Гражданский кодекс часть 1

Дятьковский городской суд Брянской области в составе председательствующего судьи Балабанова Ю.Д., при секретаре Ковалевой Е.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о понуждении заключения основного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с вышеназванным иском к ответчику, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ в <адрес> умерла его мать ФИО3.

После её смерти открылось наследство в виде жилого сборно-щитового строения общей площадью <данные изъяты> с надворными постройками и земельного участка, предоставленного под индивидуальное жилищное строительство площадью <данные изъяты>., расположенных по адресу: <адрес>

После смерти матери он является единственным наследником по закону. Путем подачи заявление принял наследство через доверенное лицо в целях получения свидетельств на наследство по закону, и начал оформлять техническую документацию на недвижимость.

ДД.ММ.ГГГГ в качестве покупателя указанного недвижимого имущества к нему обратилась ФИО2.

ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи указанного жилого дома и земельного участка с достижением условий не только о предмете, но цены в размере <данные изъяты> и сроке заключения основного договора до ДД.ММ.ГГГГ.

Сразу же после подписания предварительного договора ответчица со своей семьей переселилась в спорный жилой дом и проживает в нем по настоящее время.

Он, как инвалид 1 группы в связи с травмой позвоночника также по договоренности с ответчицей переселился и проживает в квартире своей двоюродной сестры ФИО4 по адресу: <адрес>.

В настоящее время ответчица не намерена заключать основной договор купли-продажи и оплатить покупку недвижимого имущества, мотивируя нежеланием приобретать имущество и просрочкой заключения основного договора.

Свидетельства на наследство по закону им получены только ДД.ММ.ГГГГ, хотя по предварительному договору сторонами планировалось их получение ДД.ММ.ГГГГ, оказавшимся праздничным днем.

К указанной дате неполучение свидетельств на наследство по закону было вызвано объективными причинами: получением справки о кадастровой стоимости жилого дома в связи с государственным переучетом стоимости, только ДД.ММ.ГГГГ.

Все необходимые документы для получения свидетельств были сданы и приняты нотариусом Дятьковского нотариального округа ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ.

Внесение в предварительный договор срока заключения основного договора купли-продажи ответчица также уклонилась.

ДД.ММ.ГГГГ им поданы документы на государственную регистрацию права собственности, в то же время возможна одновременная подача документов с основным договором регистрации права и перехода права собственности за покупателем.

Истец полагает, непредвиденные объективные обстоятельства по срокам заключения договора имели место для двух сторон, временной отрезок времени с оформлением сделки незначителен.

В связи с изложенным, истец просит понудить (обязать) ответчицу ФИО2 к заключению основного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> по цене, определенной предварительным договором.

В судебном заседании истец уточнил свои требования, указав, что не имеет правового обоснования понудить ответчика к заключению основного договора купли-продажи недвижимости, так как фактически предварительного договора не было, в связи с чем просил понудить ФИО2 к заключению договора купли-продажи недвижимости на условиях предварительной оплаты товара и условий недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательств.

Адвокат Антонов М.Н., представлявший интересы истца, требования поддержал.

Ответчик ФИО2 иск не признала и предъявила встречный иск к ФИО1 о расторжении предварительного договора купли-продажи и взыскании денежной суммы, указывая, что хотела приобрести домовладение с земельным участком в <адрес> для дальнейшего проживания вместе с членами моей семьи.

По интернету она нашла объявление в ДД.ММ.ГГГГ, что в <адрес> продается домовладение с земельным участком по адресу: <адрес> за цену <данные изъяты>

По мобильному телефону в объявлении она позвонила, и ей ответила женщина, как потом стало известно, это была двоюродная сестра ответчика ФИО4, и мы договорились встретиться, чтобы посмотреть домовладение.

Также в ДД.ММ.ГГГГ мы встретились в указанном домовладении, где присутствовали она с мужем ФИО6, ответчик и его двоюродная сестра ФИО4

Когда она попросила у ответчика показать документы на дом, то его двоюродная сестра ФИО4 сказала, что все документы находятся у нотариуса ФИО5, и она действует по доверенности от своего брата по совершению всех сделок по этому недвижимому объекту.

Они договорились о цене в размере <данные изъяты>, за которую в последующем будет продано домовладение с земельным участком.

ДД.ММ.ГГГГ она приехала с мужем в <адрес> для заключения предварительного договора купли-продажи, и туда также приехала двоюродная сестра ответчика ФИО4 с доверенностью.

