Гражданский кодекс часть 1

31 августа 2018 года между ней и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно п.4.1. которого, стороны обязались в срок до 25 сентября 2018 года заключить договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес>. В соответствии с п.2.2.1. вышеуказанного договора ФИО2 была передана сумма в размере 50 000 рублей в качестве оплаты задатка. Согласно п.3.1. вышеуказанного договора, ФИО2 обязалась оформить пакет документов, необходимых для заключения основного договора и регистрации перехода права собственности в соответствии с действующим законодательством РФ. Кроме того, в соответствии с п.3.4. вышеуказанного договора ФИО2 заявила и гарантировала, что на момент подписания предварительного договора нет никаких препятствий для заключения основного договора купли-продажи, однако впоследствии выяснилось, что в квартире была незаконно произведена реконструкция, и необходимых документов у ФИО2 не имеется. В результате этого заключение основного договора купли-продажи не произошло. Согласно ст.381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. В связи с вышеизложенным она требует от ФИО2 двойную сумму задатка – 100 000 рублей. Полагаясь на порядочность ФИО2 и возможность досудебного урегулирования спора, 21 ноября 2018 года она отправила ФИО2 претензию, которая было получена 3 декабря 2019 года. Претензия была проигнорирована. После этого, 17 декабря 2018 года, она подала обращение в Госжилстройтехинспекцию Пензенской области о привлечении ФИО2 к административной ответственности за незаконно произведенную реконструкцию. Ответом от 15 января 2019 года Госжилстройтехинспекция Пензенской области сообщила ей о том, что в ходе проверочных мероприятий ФИО2 было представлено решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки в квартире, вынесенное администрацией города Пензы 26 декабря 2018 года за № 246, работы в квартире ведутся, согласно проекту. Вышеизложенное свидетельствует о том, что ФИО2 после получения от нее претензии, предвосхищая обращение в суд, решила согласовать незаконное переоборудование, что также доказывает обоснованность заявленных исковых требований.

На основании изложенного, со ссылками на ст.381 ГК РФ, истица просила взыскать с ответчицы в свою пользу 100 000 рублей.

Истица ФИО1 в суд для рассмотрения дела, будучи извещенной о времени и месте проведения судебных заседаний, не явилась, в письменных заявлениях просила рассмотреть дело в ее отсутствие, указав, что на иске настаивает, просит удовлетворить исковые требования полностью, в поступивших в суд 18.04.2019 года письменных объяснениях указала на следующее:

31 августа 2018 года при подписании предварительного договора купли-продажи квартиры ФИО2, согласно п.3.1., обязалась оформить пакет документов в соответствии с действующим законодательством РФ. ФИО2 также заявила и гарантировала, что на момент подписания предварительного договора нет никаких препятствий для заключения основного договора купли-продажи (п.3.3. предварительного договора). После подписания предварительного договора ФИО2 сказала, что в квартире была произведена незаконная реконструкция, однако это не страшно, и разрешение (согласование) получить легко и быстро. Ее (ФИО1) вышеуказанная информация смутила, поэтому она потребовала у ФИО2 документы, подтверждающие согласование реконструкции. ФИО2 в срок до 25 сентября 2018 года (дата, до которой должен был быть заключен основной договор) никаких документов не представила, поэтому заключение основного договора не произошло. Таким образом, ФИО2 «обманным путем завладела» ее деньгами.

Представитель истицы ФИО1 – действующая по ордеру адвокат Кабанова Э.Ш. в судебном заседании 16.05.2019 года исковые требования ФИО1 и изложенные выше обстоятельства поддержала, просила иск удовлетворить.

В настоящее судебное заседание представитель истицы ФИО1 - адвокат Кабанова Э.Ш., будучи извещенной, не явилась.

