Гражданский кодекс часть 1

Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Холмогоровой Л.И., при секретаре Черноградской А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Агентство ипотечного финансирования» о защите прав потребителей,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратилась в суд первоначально с вышеуказанным к ответчику, ссылаясь на то, что 01.09.2015 года она заключила с ЖНК «Новый дом» договор паенакоплений №, согласно которому кооператив взял на себя обязательство по строительству кооперативного жилого дома по адресу: ____. Согласно договору за истцом закреплено жилое помещение в виде ___-комнатной квартиры-студии, под проектным номером №, площадью ___ кв.м., расположенное в мансарде ___-этажного дома. Срок ввода объекта в эксплуатацию был установлен на ___ 2014 года. Размер паенакоплений согласно п.3.1 договора составляет ___ руб., приложением № был установлен график внесения паевых взносов, начиная с 01.10.2015 г. по 01.09.2020 г. 10.09.2015 г. был повторно заключен договор паенакоплений №, согласно которого был изменен номер квартиры - №, проектная и жилая площадь ___ кв.м., расположенная в мансарде ___-этажного дома. Согласно п.3.1 этого договора размер пая составил ___ руб., первоначальный взнос внесен на сумму ___ руб., на остальную часть в размере ___ руб. предоставлена рассрочка на ___ месяцев. 18 ноября 2015 года в связи с ликвидацией ЖНК «Новый дом» между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество, согласно п.2 которого ответчик продает в собственность истца долю, равную ___, в состав которой входит вышеуказанная комната с проектным номером №. Оплата стоимости жилого помещения по договору в размере ___ руб. истцом произведена в полном объеме. Для регистрации права собственности истец предоставила юристу ответчика Т. доверенность от ____ г., который ____ г., действуя по этой доверенности, заключил от имени ФИО1 (Покупатель-25) с ООО «Агентство ипотечного финансирования» договор купли-продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество, где ответчик обязался передать ФИО1 долю истца равной 216/15781. Пунктом 2.1. установлена цена договора в размере ___ руб. ____ года зарегистрировано право общей долевой собственности истца на объект незавершенного строительства по адресу: ____, доля в праве ___, а также на земельный участок. Однако недвижимое имущество истцу фактически передано не было, объект не достроен. 07 февраля 2017 года произошел пожар, в результате которого уничтожена мансарда и соответственно, комната истца. Истец обратилась к ответчику с заявлением о возврате уплаченных по договору денежных средств в размере ___ руб., однако ответа не получил. Просила признать недействительным договор купли-продажи долей в праве собственности на недвижимое имущество от 25 ноября 2015 года, заключенный с ООО «Агентство ипотечного финансирования», применить последствия недействительности сделки в виде признания недействительной регистрации права собственности истца на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства и земельный участок по адресу: ____, обязать ответчика вернуть истцу уплаченную денежную сумму в размере 997 142 руб., взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 131 281 руб.

В ходе судебного разбирательства по делу представители истца по доверенности ФИО2 и по ордеру № от 04.10.2017 г. адвокат Кириллина Л.Н. неоднократно изменяли предмет исковых требований и окончательно, просили расторгнуть договор купли-продажи долей в праве собственности на недвижимое имущество от 25 ноября 2015 года, взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в размере 997 142 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 131 281 руб., признать незаключенным акт приема-передачи от 18.11.2015 г. к договору купли-продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество в рассрочку № от 18.11.2015 г., взыскать судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 17 000 руб.

В судебном заседании представители истца по доверенности ФИО2 и по ордеру № от 04.10.2017 г. адвокат Кириллина Л.Н. уточненные исковые требования поддержали, просили удовлетворить, пояснив, что истец свои обязательства по договору купли-продажи от 25 ноября 2015 года, заключенному с ответчиком, выполнила в полном объеме, произвела полную оплату стоимости квартиры. ООО «Агентство ипотечного финансирования» 13.10.2014 г. ей выдало гарантийное письмо о том, что ООО «Агентство ипотечного финансирования» берет на себя обязательство по строительству и финансированию жилого дома по адресу: ____ до декабря 2015 г. Однако, ответчик свои обязательства не выполнил, квартира истцу фактически не передана, строительство дома не ведется, мансардный этаж, на котором находилась квартира истца, уничтожен пожаром, полностью снесен ответчиком, на мансарде до пожара не существовало никаких комнат, что подтверждается постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела по факту пожара, никому из дольщиков передана не была, на обращения истца в Департамент градостроительства, УГСЖН ей давались ответы, что дом является самовольной постройкой, акт приема-передачи от 18.11.2015 г. к договору купли-продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество в рассрочку № от 18.11.2015 г. не имеет юридической силы, поскольку ни доля, ни комната истцу передана не была, в настоящее время мансардный этаж не существует, переделан в крышу дома.

