Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО1, третье лицо ФИО3, о взыскании денежных средств, по встречному иску ФИО1 к ФИО2, третье лицо ФИО3, о признании предварительного договора купли-продажи расторгнутым,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 (далее – истец (ответчик по встречному иску) обратилась в суд с настоящим иском, в котором просит суд взыскать со ФИО1 (далее - ответчик (истец по встречному иску) задаток в размере 100000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1478,08 рублей, судебные расходы на уплату государственной пошлины в размере 3230 рублей, а всего – 104708,08 рублей.

Исковые требования мотивированы тем, что между ФИО2 и ФИО1, действующей на основании нотариально заверенной доверенности от имени ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи однокомнатной квартиры, кадастровый номер №, расположенной по адресу: . Стороны обязались заключить основной договор купли-продажи в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. В доказательство заключения основного договора в срок, указанный в предварительном договоре, истец (ответчик по встречному иску) на основании соглашения о задатке по акту приема-передачи передала ответчику (истцу по встречному иску) наличными денежными средствами задаток в размере 50000 рублей, который по условиям соглашения о задатке в случае неисполнения договора купли-продажи по вине продавца возмещается покупателю в двойном размере. В связи с тем, что обязательства по заключению основного договора в установленный предварительном договоре срок ответчиком (истцом по встречному иску) не исполнены, истец (ответчик по встречному иску) просит взыскать с ответчика (истца по встречному иску) задаток в двойном размере – 100000 рублей, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1478,08 рублей.

ФИО1 обратилась в суд со встречным иском, в котором просит суд признать предварительный договор, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 от имени ФИО3 на основании доверенности, расторгнутым ДД.ММ.ГГГГ в одностороннем порядке по вине ФИО2

Встречные исковые требования мотивированы тем, что при заключении предварительного договора сторонами было определено, что с момента подписания истец обязуется выйти на сделку в течение трех недель, справки о задолженности по коммунальным платежам и о зарегистрированных лицах будут предоставлены на день заключения основного договора, однако по истечении указанного срока истец (ответчик по встречному иску) в одностороннем порядке отказалась от сделки. ФИО2 при заключении предварительного договора была ознакомлена с пакетом документов, имела копии, в том числе была ознакомлена с содержанием и формой доверенности, на основании которой был заключен предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что, по мнению ФИО1, подтверждает осведомленность истца (ответчика по встречному иску) о том, что на основании данной доверенности будет производится подписание и регистрация договора купли-продажи. Согласно переписке в приложении «Вайбер» ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, при согласии ФИО1 выйти на сделку, в одностороннем порядке отказывается от договора, требуя дополнительные документы, перечисления суммы задатка на её личную банковскую карту, порождая последствия в виде прекращения всех обязательств по предварительному договору. В связи с изложенным, ответчик (истец по встречному иску) считает, что в связи с отказом ДД.ММ.ГГГГ истца (ответчика по встречному иску) в одностороннем отказе от исполнения обязательств, предварительный договор купли-продажи считается расторгнутым с указанной даты, все обязательства по нему прекращены, сумма задатка остается у продавца.

В судебном заседании ответчик (истец по встречному иску) ФИО1 поддержала встречный иск по изложенным в нем доводам, просила его удовлетворить. Против первоначального иска возражала, просила в его удовлетворении отказать.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили.

Заслушав пояснения ответчика (истца по встречному иску), изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

По смыслу части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, именно суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам, а также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 2 - 4 статьи 429 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

На основании пункта 1 статьи 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

В силу пункта 2 статьи 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Как следует из вышеперечисленных норм, основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора (статья 329 ГК РФ).

Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 ГК РФ и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

На основании п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Из материалов дела следует и установлено судом, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец), действующей на основании доверенности №-№ от ДД.ММ.ГГГГ, и ФИО2 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости, в соответствии с условиями которого Продавец и Покупатель обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: .

Согласно п.3 настоящего договора продавец и Покупатель обязуются заключить договор купли-продажи квартиры в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п.4 настоящего предварительного договора до заключения основного договора купли-продажи Продавец обязуется: снять с регистрационного учета всех лиц, зарегистрированных в указанной квартире; расторгнуть договор аренды квартиры с арендаторами (третьими лицами) и выселить их (снять с квартиры обременение по аренде), при наличии.

Согласно п.6 настоящего предварительного договора Продавец осведомлен о том, что расчет на вышеуказанную квартиру будет произведен с использованием ипотеки Банка.

На основании пункта 13 настоящего предварительного договора стороны договорились о том, что в случае невозможности оформления ипотеки Банка на указанную квартиру, задаток возвращается покупателю в полном объеме.

В соответствии с пунктом 1 соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, являющего приложением № к вышеуказанному договору договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ покупатель ФИО2 в доказательство заключения договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: , и в обеспечение исполнения настоящего соглашения передала продавцу ФИО1 задаток в размере 50000 рублей в счет причитающего с неё платежей по вышеуказанному договору.

Пунктом 3 настоящего соглашения предусмотрено, что в случае неисполнения договора купли-продажи по вине Покупателя задаток остается у Продавца. В случае неисполнения договора купли-продажи по вине Продавца задаток возмещается Покупателю в двойном размере.