Ответчица ФИО2 в ходе рассмотрения дела по существу исковые требования не признала, просила суд в их удовлетворении отказать и в представленном ею в судебном заседании 16.05.2019 года письменном отзыве на иск указала на следующее:

Законных оснований для взыскания с нее суммы задатка в двойном размере суду не представлено. Доводы истицы безосновательны и бездоказательны. При этом истица не представила суду ни одного надлежащего доказательства того, что у неё (ответчицы) необходимых документов для заключения основного договора и регистрации перехода права собственности квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, не имеется. Ею (ответчицей) исполнение обязательства по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 31 августа 2018 года произведено, оформлен пакет документов, необходимых для заключения основного договора и регистрации перехода права собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, в соответствии с действующим законодательством РФ, а именно: документ, удостоверяющий личность заявителя, - паспорт (оригинал); правоустанавливающий документ на объект недвижимости - свидетельство о государственной регистрации права от 10.03.2015 года (оригинал); сведения о зарегистрированных лицах (выписка из домовой книги) (оригинал и копия); дополнительно ею были представлены: договор участия в долевом строительстве от 13.08.2013 года, на основании которого квартира приобретена в ее собственность (оригинал и копия); разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № от 30.12.2014 года; акт приема-передачи от 28.01.2015 года (оригинал и копия); документ, подтверждающий отсутствие задолженности по содержанию квартиры. В порядке обеспечения доказательств истица не представила суду письменные доказательства якобы произведенной ею реконструкции. Вышеуказанный договор также не содержит условия об узаконивании реконструкции. Истица злоупотребляет своим правом и вводит суд в заблуждение относительно того, что после подписания вышеуказанного договора выяснилось, что в квартире была незаконно произведена реконструкция. Данная реконструкция должна быть обнаружена обычным человеком в ходе первичного осмотра. Более того, перед первичным осмотром квартиры истица потребовала выкопировку из проекта (план квартиры) для того, чтобы исключить разницу между фактической и проектной площадью квартиры. Сверка истицы показала, что фактические данные совпадают с проектной площадью квартиры. Перед подписанием вышеуказанного договора истица неоднократно очень щепетильно и тщательно осматривала квартиру (что справедливо), была согласна с ее техническим состоянием, претензий не имела. Акт осмотра квартиры не составлялся, следовательно, потребность описания состояния помещения на определенный момент времени без привязки к какому-либо событию отсутствовала. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что истица видела и знала, какую приобретает квартиру. В силу ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений. 06.12.2018 года представитель истца - адвокат Смирнов Илья Антонович направил ей (ответчице) комплект претензионных документов. Адрес истицы в досудебной претензии вызывает сомнения в его объективности (<адрес>). В рамках соблюдения претензионного порядка она потребовала подтверждения адреса истицы и приложенную доверенность представителя истицы - адвоката Смирнова Ильи Антоновича, нотариально удостоверенную нотариусом. Представитель истицы и сама истица проигнорировали ее требование, тем самым лишив ее возможности разрешения конфликта между сторонами в досудебном порядке. Согласно п.2.2.2. вышеуказанного договора, сумма в размере 1 950 000 руб. оплачивается истицей наличными денежными средствами в качестве оплаты части стоимости квартиры, указанной в п.1.1., в день подписания основного договора купли-продажи. Со слов истицы, данная сумма должна быть выручена ей с продажи квартиры принадлежащей ей на праве собственности квартиры по адресу: <адрес>, однако впоследствии выяснилось, что намерения произвести отчуждение своего единственного жилья истица не имела. Она (ответчица) находилась под воздействием недобросовестной воли истицы (обмана). Согласно п.2.2.3. вышеуказанного договора, истица обязалась оформить необходимый для получения ипотечного кредита пакет документов в банке «Российский капитал». Кроме того, в соответствии с п.2.5. залогодержателем по данному договору является банк, право залогодержателя удостоверяется закладной, однако впоследствии выяснилось, что истица уклонилась от исполнения обязательства в соответствии с п.2.2.3. вышеуказанного договора. С запросом о предоставлении перечня дополнительных документов для получения ипотечного кредита в банке «Российский капитал» истица к ней (ответчице) не обращалась. Вышеизложенное свидетельствует о том, что истица не имела намерений выполнять оговоренные сторонами в вышеуказанном договоре обязательства по причине отсутствия денег. Таким образом, истица «намеренно вводила» ее «в заблуждение» для того, чтобы взыскать через суд сумму задатка в двойном размере (неосновательное обогащение). Основной договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, в установленный срок заключен не был именно по вине истицы. Доводы, изложенные ею в отзыве, могут быть подтверждены договором купли-продажи ДомКлик Центр недвижимости от Сбербанка от 26.11.2018 года, зарегистрированным в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, дата регистрации 29.11.2018 года, произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона, дата регистрации 29.11.2018 года. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст.445 ГК РФ.

