Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ПАО АКБ «Абсолют Банк» о признании отсутствующим обременения – ипотеки, аннулировании регистрационной записи,

у с т а н о в и л:

Истец обратился в суд с иском к ответчику о признании недействительной регистрационной записи об ипотеке, аннулировании регистрационной записи, указав, что 17.11.2006 года между истцом и ответчиком был заключен договор о предоставлении кредита, согласно которому ответчик обязался предоставить истцу кредит в сумме 60000 долларов США, а заемщик обязался возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. Согласно п. 2.3 кредитного договора, кредит предоставлен для приобретения в собственность заемщика квартиры, расположенной по адресу: Х, а также для ремонта и внутренней отделки квартиры. Вышеуказанная квартира приобретена истцом на основании договора купли-продажи квартиры от 17.11.2006 года. В отношении квартиры согласно п. 3.1.1 кредитного договора и п. 15 договора купли-продажи зарегистрировано обременение – ипотека в силу закона на основании ст. 77 ФЗ «Об ипотеке». Государственная регистрация обременения квартиры в силу закона произведена Управлением 11.12.2006 года. Истец считает, что на государственную регистрацию права собственности на квартиру и внесения в ЕГРП записи об ипотеке не были представлены документы, подтверждающие факт приобретения квартиры с использованием кредитных средств банка. Согласно справке о содержании правоустанавливающих документов единственным документом, на основании которого произведена регистрация обременения является договор купли-продажи квартиры. Государственный регистратор внес в ЕГРП запись об ипотеке без проверки наступления двух обстоятельств – наличия факта передачи истцу денежных средств по кредитному договору и факта осуществления между истцом и продавцами квартиры расчетов по договору купли-продажи. Вместе с тем, договор купли-продажи по своей природе является консенсуальным, и если для возникновения права собственности на жилое помещение отсрочка платежа не является препятствием, то возникновение ипотеки в силу закона возможно лишь при установлении факта произведенных расчетов между сторонами договора купли-продажи с использованием кредитных средств, предоставленных покупателю. В противном случае отсутствует основание, предусмотренное ч.1 ст.77 Закона «Об ипотеке». К заявлению о государственной регистрации ипотеки в силу закона должен быть приложен кредитный договор или иной документ, подтверждающий приобретение объекта недвижимости за счет кредитных средств. Согласно договору купли-продажи квартиры п. 4 стороны оценили квартиру в 100000000 рублей. Кредитный договор заключен на сумму 60000 долларов США, что не соответствует стоимости квартиры. Иностранная валюта прямо запрещена законом в качестве расчетного средства между резидентами РФ. Расчеты между сторонами договора купли-продажи квартиры произведены в рублях. В расчете не была использована иностранная валюта, являющаяся предметом кредитного договора. В кредитном договоре ответчик и истец не согласовали условие, что предоставленная иностранная валюта по кредитному договору подлежит конвертации, порядок такой конвертации, для достижения цели –приобретения недвижимого имущества. Государственный регистратор при проведении экспертизы представленных документов, не изучив ввиду их отсутствия документы, подтверждающие проведение расчетов между сторонами договора купли-продажи, не принял во внимание несоответствие между валютой кредитования и валютой расчетов за жилое помещение. Несовпадение обстоятельств, указанных в качестве оснований возникновения ипотеки в силу закона и условий договора, из которого возникло основное заемное обязательство, по общим нормам должно влечь недействительность ипотеки.

Впоследствии представитель истца уточнила исковые требования, просила признать отсутствующим обременение – ипотеку в силу закона в отношении квартиры по адресу: Х, аннулировать регистрационную запись. От исковых требований о признании недействительной регистрационной записи об ипотеке отказалась.

