Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля, мэрии города Ярославля, ООО «Яр-Лазер», ФИО2, ФИО3 о признании права собственности, признании недействительными договоров купли-продажи,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 с учетом уточнения исковых требований (т. 2 л.д.56) обратился в суд с иском, содержащим требование признать право общей долевой собственности собственников помещений дома на нежилые подвальные помещения , признать недействительной государственную регистрацию права собственности г. Ярославля на подвальные помещения №, расположенные по адресу: признать отсутствующим право собственности г. Ярославля на указанные подвальные помещения и исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о государственной регистрации права собственности г. Ярославля на подвальные помещения №

признать недействительными договоры купли-продажи недвижимого имущества в отношении подвальных помещений №, расположенных по адресу: : договор № от 17.09.2015 г., заключенный между КУМИ мэрии г. Ярославля и ООО «ВТК-Комплект», договор от 06.08.2016 г., заключенный между ООО «ВТК-Комплект» и ИП ФИО2, договор от 11.08.2019 г., заключенный между ИП ФИО2 и ФИО3, признать отсутствующим право собственности у собственников помещений по данным договорам, исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о собственниках помещений на основании указанных договоров.

В исковом заявлении указано, что истец является собственником кв.№ в многоквартирном жилом доме , в котором находятся нежилые подвальные помещения №, в декабре 2019 г. истцу стало известно, что в указанных помещениях проводились ремонтные работы, был осуществлен перенос сетей канализационных, отопления и водоснабжения, в связи с чем 05.03.2020 г. истец обратился в территориальную администрацию Кировского и Ленинского районов мэрии г. Ярославля, поскольку на работы не было получено разрешение собственников жилых помещений дома, 14.04.2020 г. письмом территориальной администрации было разъяснено, что собственник помещений № обратился с заявлением о переустройстве данных помещений, согласно сведений ЕГРН собственником указанных помещений подвала является ФИО3, при устном обращении в администрацию, было разъяснено, что помещения № были проданы КУМИ мэрии г. Ярославля, что противоречит требованиям ст. 36 ЖК РФ, так как собственникам принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе перечисленные подвальные помещения дома. Приватизация первой квартиры в доме относится к 24.04.1992 г.

Решением Ленинского районного суда г. Ярославля ОТ 19.10.2021 г. постановлено: производство по гражданскому делу по иску ФИО1 к КУМИ мэрии города Ярославля, мэрии города Ярославля, ООО «Яр-Лазер», ФИО2, ФИО3 о признании права собственности, признании отсутствующим право собственности, признании недействительными договоров купли-продажи в части исковых требований: признать за собственниками помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: право общей долевой собственности на нежилые помещения подвала №, общей площадью 107.7 кв.м.; признать недействительной государственную регистрацию права собственности г. Ярославля на подвальные помещения №, расположенные по адресу: ; признать отсутствующим право собственности г. Ярославля на указанные подвальные помещения и исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о государственной регистрации права собственности г. Ярославля на подвальные помещения №, расположенные по адресу: , прекратить.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 отказать.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 18.03.2022 г. решение суда от 19.10.2021 г. в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1 отменено, гражданское дело в части исковых требований ФИО1 о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимого имущества в отношении подвальных помещений №, расположенных по адресу: : договор № от 17.09.2015 г., договора от 06.08.2016 г., договора от 11.08.2019 г., о признании отсутствующим право собственности у собственников помещений по данным договорам, исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о собственниках помещений на основании указанных договоров направлено в Ленинский районный суд г. Ярославля для рассмотрения по существу.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО4 иск поддержала в полном объеме, также полагала, что истцом не пропущен срок исковой давности исходя из времени получения истцом сведений по нежилым помещениям, а также положений ст. 208 ГК РФ.

Представители ответчиков КУМИ мэрии г. Ярославля и мэрии г. Ярославля в настоящее судебное заседание не явились, извещены надлежаще, КУМИ мэрии г. Ярославля просило рассмотреть дело в свое отсутствие, по делу представлены отзывы (т.1 л.д.52, т.2 л.д.72), согласно которым государственная регистрация права собственности г. Ярославля на помещения №, общей площадью 107,7 кв.м., произведена 03.10.2011 г. на основании Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», указанный дом принят в муниципальную собственность на основании постановления мэра г. Ярославля от 02.10.1997 г., акта приема-передачи от 01.12.1997 г., передача дома осуществлена вместе со спорными помещениями, которые на момент передачи занимало ООО «Бриг», подвальные помещения не являются техническим подвалом, имеют самостоятельное значение, жильцы ими не пользовались, спорные подвальные помещения относились к магазину, сдавались КУМИ мэрии г. Ярославля в аренду, арендодатели заключали договоры на коммунальное обслуживание помещений, производили оплату коммунальных услуг. Оспариваемый договор купли-продажи № от 17.08.2015 г. заключен в соответствии с протоколом об итогах продажи указанных помещений посредством публичного предложения на торгах в соответствии с постановлением мэрии г. Ярославля от 27.05.2015 г., ни постановление, ни торги в установленном законом порядке не оспаривались, сроки для такого оспаривания пропущены, ООО «ВТК-Комплект» является законным собственником помещений, истцом пропущен срок исковой давности, так как он является собственником квартиры с 2006 г., не мог не знать об использовании помещений арендаторами, кроме того, истец участвовал по делу в качестве третьего лица по решению Ленинского районного суда г. Ярославля от 14.02.2014 г.

