Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, действующим в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО5, ФИО6 о признании договора купли- продажи действительным, признании права собственности

у с т а н о в и л :

Истец обратилась в суд с иском к ответчикам, указав, что на основании договора купли-продажи квартиры (возникновение ипотеки в силу закона) от ДД.ММ.ГГГГ, приобрела в собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 50.3 кв.м. Недвижимость приобреталась, за счет кредитных средств в соответствии с Кредитным договором № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным в <адрес> между Покупателем и АО «Россельхозбанк», в силу закона.

В соответствии с Договором купли-продажи «Продавец» ФИО2, ФИО3, ФИО5, ФИО6, продали «Покупателю» ФИО1, в собственность квартиру по адресу: к Гвардейск, <адрес>, общей площадью 50.3 кв.м., кадастровый №, определив стоимость квартиры - 2 800000 рублей.

Квартира приобретена за счет кредитных средств в размере 2510179,20 руб. 20 коп., предоставленных Покупателю по Кредитному договору (при ипотеке в силу закона) № от ДД.ММ.ГГГГ. Кредит предоставлен сроком на 180 месяцев, считая с даты фактического предоставления кредита.

Оставшаяся сумма 289 820,80 руб. 80 коп., были переданы «Продавцу» наличными средствами, путем оформления расписки.

Сумма 2 510 179 руб. 20 коп., была выплачена переводом на счет ФИО2, посредством безотзывного покрытого аккредитива, который был открыт банком-эмитентом АО «Россельхозбанк» на основании, предоставленного Договора купли-продажи с отметками государственной регистрации, оригинала выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Таким образом, со стороны Покупателя, основные условия Договора выполнены.

Со стороны «Продавца», имеются несовершеннолетние, представителем, которых выступил один из родителей, а именно, ФИО2 Также, в соответствии с требованиями, установленными законодательством, было представлено разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших четырнадцати лет. Продавцами при заключении сделки было представлено Постановление от ДД.ММ.ГГГГ№ о разрешении ФИО2, ФИО3 совершить продажу долей жилого помещения несовершеннолетних ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, разрешена продажа жилого помещения по адресу: <адрес>, при условии дарения им по 1/12 доли каждому жилого помещения расположенного по адресу: <адрес>.

На основании Договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, несовершеннолетним ФИО6 и ФИО5 было передано в дар в равных долях по 1/12 каждому, жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

От момента подготовки к заключению сделки до ее государственной регистрации, все действия совершались с помощью юриста.

Также, договор прошел правовую экспертизу в банке и при государственной регистрации права в Росреестре, что не вызвало сомнений, в законности сделки на всех ее этапах.

Однако, ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась в отделение АО «Россельхозбанка» с целью рефинансирования Кредитного договора, но получила отказ, со ссылкой на ничтожность заключенного Договора купли-продажи, в связи с несоблюдением нотариальной формы Договора.

По факту все обязательства по Договору купли-продажи соблюдены, «Продавец» получил полную оплату цены сделки, права несовершеннолетних не нарушены.

Она (истец) вступила в права собственности, приобретенным недвижимым имуществом, выполняет обязательства в соответствии с Кредитным договором № от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем просит признать ее добросовестным приобретателем квартиры по адресу: <адрес>, общей площадью 50.3 кв.м., кадастровый №, признать право собственности на указанную квартиру, признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, номер регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, действительным, взыскать с ответчика судебные расходы.

В судебном заседании истец поддержала в полном объеме свои требования.

Ответчики ФИО2, ФИО3, действующие в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО5, ФИО6 в судебном заседании иск признали в полном объеме.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Калининградской областиМитичкин А.С. в судебном заседании с иском согласился.

Представитель АО «Россельхозбанк» в судебное заседание не явился, о дате и месте слушания дела извещен надлежащим образом.

Выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела и дав им оценку, суд находит требования ФИО1 подлежащими удовлетворению.

По общему правилу в силу п.2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 163 ГК РФ в случаях, указанных в законе, является обязательным нотариальное удостоверение сделок.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункт 3 статьи 163 ГК РФ).

Исходя из положений статьи 163 Гражданского кодекса РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Статьей 165 Гражданского кодекса РФ установлены последствия уклонения от нотариального удостоверения сделки.

Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется (пункт 1 данной статьи).

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ФИО1 является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 50.3 кв.м., кадастровый №, на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности истца зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии по <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН, номер регистрации 39:02:010016:1734-39/024/2021-11 от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ «Продавец» ФИО2, ФИО3, ФИО5, ФИО6, продали «Покупателю» ФИО1, в собственность квартиру по адресу: к Гвардейск, <адрес>, общей площадью 50.3 кв.м., кадастровый №.

