Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании договора по передаче квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, об обязании заключить договор купли –продажи,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 об обязании заключить договор купли - продажи, признании договора по передаче квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, мотивируя тем, что в 2007 году между истцом и ФИО2 было достигнуто соглашение о купли - продажи, квартиры, принадлежащей ФИО2 на праве собственности расположенной по адресу: заключен предварительный договор, по которому стороны обязались заключить в будущем договор о купли-продажи квартиры на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Также по договоренности с ФИО2 с 2007 года истец стала проживать в указанной квартире и осуществлять все коммунальные платежи.

Данный предварительный договор был передан ФИО2, истцом были оплачены денежные средства, о чем были составлены расписки.

В предварительном договоре стороны установили срок, в который они обязуются заключить основной договор - ориентировочно не позднее сентября 2007 года. В указанный срок истец обратился к ФИО2 с проектом основного договора, однако до настоящего времени ФИО2 уклоняется от его заключения.

В мае 2011 года в квартиру, по адресу пришла ФИО5, объявившая себя собственником данной квартиры и предъявившая ксерокопии документов на право собственности.

Считает, что в данном случае между ФИО2 и ФИО5 была совершена притворная сделка купли-продажи с целью скрыть дарение указанной квартиры и, как следствие, избежать заключения договора купли-продажи данного недвижимого имущества с истцом.

Просит обязать ФИО2 заключить с истцом договор купли –продажи квартиры № по адресу: , (кадастровый номер №), признать сделку по передачи квартиры между ФИО2 и ФИО3 ничтожной, сделку купли – продажи между ФИО3 и ФИО4 ничтожной, сделку купли – продажи между ФИО4 и ФИО5 ничтожной, применить последствия недействительности сделки.

Истец ФИО1 и её представители по доверенности ФИО6, ФИО7 в судебном заседании исковые требования уточнили, просят признать сделку купли – продажи между ФИО2 и ФИО3 ничтожной, сделку купли – продажи между ФИО3 и ФИО4 ничтожной, сделку купли – продажи между ФИО4 и ФИО5 ничтожной, признать фактическую сделку по передаче квартиры между ФИО4 и ФИО5 ничтожной, применить последствия ничтожных сделок в отношении недвижимого имущества расположенного по адресу: , обязать ФИО2 заключить с ФИО1 договор купли – продажи жилого помещения по адресу: на условиях, предусмотренных предварительным договором. Истец пояснила, что в 2006 году между истцом и ФИО2 было достигнуто соглашение о купле-продаже 9/35 долей общей долевой собственности жилого дома, расположенного по адресу: , принадлежащих ФИО2 на праве собственности, после выдела данных долей в натуре. Между ними был заключен предварительный договор, по которому истец и ФИО2 обязались заключить в будущем договор купли-продажи квартиры площадью 248 кв.м., гаража площадью 45 кв.м. с подсобным помещением и земельным участком, относящегося к квартире. Данный предварительный договор, подписанный истцом, был передан ФИО2 для подписания, более она его не видела. В качестве оплаты долей собственности, истицей были оплачены частично денежные средства ФИО2 в размере 7 000 000 рублей, путем передачи их М., действующему в интересах ФИО2 на основании удостоверенной нотариально доверенности, о чем были составлены соответствующие расписки о передаче денежных средств, поскольку ФИО2 находилась за границей и не могла получить их лично. С 2007 года согласно договоренности с ФИО2, истица и члены её семьи стала проживать в указанной квартире, фактически вступила в права владения данной квартирой, стала осуществлять оплату всех коммунальных платежей и содержание жилья, осуществлять управление общедомовой собственностью. Поскольку предварительным договором был установлен срок для заключения основного договора, истец неоднократно обращалась к ФИО2 с предложениями заключить основной договор, однако до настоящего времени последняя уклоняется от его заключения, несмотря на все извещения и неоднократную отправку предложений, всеми возможными способами по имеющимся у истицы адресам. Также на просьбу истца зарегистрировать ФИО1 в данной квартире ФИО2 ответила резким отказом и мотивировала тем, что квартира еще не выделена в натуре. В мае 2011 года в спорную квартиру, по адресу пришла ФИО5, объявившая себя собственником данной квартиры и предъявившая ксерокопии документов на право собственности. ФИО5 объявила, что 25.05.2011 г. купила данную квартиру у ФИО4 за один миллион рублей. Позже истица узнала, что ФИО4 купила данную квартиру у ФИО3 16.02.2009 г., а та в свою очередь приобрела данную квартиру 29.12.2008 г. у ФИО2 Считает, что в данном случае между ФИО2 и ФИО3 была совершена притворная сделка купли-продажи с целью скрыть дарение указанной квартиры от ФИО2 к ФИО4 и, как следствие, избежать заключения договора купли-продажи данного недвижимого имущества с истцом. В данном случае сделки купли-продажи квартиры между ФИО2 и ФИО3, ФИО3 и ФИО4 были заключены с целью прикрыть дарение квартиры от ФИО2, к последующим приобретателям. Сделка купли-продажи квартиры от ФИО4 к ФИО5 также прикрывала сделку по дарению данной квартиры, так как сумма сделки была в несколько раз ниже рыночной стоимости квартиры. Также следует принимать во внимает тот факт, что ФИО5, представила договор купли-продажи мебели, сумма по которому превышает сумму сделки купли-продажи спорной квартиры. Данной мебелью владеет истец, поэтому представленные договоры купли-продажи вызывают у истца опасения относительно их действительности и соответственно указывают на то, что ФИО5 не осуществляла оплату за указанную квартиру, а фактически приняла её в дар от ФИО4

