Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Педченко Алексея Андреевича к ООО «Газпром трансгаз Ухта» о возложении обязанности заключить договор купли-продажи по итогам торгов,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Газпром трансгаз Ухта» на праве собственности принадлежит квартира, расположенная по адресу: (адрес обезличен), общей площадью 45,1 кв.м., назначение: жилое; земельный участок площадью 99 кв.м., с кадастровым номером (номер обезличен), категория земель: земли населенных пунктов – приквартирные земельные участки для организации ландшафта, расположенный по адресу: (адрес обезличен) земельный участок площадью 854 кв.м., с кадастровым номером (номер обезличен), категория земель: земли населенных пунктов – для строительства малоэтажной блокированной застройки многоквартирными жилыми домами секционного типа, расположенный по адресу: (адрес обезличен).

9.08.2017 на электронной площадке ООО Электронная торговая площадка ГПБ» размещено информационное сообщение о проведении торгов (аукциона) в электронной форме по продаже вышеуказанного недвижимого имущества.

10.08.2017 победителем торгов признан Педченко А.А.

Педченко А.А. обратился в суд с указанным иском, в котором, ссылаясь на уклонение ООО «Газпром трансгаз Ухта» от заключения договора купли-продажи квартиры и земельных участков, просит (с учетом уточнений от 27.12.2017) обязать ООО «Газпром трансгаз Ухта» заключить с ним договор купли-продажи недвижимого имущества в соответствии с условиями торгов и актом разногласий от 5.12.2017.

В судебном заседании истец и его представитель требования поддержали, пояснили, что в первоначальном проекте договора купли-продажи, представленном ответчиком, не были указаны следующие существенные условия договора: 1) назначение квартиры, а именно то, что она является жилой; 2) внесение истцом задатка и учет этой суммы в счет полной стоимости квартиры; 3) отсутствие у продавца задолженности по налогам, коммунальным и иным платежам; 4) передача продавцом ключей от квартиры; 5) обязательный претензионный порядок урегулирования спора; 6) нормы гражданского законодательства в области купли-продажи недвижимости; 7) обязанность покупателя произвести осмотр имущества и при наличии замечаний отразить их в акте, наличие которого будет считаться отказом покупателя принять имущество. Просит обязать ответчика заключить договор с включением указанных условий, а также исключить п. 7.2 о подсудности споров по месту нахождения продавца; кроме того, добавить пункт: «имущество передается в состоянии пригодном для жилья, укомплектованное санитарно-техническим, электро- и иным оборудованием».

Также истец пояснил, что для того, чтобы приобрести спорную квартиру с земельными участками, он продал свое жилье, в настоящее время в связи с уклонением ответчика от заключения договора купли-продажи вынужден снимать квартиру, поэтому он заинтересован в покупке спорного недвижимого имущества и не отказывался от заключения договора купли-продажи.

Представитель ответчика Шикерханова А.М. иск не признала, пояснила, что ООО «Газпром трансгаз Ухта» не уклонялось от заключения договора, так как проект договора направлен в предусмотренные в информационном сообщении сроки (в течение 30 дней с момента подведения итогов), а именно 6.09.2017. Кроме того, акт разногласий истца на электронный адрес они не получали, поскольку истцом он был неверно указан, по почте также его не получали.

Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным в деле доказательствам, суд признает исковые требования подлежащими удовлетворению в части.

В соответствии со ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги (п. 1). В качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, другое лицо, имеющее интерес в заключении договора с тем, кто выиграет торги, а также лицо, действующее на основании договора с указанными лицами и выступающее от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (нотариус, специализированная организация и др.) (п. 2). Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом (п. 4).

Статьей 448 ГК РФ предусмотрены организация и порядок проведения торгов, а именно: аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо (п. 1); если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене (п. 2); условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов (п. 3); участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору (п. 5); если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, при уклонении организатора торгов от подписания протокола победитель торгов вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, вызванных уклонением от его заключения (п. 6); условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом (п. 7).

22.05.2017 между ООО «Газпром трансгаз Ухта» (принципалом) и ООО «Электронная торговая площадка ГПБ» (агентом) заключен агентский договор, в соответствии с которым агент обязуется за вознаграждение по поручению принципала осуществить юридические и иные действия по организации и проведению электронных торгов на право заключения с принципалом договора купли-продажи принадлежащего принципалу имущества.

В соответствии с п. 1.7 агентского договора торги проводятся посредством электронной торговой площадки, расположенной в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://etp.gpb.ru в порядке, установленном извещением о проведении торгов и регламентом организации и проведения закупок в электронной форме.

9.08.2017 на электронной площадке ООО Электронная торговая площадка ГПБ» размещено информационное сообщение о проведении торгов (аукциона) в электронной форме по продаже квартиры, расположенной по адресу: (адрес обезличен), общей площадью 45,1 кв.м., назначение: жилое; земельного участка площадью 99 кв.м., с кадастровым номером (номер обезличен), категория земель: земли населенных пунктов – приквартирные земельные участки для организации ландшафта, расположенного по адресу: (адрес обезличен); земельного участка площадью 854 кв.м., с кадастровым номером (номер обезличен), категория земель: земли населенных пунктов – для строительства малоэтажной блокированной застройки многоквартирными жилыми домами секционного типа, расположенного по адресу: (адрес обезличен).