Представитель ответчика ООО «Агентство ипотечного финансирования» по доверенности ФИО3 исковые требования не признала, пояснила, что по недействительности сделки истцом пропущен срок исковой давности, право собственности истца на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства и земельный участок по адресу: ____ зарегистрировано в установленном законом порядке, согласно Акту истица получила свою долю, фактически она стала собственником своей доли и только после пожара на мансардном этаже пытается вернуть свои денежные средства, ответчик застройщиком не является.

ЖНК «Новый дом», надлежаще неоднократно извещенное судом о дате, времени и месте судебного заседания, в суд своего представителя не направило, не просили об отложении рассмотрения дела, не сообщили об уважительных причинах своей неявки, в связи с чем, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, настаивавших на рассмотрении дела, суд рассмотрел дело без из участия на основании ст.167 ГПК РФ.

Представитель Окружной администрации города Якутска ФИО4 пояснил, что разрешения на строительство многоквартирного дома по адресу: ____ ЖНК «Новый дом», как и разрешение на ввод в эксплуатацию не выдавалось, Департамент градостроительства Окружной администрации г.Якутска после обращения граждан по данному дому было намерено обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки, но поскольку в доме первые 3 этажа были заселены, Департамент градостроительства обратился в прокуратуру и УГСЖН РС(Я) о проведении проверки в отношении ЖНК «Новый дом» и ООО «Агентство ипотечного финансирования», УГСЖН РС(Я) после проведения проверки привлекло ЖНК «Новый дом» и ООО «Агентство ипотечного финансирования» к административной ответственности, в связи с тем, что объект является самовольной постройкой право собственности истца на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства и земельный участок по адресу: ____ не имеет юридической силы, поскольку и жильцы, проживающие в данном доме и ФИО1 не смогут впоследствии зарегистрировать свое право собственности на квартиры.

Представитель Управления государственного строительного и жилищного надзора РС(Я) ФИО5 пояснила, что строительный объект по адресу: ____ не был в надзоре УГСЖН РС(Я), поскольку в установленном законом порядке от застройщика извещения об объекте капитального строительства не было. В связи с поступлением обращения Департамента градостроительства Окружной администрации г.Якутска, по данному объекту была проведена внеплановая проверка, по результатам административного расследования ЖНК «Новый дом» и ООО «Агентство ипотечного финансирования» были привлечены к административной ответственности. Дом по адресу: ____ является самовольной постройкой и в будущем ни один житель не сможет зарегистрировать свое право собственности на жилые помещения. Никаких разрешений на дом застройщику не выдавалось, неузаконенное строительство угрожает жизни находящихся там людей. В жилищном законодательстве нет такого понятия как мансардный этаж, поэтому изначально права ФИО1 нарушены, в связи с чем, Управление государственного строительного и жилищного надзора РС(Я) поддерживает требования истца.

Суд, выслушав доводы и пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, заслушав показания свидетелей, приходит к следующему.

01.09.2015 года между ФИО1 и ЖНК «Новый дом» заключен договор паенакоплений №, согласно которому кооператив взял на себя обязательство по строительству кооперативного жилого дома по адресу: ____. Согласно договору за истцом закреплено жилое помещение в виде ___-комнатной квартиры-студии, под проектным номером №, площадью ___ кв.м., расположенное в мансарде ___этажного дома. Срок ввода объекта в эксплуатацию был установлен на ____ 2014 года. Размер паенакоплений согласно п.3.1 договора составляет ___ руб., приложением № был установлен график внесения паевых взносов, начиная с ____ г. по ____ г.

10.09.2015 г. между ФИО1 и ЖНК «Новый дом» повторно заключен договор паенакоплений №, согласно которого был изменен номер квартиры №, проектная и жилая площадь ___ кв.м., расположенная в мансарде ___-этажного дома. Согласно п.3.1 этого договора размер пая составил ___ руб.

Стороной ответчика в материалы дела представлено Соглашение об отступном, заключенное 07 сентября 2015 года между ЖНК «Новый дом» (заемщик) и ООО «Агентство ипотечного финансирования» (займодавец), согласно условиям которого «Новый дом» передал ООО «Агентство ипотечного финансирования» в качестве отступного имущество, в том числе: незавершенный строительством объект, жилой дом, общей площадью ___ кв.м.