Истица и ее представитель в судебное заседание явились, уточенные исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика в судебное заседание явилась, исковые требования не признала, по основаниями изложенным в отзыве, в котором указала, что договор купли-продажи квартиры от 17.11.2006 года, представленный для государственной регистрации права собственности ФИО1 на квартиру и государственной регистрации обременения квартиры ипотекой в силу закона, в п. 6 содержит все условия, предусмотренные п. 2 ст. 22 ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года № 102-ФЗ. Помимо этого, 17.11.2006 года ФИО1 собственноручно была подписана закладная на предмет ипотеки, согласно которой первоначальным залогодержателем является АКБ «Абсолют Банк». Для государственной регистрации обременения ипотекой в силу закона, достаточно представить в регистрирующий орган договор купли-продажи жилого помещения, в котором указано, что жилое помещение приобретено на кредитные средства, с указанием номера и даты заключения кредитного договора. Кредитные средства на приобретение квартиры были предоставлены Банком в реальное распоряжение заемщика. Что не оспаривается истицей, а отсрочка расчетов покупателя с продавцами не препятствует регистрации права собственности на квартиру и обременения ипотекой в силу закона. У регистрирующего органа имелись все основания для государственной регистрации обременения ипотекой в силу закона жилого помещения по адресу: Х. Договор купли-продажи квартиры от 17.11.2006 года в п. 6 содержит условие о том, что объект недвижимости приобретается на кредитные средства, с указанием даты и номера кредитного договора. Предоставление кредитных средств и расчеты в валюте не противоречат положениям действующего законодательства (п. 2 ст.317 ГК РФ). Информация о кредитных продуктах АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) размещена в открытом доступе в отделениях Банка, а также на сайте Банка в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и истица, будучи, совершеннолетней, полностью дееспособной, в полной мере могла изучить всю необходимую информацию, оценить риски (в том числе, связанные с изменением курса доллара по отношению курса рубля РФ) и выбрать кредитный продукт. Полагает, что истица намеренно обратилась в Банк для получения кредитных средств именно в иностранной валюте, т.к. процентная ставка по валютным кредитам существенно ниже процентной ставки, начисляемой при предоставлении кредитных средств в рублях РФ. Истцом также пропущен срок исковой давности, с указанным иктом истица могла обратиться в срок до 11.12.2009 года. Учитывая, факт систематического неисполнения обязательств ФИО1 по кредитному договору от 17.11.2016 года, послуживший основанием для обращения Банка в районный суд СПб с исковым заявлением о взыскании задолженности по кредитному договору и обращения взыскания на заложенное имущество, считают, что предъявление настоящего иска преследует целью вывести спорное жилое помещение из залога, лишив кредитный договор обеспечения. Просила в иске отказать.

Третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СПб в судебное заседание не явилось, о слушании дела извещено, в своем отзыве просили в иске отказать.

Выслушав участников судебного разбирательства, исследовав представленные доказательства и материалы дела в целом, суд приходит к следующему.

Согласно п.1 ст. 77 ФЗ РФ «Об ипотеке» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п. 2 ст. 77 ФЗ РФ «Об ипотеке» к залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

В силу ст. 22 ФЗ РФ «Об ипотеке» регистрационная запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним должна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства. Если договор об ипотеке предусматривает, что права залогодержателя удостоверяются закладной, на это также указывается в регистрационной записи об ипотеке. Эти данные вносятся в регистрационную запись об ипотеке на основании договора об ипотеке либо договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона.

Согласно п. 2 ст. 22 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года № 102-ФЗ государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, а в случае государственной регистрации ипотеки в силу закона - на документе, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой. Надпись должна содержать полное наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.

В случае приобретения недвижимого имущества с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, в договоре, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой, достаточно указать название договора или основание, из которого возникло обеспеченное ипотекой денежное обязательство, дату и место заключения такого договора или дату возникновения основания обеспеченного ипотекой денежного обязательства.

Как следует из материалов дела, 17.11.2006 года между АКБ «Абсолют Банк» (ЗАО) и ФИО1 был заключен кредитный договор, согласно которому Банк обязался предоставить заемщику кредит в размере 60000 долларов США заемщик обязался возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее в порядке и на условиях договора. За пользование кредитом заемщик уплачивает Банку проценты в размере 11 % годовых. Кредит являлся целевым и предоставлялся для приобретения в собственность заемщика квартиры по договору купли-продажи квартиры, а также для ремонта и внутренней отделки квартиры. (л.д. 21-29).

Согласно п. 3.1 кредитного договора обеспечением исполнения обязательств заемщика по договору является залог квартиры, осуществляемый одновременно либо после государственной регистрации права собственности заемщика на квартиру, залогодателем по которому будет выступать заемщик, а залогодержателем – Банк. Право залога Банка на квартиру подтверждается закладной. (л.д. 22).

В соответствии с договором купли-продажи от 17.11.2006 года ФИО1 приобрела у Ш., Ш. квартиру по адресу: Х (л.д.30-33).

Согласно п. 6 договора купли-продажи квартира приобреталась покупателем у продавцов за счет кредита, предоставленного покупателю по договору о предоставлении от 17.11.2006 года, заключенному между покупателем и АКБ «Абсолют Банк» (ЗАО). Кредит представлен Банком в размере 1601328 рублей 00 копеек, что эквивалентно 60000 долларов США по курсу ЦБ РФ на дату подписания договора. Кредит является целевым и предоставляется для приобретения в собственность покупателя квартиры по договору купли-продажи квартиры, а также для ремонта и внутренней отделки квартиры.

В соответствии п. 15 договора купли-продажи квартира, приобретаемая покупателем по договору, в соответствии со ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости» с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю будет в полном объеме находится в залоге у Банка, предоставившего покупателю кредит на покупку квартиры, в обеспечение исполнении всех обязательств покупателя по кредитному договору. Право залога Банка на квартиру, а также права требования Банка по кредитному договору удостоверяются закладной, составляемой и передаваемой покупателем в Управление Федеральной регистрационной службы по СПб и ЛО одновременно с договором.

Право собственности на квартиру по адресу: Х зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по СПб и ЛО 11.12.2006 года, № Х, сведения об ограничении – ипотека в силу закона (л.д. 34).