Факт принадлежности ООО «Газпром трансгаз Ухта» указанного недвижимого имущества подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

Согласно информационному сообщению (л.д. 43-49) предметом аукциона являлись вышеназванные квартира с двумя земельными участками.

В п. 5.1 информационного сообщения указано: описание объектов продажи – однокомнатная квартира, назначение: жилое, общая площадь – 45,1 кв.м., в том числе жилая – 18,5 кв.м., расположена на 1 этаже двухэтажного жилого дома, а также 2 земельных участка. Право собственности ООО «Газпром трансгаз Ухта» на квартиру и земельные участки зарегистрировано в установленном порядке; обременения/ограничения отсутствуют.

Начальная стартовая цена – 1460000 рублей, шаг повышения цены – 175200 рублей, шаг понижения цены – 219000 рублей; минимальная цена продажи – 1241000 рублей (п.п. 5.2, 5.3, 5.4, 5.6).

В соответствии с п. 5.5 информационного сообщения размер обеспечения заявки – 73000 рублей.

Пунктом 5.7 информационного сообщения предусмотрено, что визуальный осмотр предмета аукциона осуществляется претендентами самостоятельно по предварительному соглашению с продавцом (собственником).

Указанным информационным сообщением предусмотрен порядок заключения договора купли-продажи, порядок расчетов, а именно: договор купли-продажи заключается между продавцом и победителем торгов в срок не позднее 30 рабочих дней с даты оформления протокола об итогах торгов; оплата имущества победителем торгов осуществляется в порядке и сроки, установленные договором купли-продажи на условиях 100 % предварительной оплаты до передачи имущества; в случае уклонения (отказа) покупателя от подписания протокола об итогах торгов, заключения в указанный срок договора купли-продажи имущества или неисполнения в установленный срок обязательства по оплате имущества обеспечение заявки (задаток) покупателю не возвращается, и он утрачивает право на заключение вышеуказанного договора.

10.08.2017 оформлен протокол подведения итогов аукциона (л.д. 58-59), победителем торгов признан Педченко А.А., предложивший цену контракта 1416200 рублей.

Таким образом, договор купли-продажи должен быть заключен не позднее 21.09.2017 (не позднее 30 рабочих дней с даты оформления протокола).

14.08.2017 ответчик направил на электронный адрес истца проект договора купли-продажи и акта приема-передачи имущества (л.д. 12-18).

Не согласившись с указанным проектом договора, Педченко А.А. направил в адрес ООО «Газпром трансгаз Ухта» протокол разногласий от 1.09.2017 (л.д. 32-34) заказным письмом (л.д. 22).

Указанный протокол разногласий также направлялся истцом на электронный адрес ответчика 1.09.2017, что ответчик не оспаривает и указал в возражениях на исковое заявление (л.д. 41).

Довод ответчика о том, что указанный акт разногласий он не получал, опровергается отчетом об отслеживании почтового отправления (л.д. 114-116), согласно которому акт был направлен по адресу: г. Ухта, Ухтинский район, пр. Ленина, 39/2, что видно из квитанции (л.д. 22), и возвращен отправителю в связи с невостребованием адресатом.

В соответствии с ч. 1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.п. 67, 68 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Таким образом, риск неполучения поступившей корреспонденции несет сам адресат, который по своему усмотрению осуществляет принадлежащие ему гражданские права. В данном случае ответчик не воспользовался своим правом на получение почтовой корреспонденции, поступившей от истца, не проявил должную степень заботливости и осмотрительности, неся тем самым риск наступления неблагоприятных последствий своего бездействия.

26.09.2017 истцом на электронный адрес ответчика был направлен еще один протокол разногласий (л.д. 19, 20), в котором содержалось требование об ответе о результатах рассмотрения первоначального протокола разногласий.

На указанное обращение ответчик направил истцу сообщение от 12.10.2017 (л.д. 72), указав, что возвращает без рассмотрения протокол разногласий от 26.09.2017, при этом указал о необходимости направления истцом в адрес ответчика 2-х экземпляров договора купли-продажи и 2-х надлежащим образом оформленных протоколов разногласий к договору.

Указанное письмо ООО «Газпром трансгаз Ухта» от 12.10.2017 направлено истцу после истечения срока, установленного для заключения договора купли-продажи (после 21.09.2017), в связи с чем суд не принимает данное доказательство, как подтверждающее доводы ответчика о неуклонении от заключения договора купли-продажи.

При этом в предусмотренный договором срок никаких действий по заключению договора купли-продажи с истцом ответчиком не производилось, в связи с чем суд приходит к выводу об уклонении ответчика от заключения с истцом договора купли-продажи.

Судом установлено наличие между сторонами спора о редакции договора купли-продажи, что сторонами не оспорено.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Статьей 554 ГК РФ предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В редакции договора, предложенной ответчиком (л.д. 12-14), предусмотрено, что цена имущества составляет 1416200 рублей, оплата которой производится покупателем в течение 30 календарных дней с момента подписания настоящего договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца.

