Гражданский кодекс часть 1

Сургутский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе председательствующего судьи Бурлуцкого И.В., при секретаре Пономаревой Т.А., с участием ответчика ФИО1, третьего лица ФИО2, ее представителя ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО1 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи,

установил:

ФИО4 обратилась в суд с иском к ФИО1, попросив перевести на нее права и обязанности покупателя 675/1107 доли в праве на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, путем замены третьего лица ФИО5 на истца в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре недвижимости. В обоснование исковых требований указала, что является собственником 48/246 доли в указанной квартире, состоящей из двух комнат, одна из которых находится в пользовании истца и ФИО2, а второй комнатой обладал ответчик ФИО1 В феврале 2021 г. истцу стало известно, что в соседней комнате проживает гражданка Узбекистана ФИО5 Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости истцу стало известно, что ФИО5 стала собственником 675/1107 доли в квартире. Истец утверждает, что сделка купли-продажи доли совершена с нарушением ее преимущественного права на покупку, она не согласна с указаной сделкой и желает приобрести спорную долю в праве общей долевой собственности на квартиру за ту же цену и на тех же условиях, на которых ответчиком была продана доля другому лицу.

В судебное заседание истец ФИО4 не явилась, уведомлена о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, с заявлением о рассмотрении дела в ее отсутствие не обращалась. Участие представителя, надлежащим образом наделенного полномочиями в соответствии со ст.53 ГПК РФ, не обеспечила.

Полномочия гражданина ФИО3 на представительство интересов ФИО6 были оформлены доверенностью от ДД.ММ.ГГГГ, заверенной подписью и.о.директора ФИО7 и печатью ООО Управляющая компания «Стройинвестхолдинг «Белоярская Долина». Согласно доверенности, ФИО6 зарегистрирована по адресу: <адрес>; в исковом заявлении истец указала адрес своей регистрации: <адрес>.

Согласно общедоступным сведениям в Государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (http://dom.gosuslugi.ru/#!/houses), ни один из домов по указанным адресам не находится в управлении ООО Управляющая компания «Стройинвестхолдинг «Белоярская Долина». Доказательств того, что ФИО7 был назначен исполняющим обязанности директора ООО Управляющая компания «Стройинвестхолдинг «Белоярская Долина», не представлено. Иных документов, подтверждающих уполномочие истцом гражданина ФИО3 на представительство ее интересов, также не представлено.

С учетом изложенного гражданин ФИО3 представлял на основании устного ходатайства интересы третьего лица ФИО2, которая в судебном заседании выразила полное согласие с иском. Пояснила, что ФИО6 является ее дочерью; ей и ФИО6 принадлежит по 48/246 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, но фактически в этой квартире не проживают. ФИО2 пояснила, что получала от ФИО1 уведомление о его намерении продать долю в квартире, запрашиваемая им цена являлась неприемлемой. Считает, что в уведомлении не были указаны все существенные условия сделки купли-продажи доли, а также что ФИО5 не могла располагать необходимыми денежными средствами, запрашиваемыми ФИО1 за долю в квартире, и фактически доля была продана ответчиком за иную сумму.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании выразил полное несогласие с иском. Пояснил, что уведомлял о намерении продать долю в квартире и ФИО6, и ФИО2 Адрес фактического проживания ФИО6 ему не был известен. Представитель агентства недвижимости, с которой он консультировался, посоветовала ему направить уведомления по почте, что он и сделал. Результаты уведомления о продаже доли в квартире он предъявлял нотариусу, которая удостоверяла договор купли-продажи доли в квартире, заключенный с ФИО5

Третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явилась, уведомлена надлежащим образом.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие истца и третьего лица ФИО5

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 данной статьи).

В силу пункта 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса (пункт 2 данной статьи).

В соответствии с абзацем первым пункта 1 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (пункт 2 данной статьи).

В судебном заседании установлено, что истец ФИО6 является собственником 48/246 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>; третьему лицу ФИО2 С. также принадлежит 48/246 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Материалами дела подтверждается, что ФИО4 и ФИО2 приобрели в собственность 96/246 доли в праве собственности на квартиру на основании договора приватизации от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.77)

На тот момент остальные 150/246 доли в праве собственности на квартиру принадлежали гражданам ФИО9, ФИО10 и ФИО11 на основании договора № приватизации от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.51)

ДД.ММ.ГГГГ граждане Орос продали принадлежащую им 675/1107 долю в квартире гражданке ФИО12 (л.д.127-128), при этом третье лицо ФИО2 дала нотариально заверенное согласие на указанную сделку (л.д.133).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО12 продала принадлежащие ей 675/1107 долей в праве общей долевой собственности на квартиру ответчику ФИО1 (л.д.140-143). Право собственности ответчика было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (л.д.16)

Допустимые способы направления юридически значимых сообщений в случаях, когда законом или договором такие способы не определены, в статьях 165.1 и 250 Гражданского кодекса Российской Федерации не названы.

Следовательно, продавец вправе направить извещение участникам долевой собственности о намерении продать свою долю как через нотариуса (статья 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате), так и посредством почтового отправления.

ДД.ММ.ГГГГФИО1 направил ФИО6 по адресу: <адрес>, уведомление о продаже комнаты в целях реализации права преимущественной покупки, в котором указал, что имеет намерение продать принадлежащие ему на праве собственности 675/1107 долей в квартире по указанному адресу, цена продажи комнаты 1 200 000 руб.

В уведомлении ответчик попросил в срок не позднее одного месяца со дня вручения уведомления сообщить ему в письменной форме о своем желании или об отказе приобрести указанный объект недвижимости на указанных выше условиях; предупредил, что в случае неполучения ответа от ФИО6 по истечении указанного срока принадлежащее ему помещение будет продано другому лицу (л.д.201).

