Гражданский кодекс часть 1

Бердский городской суд Новосибирской области в составе председательствующего судьи Мельчинского С.Н., с участием представителя истца Смирнова А.В., при секретаре Чернышёвой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Утенковой Н. М. к Гаек И. С. о взыскании денежных средств,

у с т а н о в и л :

Представитель истца Утенковой Н.М. – Б.А. обратилась в суд с иском к ответчику Гаек И.С. о взыскании денежных средств, указав следующее.

25.11.2021 г. между Утенковой Н.М. (покупатель) и Гаек И.С. (продавец) был заключен предварительный договор, по которому стороны обязались заключить основной договор купли -продажи объекта недвижимости - квартира, площадью 82,7 кв.м, кадастровый №, расположенная по адресу: <адрес>, в срок не позднее 30.12.2021 г.

При повторном осмотре продаваемой квартиры 30 ноября 2021 года покупателю стало очевидно, что продаваемая квартира не соответствует требованиям строительно - техническим нормам, предъявляемым к жилым помещениям по уровню шума. Из квартиры сверху доносился невыносимый шум, проживать в таких условиях невозможно, а от соседей по лестничной площадке покупатель получил информацию, что такое происходит постоянно.

Вследствие чего до заключения основного договора купли-продажи покупатель настаивала на предоставлении продавцом технической документации, в том числе проектной документации на многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, стадия Р, альбомы раздела КЖ и АР (данные документы могут быть запрошены собственником квартиры в управляющей компании, обслуживающей указанный многоквартирный жилой дом) и проведении строительно-технической экспертизы с обследованием конструкций перекрытий квартиры продавца с определением уровня шума акустической лабораторией с возложением расходов на покупателя.

06.12.2021 года покупателю посредством мессенджера Whats up от лица продавца был направлен проект соглашения о расторжении предварительного договора от 25.11.2021 года.

Исходя из текста данного соглашения предварительный договор от 25.11.2021 года. расторгается по причине отказа покупателя от заключения сделки купли-продажи, что не соответствует действительности. Кроме того, п. 2 соглашения о расторжении по своему содержанию полностью противоречит п. 4.2 предварительного договора от 25.11.2021 г., где указано, что сумма задатка в размере 50 000 рублей возвращается покупателю.

При этом покупатель в ответном письме, направленном посредством мессенджера Whats up и почтой России поясняла, что от сделки купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, не отказывается, попросила предоставить техническую документацию на квартиру, а также документы, указанные в п. 1.2 договора купли - продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от 23.12.2016 года, заключенного между ООО «СекторСтрой» и Гаек И.С. и документы, подтверждающие исполнение ООО «СекторСтрой» обязательств перед Застройщиком по оплате объекта недвижимости, приобретенного по договору участия в долевом строительстве № 7/30 -ж от 29.05.2014 года.

Кроме того, после предоставления продавцом покупателю передаточного акта о фактическом состоянии квартиры от 23.12.2016 года, подписанного с ООО «СекторСтрой», покупателю стало известно о существенном недостатке квартиры - отсутствии подачи ресурса (горячей воды) надлежащего качества в летний период, который продавец скрыл при подписании предварительного договора от 25.11.2021 года. Для проверки данной информации в ООО УК «Сибиряк-Сервис» был направлен соответствующий запрос, и в ответном письме ООО УК «Сибиряк-Сервис» исх. № 177 от 29.12.2021 года указанное обстоятельство было подтверждено.

Наличие бесперебойного круглогодичного теплоснабжения является необходимым требованием к приобретаемой покупателем квартире. Если бы истец знала об этом недостатке при заключении предварительного договора от 25.11.2021 года, от совершения сделки по приобретению квартиры Утенкова Н.М. отказалась бы. Таким образом, от покупателя умышленно была скрыта важная и существенная информация о характеристиках приобретаемой квартиры.

В соответствии с п. 4.2 предварительного договора купли -продажи от 25.11.2021 г., указано, что в случае отказа от заключения договора сумма задатка возвращается покупателю. На требование истца о возврате денежных средств в размере 50 000 рублей ответчик не отвечает, денежные средства не возвращает.