18.11.2015 г. между ООО «Агентство ипотечного финансирования» и ФИО1 заключен договор купли-продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество в рассрочку №, согласно п.2 которого ООО «Агентство ипотечного финансирования» продает в собственность истца долю, равную ___, в состав которой входит вышеуказанная комната с проектным номером №, общей площадью ___ кв.м. по адресу: ____.

Согласно Акту приема-передачи помещения от 18.11.2015 г., подписанного между сторонами ФИО1 приняла долю, равную ___, в состав которой входит вышеуказанная комната с проектным номером №, общей площадью ___ кв.м. по адресу: ____.

25.11.2015 г. между гр. Т., действующим на основании нотариальной доверенности от ____ г., заключил от имени ФИО1 (и еще от имени ___ граждан), указанной в числе ___ Покупателей под № с ООО «Агентство ипотечного финансирования» договор купли-продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество, согласно которого ответчик обязался передать ФИО1 долю истца равной ___. Пунктом 2.1. установлена цена договора в размере ___ руб. ____ года зарегистрировано право общей долевой собственности истца на объект незавершенного строительства по адресу: ____, доля в праве ___, а также на земельный участок.

Судом установлено, что оплата стоимости жилого помещения по договору в размере ___ руб. истцом произведена в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам, выданными ЖНК «Новый дом» и ООО «Агентство ипотечного финансирования» представленными в материалы дела и представителем ответчика не оспаривается.

09 декабря 2015 года зарегистрировано право общей долевой собственности истца на объект незавершенного строительства по адресу: ____, доля в праве ___, а также на земельный участок, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права № и №.

Предъявляя иск к ответчику о защите прав потребителя, требования по которому сводятся о взыскании денежных средств, истец утверждает, что недвижимое имущество истцу фактически передано не было, объект не достроен, в связи с чем, нарушены ее права как потребителя.

При этом, также суду представлено Гарантийное письмо от 13.10.2014 г., согласно которому ООО «Агентство ипотечного финансирования» взяло на себя обязательство по строительству и финансированию жилого дома по адресу: ____ до декабря 2015 г.

Пункт 1 статьи 1 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» предусматривает, что отношения в области защиты прав потребителей регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, самим указанным законом, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Согласно ч.1 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

В соответствии с ч. 2 данной статьи права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В силу ч.1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с ч.3 данной статьи датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Согласно ч.2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Как видно из договора купли-продажи от 18.11.2015 г., данный договор в установленном порядке не зарегистрирован в ЕГРП.

Доказательств обратного, суду не представлено.

Факт наличия объекта строительства до момента пожара, произошедшего 07.02.2017 г. стороной ответчика в нарушение ст.56 ГПК РФ ответчиком, не подтверждено никакими доказательствами, между тем, отсутствие жилого помещения и факта его передачи как доводы истца подтверждаются постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела по факту пожара от 10.03.2017 г., свидетельскими показаниями, данными в судебном заседании В. и Г., которые подтвердили, что ни они, также заключившие подобный договор с ООО «Агентство ипотечного финансирования», ни ФИО1 фактически жилые помещения в мансарде данного дома не получали, мансардного этажа не существовало и не существует, вместо него построена крыша.

Не доверять данным показаниям у суда оснований не имеется, свидетели предупреждены судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний.

Кроме того, как усматривается из материалов дела, постановлением Управления государственного строительного и жилищного надзора РС(Я) № от 06.03.2017 ЖНК «Новый дом» (Сана Дьиэ) признан виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч.1 ст. 9.5 КоАП РФ. Из данного постановления следует, что допущено строительство МКД по адресу: ____ без получения в установленном порядке разрешения на строительство, подтверждающее соответствие объекта требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, а также допустимость размещении объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого участка и дающего право осуществлять строительство.

Управлением государственного строительного и жилищного надзора РС(Я) постановлением от 17.03.2017 № ООО «Агентство ипотечного финансирования» также привлечено к административной ответственности по ч.5 ст.9.5 КоАП РФ, предусматривающий административное правонарушение за эксплуатацию объекта без разрешения. Данное постановление ответчиком было оспорено, решением Арбитражного суда РС(Я) от 16.06.2017 года по делу №А58-2067/2017 оставлено без изменения.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 463 ГК РФ если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи.