Как следует из предоставленных скриншотов переписки между ФИО1 и ФИО2 в электронном приложении - мессенджере «Вайбер», предоставленной ответчиком (истцом по встречному иску), ФИО2 указывала на необходимость предоставления ФИО1 доверенности с полномочиями в банке на открытие счета эскроу для оформления ипотеки в банке и перечисления истцу денежных средств, отсутствие данной доверенности делает невозможным заключение сделки. В свою очередь, ФИО1 указывала на отсутствие указанной доверенности и невозможность её предоставления (л.д.45).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 направила в адрес ФИО1 уведомление о готовности заключить основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: , в котором указала, что ДД.ММ.ГГГГ в сообщении в Вайбере уведомила ответчика (истца по встречному иску) о том, что менеджер банка для формирования полного пакета документов, его согласования с руководством и подготовки договора купли-продажи требует от неё как представителя ФИО3 копию паспорта; справку от собственника квартиры о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом диспансере или копию водительского удостоверения собственника квартиры; доверенность, выданную ФИО3 на ФИО1 с полномочиями открытия счета эскроу и получения с него денежных средств (л.д.47-48).

Условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

При заключении предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 действовала в интересах ФИО3 на основании доверенности серии 0 от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированной под №-№ уполномочивающей доверенное лицо от имени доверителя продать за цену и на условиях, согласованных между ними, принадлежащую ФИО3 квартиру, находящуюся по адресу: , для чего предоставлено право заключить и подписать договор купли-продажи, дополнения и изменения к нему, передаточный акт, с правом заключения подписания на условиях по своему усмотрению соглашения (договора) о задатке, предварительного договора с передачей аванса, с правом получения причитающегося доверителю аванса или задатка, получить следуемые доверителю деньги, зарегистрировать договор, переход права собственности.

По смыслу положений указанного предварительного договора ФИО1 имела намерение действовать в интересах ФИО3 на основании указанной доверенности и при заключении основного договора купли-продажи, поскольку в условиях предварительного договора не было оговорено иное.

Таким образом, из материалов дела следует, что причиной невозможности заключения основного договора купли-продажи квартиры послужило невозможность получения ФИО2 ипотеки в банке ввиду того, что сотрудникам банка для оформления данной операции требуется получение от ФИО1 доверенности на открытие счета эскроу, предоставление которой не было оговорено сторонами предварительного договора купли-продажи и которая у последней отсутствует.

При этом суд приходит к выводу, что поскольку основной договор не был заключен ввиду невозможности оформления сторонами ипотеки в банке у Продавца в силу п.13 вышеуказанного предварительного договора купли-продажи возникла обязанность вернуть покупателю сумму задатка в размере 50000 рублей.

В установленный предварительным договором срок стороны не заключили основной договор купли-продажи недвижимого имущества, ввиду чего обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращены на основании пункта 6 статьи 429 ГК РФ.

Поскольку обязательства, предусмотренные предварительным договором, были прекращены, то после прекращения обязательств по предварительному договору переданная сумма в размере 50000 рублей перестала быть задатком и средством платежа по договору, и законных оснований для удержания ответчиком (истцом по встречному иску) денежных средств, полученных от истца (ответчика по встречному иску), не имелось.

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Поскольку ответчик (истец по встречному иску) без законных оснований удерживает денежную сумму после прекращения действия договора, а именно после ДД.ММ.ГГГГ, то с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ подлежат начислению проценты в соответствии со ст. 395 ГК РФ, что составляет 1478,08 рублей согласно предоставленному истцом расчету, с которым суд соглашается.

С учетом установленных обстоятельств, иск ФИО2 подлежит частичному удовлетворению.

В части встречных исковых требований, суд отмечает следующее.

Согласно ст.450.1 ГПК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Пунктом 18 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что изменение и дополнение условий настоящего договора, его расторжение и прекращение возможно только при письменном соглашении Сторон, подписанном обеими сторонами.

Принимая во внимание, что условия предварительного договора не предусматривают односторонний отказ от сделки, суд считает, что переписка в приложении «Вайбер», на которую ссылается ответчик (истец) по встречному иску, где истец (ответчик по встречному иску) поясняет о невозможности заключения основного договора-купли продажи без доверенности с полномочиями в банке на открытие счета ЭКРОУ, не свидетельствуют об одностороннем отказе истца (ответчика по встречному иску) от сделки.

Таким образом, суд находит встречные исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Согласно ст.98 ГПК РФ в случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Принимая во внимание изложенное, с ответчика (истца по встречному иску) в пользу истца (ответчика по встречному иску) подлежат взысканию судебные расходы по оплате госпошлины в размере 1744 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО2 к ФИО1, третье лицо ФИО3, о взыскании денежных средств удовлетворить частично.

Взыскать со ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серии 39 20 №, выдан МВД по ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения №, в пользу ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серии №№, выдан Федеральной миграционной службой ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения 900-003, задаток в размере 50000 (пятьдесят тысяч) рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1478 (одна тысяча четыреста семьдесят восемь) рублей 08 копеек, судебные расходы на уплату государственной пошлины в размере 1744 (одна тысяча семьсот сорок четыре) рубля, а всего – 53222 (пятьдесят три тысячи двести двадцать два) рубля 08 копеек.

В остальной части исковых требований ФИО2 отказать.

В удовлетворении встречного иска ФИО1 к ФИО2, третье лицо ФИО3, о признании предварительного договора купли-продажи расторгнутым, отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым в течении одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд Республики Крым.

Судья А.В. Кузьмин

Мотивированное решение суда составлено 15.07.2022 года.