Гражданский кодекс часть 1

Согласно п. 1 Договора предметом является долевое участие дольщика в строительстве «Блокированного многосемейного жилого (до 3 этажей) дома без приусадебного участка по строительному адресу: <адрес>. Условный (предварительный) адрес блокированного жилого дома: <адрес>, блок литер «3», обозначение считается слева на право по порядку.

Согласно п. 3.1 Договора общая сумма долевого участия дольщика составляет 1 700 000 руб., из которых сумма 650 000 руб. в качестве задатка передается дольщиком в день подписания настоящего договора, оставшуюся сумму в размере 1 050 000 рублей до 27 сентября 2018 года.

Согласно п. 3.2 Дольщик оплачивает Застройщику денежные средства - наличными в рублях РФ, Застройщик в свою очередь выдает Дольщику собственноручно написанную расписку, что подтверждает передачу денежных средств Застройщику.

В соответствии с указанными пунктами она передала, а ответчик принял от нее денежные средства в указанных размерах, что подтверждается распиской от 27 августа 2018 года и распиской от 10 сентября 2018 года, таким образом, свои обязательства по указанному договору она исполнила в полном объеме.

Согласно п. 1.5 Договора плановое окончание строительства объекта - 4 квартал 2018 года. Однако, на сегодняшний день строительство объекта не завершено, указанный объект не сдан в эксплуатацию и не передан ей.

Она неоднократно обращалась к ответчику с вопросами о сроках окончания строительства и передачи объекта строительства, однако ответчик на данные вопросы отвечал указанием более поздних сроков, чем предусмотрено договором.

29 октября 2020 года ответчику вручена претензия с требованием о расторжении договора долевого участия в строительстве жилого дома от 27 августа 2018 года и возврате уплаченной суммы в размере 1 700 000 руб. в течение 10 дней с момента получения данной претензии. Однако, до настоящего времени денежные средства не возвращены.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Как следует из «Обзора судебной практики дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом ВС РФ 19 июля 2017 года) суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона № 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» настоящий закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только в частности на основании договора участия в долевом строительстве. Действие настоящего Федерального закона в части регулирования отношений при строительстве (создании) многоквартирных домов в равной степени распространяется на отношения при строительстве (создании) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, в случае привлечения для строительства (создания) таких домов денежных средств граждан и юридических лиц.

В соответствии с ч. 1 ст. 9 указанного Закона участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца. В соответствии с ч. 2 указанной статьи застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным ч. 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Как указывалось выше, 29 октября 2020 года данное уведомление вручено ответчику, соответственно 29 октября 2020 года договор долевого участия в строительстве жилого дома от 27 августа 2018 года расторгнут.

В соответствии с ч. 6 настоящей статьи в случае нарушения застройщиком предусмотренных ч. 2 и ч. 5 настоящей статьи срока возврата денежных средств застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

На основании ч. 2 ст. 9 указанного закона следует, что размер процентов рассчитывается по следующей формуле: сумма по договору х количество дней х размер ключевой ставки / 150. В связи с чем, размер процентов со дня уплаты денежных средств по договору по день, когда ответчик в соответствии с законом должен был вернуть денежные средства (18 ноября 2020 года) составляет: 1700000 руб. х 813 дней х 4,25% / 150 = 391 595 руб.

В связи с невозвращением денежных средств в указанный срок, проценты следует рассчитывать исходя из требований ч. 6 ст. 9 указанного закона. Таким образом, с 19 ноября 2020 года по 01 марта 2021 года размер процентов составляет 49 130 руб.

В соответствии с ч. 9 ст. 4 указанного Закона, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В соответствии с ч. 3 ст. 17 Закона РФ от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», потребители, иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Согласно п. 12 Постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», исходя из смысла п. 4 ст. 23 ГК РФ гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица в нарушение требований, установленных п. 1 данной статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. К таким сделкам суд применяет законодательство о защите прав потребителей.

На основании изложенного, просит суд взыскать с ФИО2 в свою в пользу денежные средства в размере 1 700 000 рублей, уплаченные по договору долевого участия в строительстве жилого дама от 27 августа 2018 года, проценты в размере 440 725 руб.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО3 поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении, просил удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

Ответчик ФИО2 исковые требования признал в части, пояснил, что земельный участок по <адрес> принадлежит ему на праве собственности, он получил разрешение на строительство и начал строить жилой дом блокированной постройки. Признает, что заключил договор с ФИО1 и получил от нее предусмотренные договором денежные средства. Жилой дом построен, но возникли проблемы с его оформлением, поэтому он не смог передать ФИО1 построенное для нее жилое помещение в установленный договором срок. После продажи дома он обязуется вернуть ФИО1 уплаченные по договору деньги в размере 1 700 000 руб., в этой части исковые требования признает. В части процентов иск не признает. Предпринимательскую деятельность не осуществляет, дом построил впервые, ранее строительством не занимался.

Истец ФИО1, уведомленная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Суд, с учетом мнения участников судебного разбирательства, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства на предмет их относимости, допустимости, достоверности, а также значимости для правильного рассмотрения дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано закона или иными правовыми актами (п. 4 ст.421 ГК РФ), а в силу ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

Установлено, подтверждено материалами дела и не оспаривается сторонами, что 27 августа 2018 года между ФИО1 и ФИО2 заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома. Предметом договора является долевое участие дольщика в строительстве «Блокированного многосемейного жилого (до 3 этажей) дома без приусадебного участка по строительному адресу: <адрес>. По условиям договора по окончании строительства дольщику передается находящееся в указанном объекте вновь создание имущество, условный (предварительный) адрес блокированного жилого дома: СК, <адрес>, блок литер «3».