Также ответчица ФИО2 в ходе рассмотрения дела по существу поясняла следующее:

Истица основывает свое исковое заявление на понимании того, что ей не предоставили документы, однако это лишь доводы. Единственный документ – это свидетельство о государственной регистрации права от 10.03.2015 года и договор участия в долевом строительстве от 13 августа 2013 года. Пакет документов у нее (ответчицы) уже был на руках. Она продавала свою квартиру истице. 15.09.2018 года истица ей позвонила и сказала, что не будет покупать у нее квартиру, так как слишком дорогая страховка, и сказала что купит квартиру за наличный расчет. Сама истица продавала свою квартиру по адресу: <адрес>. Истица начала ее «мурыжить», и сделка стала задерживаться. Она (ответчица) продавала квартиру, чтобы купить квартиру у застройщика в г.Москве. До 25.09.2018 года она несколько раз звонила и спрашивала, не передумала ли она, на что истица отвечала, что не передумала, и деньги у нее есть. Тогда она (ответчица) предприняла меры, чтобы этот договор был заключен в срок, ведь у нее все документы были собраны. Она предложила истице составить основной договор, это несложно сделать по типовому договору, но та отказалась, сказав, что у нее сын юрист, и он составит. Они с истицей договорились деньги за квартиру выплатить ей через банковскую ячейку. 01 октября 2018 года они с ФИО1 и её (ответчицы) знакомым ФИО8 поехали в центральный офис Сбербанка на ул.Суворова, спустились в банковскую ячейку, взяв талончик, сказали сотруднику банка, что пришли оформить банковскую ячейку, и им предложили представить основной договор купли-продажи. Истица сказала, что не знала, что он понадобится, и не подготовила основной договор. Тогда они с истицей пришли в МФЦ, она привела ее (ответчицу) к своему регистратору. Регистратор на компьютере оформил основной договор и, когда им сказали подписать договор, истица отказалась, сказав, что она (ответчица) долго его читала, и что уже поздно ехать в банк, попросила отложить сделку. Они не поехали в банк, основной договор не подписали, а на следующее утро истица отказалась покупать квартиру, сказав, что будет брать квартиру в «Рисан» по долевому строительству. На момент, когда действовал предварительный договор купли-продажи, в квартире не было перепланировки и реконструкции, были только обычные ремонтные работы, квартира была в черновой отделке, никаких отступлений от плана не было, квартира сдавалась без перегородок, а указанные в плане перегородки должна была выстроить она (ФИО2). Ремонтные работы в квартире, которую должна была купить у нее ФИО1, делал ФИО8, при этом в квартиру ФИО1 много раз приезжала, смотрела, как идет ремонт, даже говорила, что и как ей хотелось бы, чтобы было сделано, и видела, что никакой реконструкции в квартире нет. В итоге, квартиру она истице не продала, т.к. ФИО1 отказалась ее покупать, а продала только через 2 месяца после 25.09.2018 года другому покупателю, потеряв при этом в цене 500 000 руб..

В настоящее судебное заседание, после перерыва в нем, объявленного 16.05.2019 года, ответчица ФИО2, будучи извещенной, не явилась.

