Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Потребительского жилищно-накопительного кооператива «Наш дом» к Сергеевой ТИ, Ануфриевой ЕВ, Кутлярову ДВ, обществу с ограниченной ответственностью «СКД» о признании договоров долевого участия в строительстве недействительными,

у с т а н о в и л:

Потребительский жилищно-накопительный кооператив «Наш дом» (далее ЖНК «Наш дом»), обратился в суд с иском к Сергеевой Т.И., Ануфриевой Е.В., Кутлярову Д.В., ООО «СКД», в котором просит признать недействительными договоры долевого участия в строительстве:

№ от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между ООО «СКД» и Сергеевой Т.И. на квартиру №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., в строящемся жилом доме по адресу <адрес>;

№ от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между ООО «СКД» и Кутляровым Д.В. на квартиру №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, в строящемся жилом доме по адресу <адрес>;

№ от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между ООО «СКД» и Ануфриевой Е.В. на квартиру №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., в строящемся жилом доме по адресу <адрес>.

В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ. между ЖНК «Наш дом» и ООО «СКД» был заключен договор № о целевом финансировании (инвестировании) строительства кооперативного жилого дома. В соответствии с указанным договором ЖНК «Наш дом» является инвестором строительства кооперативного жилого дома, а ООО «СКД» застройщиком кооперативного пятиэтажного дома квартирного типа, расположенного по строительному адресу г.Бийск, юго-восточнее дома по <адрес>, ориентировочной общей площадью <данные изъяты> кв.м., на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м.

В соответствии с п.2.1.5 договора ООО «СКД» обязано не заключать договоры «долевого участия» с третьими лицами и не продавать третьим лицам квартиры в данном кооперативном доме.

Пункт 2.3.3 договора предусматривает запрет свободного отчуждения квартир кооперативного дома ООО «СКД». При этом все квартиры в стоящемся доме распределяются только между членами ЖНК «Наш дом». В соответствии с п.3.1 договора все жилые помещения (квартиры) на 100% принадлежат инвестору ЖНК «Наш дом».

В соответствии с условиями договора ООО «СКД» не имел права заключать договоры долевого участия с третьими лицами, поскольку все квартиры принадлежат истцу и должны быть распределены исключительно между членами ЖНК «Наш дом». ООО «СКД» имело право проводить совместную рекламную акцию по привлечению в члены кооператива для приобретения квартир в данном строящемся доме, то есть все лица, желающие приобрести квартиры, должны быть приняты в члены ЖНК, о чем застройщик был обязан сообщить гражданам.

Заключенный договор является договором купли-продажи будущей вещи, ЖНК «Наш дом» является покупателем всех жилых квартир в строящемся доме, ООО «СКД» продавцом. Иные инвестиции на строительство данного жилого дома не привлекались, а потому все жилые квартиры в данном доме возведены на денежные средства членов ЖНК «Наш дом», следовательно, после введения данного дома в эксплуатацию все жилые квартиры в соответствии с условиями заключенного договора, ООО «СКД» обязано передать в собственность ЖНК «Наш дом». Указанным договором ограничены полномочия юридического лица ООО «СКД» по распоряжению жилыми квартирами в строящемся доме в интересах ЖНК «Наш дом».

В настоящее время истцу стало известно, что в нарушение условий договора ООО «СКД» заключило договоры долевого участия с Сергеевой Т.И., Кутляровым Д.В. и Ануфриевой Е.В., зарегистрировав их в установленном порядке. Заключение данных договоров существенно нарушает права истца как инвестора, поскольку ЖНК «Наш дом» претендует на все квартиры в данном доме.

Полномочия ООО «СКД» на заключение договоров долевого участия ограничены договором № от ДД.ММ.ГГГГ., совершенные сделки являются недействительными в соответствии со ст. 174 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ). Ответчикам достоверно было известно о наличии ограничений полномочий ООО «СКД», поскольку Кутляров Д.В. и Ануфриева Е.В. с 2011 года являются представителями ООО «СКД» в различных судебных спорах, Сергеева Т.И. является учредителем и директором подрядной организации ООО «Кодисето», строящей спорный дом с ДД.ММ.ГГГГ года.