Срок окончания строительства объекта 4 квартал 2018 года. (пункт 1.5 договора). Цена договора составляет 1 700 000 руб., оплата производится дольщиком в следующем порядке: 650 000 руб. в качестве задатка передается в день подписания настоящего договора, 1 050 000 рублей - до 27 сентября 2018 года.

Согласно требованиям ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. В соответствии со ст. 310 ГК РФ недопустимы односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Установлено, что условия договора ФИО1 выполнены в полном объеме, оговоренные договором денежные средства переданы ответчику, что подтверждается представленными в дело расписками от 27 августа 2018 года и 10 сентября 2018 года. Факт получения денежных средств в размере 1 700 000 руб. ответчиком не оспаривается.

Вместе с тем, в установленный договором срок, блокированный жилой дом, по адресу: <адрес>, блок литер «3», истцу передан не был, обязательства по договору ответчиком не исполнены.

29 октября 2020 года ФИО2 была вручена претензия ФИО1 с требованием о расторжении договора и возврате уплаченной суммы в размере 1 700 000 руб. в течение 10 дней с момента получения данной претензии.

Ссылаясь на то, что до настоящего времени денежные средства ответчиком не возвращены, ФИО1 обратилась в суд с настоящим исковым заявлением.

Оценивая доводы истца, суд исходит из следующего.

В пункте 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктом 1 ст. 549 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. (ст.130)

Согласно п. 1 ст. 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст.314 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора, судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Анализируя условия заключенного сторонами договора, суд приходит к выводу, что он содержит существенные условия, характерные для договора купли-продажи, поэтому расценивает заключенный сторонами договор, как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Суд отмечает, что в соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 года (далее по тексту Федеральный закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пунктом 1 ч. 2 Закона № 214-ФЗ установлено, что застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

В рассматриваемом случае, ответчик ФИО2 не является юридическим лицом, поэтому заключенный сторонами договор не может расцениваться, как договор участия в долевом строительстве, соответственно положения Закона № 214-ФЗ к возникшими правоотношениям сторон не применимы.

Также суд учитывает, что Закон Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее по тексту Закон № 2300-1) регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами, владельцами агрегаторов информации о товарах (услугах) при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), о владельцах агрегаторов информации о товарах (услугах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

Согласно ст. 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 1 ст. 23 ГК РФ, гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Пунктом 4 ст. 23 ГК РФ установлено, что гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований п.1 настоящей статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. Суд может применить к таким сделкам правила настоящего Кодекса об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что исходя из смысла п.4 ст.23 ГК РФ гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица в нарушение требований, установленных пунктом первым данной статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. К таким сделкам суд применяет законодательство о защите прав потребителей.

В судебном заседании установлено, что ответчик ФИО2 не является индивидуальным предпринимателем, строительство жилого дома для продажи носило разовый характер. Доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик систематически получает прибыль от осуществления строительной деятельности, в материалы дела не представлено.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что положения Закона № 2300-1 в рамках рассмотрения данного дела не применимы, правоотношения сторон регулируются нормами ГК РФ, оснований для взыскания штрафа не имеется.

В соответствии с п. 1 ст. 463 ГК РФ, если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи.

Согласно п. 3 ст. 487 ГК РФ, в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (ст.457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

В рассматриваемом случае, установлено, что условия договора ФИО2 не исполнены, объект недвижимости в предусмотренный договором срок ФИО1 не передан, внесенная истцом предварительная оплата в сумме 1 700 000 руб. до настоящего времени не возвращена.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что требования ФИО1 о взыскании уплаченных по договору денежных средств в размере 1 700 000 руб. являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Рассматривая требования ФИО1 о взыскании с ответчика процентов, суд исходит из следующего.

Истец полагает, что за пользование денежными средствами в размере 1 700 000 руб., уплаченными в соответствии с договором от 27 августа 2018 года, с ответчика подлежат взысканию проценты в размере 440 725 руб., в соответствии с требованиями ст. 9 Закона № 214-ФЗ.

Между тем, как указано выше, заключенный сторонами договор не может расцениваться судом, как договор участия в долевом строительстве, и положения Закона № 214-ФЗ к правоотношениям сторон не применимы.

В рассматриваемом случае, правовых оснований для взыскания с ответчика процентов, установленных ст. 9 Закона № 214-ФЗ, не имеется, требования ФИО1 в этой части удовлетворению не подлежат.

Вместе с тем, суд отмечает, что ФИО1 не лишена права предъявления к ФИО2 требований о взыскании процентов в порядке п.1 ст. 395 ГК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

В данном случае, в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 333.19 НК РФ, с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в размере 16 700 руб.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 56, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств, уплаченных по договору, процентов - удовлетворить в части.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства, уплаченные по договору от 27 августа 2018 года, в размере 1 700 000 руб.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о взыскании процентов в размере 440 725 руб. - отказать.

Взыскать с ФИО2 в бюджет г. Ессентуки государственную пошлину в размере 16 700 руб.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Ессентукский городской суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья: В.Т. Казанчев

Мотивированное решение изготовлено «30» апреля 2021 года.