Квартира приобретена истицей за счет кредитных средств в размере 2 510179,20 рублей, предоставленных покупателю по Кредитному договору (при ипотеке в силу закона) № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному в <адрес> между Покупателем АО «Россельхозбанк». Кредит предоставлен сроком на 180 месяцев, считая с даты фактического предоставления кредита, из них 289820,80 рублей, были переданы «Продавцу» наличными средствами, путем оформления расписки (п.5 Договора купли –продажи).

Всего стоимость квартиры определена 2800000 рублей. Поскольку со стороны «Продавца», имеются несовершеннолетние дети, их представителем выступил ФИО2, которому было выдано разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших четырнадцати лет.

На основании постановления администрации МО «Гвардейский городской округ» от ДД.ММ.ГГГГ№ ФИО2, ФИО3 было разрешено совершить продажу долей жилого помещения несовершеннолетних ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, а также разрешена продажа жилого помещения по адресу: <адрес>, при условии дарения несовершеннолетним по 1/12 доли каждому жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ на основании договора дарения, несовершеннолетним ФИО6 и ФИО5 было передано в дар в равных долях по 1/12 каждому, жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

Таким образом, со стороны покупателя были соблюдены все требования, предусмотренные договором купли-продажи.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась в отделение АО «Россельхозбанка» с целью рефинансирования Кредитного договора, но получила отказ, в связи с тем, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключен в простой письменной форме, что не соответствует требованиям ст.54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а именно не удостоверен нотариально и в связи с чем, является ничтожным.

Ответчики в добровольном порядке отказываются от нотариального удостоверения договора купли-продажи, в связи с чем, истица была вынуждена обратиться в суд.

Согласно пункта 1 статьи 158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

В соответствии со ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»,любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением этим имуществом на условиях доверительного управления или опеки, должны регистрироваться только на основании документов, определяющих эти отношения, в том числе на основании актов государственных органов, органов местного самоуправления, договоров или решения суда.

Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Согласно статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.

В силу положений подп. 2 п. 2 статьи 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

В соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

При этом по смыслу п.2 статьи 165 ГК РФ признание сделки, требующей нотариального удостоверения, действительной, является правом суда, и основывается на оценке судом конкретных обстоятельств дела.

В соответствии с п.58 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ», если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона приняла исполнение и уклоняется от такого удостоверения, суд по требованию стороны, исполнившей сделку, вправе признать сделку действительной.

Разрешая вопрос о действительности сделки, суд учитывает причины, по которым сделка не была удостоверена нотариально, а также поведение каждой из ее сторон. Признание сделки действительной возможно только в том случае, если причиной отсутствия нотариального удостоверении послужило недобросовестное поведение второй стороны, принявшей исполнение, но неправомерно уклоняющейся от заключения сделки в требуемой законом форме, сама сделка не противоречит закону; была соблюдена хотя бы письменная форма, когда с ее отсутствием закон прямо связывает недействительность сделки (п.2 ст.162 ГК РФ). В случае удовлетворения требований указанной стороны, сделка признается действительной с момента ее совершения и ее последующее нотариальное удостоверение не требуется, решение суда приравнивается к нотариальному удостоверению сделки.

Исходя из представленных в материалы дела доказательств, суд достоверно установил, что заключенный между сторонами договор купли-продажи подписан сторонами, фактически квартира была передана истцу, истец вступила в права собственности недвижимым имуществом, выполняет обязательства в соответствии с Кредитным договором № от ДД.ММ.ГГГГ, денежные средства по заключенному с ней договору продавец ФИО2 получил, права несовершеннолетних не были нарушены, в связи с чем, суд приходит к выводу о добросовестности исполнения договора купли-продажи со стороны покупателя ФИО1 и недобросовестном поведении Продавца, принявшего исполнение договора, но неправомерно уклоняющейся от заключения сделки в требуемой законом форме.

Оценив представленные по делу доказательства с учетом приведенных требований, суд признает, что нарушений сторонами при заключении договора купли-продажи положений ст. ст. 432, 454, 554, 555 ГК РФ о форме, существенных условиях договора не допущено, договор купли-продажи, исполнен сторонами в полном объеме, является действительным даже при отсутствии нотариального удостоверения договора купли-продажи.

Следовательно, отсутствие нотариального удостоверения договора купли-продажи не лишает истца возможности на удовлетворение её требований о признании права собственности на квартиру по адресу: <адрес>, общей площадью 50,3 кв.м., КН 39:02:010016:1734.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Признать ФИО1 добросовестным приобретателем квартиры по адресу: <адрес>, общей площадью 50,3 кв.м., КН №.

Признать действительным договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, ФИО3, действующим в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО5, ФИО6 и ФИО1 и зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, номер регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.

Признать за ФИО1 право собственности на квартиру по адресу: <адрес>, общей площадью 50,3 кв.м., КН №.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Гвардейский районный суд <адрес> в течение месяца с даты изготовления решения.

Решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: подпись

Копия

Судья Клименко М.Ю.