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО8 исковые требования не признал, в иске ФИО1 просит отказать по основаниям изложенным в отзыве. Пояснил, что ФИО2 не может предоставить предварительный договор купли – продажи квартиры № расположенной по адресу: , так как он никогда не заключался. Однако между истицей и ФИО2 была достигнута устная договоренность о том, что договор купли - продажи спорной квартиры будет заключен после того как ФИО1 выплатит полную стоимость квартиры в размере 13 000 000 рублей. Истица говорила, что она обращалась к ответчику с проектом основного договора, неоднократно направляла извещения и предложения, по имеющимся у нее адресам, но при этом ФИО1 не представила доказательства неоднократности обращения к ФИО2 с предложением заключить основной договор купли - продажи. Денежные средства которые истец передала ФИО2, подтверждаются расписками, и от возврата этих денег ФИО2 не отказывается, однако считает, что этот вопрос не подлежит рассмотрению в данном судебном заседании. Помимо этого, истец пытается ввести суд в заблуждение относительно сроков заключения основного договора, о котором якобы имелась договоренность. В претензии от 11 мая 2011 г., ФИО1 указывает, что по условиям предварительного договора купли-продажи ФИО2 обязалась продать истице вышеуказанную долю до 01.09.2007 г., однако истец утверждала, что дата заключения договора должна быть произведена не позднее 31 декабря 2011 г. таким образом считает, что истец не имеет никакого права обращаться в суд с иском о расторжении сделок в отношении квартиры, поскольку не имеет на нее никаких прав, и свои притязания в отношении спорной квартиры доказать не может.

В судебном заседании представитель ответчицы ФИО5 по доверенности ФИО9 исковые требования не признал по основаниям изложенным в отзыве. Пояснил, что ФИО5, является собственницей квартиры, общей площадью 238,9 кв.м., расположенной на втором этаже, мансарде трехэтажного кирпичного жилого дома по адресу: . Вышеуказанную квартиру ФИО5 приобрела у ФИО4, что подтверждается договором купли - продажи квартиры от 23 мая 2011 года. На момент приобретения ФИО5 вышеуказанной квартиры, ФИО4 являлась ее единоличным собственником. На момент купли – продажи спорного жилья, имущественных прав и претензий со стороны третьих лиц, заявлено не было, обременений на квартиру зарегистрировано не было. ФИО5 с ФИО3 не знакома, никакие договоры с ней не заключала. Кроме того, решением Вологодского городского суда от 05 августа 2011 года ФИО1 выселена из квартиры № по адресу: . Определением кассационной инстанции от 30 сентября 2011 года решение Вологодского городского суда от 05 августа 2011 года оставлено без изменений. ФИО1 не предоставила доказательств того, что она владеет спорной квартирой на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

В судебном заседании свидетель М. суду пояснил, что ФИО2 знает с детства, поскольку их родители были друзьями. Считает, что у ФИО2 с истцом не было заключено предварительного договора купли –продажи квартиры в письменной форме, поскольку он бы об этом узнал, а устная договоренность была. ФИО2 свидетелю оформила доверенность и он на основании выданной доверенности получил от истца сумму денег в размере 7 000 000 рублей. Знает, что указанная квартира составляла около 200 кв.м, почему между истцом и ФИО2 не был оформлен договор купли –продажи не знает. В последствии квартира была продана ФИО3 В остальных сделках по продаже квартире он не участвовал, продал только гараж за сумму 100 000 рублей. Знает, что истец хотела приобрести данную квартиру, но у неё не было возможности, не было нужной суммы денег.

В судебное заседание ответчики ФИО4, ФИО3 не явились, просят рассмотреть в их отсутствии.

В судебное заседание представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии не явился, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.

Суд, заслушав стороны, свидетеля, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Установлено, что в 2006 году между истцом и ФИО2 было достигнуто соглашение о купле-продаже 9/35 долей общей долевой собственности жилого дома в размере 13 000 000 рублей, расположенного по адресу: , принадлежащих ФИО2 на праве собственности, после выдела данных долей в натуре. С 2007 года согласно договоренности с ФИО2, истица и члены её семьи стала проживать в указанной выше квартире.

В качестве задатка за 9/35 доли жилого дома расположенного по адресу: , истицей были оплачены денежные средства ФИО2 в размере 7 000 000 рублей, путем передачи их М., действующему в интересах ФИО2 на основании удостоверенной нотариально доверенности, согласно распискам от 04.06.2007 года, 20.08.2006 года (л.д.10 -12).

Согласно договора купли – продажи от 08 декабря 2008 года ФИО3 приобрела у М., действующего по доверенности от ФИО2 в частную собственность семикомнатную квартиру, находящуюся по адресу: , общей площадью 238,9 кв. м., в том числе жилой площадью 166,9 кв.м, квартира расположена на втором этаже мансарде трехэтажного кирпичного жилого дома.

Согласно договора купли – продажи от 20 января 2009 года ФИО3 с одной стороны, и ФИО4 с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем: ФИО3 продала, а ФИО4 купила по настоящему договору, в частную собственность семикомнатную квартиру, находящуюся по адресу: , общей площадью 238,9 кв. м., в том числе жилой площадью 166,9 кв.м, расположеную на втором этаже мансарде трехэтажного кирпичного жилого дома.

Согласно договора купли-продажи от 23.05.2011 года, ФИО5 приобрела у ФИО4 квартиру с мебелью площадью 238,9 кв.м., в том числе жилой площадью 166, 9 кв.м. на втором этаже мансардного трехэтажного кирпичного жилого дома по адресу: , право собственности ФИО5 подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

05 августа 2011 года решением Вологодского городского суда по гражданскому делу по иску ФИО5 к ФИО1 о выселении без предоставления другого жилого помещения постановлено: «Выселить ФИО1 из квартиры расположенной на втором этаже, мансарде трехэтажного кирпичного жилого дома по адресу: без предоставления другого жилого помещения, обязать ФИО1 освободить нежилые помещения №№ 7, 8 (номера на поэтажном плане 7, 8), расположенные на цокольном этаже жилого дома расположенного по адресу: , обязать ФИО1 передать ФИО5 все комплекты ключей от квартиры расположенной на втором этаже, мансарде трехэтажного кирпичного жилого дома по адресу: , и от нежилых помещений №, расположенных на цокольном этаже жилого дома расположенного по адресу: ».

