Гражданский кодекс часть 1

18 января 2022 года Люберецкий городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Лобойко И.Э., при секретаре Комиссаровой Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности, переводе прав и обязанностей покупателя,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с вышеуказанными исковыми требованиями к ФИО2, ФИО3, мотивируя их тем, что он является собственником ? доли в праве на квартиру с КН № по адресу: <адрес>, состоящей из двух жилых комнат, общей площадью 33,9 кв.м., из нее жилой 22,6 кв.м. Квартира находилась в долевой собственности с ФИО3 (1/2 доля в праве), родным братом истца. В настоящее время истцу стало известно о том, что ФИО3 в июле 2021 продал свою долю в праве, заключив с покупателем ФИО2 договор купли-продажи доли, запись о регистрации № от ДД.ММ.ГГ. О сделке купли-продажи истец не был извещен продавцом ФИО3 в установленном законом порядке. ФИО3 известны контактные данные истца, адрес его регистрации, его личный номер телефона. Ранее вопрос продажи истцу доли в праве на квартиру обсуждался, истец выразил согласие на приобретение доли брата в праве долевой собственности на квартиру. Тем самым было нарушено принадлежащее истцу преимущественное право покупки, предусмотренное ст. 250 ГК РФ.

Спорная квартира состоит из двух смежных, неизолированных комнат. Одна из комнат является проходной. Предоставление каждому собственнику изолированной части жилого помещения соразмерной доли каждого собственника невозможно, ввиду особенностей планировки. Истец и ответчик ФИО2 не являются ни членами семьи, ни родственниками, что исключает возможность их совместного проживания в указанной квартире. С момента возникновения права на квартиру, с ДД.ММ.ГГ, истец единолично несет бремя расходов на ее содержание, а именно оплачивает коммунальные услуги, налоги, им был произведен ремонт в данной квартире.

На основании изложенного, истец просит признать за ним преимущественное право покупки ? доли в общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, состоящей из двух жилых комнат общей площадью 33, 9 кв.м., из нее жилой площадью 22,6 кв.м., принадлежащей ФИО3, с переводом на ФИО1 прав и обязанностей покупателя доли в праве.

Истец в судебное заседание не явился, извещен.

Представители истца (по ордеру и доверенности ФИО4, ФИО5) в судебное заседание явились, настаивали на удовлетворении исковых требований по доводам, изложенным в иске. Пояснили, что уведомление о продаже было направлено ответчиком ФИО3 по адресу истца, однако не было получено истцом по причине разъездного характера работы истца и сломанного почтового ящика. Также пояснили, что ответчик ФИО3 имел возможность лично известить истца о продаже доли, как это было им сделано перед продажей доли в квартире по адресу: <адрес>, Ореховый бульвар.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО2 (по доверенности ФИО6) в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения исковых требований. Пояснил, что осмотрел спорную квартиру перед ее покупкой, в квартире жили арендаторы, которым он сказал о продаже квартиры. Ответчик ФИО3 звонил истцу при ФИО6, сообщал о своем намерении продать долю в спорной квартире. Также пояснил, что в случае невозможности определить порядок пользования спорной квартирой, собственники могут ее продать и разделить денежные средства.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся истца и ответчиков, извещенных надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания.

Суд, выслушав пояснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу положений статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (часть 1).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу (часть 2).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (часть 3).

Нотариат в Российской Федерации служит целям защиты прав и законных интересов граждан и юридических лиц, обеспечивая совершение нотариусами, работающими в государственных нотариальных конторах или занимающимися частной практикой, предусмотренных законодательными актами нотариальных действий от имени Российской Федерации (часть 1 статьи 1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате), что гарантирует доказательственную силу и публичное признание нотариально оформленных документов.

В силу статьи 3 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" в целях обеспечения необходимых условий для реализации гражданином Российской Федерации его прав и свобод, а также исполнения им обязанностей перед другими гражданами, государством и обществом вводится регистрационный учет граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации. Граждане Российской Федерации обязаны регистрироваться по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации.

По смыслу статьи 6 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" гражданин Российской Федерации (за исключением случая, предусмотренного статьей 6.1 настоящего Закона), изменивший место жительства, обязан не позднее семи дней со дня прибытия на новое место жительства обратиться к лицу, ответственному за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации.

Судом установлено, что ФИО1 и ФИО2 являются сособственниками квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в следующих долях: ФИО1 ? доля, ФИО2 – ? доля.

Ранее равнодолевыми собственниками данной квартиры являлись истец ФИО1, и его брат ФИО3 - на основании свидетельства о праве на наследство по закону, выданного нотариусом <адрес>ФИО7 в рамках наследственного дела, открытого после смерти ФИО8.

По договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру от ДД.ММ.ГГ, удостоверенному нотариусом Люберецкого нотариального округа Московской области ФИО9, ответчик ФИО3 произвел отчуждение принадлежащей ему ? доли спорной квартиры в пользу покупателя ФИО2 (пункт 1 договора) за цену 500 000 рублей (пункт 4.1 договора).