Выслушав объяснения представителя истицы и ответчицы, показания свидетеля, исследовав материалы настоящего гражданского дела и дела № Р-11709-1 по жалобе или заявлению ФИО1, представленного Госжилстройтехинспекцией Пензенской области, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям:

Согласно п.1 ст.429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме; … ; предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора; в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор; если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункты 2-4 статьи 429 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Как следует из вышеприведенных положений ГК РФ, основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора (ст.329 ГК РФ).

При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст.429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п.2 ст.381 ГК РФ и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

В силу абз.1 п.2 ст.381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны; если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В судебном заседании установлено, что 31.08.2018 года между ФИО2 (продавцом) и ФИО1 (покупателем) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить, следующее недвижимое имущество: квартиру, назначение: жилое, площадь 50,5 кв.м, этаж 9, адрес (местонахождение) объекта: <адрес> на условиях, предусмотренных настоящим договором (п.1.1.).

Данный предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества отвечает положениям ст.429 ГК РФ.

Из п.1.2. предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 31.08.2018 года следует, что указанная квартира принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора участия в долевом строительстве от 30.08.2013 года, дата регистрации 04.09.2013 года №, акта приема-передачи от 28.01.2015 года № б/н, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 30.12.2014 года №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от 10.03.2015 года, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10 марта 2015 года сделана запись регистрации №, кадастровый (или условный) номер №

Из п.2 предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 31.08.2018 года следует, что стороны договорились считать существенными следующие условия основного договора: стоимость указанной квартиры по договоренности сторон будет составлять 4 000 000 руб. (подп.2.1.); стороны договорились, что покупатель оплачивает стоимость квартиры, указанной в п.1.1. настоящего договора, следующим образом: сумма в размере 50 000 руб. оплачивается покупателем наличными денежными средствами, в качестве оплаты задатка в день подписания настоящего договора; соглашение о задатке регулируется ст.ст.380, 381 ГК РФ (подп.2.2.1.); сумма в размере 1 950 000 руб. оплачивается покупателем наличными денежными средствами в качестве оплаты части стоимости квартиры, указанной в п.1.1. настоящего договора, в день подписания основного договора купли-продажи (подп.2.2.2.); сумма в размере 2 000 000 руб. оплачивается покупателем за счет кредитных средств, полученных в банке «Российский капитал» в качестве оплаты части стоимости квартиры, указанной в п.1.1. настоящего договора, после регистрации перехода права собственности покупателя на квартиру в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (подп.2.2.3.).

Согласно расписке от 31.08.2018 года, подписанной ФИО2, она, ФИО2, как продавец, получила от покупателя ФИО1 денежную сумму в размере 50 000,00 руб. в качестве оплаты задатка по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 31.08.2018 года, предмет договора - квартира, назначение: жилое, площадь 50,5 кв.м, этаж 9, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>.

Факт получения ответчицей денежных средств в размере 50 000 рублей в качестве задатка за названное жилое помещение сторонами не оспаривался.

Задатком в данном случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 31.08.2018 года обязательство сторон этого договора (продавца и покупателя) заключить в будущем основной договор – договор купли-продажи недвижимого имущества (обозначенной в нем квартиры) на согласованных условиях в определенный срок.

Денежным являлось обязательство покупателя по основному договору купли-продажи квартиры – ФИО1, в зачет которого продавцу – ФИО2 поступила выплаченная ей сумма задатка (50 000 руб.).

В силу п.3.1. предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 31.08.2018 года продавец обязуется оформить пакет документов, необходимых для заключения основного договора и регистрации перехода права собственности в соответствии с действующим законодательством РФ на указанную в п.1.1. настоящего договора квартиру.

На момент подписания основного договора купли-продажи квартиры продавец обязуется предоставить покупателю необходимые справки и иные документы, подтверждающие отсутствие задолженности по содержанию квартиры (п.3.2. того же договора).

Из п.3.3. предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 31.08.2018 года следует, что продавец обязуется совместно с покупателем сдать необходимый пакет документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию перехода прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру.

