Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску А.А.С. к ООО «РусСтройГарант» о взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, компенсации морального вреда и расходов по оплате услуг представителя,

У С Т А Н О В И Л :

Истец обратился в суд с иском, в обоснование указав, что ДД.ММ.ГГ между А.А.С. и ООО «РусСтройГарант» заключили договор № участия в долевом строительства многоквартирного дома, в соответствии с условиями которого ответчик обязался построить жилой дом, по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать истцу <адрес>, а истец обязался уплатить цену договора и принять квартиру.

В соответствии с п.4.3. договора, цена договора составляет 4 600 800 рублей, истец свои обязательства по оплате цены договора исполнил в полном объеме.

Согласно п. 1.2. договора, проектная площадь квартиры, включая площадь вспомогательных помещений, составляет 56,8 кв.м., однако, фактически, после окончания строительства, площадь данной квартиры, включая площадь вспомогательных помещений составляет 55,4 кв.м., то есть на 1,4 кв.м. меньше.

В соответствии с пунктом 4.5 Договора в случае уменьшения площади квартиры по данным обмеров органов кадастрового учета по сравнению с проектной площадью, расчеты между сторонами договора не производятся.

В соответствии со ст.16 Закона РФ "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами и иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

По мнению истца, пункт 4.5 Договора противоречит данной норме закона, так как лишает истца, являющегося потребителем, права на соразмерное уменьшение цены Договора.

В соответствии с пунктом 4.1 Договора цена 1 кв.м. общей площади квартиры составляет 81 000 рублей, таким образом, истец имеет право требовать от ответчика уменьшения цены Договора на 113 400 рублей (56,8 кв.м. – 55,4 кв.м.) х 81 000 рублей.

ДД.ММ.ГГ Истец направил Ответчику письменную претензию, в которой потребовал вернуть ему данные денежные средства, но Ответчик добровольно требования истца не исполнил.

Ответчик, по мнению истца не имеет законных оснований для удержания 113 400 рублей, уплаченных ему истцом сверх той суммы, которую должен был заплатить истец по договору с учетом снижения цены договора из-за того, что фактическая площадь квартиры оказалась меньше проектной.

Действия ответчика причинили истцу моральный вред, поскольку истец получил от ответчика квартиру, с площадью, несоответствующей условиям договора, что вызвало серьезные переживания и моральные страдания.

На основании вышеизложенного, истец просит суд взыскать с ответчика излишне уплаченные по договору № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГ денежные средства в размере 133 600 рублей, компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей, штраф в размере 50% от присужденной судом суммы за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, расходы по оплате услуг представителя в размере 25000 рублей.

В судебном заседании представитель истца, действующий на основании доверенности Д.В.Р. настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «РуСтройГарант», действующий по доверенности П.А.В. в судебном заседании исковые требования не признал, поддержал доводы, изложенные в письменных возражениях на иск, просил в иске отказать, в случае удовлетворения исковых требований просил применить статью 333 ГК РФ и снизить размер взыскиваемых судом сумм.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, оценив собранные по делу доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом (ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Пунктом 2, 4 ст. 421 ГК РФ предусмотрено, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения

Отношения, возникающие в связи с заключением и исполнением договора долевого участия в строительстве, регламентированы положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

В соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ цена договора участия в долевом строительстве является его существенным условием.

Пунктом 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч.1 названной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (п. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Согласно п. 1 ст. 16 Закона "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГ между А.А.С. и ООО «РусСтройГарант» заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома (л.д. 8).

В соответствии с условиями Договора ООО «РусСтройГарант» обязалось построить жилой дом по адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать Истцу <адрес> истец обязался уплатить ответчику цену этого Договора и принять квартиру.

В соответствии с пунктом 4.3 Договора его цена составляет 4 600 800 рублей.

Истец исполнил свои обязательства по оплате объекта долевого строительства надлежащим образом.

В соответствии с пунктом 4.2 Договора проектная площадь данной квартиры, площадь вспомогательных помещений, составляет 56,8 кв.м., фактически же после окончания строительства площадь данной квартиры, включая площадь вспомогательных помещений, составила 55,4 кв.м., то есть на 1,4 кв.м. меньше.

В соответствии с пунктом 4.5 Договора в случае увеличения площади объекта долевого строительства, указанной в техническом описании дома, с учетом балконов и лоджий, выданным ФГУП «Ростехинвентаризация» (включая площади помещений вспомогательного назначения) по отношению к площади, указанной в п. 4.2 договора, после окончания строительства жилого дома, участник долевого строительства в течение 7 рабочих дней с момента его письменного уведомления обязан внести дополнительную долю участия путем внесения денежных средств на расчетный средств застройщика, исходя из полной инвестиционной стоимости 1 кв.м. и разницы между проектной площадью и площадью объекта долевого строительства, указанной в техническом плане жилого дома, включая площади помещений вспомогательного назначения (балконы, лоджии). В случае уменьшения площади квартиры по данным обмеров ФГУП «Ростехинвентаризация» по сравнению с проектной площадью, указанной в п.1.2 настоящего договора, взаиморасчеты между сторонами не производятся.