При этом, как указано выше, истцом в качестве обеспечения заявки (задатка) внесена сумма 73000 рублей. Указанные обстоятельства ответчиком не оспариваются.

В соответствии с п. 5 ст. 448 ГК РФ при заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

Указанные требования закона ответчиком при составлении договора купли-продажи соблюдены не были.

Поскольку цена является существенным условием договора купли-продажи, а ответчик (продавец) не учел в своем проекте договора уплаченный истцом задаток в размере 73000 рублей, суд приходит к выводу о включении в договор условия об оплате стоимости недвижимого имущества, в соответствии с которым задаток в размере 73000 рублей, внесенный покупателем на счет ООО «ЭТП ГПБ» для участия в торгах, засчитывается в оплату цены приобретаемого имущества; оплата оставшейся суммы в размере 1343200 рублей производится покупателем в течение 30 календарных дней с момента подписания договора купли-продажи.

Поскольку из свидетельства о государственной регистрации права следует, что назначение продаваемой квартиры – жилое, об этом же указано в информационном сообщении о продаже недвижимого имущества, что является предметом договором, а, следовательно, существенным условием, то назначение объекта недвижимости также должно быть указано в договоре купли-продажи.

В проекте договора ответчика имеется п. 3.1, в соответствии с которым продавец гарантирует, что на момент подписания договора у него отсутствует задолженность по налогам и иным платежам.

Таким образом, довод истца о том, что в представленном ответчиком договоре не указано условие об отсутствии задолженности по налогам, коммунальным и иным платежам, является несостоятельным.

В проекте договора ответчика также имеется п. 3.2, в соответствии с которым продавец гарантирует, что на момент подписания договора предмет договора не является предметом залога, никому другому не продан, не заложен, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободен от прав третьих лиц, в связи с чем довод истца о том, что указанные условия в договоре отсутствуют, также является необоснованным.

Остальные указанные истцом условия, которые, по его мнению, должны быть включены в договор купли-продажи (обязательный претензионный порядок урегулирования спора; подсудность спора; нормы гражданского законодательства в области купли-продажи недвижимости; обязанность покупателя произвести осмотр имущества; порядок передачи ключей), не являются существенными условиями договора купли-продажи и, как следствие, не являются обязательными для их включения в договор.

Более того, в информационном сообщении, на основании которого истец изъявил желание на участие в торгах, было указано, что визуальный осмотр предмета аукциона осуществляется претендентами самостоятельно по предварительному соглашению с продавцом (собственником) (п. 5.7).

Как пояснил в судебном заседании Педченко А.А., он перед подачей заявки на участие в торгах на покупку спорного недвижимого имущества осматривал квартиру совместно с представителем ответчика, при этом ее внешний вид и состояние полностью совпадали с фотоматериалом, имеющимся в информационном сообщении, и после осмотра он (истец) согласился на покупку квартиры в таком состоянии.

В связи с чем требования истца об обязании ответчика включить в договор условие о том, что имущество передается в состоянии пригодном для жилья, укомплектованное санитарно-техническим, электро- и иным оборудованием, является необоснованным, поскольку до своей заявки на участие в аукционе истец был осведомлен о том, что квартира не укомплектована санитарно-техническим, электро- и иным оборудованием.

Указание истца о том, что квартира является нежилой, опровергается сведениями ЕГРН, согласно которым квартира зарегистрирована за ответчиком с указанием назначения: жилое.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

иск Педченко Алексея Андреевича к ООО «Газпром трансгаз Ухта» о возложении обязанности заключить договор купли-продажи по итогам торгов удовлетворить в части.

Обязать ООО «Газпром трансгаз Ухта» заключить с Педченко Алексеем Андреевичем на основании протокола подведения итогов от 10.08.2017 открытого аукциона в электронной форме, в соответствии с условиями, указанными в информационном сообщении от 9.08.2017, договор купли-продажи недвижимого имущества – квартиры, расположенной по адресу: (адрес обезличен), общей площадью 45,1 кв.м., назначение: жилое; земельного участка площадью 99 кв.м., с кадастровым номером (номер обезличен), категория земель: земли населенных пунктов – приквартирные земельные участки для организации ландшафта, расположенного по адресу: (адрес обезличен); земельного участка площадью 854 кв.м., с кадастровым номером (номер обезличен), категория земель: земли населенных пунктов – для строительства малоэтажной блокированной застройки многоквартирными жилыми домами секционного типа, расположенного по адресу: (адрес обезличен), с включением условия об оплате стоимости недвижимого имущества, в соответствии с которым задаток в размере 73000 рублей, внесенный покупателем на счет ООО «ЭТП ГПБ» для участия в торгах, засчитывается в оплату цены приобретаемого имущества, оплата оставшейся суммы в размере 1343200 рублей производится покупателем в течение 30 календарных дней с момента подписания договора купли-продажи, а также с включением условия о назначении квартиры, указав назначение объекта – жилое.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Белгородский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Белгородский районный суд Белгородской области.

Мотивированное решение суда изготовлено 20.03.2018.

Судья Ю.А. Переверзева