Истица в обоснование своих требований указала, что для государственной регистрации права собственности на квартиру и внесения в ЕГРП записи об ипотеке не были представлены документы, подтверждающие факт приобретения квартиры с использованием кредитных средств банка, при этом документом, на основании которого произведена регистрация обременения явился договор купли-продажи квартиры.

Вместе с тем, договор купли-продажи квартиры от 17.11.2006 года, представленный для государственной регистрации права собственности ФИО1 на квартиру и государственной регистрации обременения квартиры ипотекой в силу закона, в п. 6 содержит все условия, предусмотренные п. 2 ст. 22 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года № 102-ФЗ.

Кроме того, суд принимает во внимание, что 17.11.2006 года ФИО1 была подписана закладная на предмет ипотеки – квартиру по адресу: Х, залогодержателем по которой является АКБ «Абсолют Банк» (ЗАО), основанием возникновения закладной послужил договор о предоставлении кредита от 17.11.2006 года, являющийся неотъемлемой частью закладной (л.д. 64-70).

На основании ст. 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Следовательно, для государственной регистрации обременения ипотекой в силу закона, достаточно представить в регистрирующий орган договор купли-продажи жилого помещения, в котором указано, что жилое помещение приобретено за счет кредитных средств, с указанием номера и даты заключения кредитного договора.

Таким образом, у регистрирующего органа при предоставлении ему договора купли-продажи от 17.11.2006 года имелись все основания для государственной регистрации обременения ипотекой в силу закона жилого помещения по адресу: Х.

Доводы истца и ее представителя о том, что государственный регистратор внес в ЕГРП запись об ипотеке без проверки наступления двух обстоятельств - наличия факта передачи истцу денежных средств по кредитному договору и факта осуществления между истцом и продавцами квартиры расчетов по договору купли-продажи, суд находит несостоятельными, поскольку установление таких фактов в обязанности регистрирующего органа не входит.

Кроме того, истицей в судебном заседании факт предоставления Банком денежных средств по кредитному договору не оспаривался, а взаимоотношения между истцом и продавцами квартиры (их взаиморасчеты) на регистрацию обременения ипотекой в силу закона не влияют.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи от 17.11.2006 года содержал все необходимые условия для внесения записи об обременении ипотекой в силу закона (п. 6 договора), оснований для отказа в регистрации ипотеки у регистрирующего органа не имелось, в связи с чем заявленные требования истца о признании отсутствующим обременения – ипотеки в силу закона, и аннулировании регистрационной записи обременении (ипотеки) являются необоснованными, подлежащими отклонению.

Кроме того, суд принимает во внимание, что истцом не указано, в чем заключается нарушение ответчиком АКБ «Абсолют Банк» прав, свобод или законных интересов истца при внесении регистрирующим органом - Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СПб регистрирующей записи об обременении (ипотеки) в силу закона, в связи с чем полагает, что требования истца заявлены к ненадлежащему ответчику.

Ссылку истца на то обстоятельство, что государственный регистратор не принял во внимание несоответствие между валютой кредитования и валютой расчетов за жилое помещение, а также суммой выдаваемого кредита и суммой, необходимой на оплату за жилое помещение, суд находит необоснованной, поскольку указанные обстоятельства основанием для отказа в государственной регистрации обременения ипотекой, не являются.

Кроме того, из договора купли-продажи от 17.11.2006 года следует, что приобретаемая ФИО1 квартира оценена сторонами в сумме 1000000 рублей, что эквивалентно 37468 долларам США 90 центам по курсу ЦБ РФ на дату подписания договора.

В п. 6 договора указано, что квартира приобретается за счет кредитных средств в размере 1 601 328 рублей, что эквивалентно 60000 долларам США по курсу ЦБ РФ на дату подписания договора. (л.д. 30-31).

Таким образом, стоимость приобретаемой истцом квартиры, а также размер кредитных средств, выдаваемых истцу Банком, в договоре купли-продажи определены сторонами в соответствии с норами действующего законодательства (ст. 317 ГК РФ).

В силу ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Как следует, из материалов дела, регистрационная запись об обременении – ипотеки в силу закона внесена в ЕГРП 11.12.2006 года, о чем истцу было достоверно известно, в связи с чем срок исковой давности по заявленному требования истек – 12.12.2009 года. Истица обратилась в суд с иском 06.04.2016 года, спустя более чем 9 лет с момента внесения в ЕГРП регистрационной записи.

Ссылку истицы на п. 5 ст. 208 ГК РФ, о том, что исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, суд находит несостоятельной, т.к. заявленный иск не является негаторным, т.к. связан с обязанностями истца по кредитному договору, обеспечением исполнения обязательств по которому является залог квартиры.

В соответствии со ст. 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Учитывая, изложенное, суд полагает обоснованным довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Руководствуясь ст. 194- 199 ГПК РФ, суд,

р е ш и л :

В иске ФИО1 к АКБ Абсолют-Банк» о признании отсутствующим обременения – ипотеки, аннулировании регистрационной записи, - ОТКАЗАТЬ.

Решение может быть обжаловано сторонами в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы через Калининский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья: