Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску Кобец Андрея Владимировича, Долгих Ирины Анатольевны к Баграмян Саргису Сережаевичу, третье лицо – ОСП по г. Красноперекопску и Красноперекопскому району УФССП России по Республике Крым о расторжении договора купли-продажи нежилого здания и взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

25 июля 2019 года Кобец Андрей Владимирович, Долгих Ирина Анатольевны обратились в суд с иском к Баграмян Саргису Сережаевичу о расторжении договора купли-продажи нежилого здания и взыскании денежных средств.

В обоснование заявленных требований истцы указали, что ДД.ММ.ГГГГ между «Продавцом» Баграмян С.С. и «Покупателями» Кобец А.В., Долгих И.А. заключен договор купли-продажи нежилого здания (далее по тексту – Договор). Согласно п. 1 Договора «Продавец» продает в общую долевую собственность «Покупателей» по 1/2 доли каждому, а «Покупатели» принимают в общую долевую собственность в указанных долях и обязуются оплатить в соответствии с условиями Договора нежилое здание, общей площадью 291,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №. В соответствии с п. 3, 4 Договора по согласованию сторон продажа нежилого здания совершается за 3 300 000 рублей, из которых 1 650 000 рублей уплачивает Кобец А.В., 1 650 000 рублей – Долгих И.А. При этом покупатели до подписания Договора выплатили продавцу каждый по 160 000 рублей, а всего – 320 000 рублей, оставшаяся сумма согласно условиям Договора должна была быть выплачена каждым покупателем по 1 490 000 рублей продавцу после регистрации перехода права собственности на нежилое здание в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно п. 8, 15 Договора на момент заключения Договора указанное нежилое здание никому не отчуждено, не заложено, в споре и под арестом (запретом) не состоит, не сдано в аренду, свободно от прав и притязаний третьих лиц. При этом, Договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами в устной или письменной форме до заключения настоящего договора. В соответствии с п. 17 Договора в соответствии со ст. 551 ГК РФ право собственности на предмет договора переходит от продавца к покупателям в момент государственной регистрации перехода права собственности в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В силу п. 18 Договора во всем, что не предусмотрено настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством РФ. После заключения договора и достижения всех существенных условий стороны обратились в МФЦ для последующей регистрации Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым перехода права собственности на вышеуказанное здание. После проведения правовой экспертизы государственным регистратором было выявлено наличие обременения в виде ареста недвижимого имущества, принадлежащего ответчику, наложенного постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по г. Красноперекопску и Красноперекопскому району УФССП России ФИО10 от 03 апреля 2018 года в рамках исполнительного производства от 14 марта 2018 года № 7060/18/82015-ИП, ввиду чего владельцу имущества запрещено совершать любые действия, направленные на отчуждение любым способом или обременение права собственности на спорный объект, а в отношении объекта купли-продажи исключена как возможность государственной регистрации перехода права собственности, так и совершение сделок между любыми лицами. Ввиду чего государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости не состоялась, что подтверждается уведомлением от 04 декабря 2018 года № 90/002/150/2018-1705. Истцы считают, что в следствии наложения ареста на недвижимое имущество сделка не была завершена по вине ответчика, нарушившего требования п.п. 8, 15, 17 Договора. Полностью выполнив взятые на себя обязательства, истцы не знали и не могли знать о наличии обременений в отношении предмета договора, о наложенном аресте недвижимого имущества ответчик истцов не уведомил. Таким образом, объект недвижимого имущества фактически истцам передан не был, полученные от истцов денежные средства в сумме 320 000 рублей ответчиком до настоящего времени не возвращены. В связи с чем, нарушение условий Договора со стороны ответчика истцы считают существенным. 24 декабря 2019 года истцы направили в адрес ответчика уведомление о расторжении Договора и возврате уплаченным им денежных средств, однако ответчиком данное уведомление оставлено без ответа. На основании вышеизложенного, истцы обратились с указанным иском, просят расторгнуть договор купли-продажи нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между Баграмян С.С., Кобец А.В. и Долгих И.А., а также взыскать с ответчика денежные средства в счет возврата по договору купли-продажи нежилого здания в размере по 160 000 рублей каждому.

Определением Красноперекопского районного суда Республики Крым от 18 сентября 2019 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора по делу был привлечен ОСП по г. Красноперекопску и Красноперекопскому району УФССП России по Республике Крым (л.д. 150-151 том 1).

В судебном заседании представитель ответчика Кобец А.В. – Васильева О.С. поддержала исковые требования в полном объеме и настаивала на их удовлетворении.

Истиц – Долгих И.А. извещена о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явилась, направила суду заявление, в котором просила рассмотреть дело в ее отсутствие, исковые требования поддержала в полном объеме (л.д. 86 том 2).

Ответчик – Баграмян С.С. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен по месту регистрации в соответствии с положениями статьи 118 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по последнему известному месту жительства. Корреспонденция возвращена в суд по истечении срока хранения (л.д. 162 том 1), что судом расценивается как отказ от ее получения (статья 117 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Пленум Верховного Суда РФ в п. п. 63 - 68 Постановления от 23 июня 2015 г. «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснил, что юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Статья 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

Представитель третьего лица - ОСП по г. Красноперекопску и Красноперекопскому району УФССП России по Республике Крым судебный пристав-исполнитель Шевчук И.А. в судебном заседании принятие решения оставила на усмотрение суда, при этом пояснила, что на принудительном исполнении находится сводное исполнительное производство в отношении должника Баграмян С.С., в связи с чем судебным приставом-исполнителем был наложен арест на имущество и составлен акт о наложении ареста и описи имущества, принадлежащего должнику, в том числе и на нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>. В настоящее время проводится экспертная оценка арестованного имущества принадлежащего должнику.

Учитывая, что ответчик надлежащим образом извещался о времени и месте слушания дела по месту регистрации, подтвержденному данными, представленными адресно-справочной службы отдела по вопросам миграции МО МВД «Красноперекопский» на запрос суда (л.д. 47), а со стороны истцов возражений против рассмотрения дела в порядке заочного производства не поступило, суд считает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие ответчика Баграмян С.С., в порядке заочного производства на основании положений статей 233-235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд, выслушав доводы представителя истца Кобец А.В. – Васильевой О.С., представителя третьего лица ОСП по г. Красноперекопску и Красноперекопскому району УФССП России по Республике Крым судебного пристава-исполнителя Шевчук И.А., исследовав материалы дела, обозрев материалы исполнительных производств, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ, судебное решение должно быть законным и обоснованным, суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

В силу закона, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права.

Обоснованным решение является тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требования закона об их относимости и допустимости или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 – 61, 67 ГПК РФ), а также когда решение содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу части 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Согласно части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с частью 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Баграмян Саргисом Сережаевичем (далее по тексту - Продавец), Кобец Андреем Владимировичем и Долгих Ириной Анатольевной (далее по тексту - Покупатели) был заключен договор купли-продажи нежилого здания, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 291,8 кв.м. (л.д. 11 том 1). Согласно п. 3 Договора по согласованию сторон продажа нежилого здания Продавцом совершается за 3 300 000 рублей, из которых 1 650 000 рублей уплачивает Кобец А.В., 1 650 000 рублей – Долгих И.А.

В силу п. 4 Договора Покупатели до подписания настоящего договора выплатили продавцу из личных денежных средств каждый по 160 000 рублей, сумму в размере 320 000 рублей. Оставшаяся сумма в размере 2 980 000 рублей будет выплачена Покупателями каждый из них по 1 490 000 рублей, Продавцу после регистрации перехода права собственности на нежилое здание на основании данного договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Также, в силу п. 17 Договора в соответствии со ст. 551 ГК РФ право собственности на предмет договора переходит от продавца к покупателям в момент государственной регистрации перехода права собственности в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

06 июня 2018 года Кобец А.В., Долгих И.А. обратились с документами на регистрацию права собственности на вышеуказанное нежилое здание в ГБУ РК «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» (л.д. 82-85 том 1).

Также с заявлением государственной регистрацией перехода права на вышеуказанное нежилое здание 06 июня 2018 года в ГБУ РК «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» обратился Баграмян С.С. (л.д. 80-81 том 1).

Уведомлением Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым от 15 июня 2018 года № 90/002/150/2018-1705 Долгих И.А. было сообщено о приостановлении государственной регистрации права собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, в связи с тем, что при проведении правовой экспертизы было установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости имеется арест на имущество принадлежащее Баграмян С.С. на основании постановления ОСП по г. Красноперекопску и Красноперекопскому району УФССП России по Республике Крым № 82015/18/16593 от 03 апреля 2018 года. Осуществление действий по регистрации перехода права собственности приостанавливается до снятия вышеуказанного ареста (л.д. 77 том 1).

03 июля 2018 года Кобец А.В. обратился Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым с заявлением о принятии дополнительных документов для регистрации права собственности на нежилое здание, расположенное по вышеуказанному адресу (л.д. 73-74 том 1).

04 декабря 2018 года на основании заявлений Баграмян С.С., Кобец А.В., Долгих И.А. государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, была прекращена, о чем свидетельствуют уведомления Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым от 04 декабря 2018 года № 90/002/150/2018-1705 (л.д. 58-60 том 1).

24 декабря 2018 года в адрес ответчика было направлено уведомление о расторжении договора с требованием о возврате ранее уплаченных сумм в размере 320 000 рублей (л.д. 14). Таким образом, предусмотренный пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации досудебный порядок истцами соблюден.

Согласно сообщения из Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым от 02 октября 2019 года № 67986/18, в ЕГРН содержатся сведения об обременениях (ограничениях) наложенных на нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, а именно:

- арест, дата наложения 04 сентября 2018 года на основании постановления о наложении ареста на имущество должника № 82015/18/49441 от 04 сентября 2018 года, ОСП по г. Красноперекопску и Красноперекопскому району УФССП России по Республике Крым;

- арест, дата наложения 04 декабря 2018 года на основании определения Красноперекопского районного суда Республики Крым № 2-939/2018 от 27 ноября 2018 года;

- арест, дата наложения 04 сентября 2018 года на основании постановления о наложении ареста на имущество должника № 82015/18/71352 от 27 ноября 2018 года, ОСП по г. Красноперекопску и Красноперекопскому району УФССП России по Республике Крым;

- запрет УФРС совершать рег. действия, дата наложения 25 апреля 2019 года, на основании постановления о запрете на совершение действий по регистрации № 82015/18/78497 от 29 декабря 2018 года, ОСП по г. Красноперекопску и Красноперекопскому району УФССП России по Республике Крым;

- арест, дата наложения 19 июня 2019 года на основании определения Красноперекопского районного суда Республики Крым № 2-604/2019 от 11 июня 2019 года;

- арест, дата наложения 19 июня 2019 года на основании определения Красноперекопского районного суда Республики Крым № 13-101/2019 от 11 июня 2019 года;

- запрет УФРС совершать рег. действия, дата наложения 02 июля 2019 года, на основании постановления о запрете на совершение действий по регистрации № 82015/19/44608 от 13 июня 2019 года, ОСП по г. Красноперекопску и Красноперекопскому району УФССП России по Республике Крым;

- арест, дата наложения 05 августа 2019 года на основании определения Красноперекопского районного суда Республики Крым № 2-803/2019 от 25 июля 2019 года (л.д. 158-160 том 1).

Как следует из материалов сводного исполнительного производства № 23115/18/82015-СД, на принудительном исполнении в ОСП по г. Красноперекопску и Красноперекопскому району УФССП России по Республике Крым находилось исполнительное производство № 7060/18/82015 от 14 марта 2018 года о взыскании с Баграмяна Саргиса Сережаевича в пользу ФИО6 задолженности в размере 267 145,70 рублей, в рамках которого 03 апреля 2018 года судебным приставом-исполнителем постановлением наложен арест на движимое и недвижимое имущество должника, копия которого направлена в регистрирующие органы (л.д. 166-239 том 1).

При разрешении спора по существу и удовлетворении требования истца, суд исходит из того, что наложение ареста на приобретенное истцами нежилое здание, а в последующем приостановление государственной регистрации права собственности истцов на него, является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора купли-продажи нежилого здания.

Наличие претензий третьих лиц на спорное нежилое здание лишило истцов возможности зарегистрировать свое право собственности и использовать нежилое здание по назначению. Следует учесть, что при заключении договора купли-продажи нежилого здания истцы исходили из отсутствия притязаний на него со стороны третьих лиц (п. 8 Договора). При этом ответчик под видом отсутствия обременений на момент заключения договора купли-продажи не вправе требовать сохранения договорных отношений с истцами вопреки их воле, не имеющих интерес к предмету сделки и заявившим требование о расторжении договора купли-продажи в связи с существенным изменением обстоятельств.