Однако, по данной доверенности она не была уполномочена заключить предварительный договор купли продажи, и поэтому она привезла ответчика.

В последующем между ней и ФИО1 был ДД.ММ.ГГГГ заключен предварительный договор купли-продажи домовладения, и земельного участка по адресу: <адрес>.

В соответствии с п. 4 договора купли-продажи ответчик обязался перед ней заключить основной договор купли-продажи за сумму <данные изъяты> в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Двоюродная сестра ответчика ФИО4 при заключении договора купли-продажи требовала, чтобы она внесла <данные изъяты> при подписании предварительного договора купли-продажи, но она не согласилась, так как документы на дом не были готовы, и ответчик еще не являлся его собственником.

В итоге она передала ответчику в качестве задатка за дом сумму в размере <данные изъяты>.

Однако, в вышеуказанный срок между ними основной договор купли-продажи заключен не был, по причине того, что ответчиком не были подготовлены в срок документы для заключения сделки, и эти документы не готовы до настоящего времени, насколько ей известно.

Кроме того, согласно п.2 предварительного договора купли-продажи ответчик обязался вступить в права наследства на вышеуказанное недвижимое имущество и получить свидетельство о праве на наследство по закону до ДД.ММ.ГГГГ, но его получил лишь ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик до настоящего времени не исполнил свои обязательства по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что является существенным его нарушением.

Также в п. 5 договора купли-продажи говорится, что в случае невыполнения ответчиком обязательств перед ней по его вине, он обязан выплатить ей двойную сумму задатка, т. е. <данные изъяты>

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ ей на мобильный телефон позвонила сестра ответчика ФИО4 и сказала, что документы на дом еще не готовы, что ее насторожило.

После этого с ней никто на связь больше не выходил, и ДД.ММ.ГГГГ, так как срок заключения предварительного договора купли-продажи истек, она позвонила сестре ответчика и назначила ей встречу.

В этот же день она с ней встретилась, и на ее вопрос, почему не состоялась сделка, сестра ответчика в нецензурной форме пояснила ей, что документы еще не готовы.

Тогда она ей предложила расторгнуть предварительный договор купли-продажи и вернуть ей деньги, но ФИО4 отказалась это сделать в добровольном порядке.

ДД.ММ.ГГГГ она направила ответчику письменную претензию, в которой просила расторгнуть предварительный договор купли-продажи, и вернуть ей деньги.

Насколько ей стало известно, сестра ответчика ФИО4 в ДД.ММ.ГГГГ приобрела на свое имя квартиру по адресу: <адрес>.

В связи с изложенным, ФИО2 считает, что не нарушила ни одного из пунктов предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем просит удовлетворить ее встречный иск и расторгнуть предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ней и ФИО1, а также взыскать с последнего в ее пользу сумму в размере <данные изъяты>

Кроме того, ФИО2 просила взыскать с ФИО1 расходы по оплате услуг представителя в размере <данные изъяты>

Адвокат Климин И.Н., представлявший интересы ФИО2 встречный иск поддержал.

Выслушав объяснения сторон и их представителей, изучив материалы дела, допросив свидетелей, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно технического паспорта на жилой дом, составленного Дятьковским филиалом ГУП «Брянскоблтехинвентаризация» ДД.ММ.ГГГГ, собственником домовладения <адрес> являлась ФИО3 на основании решения Дятьковского горнарсуда от ДД.ММ.ГГГГ и договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно свидетельства на право собственности на землю №, выданного комитетом по земреформе и земресурсам <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 также являлась собственником земельного участка площадью <данные изъяты> расположенного по вышеназванному адресу.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 умерла.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которого Продавец обязался перед Покупателем до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> и жилого дома общей площадью <данные изъяты> находящихся по адресу: <адрес>.

При этом согласно п.2 предварительного договора земельный участок и жилой дом будут принадлежать Продавцу на праве собственности на основании свидетельства о праве на наследство по закону, которое будет выдано ДД.ММ.ГГГГ нотариусом Дятьковского нотариального округа <адрес> ФИО5

В соответствии с п.5 предварительного договора Стороны предположили заключить основной договор купли-продажи недвижимости по цене <данные изъяты>. Отчуждаемый жилой дом продается и оценивается сторонами за <данные изъяты>, а земельный участок за <данные изъяты>. Из которых <данные изъяты> получены в качестве залога. В случае неисполнения договора по вине Стороны, получившей задаток, т.е. Продавца, он обязан уплатить другой стороне, т.е. Покупателю двойную сумму задатка, что составляет <данные изъяты>. В случае неисполнения данного соглашения по вине стороны, давшей задаток и отказа Покупателя заключить договор купли-продажи, задаток остается у Продавца в полном объеме.