Поскольку претензия истца с требованием о возврате денежных средств, направленная 3.12.2021 года, ответчиком не была добровольно исполнена, то с 01.02.2022 года на сумму 50000,00 руб. подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса РФ.

Кроме того, согласно п. 4.2 предварительного договора от 25.11.2021 г. продавец в случае нарушения п.п. 2 договора, должен уплатить Покупателю штрафную неустойку в размере 50000,00 руб.

По указанным обстоятельствам, истец Утенкова Н.М. просит суд взыскать с ответчика Гаек И.С. в свою пользу денежные средства в размере 50000,00 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 07.02.2022 года в размере 81,51 руб. и по день фактического исполнения решения суда, штрафную неустойку по предварительному договору от 25.11.2021 года в размере 50 000,00 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 3201,64 руб.

В судебное заседание истец не явилась, обеспечила участие в судебном заседании своего представителя Смирнова А.В., который заявленные исковые требования поддержал по основаниям, указанным в исковом заявлении.

В судебное заседание ответчик Гаек И.С., извещенная надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела не явилась.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд считает возможным рассмотреть дело при указанной явке.

Выслушав в судебном заседании представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 2 - 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса РФ задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. При этом Гражданский кодекс не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 названного Кодекса: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

В пункте 4 статьи 380 Гражданского кодекса РФ законодателем предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В судебном заседании установлено, что 25.11.2021 г. между Утенковой Н.М. и Гаек И.С. был заключен предварительный договор, по которому стороны обязались заключить основной договор купли -продажи объекта недвижимости - квартиры, площадью 82,7 кв.м, кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес> в срок не позднее 30.12.2021 г. (л.д. 17 – 18).

При заключении предварительного договора стороны определили цену вышеуказанной квартиры в размере 5285000,00 руб., из которых 50000,00 руб. передаются покупателем – истцом Утенковой Н.М. продавцу – ответчику Гаек И.С. в день подписания предварительного договора, являются задатком и зачисляются в счет стоимости квартиры (пункт 3.1. предварительного договора).

25.11.2021 года Гаек И.С. выдала Утенковой Н.М. расписку о получении 50000,00 руб. в счет задатка за продаваемую квартиру (л.д. 19).

06.12.2021 года ответчик Гаек И.С. направила истцу Утенковой Н.М. посредством мессенджера Whats up проект соглашения о расторжении предварительного договора от 25.11.2021 г., в котором указано на расторжение предварительного договора по причине отказа покупателя от заключения сделки купли-продажи.

08.12.2021 года в ответном письме, направленном Гаек И.С. посредством мессенджера Whats up и почтой России, Утенкова Н.М. предложила свой проект соглашения о расторжении предварительного договора, в котором в качестве основания расторжения предварительного договора указала «соглашение сторон» с возвратом покупателю (Утенковой Н.М.) суммы задатка в размере 50000,00 руб., полученного продавцом (Гаек И.С.) (л.д. 22).

Кроме того, Утенкова Н.М. в своем письме поясняла, что от сделки купли-продажи квартиры не отказывается и попросила Гаек И.С. предоставить техническую документацию на квартиру, а также документы, указанные в п. 1.2 договора купли - продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от 23.12.2016 года, заключенного между ООО «СекторСтрой» и Гаек И.С. и документы, подтверждающие исполнение ООО «СекторСтрой» обязательств перед Застройщиком по оплате объекта недвижимости, приобретенного по договору участия в долевом строительстве № 7/30 -ж от 29.05.2014 года.

Также Утенкова Н.М. указала, что при повторном осмотре продаваемой квартиры 30.11.2021 года ей стало очевидно, что Объект не соответствует требованиям строительно - техническим нормам, предъявляемым к жилым помещениям по уровню шума. Из квартиры сверху доносился невыносимый шум, проживать в таких условиях невозможно, а от соседей по лестничной площадке истец получила информацию, что такое происходит постоянно. Вследствие чего до заключения основного договора купли-продажи Утенкова Н.М. настаивала на предоставлении технической документации, в том числе проектной документации на многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> стадия Р, альбомы раздела КЖ и АР и проведении строительно-технической экспертизы с обследованием конструкций перекрытий квартиры продавца с определением уровня шума акустической лабораторией с возложением расходов на покупателя (л.д. 20 – 21).