В судебном заседании представители истца ЖНК «Наш дом» Михайлова Г.Г. и Панчук Н.В. исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в иске. Также пояснили, что Сергеева Т.И. является супругой директора ООО «СКД» Масленникова Н.И., вследствие чего ей также должно быть известным о наличии ограничений полномочий застройщика, установленных договором.

Представитель ответчика ООО «СКД» Ануфриева Е.В., действующая также в своих интересах в качестве ответчика, возражает против удовлетворения иска. В представленном письменном отзыве указано, что неисполнение условий инвестиционного договора не влечет недействительности сделок, заключенных между застройщиком и участниками долевого строительства, поскольку гражданское законодательство не содержит прямого запрета на заключение нескольких договоров купли-продажи в отношении одного и того же имущества. Условия договора о целевом финансировании (инвестировании) строительства порождают лишь обязательственные отношения между его сторонами и дают им право требовать друг от друга исполнение соответствующего обязательства в установленном порядке. Препятствий к заключению ООО «СКД» указанных договоров с иными лицами (ответчиками) законодательством не установлено. Гражданским законодательством предусмотрены иные способы защиты нарушенного права при неисполнении одной из сторон условий договора. На момент подачи иска спорный объект не достроен (не создан) и не введен в эксплуатацию. Квартиры не переданы в собственность участников договоров долевого строительства, так как право собственности на объекты недвижимости возникает с момента государственной регистрации данного права.

Также, Ануфриева Е.В. суду пояснила, что предусмотренный договором отказ от права не влечет за собой прекращение такого права.

Представитель ответчика ООО «СКД» и ответчик Кутляров Д.В. в судебное заседание не явился, извещен надлежаще. Ранее в судебном заседании возражал против удовлетворения иска указывая на следующие обстоятельства. Ответчик ставит под сомнение правоспособность ЖНК «Наш дом» поскольку на момент предъявления иска количество членов кооператива было менее пятидесяти. Отсутствуют доказательства одобрения членами кооператива действий директора по подаче настоящего иска в суд. У истца не имеется правовых оснований для предъявления требований о признании договора недействительным. Также, аналогичный спор разрешался в Бийском городском суде между теми же лицами и по тому же предмету в рамках гражданского дела №2-3987/13, по которому в удовлетворении исковых требований ЖНК «Наш дом» отказано. Кроме того, у ООО «СКД» отсутствуют ограничения по заключению договоров долевого участия в строительстве дома с любыми лицами.

Ответчик Сергеева Т.И. в судебное заседание не явилась, представила суду письменное ходатайство об отложении дела в связи с невозможностью прибыть в г.Бийск в судебное заседание, назначенное на 13 час.00мин. ДД.ММ.ГГГГ. Настаивает на личном участии в судебном разбирательстве.

Суд, рассмотрев данное ходатайство не находит оснований для отложения судебного разбирательства. Установлено, что ответчик Сергеева Т.И. надлежаще извещена о времени и месте судебного разбирательства, о чем она указывает в заявленном ходатайстве. Ранее в судебные заседания ДД.ММ.ГГГГ. и ДД.ММ.ГГГГ. ответчик не являлась по неизвестной суду причине, при этом письменного отзыва с выражением позиции по заявленным требованиям в суд направлено не было. Кроме того, ответчик не реализовала свое право на участие в судебном разбирательстве через представителя. К заявленному ходатайству ответчиком не представлено доказательств нахождения ее за пределами г.Бийска, длительности и причин отсутствия, в связи с чем суд не находит оснований для признания неявки ответчика в суд по уважительной причине.

Дело рассматривается судом при настоящей явке.

Суд, выслушав пояснения участвующих лиц, изучив материалы гражданского дела, приходит к следующему.

Из представленных письменных доказательств следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ЖНК «Наш дом» и ООО «СКД» был заключен договор о целевом финансировании (инвестировании) строительства кооперативного жилого дома, предметом которого является сотрудничество сторон по целевому финансированию строительства кооперативного пятиэтажного жилого дома квартирного типа по адресу: г.Бийск южнее дома по <адрес> в соответствии с разработанным проектом, ориентировочной общей площадью квартир <данные изъяты> кв.м., на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м.