По делу установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 передала двоюродной сестре ФИО1 – ФИО4 <данные изъяты> в счет платы за приобретение спорного жилого дома и земельного участка, что не оспаривалось в судебном заседании истцом ФИО1

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО4 показала, что предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка подписывался ее братом ФИО1, поскольку, она не имела полномочий на подписание данного договора. Срок заключения основного договора купли-продажи дома и земельного участка, указанный в предварительном договоре ДД.ММ.ГГГГ), был установлен ею по согласованию с ФИО2

Денежные средства в сумме <данные изъяты> в счет платы за жилой дом и земельный участок были получены ею от ФИО2 в помещении Сбербанка <адрес>. Основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка не был своевременно заключен в связи с несвоевременной выдачей нотариусом ФИО1 свидетельства о праве на наследство по закону после смерти его матери.

Полученные от ФИО2 денежные средства в размере <данные изъяты>, она направила на приобретение <адрес>, право собственности на которую зарегистрировала на свое имя.

ФИО1 она никаких денежных средств не отдавала.

После истечения срока заключения основного договора купли-продажи ФИО2 извещала ее о нежелании приобретать спорное домовладение и земельный участок.

Допрошенная в судебном заседании нотариус Дятьковского нотариального округа <адрес> ФИО5 показала, что представитель ФИО1 – ФИО4 обращалась к ней за получением свидетельства о праве ФИО1 на наследство по закону после смерти его матери, однако, данное свидетельство ею не было выдано по причине непредставления ФИО4 справки о стоимости дома в ценах 2014 года.

Фактически свидетельство о праве на наследство было выдано ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, судом установлено, что обязательства сторон по заключению основного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>А, предусмотренные предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ года, были прекращены ДД.ММ.ГГГГ в связи с истечением установленного сторонами срока заключения основного договора.

К тому же сторонами не представлено доказательств направления другой стороне предложения заключить основной договор купли-продажи.

Напротив, ФИО2 представлены доказательства отправления ФИО1 и получения им претензии от ДД.ММ.ГГГГ претензии о расторжении предварительного договора и возврате суммы задатка.

Утверждение истца в уточненных исковых требованиях о наличии у него права требовать заключения основного договора купли-продажи недвижимости на условиях предварительной оплаты, суд находит неосновательным, поскольку, пунктом 5 постановления Пленума ВАС от 11.07.2011 года № 54, на который ссылается истец, предусмотрено право понуждения продавца покупателем к исполнению обязательств по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора купли-продажи при условии внесения покупателем частичной предоплаты по договору.

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения иска ФИО1

Не подлежат также удовлетворению и требования ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ней и ФИО1, а также взыскать с последнего в ее пользу двойной суммы задатка в размере <данные изъяты> по следующим основаниям.

В силу ст.380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Суд, что переданная ФИО2 ФИО4 сумма в размере <данные изъяты> является авансовым платежом в счет оплаты спорного жилого дома и земельного участка, поскольку это следует из объяснений сторон, а также подтверждается отсутствием письменного соглашения о задатке.

В предварительном договоре данная сумма указана как залог.

Кроме того, судом достоверно установлено, что ФИО1 никаких денежных средств во исполнение предварительного договора от ФИО2 не получал.

Расторжение предварительного договора в судебном порядке не требуется, поскольку, обязательства сторон по данному договору прекращены в связи с окончанием срока, в который стороны должны были заключить основной договор.

В соответствии со ст.100 ГПК РФ суд с учетом отказа ФИО1 в иске, а также требований разумности и справедливости находит взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 расходы по оплате услуг представителя в сумме <данные изъяты>. Данные расходы ФИО2 подтверждаются квитанцией ФИО8 АПБО и договором поручения от ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о понуждении заключения основного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка отказать.

В удовлетворении встречного иска ФИО2 к ФИО1 о расторжении предварительного договора купли-продажи и взыскании денежной суммы отказать.

Взыскать с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, в пользу ФИО2 расходы по оплате услуг представителя в размере <данные изъяты>.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Брянский областной суд в течение одного месяца с даты его изготовления в окончательной форме через Дятьковский городской суд.

Председательствующий

судья <данные изъяты> Ю.Д.Балабанов

<данные изъяты>