23.12.2021 года Утенкова Н.М. повторно обратилась к Гаек И.С. с письменным заявлением, в котором сообщила о полученной информации о существенном недостатке квартиры - отсутствии подачи ресурса (горячей воды) надлежащего качества в летний период, который продавец скрыл при подписании предварительного договора от 25.11.2021 г. и повторно попросила представить ей проектную документацию, а также необходимую и достоверную информацию об отсутствии подачи в квартиру горячей воды в летний период (л.д. 24 – 25).

29.12.2021 года в соответствии с письмом ООО УК «Сибиряк-Сервис» исх. № 177 по запросу истца представлена информация об отсутствии горячего водоснабжения многоквартирного дома по адресу: <адрес> в летний период (л.д. 30).

30.12.2021 года Утенкова Н.М. вновь обратилась к Гаек И.С. с письменным заявлением, в котором, ссылаясь на норму статьи 495 Гражданского кодекса РФ, в связи с выявлением существенного недостатка в продаваемой квартире – отсутствием подачи горячей воды в летний период и непредоставлением покупателю необходимой и достоверной информации о приобретаемом товаре, уведомила Гаек И.С. об отказе от исполнения условий предварительного договора от 25.11.2021 года и попросила вернуть сумму задатка (л.д. 26 – 27).

Разрешая спор по существу, суд исходит из того, что заключенный 25.11.2021 года между сторонами предварительный договор, по которому стороны обязались заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимости, в срок не позднее 30.12.2021 г. содержит все необходимые условия, позволяющие определить их как предварительный договор купли-продажи жилого помещения, денежные средства в размере 50000 руб., переданные истцом (покупателем) Утенковой Н.М. ответчику (продавцу) Гаек И.С., обеспечивали возникшее из предварительного договора обязательство сторон заключить основной договор купли-продажи квартиры в срок до 30.12.2021 года по цене 5285000,00 руб.

Оценивая доказательства, представленные в материалы дела, суд считает установленным, что после заключения предварительного договора, но в пределах срока, определенного сторонами для заключения основного договора купли – продажи, истец Утенкова Н.М. обращалась к ответчику Гаек И.С. с просьбой представить информацию о технических характеристиках продаваемой квартиры с целью проверки соблюдения требований строительно - технических норм, предъявляемым к жилым помещениям по уровню шума.

Указанные действия истца являлись обоснованными, поскольку согласно пунктов 1, 2 статьи 470 Гражданского кодекса РФ товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в момент передачи покупателю, то есть ответчик должен гарантировать, что отчуждаемая квартира соответствует действующим строительным нормам и правилам, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, установленным действующим законодательством Российской Федерации.

В соответствии со статьей 23 Федерального закона от 30.03.1999 года № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока.

По смыслу пунктов 9.24, 9.24а, 9.26, 9.26а «СП 54.13330.2011. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003» (утв. Приказом Минрегиона РФ от 24.12.2010 № 778 1.1.) звукоизоляция наружных и внутренних ограждающих конструкций жилых помещений должна обеспечивать снижение звукового давления от внешних источников шума, а также от ударного и шума оборудования инженерных систем, воздуховодов и трубопроводов до уровня, не превышающего допускаемого по СП 51.13330 и СН 2.2.4/2.1.8.562. Межквартирные стены и перегородки должны иметь индекс изоляции воздушного шума не ниже 52 дБ. Настоящий свод правил распространяется на проектирование и строительство вновь строящихся и реконструируемых многоквартирных жилых зданий высотой до 75 м.

Однако запрашиваемую истцом информацию о соответствии продаваемой квартиры строительно – техническим нормам и правилам ответчик Гаек И.С. не представила.

При этом 06.12.2021 года ответчик Гаек И.С. направила истцу Утенковой Н.М. проект соглашения о расторжении предварительного договора от 25.11.2021 года, указав, что причиной расторжения предварительного договора является отказ истца от заключения основной сделки купли – продажи.