Продавец заявляет и гарантирует следующее: на момент подписания настоящего предварительного договора квартира никому другому не продана, не заложена, не сдана в аренду, не подарена, не обременена обещанием подарить ее в будущем, в споре и под арестом не состоит, свободна от всех иных прав и притязаний третьих лиц, является его собственностью, и нет никаких препятствий для заключения основного договора купли-продажи вышеуказанной квартиры (п.3.4. предварительного договора).

В силу п.4.1. предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 31.08.2018 года настоящий договор является предварительным и содержит основные условия для заключения основного договора, который стороны обязуются заключить в срок до 25 сентября 2018 года включительно; по
вопросам, не нашедшим отражения в договоре, стороны руководствуются действующим законодательством.

Согласно п.5.1. названного выше предварительного договора купли-продажи, продавец обязан после получения задатка, оговоренного в п.2.2. настоящего договора, не заключать договор купли-продажи квартиры или иных договоров отчуждения квартиры с иными лицами в течение срока действия настоящего договора.

Из п.5.2. предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 31.08.2018 года следует, что в случае неодобрения банком объекта недвижимости продавец обязуется вернуть задаток покупателю в течение 3-х календарных дней с момента получения официального отказа банка.

В соответствии с п.5.3. и п.5.4. предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 31.08.2018 года в указанной в п.1.1. настоящего договора квартире никто не зарегистрирован; продавец обязуется передать вышеуказанную квартиру свободной от регистрации, от вещей и проживания в день подписания основного договора купли-продажи.

Согласно п.5.5. и п.5.6. того же предварительного договора купли-продажи, все расходы по регистрации перехода права собственности в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним несет покупатель, согласно действующему законодательству РФ.

В силу п.5.7. и п.5.8. предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 31.08.2018 года стороны обязуются совершить все действия, необходимые для заключения основного договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; по соглашению сторон в соответствии со ст.556 ПК РФ имущество будет считаться переданным с момента подписания основного договора купли-продажи квартиры; основной договор купли-продажи квартиры будет являться актом приема-передачи имущества.

В соответствии с п.1 ст.56 и п.1 ст.57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, … ; доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Согласно п.1 ст.381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

В ст.416 ГК РФ закреплено, что обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает; в случае невозможности исполнения должником обязательства, вызванной виновными действиями кредитора, последний не вправе требовать возвращения исполненного им по обязательству.

Обращаясь в суд с иском, истица фактически заявила о том, что за неисполнение предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 31.08.2018 года ответственна сторона, получившая задаток, то есть ФИО2, в связи с чем она обязана уплатить другой стороне (ей, ФИО1) двойную сумму задатка – 100 000 руб..

Истицей ФИО1 в адрес ответчицы ФИО2 20.03.2019 года была направлена досудебная претензия, в которой она просила ответчицу выплатить ей двойную сумму задатка – 100 000 руб. (претензия была получена ответчицей 03.12.2018 года, что видно из отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором №).

До настоящего времени данная досудебная претензия ответчицей не исполнена, в частности, задаток ни в двойном размере, ни в размере 50 000 руб. не возращен, что не оспаривалось ответчицей в суде.

В силу абз.1 и 2 п.1 ст.55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела; эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

В судебном заседании установлено, что на основании договора участия в долевом строительстве от 30.08.2013 года, дата регистрации 04.09.2013, №, акта приема-передачи от 28.01.2015 № б/н, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 30.12.2014 № ФИО2 являлась собственницей квартиры, назначение: жилое, площадь 50,5 кв.м, этаж 9, по адресу: <адрес>.

В соответствии с предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества от 31.08.2018 года в срок до 25 сентября 2018 года включительно (то есть по 25.09.2018 года) между сторонами (истицей ФИО1 (покупателем) и ответчицей ФИО2 (продавцом)) на основанных условиях предварительного договора должен был быть заключен основной договор купли-продажи указанного в предварительном договоре купли-продажи от 31.08.2018 года недвижимого имущества – квартиры.