В статье 5 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрены способы определения цены договора как суммы денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (ч. 1); с возможностью изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч.2).

Принимая во внимание указанное выше, суд полагает, что ни один из способов определения цены договора не должен лишать дольщиков права на соразмерное уменьшение цены в установленных законом случаях, в частности, при несоответствии объекта долевого строительства условиям договора (в том числе права на возврат внесенных денежных средств при уменьшении общей площади объекта за всю разницу в площади).

Предусмотренная в статье 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ допустимость изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади, является основанием для расторжения в судебном порядке договора по требованию участника долевого строительства в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при этом не позволяет не производить компенсацию денежных средств за излишне уплаченную площадь помещения, в случае если по окончании строительства при вводе объекта в эксплуатацию будет установлено уменьшение проектной площади в ходе строительства объекта (размер площади по договору долевого строительства).

Суд установил, что согласно п.4.1 договора полная инвестиционная стоимость 1 кв.м. объекта долевого строительства составляет 81 000 рублей, а в спорном пункте названного договора отсутствует возможность изменения цены договора при изменении площади помещения в сторону уменьшения, но при этом предусмотрена доплата дольщиком при увеличении общей площади, что противоречит требованиям, предусмотренным ч. 2, 3 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, п. 1 ст. 29 Закона "О защите прав потребителей", ухудшают положение участника долевого строительства как потребителя, более того, заведомо навязывают потребителю дискриминационные условия договора.

Из содержания договора видно, что объект долевого строительства, подлежащий передаче гражданину, определен с указанием конкретной площади, следовательно, уменьшение площади квартиры по сравнению с указанной в договоре, является отступлениями от условий договора; предусмотренное договором условие о неизменности цены договора при изменении площади квартиры в сторону ее уменьшения противоречит действующему законодательству и ухудшает положение участника долевого строительства как потребителя, ограничивает его право на соразмерное уменьшение цены договора при уменьшении площади объекта долевого строительства.

При таких обстоятельствах, п.4.5 договора № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГ. является ничтожным в части, устанавливающей, что в случае уменьшения площади квартиры по данным обмеров органов кадастрового учета по сравнению с проектной площадью взаиморасчеты между сторонами не производятся, т.к. противоречит требованиям закона.

В соответствии со ст.ст. 1102, 1103 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

Поскольку иное не установлено ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям: 1) о возврате исполненного по недействительной сделке;…

В связи с тем, что оспариваемый пункт договора является ничтожным, а истцом оплачена стоимость квартиры, рассчитанная из 56,8 кв.м., тогда как получена квартира площадью 55,4 кв.м., т.е. на 1,4 кв.м. меньше, то с ответчика подлежит взысканию в пользу истца 113 400 рублей (81 000 руб. х 1,4 кв.м.).

Согласно ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства.

Данная норма допускает компенсацию морального вреда в случаях совершения действий, нарушающих личные неимущественные права граждан, либо в случаях, специально предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 15 Закона «О защите прав потребителей», моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Судом установлено, что ответчик нарушил права потребителя, включив в договор, условия, которые являются ничтожными и нарушающие права потребителя, и принимая во внимание степень физических и нравственных страданий истца, суд полагает взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 5000 рублей.

Согласно п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" следует, что при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом РФ "О защите прав потребителей", которые не были удовлетворены в добровольном порядке продавцом (исполнителем, изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, независимо от того, заявлялось ли такое требование.

С учетом положений статьи 333 ГК РФ и ходатайства представителя ответчика о снижении размера штрафа, суд считает возможным снизить сумму и взыскать с ответчика в пользу истца, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 30 000 рублей.

Согласно ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Согласно представленному истцом договору на оказание услуг по представлению интересов в суде от ДД.ММ.ГГ. (л.д. 26-27) и расписке от ДД.ММ.ГГ (л.д.28), расходы на оплату юридических услуг представителя составляют 25000 рублей.

Суд полагает необходимым взыскать с ответчика в счет возмещения расходов за оказание юридических услуг, в разумных пределах 20 000 рублей, полагая данную сумму соответствующей объему оказанных услуг.

В силу ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Поскольку истец при подаче иска от уплаты госпошлины был освобожден, с ответчика в бюджет городского округа Люберцы Московской области подлежит взысканию государственная пошлина, исходя из размера удовлетворенных исковых требований, в сумме 3 568 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Иск А.А.С. к ООО «РусСтройГарант» о взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, компенсации морального вреда и расходов по оплате услуг представителя, - удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «РусСтройГарант» в пользу А.А.С. излишне уплаченные денежные средства по договору участия в долевом строительстве в размере 113 400 рублей, компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 30 000 рублей, а также расходы по оплате услуг представителя в размере 20 000 рублей.

В удовлетворении исковых требований А.А.С. к ООО «РусСтройГарант» в части, превышающей размер взысканных судом сумм, - отказать.

Взыскать с ООО «РусСтройГарант» в бюджет городского округа Люберцы Московской области государственную пошлину в размере 3 568 рублей.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Люберецкий городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.В. Смольянинов

Решение в окончательной форме

принято ДД.ММ.ГГ