Правовая природа заключенного между сторонами договора установлена решением Арбитражного суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГГГ. по делу №, принятому по иску ООО «СКД» к ЖНК «Наш дом» о признании договора о целевом финансировании (инвестировании) строительства кооперативного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ №№ незаключенным. Арбитражным судом установлено, что данный договор относится к договорам купли-продажи будущей недвижимой вещи, поскольку целью заключения между сторонами договора является приобретение инвестором в будущем (после строительства пятиэтажного многоквартирного жилого дома) всех квартир в этом доме, построенном застройщиком или с помощью других лиц, при этом подвальное помещение является собственностью застройщика.

Вышеуказанным решением суда, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от ДД.ММ.ГГГГ., в удовлетворении требований ООО «СКД» о признании договора незаключенным, отказано.

В соответствии с ч.3 ст.61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

При рассмотрении настоящего дела ответчики Ануфриева Е.В. и Кутляров Д.В. признали обстоятельства, установленные решением арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ., ответчиком Сергеевой Т.И. также не заявлено об оспаривании фактических обстоятельств, установленных решением, вследствие чего суд полагает установленным, что между ЖНК «Наш дом» и ООО «СКД» заключен договор купли-продажи вещи в будущем.

В обоснование заявленных исковых требований истец указывает, что ответчиком ООО «СКД» нарушен п.2.1.5 договора, в соответствии с которым застройщик обязуется не заключать договоры «долевого участия» с третьими лицами и не продавать третьим лицам квартиры в данном кооперативном доме.

В силу ст. 174 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемых договоров долевого участия, если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица – его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.

В рассматриваемом случае истец указывает, что договором от ДД.ММ.ГГГГ. были ограничены полномочия ответчика ООО «СКД» на заключение договоров долевого участия с третьими лицами.

Судом установлено, что ООО «СКД» заключены договоры долевого участия в строительстве с физическими лицами. ДД.ММ.ГГГГ. заключен договор №№ с Ануфриевой Е.В., ДД.ММ.ГГГГ. № с Кутляровым Д.В., ДД.ММ.ГГГГ с Сергеевой Т.И. Указанные договоры были зарегистрированы в установленном законом порядке.

По условиям данных договоров застройщик ООО «СКД» обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) пятиэтажный жилой дом по адресу <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, указанный в пункте 3.1, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома.

Объектами долевого строительства по договору, заключенному с Ануфриевой Е.В. является квартира №№, по договору заключенному с Кутляровым Д.В. – квартира №, по договору заключенному с Сергеевой Т.И. – квартира №№

В соответствии с п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно положениям ст. 4 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1).

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (п. 3).

В силу п. 1 ст. 8 указанного Федерального закона передача объекта долевого строительства застройщиком и его приемка участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Объект долевого строительства можно передать только после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 2).

Согласно п. 1 ст. 12 названного Федерального закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с ч.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Статьей 463 ГК РФ предусмотрено, что в случае отказа продавца передать покупателю проданный товар, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи. При отказе продавца передать индивидуально-определенную вещь покупатель вправе предъявить продавцу требования, предусмотренные статьей 398 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 6 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суду не представлено доказательств, что на объекты долевого строительства по оспариваемым истцом договорам, претендуют участники ЖНК «Наш дом».

Кроме того, по смыслу указанных выше норм права и разъяснений, если на жилое помещение претендуют несколько участников долевого строительства, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом спорное помещение еще не зарегистрировано на праве собственности ни за одним из них, но передано одному на основании акта приема-передачи, то преимуществом обладает тот из кредиторов, которому эта квартира передана во владение.

Таким образом, при возникновении спора о праве собственности на спорные объекты недвижимости он подлежит разрешению с учетом вышеизложенных разъяснений.