Доказательств выполнения условий предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 31.08.2018 года в срок по 25 сентября 2018 года истица ФИО1 и ответчица ФИО2 (каждая со своей стороны) суду не представили.

Как следует из материалов дела, ФИО1 17.12.2018 года, по истечении установленного предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества от 31.08.2018 года срока заключения основного договора, обратилась в Госжилстройтехинспекцию Пензенской области с просьбой привлечь ФИО2 к административной ответственности за незаконное проведение реконструктивных работ в квартире по адресу: <адрес>.

По факту данного обращения Госжилстройтехинспекцией Пензенской области проведена проверка, по итогам которой составлен акт проверки № 33 от 15.01.2019 года, в котором указано, что нарушений не выявлено, представлено решение о согласовании перепланировки и (или) переустройства жилого помещения от 26.12.2018 года № 246, работы ведутся, согласно проекту.

При этом следует отметить, что из названного акта проверки следует, что проверка проводилась в отношении ФИО4, собственницы квартиры № жилого дома №, расположенного по <адрес>, а не в отношении собственницы квартиры по адресу: <адрес> ФИО2.

В ответе начальника отдела по жилищному надзору за техническим состоянием многоквартирных домов – государственного жилищного инспектора Госжилстройтехинспекции Пензенской области ФИО9 (исх. от 15.01.2019 № Р-11709-1), являющемся единственным доказательством, представленным в обоснование иска ФИО1, фамилия ФИО2 также не упоминается, а из решения администрации города Пензы от 26.12.2018 года № 246 о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения следует, что принято оно в связи с обращением ФИО4 о намерении провести переустройство и перепланировку жилых помещений по адресу: <адрес>, принадлежащих ей на основании выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 28.11.2018 года.

Из дела № Р-11709-1 по жалобе или заявлению ФИО1, представленного Госжилстройтехинспекцией Пензенской области, также видно, что за разработкой проекта перепланировки квартиры по адресу: <адрес> в МУП «ОГСАГиТИ» обращалась ФИО4 (заказчик), и в декабре 2018 года проект был разработан (в его состав вошли: план помещений квартиры № до перепланировки, схема перепланировки квартиры, план квартиры после перепланировки, экспликация помещений после перепланировки).

Уже упомянутым решением администрации города Пензы от 26.12.2018 года № 246 о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения установлен срок производства ремонтно-строительных работ с 25 января 2019 года по 25 марта 2019 года.

Таким образом, согласно документам, исследованным судом, в период по 25.09.2018 года неузаконенная перепланировка (и/или переустройство) квартиры № в доме № по <адрес> отсутствовала (доказательств иного суду со стороны истицы не представлено, судом не установлено), она планировалась новым собственником этой квартиры ФИО4 (а не ответчицей ФИО2) лишь в декабре 2018 года.

Между тем, по смыслу указанного истицей в исковом заявлении, заключение основного договора купли-продажи с ее стороны не произошло, поскольку она полагала, что в названной выше квартире ФИО2 была незаконно произведена реконструкция.

Допрошенный по ходатайству ответчицы в качестве свидетеля ФИО8 суду показал, что он видел ФИО1 осенью 2018 года, когда та хотела приобрести квартиру у ФИО2, которую он знает восемь лет, - помогал ей в консультациях, так как раньше работал в компании, занимающейся оценкой квартир, и в риэлторстве; ему известно, что ФИО1 хотела приобрести квартиру по адресу: <адрес> которая принадлежала ФИО2, - он выполнял ремонтные работы в данной квартире, и в его присутствии ФИО1 приходила в эту квартиру, ее все устраивало; между ФИО1 и ФИО2 была договоренность о денежном обеспечении сделки через банковскую ячейку, ФИО1 обязалась оформить договор купли-продажи.

Оснований не доверять показаниям свидетеля ФИО8 у суда не имеется.