В силу ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Допустимых доказательств в обоснование выполнения ответчиком основного предмета по передаче жилого помещения и принятия ее истцом, материалы дела не содержат.

В силу п. 4 ст. 503 ГК РФ вместо предъявления других требований покупатель вправе отказаться от исполнения договора розничной купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы.

На основании абз. 5 п. 1 ст. 18 Закона "О защите прав потребителей" потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы.

Согласно положениям абзаца 7 пункта 1 статьи 29 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе потребовать: безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги); возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами. Потребитель вправе отказаться от исполнения договора (оказания услуги) и потребовать полного возмещения убытков, если в установленный указанным договором срок недостатки выполненной работы (оказанной услуги не устранены исполнителем. Потребитель также вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги), если им обнаружены существенные недостатки выполненной работы (оказанной услуги) или иные существенные отступления от условий договора.

Претензией от 10.02.2017 г. подтверждается обращение истца к ответчику с требованием о расторжении договора и возврате стоимости оплаченной по договору суммы денежных средств.

С учетом установленных обстоятельств дела и ч.2 ст.452 ГК РФ суд приходит к выводу о том, что ответчиком существенно нарушены условия договора купли-продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество от 25.11.2015 г., предмет договора истцу не передан, в связи с чем, требования ФИО1 о расторжении договора суд находит обоснованными.

Поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством (ст. 1103 ГК РФ).

Таким образом, в результате гибели индивидуально-определенной вещи, составляющей предмет обязательства по договору купли-продажи долей в объекте незавершенного строительства, обязательства сторон по договору купли-продажи прекратились в связи с невозможностью его исполнения, что является основанием для расторжения договора и в силу требований ст. 1102 ГК РФ свидетельствует об обязанности ответчика немедленно возвратить истцу денежные средства в размере ___ руб.

Учитывая изложенное, подлежат удовлетворению и требования истца о взыскании с ответчика процентов за пользование денежными средствами истца вследствие их не правомерного удержания, в сумме 131 281 руб., расчет по которым представлен истцом, судом проверен, ответчиком не оспорен.

В силу ст. 100 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на представителя, с учетом принципов разумности и справедливости, объема совершенных представителем действий, участия представителя Кириллиной Л.Н. в судебных заседаниях в размере 17 000 руб.

Поскольку к отношениям, возникшим между сторонами применяется Закон о защите прав потребителей, в том числе в части освобождения от уплаты госпошлины, истец освобождается от уплаты госпошлины, если цена иска не превышает 1 млн руб.

В соответствии с п. 3 ст. 333.36 НК РФ, в случае если цена иска превышает 1000000 руб., плательщики, предусмотренные п. 2 ст. 333.36 НК РФ, уплачивают государственную пошлину в сумме, исчисленной в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ и уменьшенной на сумму государственной пошлины, подлежащей уплате при цене иска 1 000 000 руб.

Согласно абз. 6 пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, при цене иска свыше 1 000 000 руб. государственная пошлина исчисляется в следующих размерах - 13 200 рублей плюс 0,5 процента суммы, превышающей 1 000 000 рублей, но не более 60 000 рублей.

При подаче иска Истцом оплачена госпошлина в размере 2 684,23 руб.

В связи с тем, что исковые требования ФИО1 в части взыскания денежных средств удовлетворены в полном объеме, с ответчика на основании ст.98 ГПК РФ подлежит взысканию сумма государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 2 684,23 руб.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию в доход местного бюджета государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, по неимущественным требованиям истца в размере 300 руб. и государственная пошлина от части имущественных требований за вычетом оплаченной суммы государственной пошлины в размере 11 157,89 руб. Всего 11 457,89 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Расторгнуть договор купли-продажи долей в праве собственности на объект незавершенного строительства жилого дома по адресу: ____, заключенный 25 ноября 2015 года между ФИО1 и Обществом с ограниченной ответственностью «Агентство ипотечного финансирования» (доля в праве ___).

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Агентство ипотечного финансирования» в пользу ФИО1 денежные средства в сумме 997 142 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 131 281 руб., расходы на услуги представителя в размере 17 000 рублей, расходы на оплату государственной пошлины в размере 2 684,23 руб.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Агентство ипотечного финансирования» государственную пошлину в размере 11 457,89 рублей в доход местного бюджета.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный суд РС (Я) в течение месяца со дня изготовления его в мотивированной форме через Якутский городской суд.

Судья: Л.И.Холмогорова