Аналогичные выводы были сделаны при разрешении спора по иску Потребительского жилищно-накопительного кооператива «Наш дом» к Пикулеву Е.Г., Кожевникову В.С., Емельянюк Г.А., Павловой Т.Н., Сергеевой Т.И., Ковалеву В.С., Зуевой И.П., Габдулазяновой Н.Н., Зямину О.А., Сердюк И.В., Сердюк Д.В., Хворостову В.М., Зуевой С.А., Трубниковой О.Н., Максимову М.В., ООО «СКД» о признании договоров на участие в долевом строительстве недействительными по основаниям злоупотребления правом со стороны ООО «СКД» и нарушения условий договора о целевом финансировании (инвестировании) строительства кооперативного жилого дома, согласно которым застройщик не справе заключать договоры долевого участия с третьими лицами и продавать третьим лицам квартиры в данном кооперативном доме.

Решением Бийского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ., оставленным без изменения определением Судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ., в удовлетворении исковых требований ЖНК «Наш дом» отказано.

Предъявляя настоящие требования к ответчикам Сергеевой Т.И. и ООО «СКД» истцом указано иное правовое основание, а именно договор обжалован по ст.174 ГК РФ, в связи с чем суд полагает, что истец имеет право на обращение с иском в суд, вопреки доводам представителя ответчика Кутлярова Д.В.

Суд соглашается с доводами стороны ответчиков, что отказ застройщика ООО «СКД» от права заключать договоры долевого участия с третьими лицами, изложенный в договоре от ДД.ММ.ГГГГ., не влечет за собой прекращение его права на распоряжение создаваемой им недвижимостью. Сторона договора вправе отказаться от своих субъективных гражданских прав или лишить себя возможности реализовывать эти права, вытекающие из двусторонних обязательственных правоотношений, но не может лишить себя иных прав, не вытекающих прямо из договорных правоотношений, в рамках которого произошел отказ.

Сторона договора не может прекратить принадлежащее ей в силу закона право распоряжаться собственным имуществом по своему усмотрению, так как эти права не вытекают из обязательственных правоотношений. В соответствии с п. 2 ст. 9 ГК РФ, отказ от права не прекращает само право, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом.

Поскольку установлено, что заключенный между сторонами договор является договором купли-продажи, а закон не содержит прямого запрета на заключение договора купли-продажи одной вещи нескольким покупателям, то право ООО «СКД» не могло быть ограничено в рамках договора с ЖНК «Наш дом».

В соответствии с п.2.3.3 договора инвестор (ЖНК «Наш дом») не имеет права не выставлять на свободную продажу квартиры данного дома. Все квартиры в данном доме распределяются только между членами ЖНК «Наш дом». Указанный пункт договора ограничивает права ЖНК «Наш дом», а не права ООО «СКД», в связи с чем доводы истца о нарушении данных условий договора со стороны ответчика, безосновательны.

Также, суд полагает, что истцом избран неверный способ защиты нарушенного права. Как указано в п.6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 14.05.1998г. №9 «О некоторых вопросах применения статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации при реализации органами юридических лиц полномочий на совершение сделок» в правоотношениях с участием юридических лиц судам надлежит иметь в виду, что статья 174 Кодекса может применяться в тех случаях, когда полномочия органа юридического лица определенно ограничены учредительными документами последнего. Наличие указанных ограничений, установленных в других документах, не являющихся учредительными, не может являться основанием для применения данной статьи.

Ограничения полномочий ООО «СКД» установлены в договоре, а не в учредительных документах ответчика, следовательно в силу указанных разъяснений статья 174 ГК РФ не может быть применена к данным правоотношениям.

Доводы представителя ответчика Кутлярова Д.В. об отсутствии согласия общего собрания пайщиков на обращение в суд с настоящим иском, а также отсутствия у кооператива правоспособности в связи с количеством его членов менее пятидесяти, не основаны на законе. Установлено, что ЖНК «Наш дом» является действующим юридическим лицом, что подтверждается сведениями из Единого государственного реестра юридических лиц. Федеральным законом №215-ФЗ от 30.12.2004г. «О жилищных накопительных кооперативах» обращение в суд в интересах общества не отнесено к компетенции общего собрания (ст.34 Закона). При таких обстоятельствах директор кооператива вправе обращаться в суд в интересах общества.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

В удовлетворении исковых требований потребительскому жилищно-накопительному кооперативу «Наш дом» отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Бийский городской суд Алтайского края в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья М.Ю. Белущенко

=<данные изъяты>

<данные изъяты>