В соответствии со статьёй 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

На основании пункта 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Согласно статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу пункта 1 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

В соответствии со статьёй 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со статьёй 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Таким образом, поскольку, со стороны истицы не представлено достаточных и необходимых доказательств, заключения предусмотренной, письменной формы предварительного договора купли – продажи, суд не находит оснований для удовлетворения требований ФИО1 о понуждении к заключению договора купли – продажи спорной квартиры, которая полностью ею не оплачена.

Далее, принимая во внимание, что договор купли-продажи от 08 декабря 2008 года был подписан покупателем ФИО3 и уполномоченным продавцом на совершение сделки М., что данный договор исполнен, расчет произведен полностью до подписания настоящего договора, учитывая, что данный договор купли-продажи и прилагаемые к нему документы прошли в УФРС по Вологодской области правовую экспертизу, данный договор купли-продажи, а также переход права собственности на квартиру № по адресу: , общей площадью 238,9 кв. м., в том числе жилой площадью 166,9 кв.м. от ФИО2 к ФИО3 зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, суд приходит к выводу, что ответчик ФИО3 на законных основаниях приобрела право собственности на данное жилое помещение.

Поскольку у ФИО3, как собственника данного жилья, возникло полное право распоряжаться спорным недвижимым имуществом по своему усмотрению, в том числе продавать его, 20 января 2009 года между продавцом ФИО3 и покупателем ФИО4 заключен договор купли-продажи настоящей квартиры. Данный договор купли-продажи сторонами подписан, расчет между ними произведен. В отношении договора купли-продажи квартиры от 20 января 2009 года и приложенных к нему документов УФРС по Вологодской области проведена правовая экспертиза. Договор купли-продажи от 20 января 2009 года, а также переход права собственности от ФИО3 к ФИО4 право собственности ФИО4 на спорную квартиру зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области.

Установлено и не оспаривается сторонами, что ФИО5 изъявила желание приобрести квартиру по адресу: . С целью приобретения спорной квартиры ФИО5 оформила с ФИО4 договор купли – продажи 23 мая 2011 года, в соответствии с которым собственником спорной квартиры стала ФИО5, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22. 06.2011 года.

Истицей ФИО1 и её представителями заявлены требования о признании договоров купли-продажи квартиры по адресу: , заключенных между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО3, продавцом ФИО3 и покупателем ФИО4, продавцом ФИО4 и покупателем ФИО5 ничтожными, поскольку истица считает, что она вступила в права владения спорной квартиры, у ответчиков отсутствуют основания по совершению сделки в отношении жилого помещения по указанному выше адресу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестным приобретателем признается лицо, которое на момент совершения возмездной сделки по приобретению имущества не знало и не могло знать об отсутствии у лица, отчуждающего это имущество, права на его отчуждение.

Согласно Постановления Конституционного Суда № 6 П от 21.04.2003 года суд должен установить, что имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств, а также, что приобретатель приобрел имущество возмездно, и что не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.

Анализируя представленные суду доказательства, суд приходит к выводу, что ответчики: ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 совершали сделки в отношении спорного имущества на законных основаниях, кроме того ответчик ФИО5 приобрила спорное жилое помещение в соответствии с требованиями действующего законодательства, её действия как приобретателя носили добросовестный характер. Таким образом, ФИО5 является добросовестным приобретателем жилого помещения по адресу: .

Доводы истицы и её представителей о том, что указанная в договоре купли-продажи от 23 мая 2011 года стоимость квартиры не соответствует фактически переданной за данную квартиру покупателем продавцу денежной суммы, суд не принимает во внимание, поскольку указанное обстоятельство не является юридически значимым для разрешения исковых требований истца по заявленным правовым основаниям. Стороны вправе определять существенные условия договора, в том числе цену, самостоятельно.

При таких обстоятельствах, исковые требования ФИО1 не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статьями статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 – отказать.

Решение может быть обжаловано в Вологодский областной суд через Вологодский городской суд в течение 10 дней с момента изготовления решения в окончательной форме.

Судья Н.В. Гоглева

Мотивированное решение изготовлено 12 октября 2011 года