответствии с требованиями, установленными ст. 170 ГК РФ, должен исследовать на предмет заключенности (незаключенности) и действительности (недействительности) как прикрывающую, так и прикрываемую сделки.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 290 ГК РФ). В силу п. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

На основании п. 4 ст. 36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. В таком случае от имени собственников помещений в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме (ст. 164 ЖК РФ).

Судом установлено, что ФИО2 является одним из собственников помещений , собственники же других помещений в порядке, предусмотренном ЖК РФ, дали согласие ФИО2 на предоставление в аренду иным лицам подвального помещения.

Таким образом, ФИО2 является лицом, управомоченным собственниками дома сдавать общее имущество в аренду, в связи с чем имеет право требовать от ФИО1 оплаты за период фактического пользования помещением.

Согласно ч. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) в письменной форме в виде достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора (статья 432 ГК РФ).

В силу п.1 ст.160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В соответствии со статьей 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания (к коим относят и нежилые помещения), заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Судом установлено, что договора аренды подвального помещения от ДД.ММ.ГГГГ со сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (то есть один год) в письменном виде не имеется, соответственно, договор не зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем является незаключенным.

Незаключенный договор не порождает для сторон прав и обязанностей, в связи с чем требования ФИО1 о расторжении незаключенного договора противоречат закону и удовлетворению не подлежат.

Поскольку договор аренды подвального помещения является незаключенным, у ФИО1 отсутствовали правовые основания пользования недвижимым имуществом.

Вместе с тем, ФИО1 факт пользования подвальным помещением до ДД.ММ.ГГГГ в судебном заседании не оспаривается и судом установлен. Факт пользования помещением после указанной даты истица отрицает, утверждает, что ДД.ММ.ГГГГ вывезла из подвального помещения все свое имущество, тем самым освободив помещение.

ФИО2 утверждает обратное - об использовании ФИО1 подвального помещения в целях хранения своего имущества и по настоящее время. За период пользования помещением в ДД.ММ.ГГГГ испрашивает с ФИО1 24 000 рублей (из расчета 8000 рублей в месяц).

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Доводы ФИО1 о неиспользовании подвального помещения после ДД.ММ.ГГГГ судом отклоняются по следующим основаниям.

Судом установлено, что в подвальном помещении, которым ранее пользовалась ФИО1, в настоящее время находится следующее имущество: школьные парты – 10 шт., стулья – 10 шт., сапоги женские черного цвета, кофта женская с капюшоном черного цвета, санки детские, мольберты для рисования – 10 шт., настенная доска для рисования, мешки с гипсовой смесью – 2 шт., различные изделия из керамики.

Данный факт подтверждается актом обследования нежилого подвального помещения от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. №), который суд принимает в качестве допустимого и достоверного доказательства, поскольку он составлен незаинтересованными в споре лицами - ФИО5 (работником одного из арендаторов помещений дома) и ФИО6 (собственником одной из квартир дома). Кроме того, данные лица допрошены судом в качестве свидетелей, в судебном заседании дали аналогичные показания о вышеуказанном факте нахождения имущества в подвальном помещении.

Нахождения вышеуказанного имущества в подвале подтверждается также показаниями свидетеля ФИО7, ФИО8 (л.д. №).

Из объяснений ФИО1 усматривается, что в ДД.ММ.ГГГГ она завезла в подвальное помещение 5 мешков гипса, 10 школьных парт из ДСП зеленого цвета, стулья в районе 14 штук. Все вышеуказанные парты и стулья вывезла в ДД.ММ.ГГГГ в Организация 2 (л.д. №). Вместе с тем, из ответа директора Организация 2 от ДД.ММ.ГГГГ следует, что парт ФИО1 привезла в учреждение всего 4-5 штук (л.д. №). Данное обстоятельство свидетельствует об оставлении части парт в подвальном помещении.

В судебном заседании ФИО1 категорически отрицала нахождение в подвальном помещении своего имущества как мольберты и школьная доска. Вместе с тем, материалы уголовного дела № полностью опровергают ее утверждения. Из протокола осмотра места происшествия от ДД.ММ.ГГГГ (за день до вывоза ФИО1 имущества из подвала) усматривается, что в арендуемом помещении «…. у стены находятся мольберты в количестве 7 штук, три стула, школьная доска, …….резиновые сапоги 1 пара, 2 мешка с глиной…..». Протокол осмотра происшествия составлен в присутствии самой ФИО1 и ею подписан. Таким образом, нахождение мольбертов и школьной парты в помещении подвала на день рассмотрения настоящего спора также свидетельствует об использовании ФИО1 подвального помещения.