Указанное уведомление не было получено истцом ФИО6 и ДД.ММ.ГГГГ было выслано обратно отправителю с отметкой «истек срок хранения (ШПИ №, л.д.196-197).

Копией почтового уведомления подтверждается направление ответчиком аналогичного уведомления в адрес третьего лица ФИО2, что не оспаривалось последней в судебном заседании.

Вопреки доводам представителя третьего лица ФИО3, у суда не вызывает сомнений содержание почтового отправления ответчика в адрес ФИО6, поскольку указанные сведения были представлены суду врио нотариуса ФИО13, совершившей нотариальное удостоверение договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО5 (л.д.182-184).

Данный договор был фактически исполнен сторонами в соответствии с его условиями: доли в квартире переданы покупателю, и денежные средства за приобретаемую долю переданы от ФИО14 продавцу, что подтверждается содержанием п.4.2 договора и распиской от ДД.ММ.ГГГГ.

Довод третьего лица о том, что конечная стоимость квартиры по договору не соответствовала его условиям, является несостоятельным и ничем не подтвержденным. Расписка о передаче денежных средств от ФИО5 к ФИО1 на сумму 700 000 руб. в связи с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ подтверждением данному обстоятельству служить не может, поскольку названный в ней договор не являлся основанием для регистрации права собственности ФИО5 на спорную долю в квартире, и в предмет рассмотрения по настоящему делу не входит.

В п.9 договора купли-продажи доли в праве от ДД.ММ.ГГГГ продавец заверил Покупателя ФИО5 о том, что он уведомил о предстоящей продаже указанной доли в праве общей долевой собственности на квартиру ФИО2 и ФИО15 Уведомление о вручении от ДД.ММ.ГГГГ и письмо с уведомлением, отправленным ДД.ММ.ГГГГ и вернувшимся по истечении срока хранения были представлены врио нотариуса, которая в свою очередь представила суду копии указанных документов, заверив их своей электронной подписью.

Существенные условия договора купли - продажи, обозначенные в ст. 554, 555 Гражданского кодекса РФ, а именно индивидуализированный предмет отчуждения и его стоимость в уведомлении содержатся.

Содержание уведомления в полной мере соответствовало и Методическим рекомендациям, изложенным в Письме ФНП от ДД.ММ.ГГГГ№, поскольку дополнительные сведения, такие как порядок расчетов, сохранение права залога, сроки передачи имущества и так далее указываются только если они характерны для конкретной сделки. Анализ договора купли – продажи, заключенного между ФИО1 и ФИО5, свидетельствует о том, что каких-либо значимых условий, подлежавших включению в уведомление, он не содержит.

Согласно статье 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (статья 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, и она была возвращена нотариусу по истечении срока хранения. Таким образом, риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Заявление направляется адресату заказным (либо ценным) почтовым отправлением (письмо) с уведомлением о вручении лично адресату под расписку в получении почтового отправления (Правила оказания услуг почтовой связи, утвержденные Приказ Минкомсвязи России от 31.07.2014 N 234). Оформленный надлежащим образом документ оператора почтовой связи об отправке почтового отправления адресату и о вручении адресату почтового отправления является доказательством получения адресатом этого почтового отправления.

Сообщение о продаже направлено по адресу нахождения спорного объекта недвижимости. При этом, истицей не доказано, что ФИО1 был известен иной адрес регистрации, либо фактического проживания ФИО6 Закон не обязывает участников долевой собственности знать места регистрации сособственников. Более того, информация о месте жительства гражданина, являющаяся его персональными данными, в частности о действительном месте жительства ФИО6 не могла быть получена ФИО1 из открытых источников.

Напротив, обладая долей в праве общедолевой собственности, участники долевой собственности, зная об установленной ГК РФ возможности отчуждения доли иными участниками долевой собственности при должной степени заботливости и осмотрительности, обязаны обеспечить получение корреспонденции, в том числе, и по месту нахождения принадлежащего на праве общедолевой собственности объекта недвижимости.

Учитывая изложенное, суд считает установленным, что сообщение о намерении продать доли спорной квартиры было направлено ФИО1 как того требует п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Убедительных и бесспорных доказательств тому, что направленное в адрес ФИО6 уведомление не было ею получено по независящим от нее обстоятельствам, либо в силу недобросовестного поведения продавца, суду не представлено.

При таком положении, оснований для перевода прав и обязанностей покупателя на ФИО6 суд не усматривает.

Согласно пункту 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В силу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Как указано выше, уведомление о намерении ФИО1 произвести отчуждение принадлежащих ему долей было направлено в адрес истца надлежащим образом, однако по зависящим от нее обстоятельствам такое уведомление ею получено не было, в связи с чем именно истец несет риск неблагоприятных последствий, связанных с неполучением юридически значимого сообщения.

Поскольку судом установлено, что ФИО6 могла получить сообщение о намерении продать долю не позднее ДД.ММ.ГГГГ, к спорным правоотношением подлежат применению последствия пропуска трехмесячного срока, установленного ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации. Доказательств наличия уважительных причин пропуска этого срока истец не представила, и основания для его восстановления отсутствуют.

Учитывая изложенное исковые требования не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО4 к ФИО1 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Сургутский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.

Решение в окончательной форме принято 20 сентября 2021 г.

Председательствующий подпись И.В. Бурлуцкий

КОПИЯ ВЕРНА

Судья Сургутского

городского суда ХМАО-Югры И.В. Бурлуцкий