Здесь же следует отметить, что баланс имущественных интересов сторон может быть нарушен любым изменением обстоятельств. Однако только их существенное изменение признается основанием для изменения или расторжения договора. Оно считается таковым в силу предписаний пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации только тогда, когда обстоятельства изменились кардинально, т.е. настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Исходя из буквального содержания ст. 460 ГК РФ продавец - собственник нежилого здания - обязан предоставить покупателю исчерпывающую, полную и достоверную информацию о нежилом здании, возможных обременениях и ограничениях его использования, и иную информацию, которая может повлиять на решение покупателя о покупке данного нежилого здания.

Принимая во внимание, что данная обязанность не была выполнена ответчиком, вследствие чего истцы в значительной степени были лишены того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, что в силу ст. 450 ГК РФ является основанием для расторжения этого договора, суд приходит выводу об удовлетворении требований истцов о расторжении договора купли-продажи нежилого здания, взыскании с ответчика денежных средств полученных по договору купли-продажи нежилого здания.

Каких-либо иных доказательств, свидетельствующих об обратном, в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суду не представлено, а судом в ходе судебного разбирательства не добыто.

При таких обстоятельствах, оценив все собранные по делу доказательства в их совокупности, руководствуясь принципами добросовестности и разумности, учитывая конкретные обстоятельства дела, суд приходит к выводу, что исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме, у суда нет оснований ставить под сомнение достоверность и правдивость фактов, которыми истец обосновывает свои исковые требования.

Истцами Кобец А.В. и Долгих И.А. при подаче искового заявления государственная пошлина оплачена в размере 3 500 рублей каждым (300 руб. + 3200 руб.).

В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса РФ, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию уплаченная при подаче иска государственная пошлина, оплаченная при подаче иска Кобец А.В. и Долгих И.А. в сумме по 3 500 рублей каждым.

При заявленных каждым из истцов требованиях и цене иска по требованию: имущественного характера в сумме 160 000 рублей, а также по требованию неимущественного характера - о расторжении договора купли-продажи нежилого здания, размер государственной пошлины должен составлять 4 400 рублей и 300 рублей соответственно.

Таким образом, истцами при подаче иска в суд не доплачена государственная пошлина в размере 1 200 рублей каждым.

Следовательно, учитывая, что требования истцов удовлетворены в полном объеме, с ответчика также подлежит взысканию недоплаченная истцами государственная пошлина в доход государства в размере 2 400 рублей.

Руководствуясь статьями 194–199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Кобец Андрея Владимировича, Долгих Ирины Анатольевны к Баграмян Саргису Сережаевичу, третье лицо – ОСП по г. Красноперекопску и Красноперекопскому району УФССП России по Республике Крым о расторжении договора купли-продажи нежилого здания и взыскании денежных средств, - удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Баграмян Саргисом Сережаевичем, Кобец Андреем Владимировичем и Долгих Ириной Анатольевной.

Взыскать с Баграмян Саргиса Сережаевича, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, зарегистрированного по адресу: <адрес> пользу Кобец Андрея Владимировича, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, зарегистрированного и проживающего по адресу: <адрес>, денежные средства в размере 160 000 (сто шестьдесят тысяч) рублей 00 копеек, в счет возврата по договору купли-продажи нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с Баграмян Саргиса Сережаевича, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, зарегистрированного по адресу: <адрес> пользу Долгих Ирины Анатольевны, ДД.ММ.ГГГГ, уроженки <адрес>, зарегистрированной и проживающей по адресу: <адрес> денежные средства в размере 160 000 (сто шестьдесят тысяч) рублей 00 копеек, в счет возврата по договору купли-продажи нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с Баграмян Саргиса Сережаевича, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, зарегистрированного по адресу: <адрес> пользу Кобец Андрея Владимировича, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, зарегистрированного и проживающего по адресу: <адрес> расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 500 (три тысячи пятьсот) рублей.

Взыскать с Баграмян Саргиса Сережаевича, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, зарегистрированного по адресу: <адрес> пользу Долгих Ирины Анатольевны, ДД.ММ.ГГГГ, уроженки <адрес>, зарегистрированной и проживающей по адресу: <адрес>, расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 500 (три тысячи пятьсот) рублей.

Взыскать с Баграмян Саргиса Сережаевича, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес> зарегистрированного по адресу: <адрес>, государственную пошлину в доход бюджета муниципального образования городской округ Красноперекопск Республики Крым в сумме 2 400 (две тысячи четыреста) рублей.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение может быть также обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления, через Красноперекопский районный суд Республики Крым.

Судья А.И. Галимов

Решение в окончательной форме изготовлено 21 октября 2019 года.