Вместе с тем (применительно к последнему вышесказанному ФИО8), следует отметить, что обязательство именно ФИО1 оформить основной договор купли-продажи в заключенном между сторонами предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества от 31.08.2018 года отсутствует, следовательно, полагать, что лишь по вине покупателя основной договор купли-продажи недвижимого имущества заключен не был, у суда не имеется.

Показания свидетеля ФИО8 (как и соответствующие им объяснения ответчицы ФИО2 о дне 01 октября 2018 года) о том, что он с ФИО2 ездил в Сбербанк на ул.Суворова, туда приезжала и ФИО1, но нужен был договор купли-продажи, а его не было, и они поехали в МФЦ, где начали оформлять договор, некоторые пункты договора ФИО2 не устроили, договор переделали, чтобы сделку провести через банковскую ячейку, к 17 часам договор составили, они вышли из МФЦ и позвонили в банк насчет банковской ячейки, но, не дозвонившись, решили пойти туда завтра, а на следующий день от ФИО2 он узнал, что ФИО1 от сделки отказалась, и в банк они не поехали, не могут быть приняты судом во внимание и положены в основу вывода о том, что рассматриваемый основной договор купли-продажи не был заключен по вине лишь покупателя – ФИО1.

Данные показания ФИО8 и объяснения ФИО2 не имеют значения для правильного разрешения спора, поскольку речь в них идет о событиях, которые имели место после окончания срока действия предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 31.08.2018 года, то есть о событиях после 25.09.2018 года, хотя, как и то, что 26.11.2018 года ФИО2 продала квартиру по <адрес> другому покупателю – ФИО4 (копия договора купли-продажи от 26.11.2018 года – в деле), право собственности которой беспрепятственно было зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии уже 29.11.2018 года, указывают на реальное намерение ФИО2 продать названную квартиру, в частности, ФИО1, и то, что необходимые для этого документы у нее (ответчицы) имелись, пакет документов был оформлен (доказательств иного суду со стороны истицы не представлено).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор, пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклоняться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный предварительным договором срок.

Согласно пункту 1 статьи 401 ГК РФ, лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора либо по иной причине.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

В рассматриваемом случае иное не доказано, в связи с чем суд полагает, что основной договор купли-продажи, заключение которого предусматривалось предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества от 31.08.2018 года, не был заключен по причине бездействия обеих сторон – и продавца (ФИО2), и покупателя (ФИО1), независимо от доводов каждой из них в обоснование иска и в возражение на иск, поскольку в установленный предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества от 31.08.2018 года срок ни ФИО1, ни ФИО2 не направили друг другу подписанные ими проекты основного договора купли-продажи недвижимого имущества с предложением заключить этот договор, не записались на прием в МФЦ, в Управление Росреестра по Пензенской области на дату в срок по 25.09.2018 года для сдачи на государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру по адресу: <адрес> основного договора купли-продажи недвижимого имущества и не пригласили друг друга на этот прием, - обе бездействовали (объяснений, документов, - любых доказательств, которые могли бы свидетельствовать об обратном, суду не представили).

Учитывая изложенное, оценив в совокупности представленные сторонами доказательства, а также то, что основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был, ни одна из сторон в срок по 25.09.2018 года документально не выразила намерение заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества, с соответствующими предложениями стороны друг к другу не обращались в период действия предварительного договора, неисполнение условий предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 31.08.2018 года произошло по обоюдной вине ФИО1 и ФИО2, в связи с чем ответчица обязана возвратить ФИО1 задаток в одинарном размере - 50 000 руб., как аванс, и заявленные исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

На основании п.1 ст.98 ГПК РФ, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, суд считает необходимым взыскать с ответчицы в пользу истицы в возврат расходов по оплате государственной пошлины 1 700 руб., подтвержденные чеком-ордером от 21.03.2019 года на сумму 3 200 руб..

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задаток, уплаченный по расписке от 31.08.2018 года, - 50 000 руб..

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 в возмещение расходов по оплате государственной пошлины – 1 700 руб..

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Октябрьский районный суд города Пензы в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 27.05.2019 года.

СУДЬЯ