ДД.ММ.ГГ сделка по отчуждению долей в праве собственности на недвижимое имущество в соответствии с требованиями статьи 131 ГК РФ и Федерального закона от ДД.ММ.ГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" прошла государственную регистрацию.

Как следует из материалов дела, местом постоянной регистрации истца ФИО1 с ДД.ММ.ГГ является квартира, расположенная по адресу: <адрес>. Ореховый бульвар, <адрес>, что подтверждается свидетельством о праве на наследство, и не оспаривалось истцом.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что не был извещен ФИО3 о его намерении продать свою долю в праве собственности на спорную квартиру, в результате чего было нарушено его преимущественное право покупки доли, которое он намерен был реализовать, о нарушении своего права он узнал в августе 2021 года.

Суд признает доводы истца необоснованными, поскольку перед продажей своей доли в праве собственности на квартиру ответчик ФИО3 обратился к нотариусу нотариального округа <адрес>ФИО10, с целью отправления истцу ФИО1 извещения о намерении продать принадлежащую ему ? долю в праве собственности на спорную квартиру, и нотариальной фиксации данного факта.

Согласно заявлению нотариуса нотариального округа <адрес>ФИО10 от ДД.ММ.ГГ, зарегистрировано в реестре за N 78/344-н/78-2021-5-52, по просьбе ответчика ФИО3 по адресу регистрации истца ФИО1: <адрес>, Ореховый бульвар, <адрес>, было направлено извещение о намерении ФИО3 продать принадлежащую ему 1/2 долю в спорной квартире за сумму 300 000 руб.; истцу ФИО1 в соответствии с положениями статьи 250 ГК РФ предложено в течение одного месяца со дня получения заявления воспользоваться преимущественным правом покупки на указанных условиях.

В соответствии со свидетельством, зарегистрированным в реестре: N 78/344-н/78-2021-5-531, а также протоколом фиксирования, нотариус нотариального округа <адрес>ФИО10 удостоверил направление указанного выше заявления.

Нотариальное заявление отправлено истцу Почтой России ДД.ММ.ГГ, которое было возвращено отправителю ДД.ММ.ГГ за истечением срока хранения, согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором N 19833249044065.

В силу части 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Руководствуясь приведенными нормами права, суд приходит к выводу, что ответчиком ФИО3 перед продажей принадлежащей ему доли в праве собственности на квартиру было исполнено требование закона по направлению извещения другому сособственнику – ФИО1, с предложением воспользоваться преимущественным правом покупки, в котором также указаны условия продажи, однако истец в предусмотренный законом месячный срок преимущественным правом покупки не воспользовался.

Достаточных и достоверных доказательств невозможности получения истцом уведомления от ответчика ФИО3 о намерении продать принадлежащую ему долю, истцом не представлено

Как следует из материалов дела, ответчик ФИО3, имея намерение произвести возмездное отчуждение принадлежащей ему доли в праве собственности на квартиру, в соответствии с требованиями закона уведомил истца об этом, и, не получив положительного ответа, реализовал долю в недвижимом имуществе по договору купли-продажи ДД.ММ.ГГ ответчику ФИО2 за цену выше, указанной в уведомлении, вместо 300 000 руб., доля в праве была продана за 500 000 руб. Данная сделка ее участниками не оспаривалась, денежные средства покупателем были оплачены. Фактов злоупотребления правом со стороны ответчиков в ходе рассмотрения дела не установлено.

Доводы истца о том, что ответчик ФИО3 мог лично уведомить истца о продаже доли, однако не сделал этого, судом отвергаются, как несостоятельные, поскольку ответчик ФИО3 надлежащим образом исполнил свою обязанность по уведомлению истца посредством направления нотариально удостоверенного заявления, кроме того, согласно пояснениям представителя ответчика ФИО2, ответчик ФИО3 телефонным звонком уведомил истца о планируемой им продаже доли в квартире. Арендаторы спорной квартиры (которая сдавалась внаем истцом) также были уведомлены о продаже ФИО3 доли, поскольку представитель ответчика ФИО2 осматривал ее перед покупкой.

Также, по мнению суда, об отсутствии факта злоупотребления правом со стороны ответчика ФИО3 свидетельствует тот факт, что ДД.ММ.ГГ ответчик ФИО3 продал супруге истца ФИО11 принадлежащую ему ? долю в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, Ореховый бульвар, <адрес>, также являвшуюся долевой собственностью ФИО3 и ФИО1.

При таких обстоятельствах суд не находит правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 о признании за ним преимущественного права покупки в праве общей долевой собственности, переводе прав и обязанностей покупателей.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194–198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности, переводе прав и обязанностей покупателя, - оставить без удовлетворения, в иске отказать полностью.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд, через Люберецкий городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: И.Э. Лобойко

Мотивированное решение изготовлено 02.02.2022г.