Вместе с тем, материалы дела не содержат доказательств того, что истец Утенкова Н.М. отказывалась от заключения основного договора.

От заключения основного договора истец Утенкова Н.М. отказалась только 30.12.2021 года, получив достоверное подтверждение того факта, что в летний период горячее водоснабжение в продаваемой квартире отсутствует, о чем ответчик при заключении предварительного договора не сообщила.

Суд соглашается с позицией истца о том, что наличие бесперебойного круглогодичного горячего водоснабжения является необходимым требованием к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме, в связи с чем отсутствие круглогодичного горячего водоснабжения является существенным недостатком.

Вместе с тем, исходя из установленных фактических обстоятельств и представленных доказательств, суд приходит к выводу, что отказ Утенковой Н.М. от заключения основного договора, о чем истец сообщила ответчику 30.12.2021 года, не свидетельствует о том, что именно покупатель (истец) является лицом, ответственным за неисполнение условий предварительного договора, поскольку о фактическом отказе от заключения основного договора первоначально 06.12.2021 года заявила ответчик Гаек И.С., направившая истцу проект соглашения о расторжении предварительного договора, при этом указание в тексте соглашения о расторжении предварительного договора на отказ покупателя (истца) от заключения основного договора, суд во внимание не принимает, поскольку достоверных и допустимых доказательств о таком отказе со стороны покупателя (истца), материалы дела не содержат.

В силу указанных обстоятельств, принимая во внимание отсутствие доказательств заключения сторонами основного договора купли – продажи, на основании нормы пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ, суд приходит к выводу, что лицом, ответственным за неисполнение условий предварительного договора от 25.11.2021 года, является продавец (ответчик) Гаек И.С., что является основанием для взыскания с ответчика в пользу истца суммы полученного задатка в двойном размере.

Обоснованными и подлежащими удовлетворению являются требования истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами, установленными статьей 395 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно пункту 3 статьи 395 Гражданского кодекса РФ проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам статьи 395 Гражданского кодекса РФ, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (пункт 3 статьи 395 Гражданского кодекса РФ). При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов (пункт 48).

Расчет процентов, начисляемых после вынесения решения, осуществляется в процессе его исполнения судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). Размер процентов, начисленных за периоды просрочки, имевшие место после 31 июля 2016 года, производится исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды после вынесения решения.

Поскольку 30.12.2021 года истец Утенкова Н.М. направила Гаек И.С. требование о возврате суммы задатка в размере 50000,00 руб., оставленное ответчиком без удовлетворения, судом произведен расчет размера процентов за пользование чужими денежными средствами за период, указанный истцом с 01.02.2022 года по 13.04.2022 года, который с учетом установленных размеров ключевой ставки Центрального Банка РФ за соответствующие периоды и суммы долга в размере 50000,00 руб. составляет 1554,10 руб. (размеры ключевых ставок Банка России с 01.02.2022 года по 13.02.2022 года – 8,5%, с 14.02.2022 года по 27.02.2022 года – 9,5%, с 28.02.2022 года по 10.04.2022 года – 20,0%, с 11.04.2022 года – 17,0%).

По правилам статьи 98 Гражданского процессуального кодекса РФ с ответчика в пользу истца подлежит уплаченная при подаче иска государственная пошлина в размере 3201,64 руб. (л.д. 6).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования, заявленные Утенковой Н. М. к Гаек И. С., удовлетворить.

Взыскать с Гаек И. С. в пользу Утенковой Н. М. двойную сумму задатка в размере 100000,00 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами по статье 395 Гражданского кодекса РФ за период с 01.02.2022 года по 13.04.2022 года в размере 1554,10 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 3201,64 руб., а всего взыскать 104755,74 руб.

Взыскивать с Гаек И. С. в пользу Утенковой Н. М. проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму долга в размере 50000,00 руб. с 14.04.2022 года до момента фактического исполнения обязательства, исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды после вынесения решения суда.

Решение суда может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня составления суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда составлено 13.04.2022 года.

Судья (подпись) Мельчинский С.Н.