Указанные в акте обследования нежилого подвального помещения от ДД.ММ.ГГГГ виды керамических изделий соответствуют моделям игрушек (изделий), указанным в Бизнес-проекте истицы (л.д. №).

Вышеуказанные факты полностью опровергают доводы истицы об освобождении подвального помещения.

Суд критически относится к показаниям свидетелей ФИО3 - дочери истицы и ФИО10 – подруги истицы, по тем основаниям, что их дают близкие для нее лица, а значит заинтересованные в исходе дела. Кроме того, показания свидетеля ФИО9 «было 10 парт… все вывезены в Покровский досуговый центр» противоречат другим сведениям директора Организация 2 от ДД.ММ.ГГГГ о завозе только 5-6 парт.

Показаниям свидетелей со стороны ФИО2 суд доверяет, поскольку данные лица не являются заинтересованными, их объяснения последовательны, конкретны, непротиворечивы, совпадают с объяснениями ответчика ФИО2, не противоречат другим материалам дела.

Таким образом, суд приходит к выводу, что владельцем имущества, указанного в акте обследования нежилого подвального помещения от ДД.ММ.ГГГГ, является ФИО1

Согласно п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 данного Кодекса.

В соответствии с п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Принимая во внимание факт пользования ФИО1 нежилым помещением при отсутствии установленных законом (сделкой) оснований без соответствующего возмещения за период с ДД.ММ.ГГГГ (внесения арендной платы), суд с учетом ст. 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации приходит к выводу о возникновении на стороне ФИО1 неосновательного обогащения и взыскивает с нее 24000 руб. (3 месяца х 8000 рублей = 24 000 рублей).

Внесенные ФИО1 по договору аренды денежные средства 83 000 рублей возврату не подлежат по вышеуказанным основаниям.

При расчете неосновательного обогащения суд исходит из того, что испрашиваемая ФИО2 стоимость оплаты пользования не превышает цен, за пользование аналогичным имуществом, что не оспаривается сторонами (л.д. №).

Доводы ФИО1 о невозможности пользоваться арендованным помещением по назначению (в целях предпринимательской деятельности) из-за отсутствия коммунальных услуг, а также ее утверждение об использовании только 15 кв.м. из предоставленных 60 кв.м. опровергаются материалами дела.

В соответствии со ст. ст. 301, 304 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения, а также требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Поскольку ФИО1 до настоящего времени использует подвальное помещение по адресу: г. Рыбинск, для хранения своего имущества, не имея каких – либо договоренностей относительно пользования подвальным помещением с собственником помещения, суд обязывает ее освободить занимаемое подвальное помещение по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, путем вывоза принадлежащего ей следующего имущества: школьных парт – 10 шт., стульев – 10 шт., сапог женских черного цвета, кофты женской с капюшоном черного цвета, санок детских, мольбертов для рисования – 10 шт., настенной доски для рисования, мешков с гипсовой смесью – 2 шт., а также различных изделий из керамики.

В соответствии со ст.98, 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, в том числе, расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Суд считает возможным взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 госпошлину по делу в сумме 720 рублей (за требование имущественного характера – 520 рублей, за требование неимущественного характера – 200 рублей) и расходы на оплату услуг представителя в сумме 5000 рублей, всего 5 720 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора аренды и взыскании денежных средств оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ФИО2 к ФИО1 удовлетворить.

Обязать ФИО1 освободить занимаемое подвальное помещение по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, путем вывоза принадлежащего ей следующего имущества: школьных парт – 10 шт., стульев – 10 шт., сапог женских черного цвета, кофты женской с капюшоном черного цвета, санок детских, мольбертов для рисования – 10 шт., настенной доски для рисования, мешков с гипсовой смесью – 2 шт., а также различных изделий из керамики.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 неосновательное обогащение в сумме 24 000 рублей, судебные расходы 5 720 рублей, всего 29 720 рублей.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд через Рыбинский городской суд в течение 10 дней.

Судья Н.В. Нащекина