В суде представитель ответчика ООО «Яр-Лазер» (до переименования «ООО ВТК-Комплект» директор общества и ответчик ФИО2 иск не признал, полагал что заключенные договоры соответствуют всем требованиям.

В суд ответчик ФИО5 не явился, извещен надлежаще, ранее по делу представил отзыв, согласно которому приватизация первой квартиры в доме произведена 24.04.1992 г., указанные помещения на момент приватизации и в дальнейшем не использовались для удовлетворения общих нужд собственников в качестве общего имущества, относились к магазину, вход в подвальные помещения отдельный, имели самостоятельное значение, данные подвальные помещения находились в муниципальной собственности на законных основаниях, также заявили об истечении срока исковой давности по требованиям истца, просили о применении последствий пропуска срока исковой давности.

Третьи лица без заявления самостоятельных требований АО «Управляющая компания многоквартирными домами Ленинского района», территориальная администрация Кировского и Ленинского районов мэрии г. Ярославля в суд не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежаще.

Третьи лица - собственники помещений в данном доме, привлеченные к участию в деле, в судебное заседание не явились, возражений на иск не представили, извещены надлежаще их неявка не препятствует рассмотрению дела по существу.

Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Согласно ч. 3 ст. 16 ЖК РФ, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Истец, являющийся собственником помещения в доме , считает, что подвал дома является техническим, а ответчик КУМИ мэрии г. Ярославля, остальные ответчики, полагают, что подвал техническим не является, подвальные помещения являются самостоятельными объектами и конструктивно предназначены для помещения магазина, а поэтому не входит в состав общей долевой собственности всех собственников помещений в данном доме.

Согласно материалов дела истец ФИО1 является собственником на основании договора купли-продажи от 28.12.2005 г., право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке 13.10.2006 г. (т. 1 л.д.15)

На основании договора приватизации от 29.04.1992 г. передана в собственность ФИО6, право собственности зарегистрировано органами Росреестра по ЯО 13.03.2013 г. (т. 1 л.д.21)

Ранее истцами ФИО7, ФИО8, ФИО9 и ФИО6 как собственниками жилых помещений в доме заявлялись исковые требования к мэрии г. Ярославля, КУМИ мэрии г. Ярославля признать право общей долевой собственности собственников помещений дома на подвальные помещения № дома .

Решением Ленинского районного суда г. Ярославля от 11.02.2014 г., вступившим в законную силу 15.03.2014 г. постановлено: «признать недействительным включение в реестр муниципального имущества города Ярославля нежилых помещений подвального этажа № в доме . Признать недействительной государственную регистрацию права собственности города Ярославля на подвальные помещения № в доме . Признать право общей долевой собственности собственников помещений дома на подвальные помещения №№ дома

Как следует из решения суда требований в отношении помещений № истцами не заявлялось.

Материалами дела установлено, что указанный дом принят в муниципальную собственность от ОАО на основании постановления мэра г. Ярославля от 02.10.1997 г. 1314 «О передаче в муниципальную собственность жилищного фонда ОАО передача состоялась по акту по состоянию на 01.12.1997 г., в том числе и с нежилыми помещениями подвала.

Нежилые помещения подвала № включены в реестр муниципального имущества на основании постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 г. № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную, собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» и решения Ярославского областного Совета народных депутатов от 30.06.1992 г. № 132 «О муниципальной собственности городских и районных Советов».

Из включенных в реестр муниципального имущества подвальных помещений органами Росреестра зарегистрировано право собственности города Ярославля в том числе на нежилые помещения подвала №, общей площадью 90,2 кв.м. (регистрация права 19.05.2003 г.), и помещения №, общей площадью 107,7 кв.м. (регистрация права 03.10.2011 г.), что подтверждается соответствующими свидетельствами о регистрации (т. 2 л.д.102,115).

17.08.2015 г. между КУМИ мэрии г. Ярославля и ООО «ВТК-Комплект» (после переименования ООО «Яр-Лазер») был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №, согласно которому общество приобрело в порядке приватизации в доме нежилые помещения, общей площадью 107,7 кв.м., этаж подвал, номера на поэтажном №, право собственности зарегистрировано 15.09.2015 г. (т. 1 л.д.208).

Оспариваемый договор купли-продажи заключен в соответствии с протоколом об итогах продажи нежилых помещений посредством публичного предложения от 29.07.2015 г., торги были объявлены на основании постановления мэрии г. Ярославля от 27.05.2015 г. № 1002 «Об условиях приватизации нежилых помещений, расположенных по адресу: При этом суд учитывает, что на момент продажи помещений истец являлся собственником жилого помещения в указанном доме, при этом ни постановление мэрии, ни торги в установленном законом порядке не оспаривались.

06.08.2016 г. между ООО «ВТК-Комплект» (продавец) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи, согласно которому ФИО10 приобрел в собственность нежилые помещения, общей площадью 107,7 кв.м., этаж подвал, номера на поэтажном №, находящиеся по адресу: , право собственности зарегистрировано 12.08.2016 г. (т. 1 л.д.127).

17.08.2019 г. между ИП ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель) был заключен договор купли-продажи, согласно которому ФИО3 приобрел в собственность нежилые помещения, общей площадью 107,7 кв.м., этаж подвал, номера №, находящиеся по адресу: , право собственности зарегистрировано 26.08.2019 г. (т. 1 л.д.131).

Решением Ленинского районного суда г. Ярославля от 19.10.2021 г. установлено, что решением Ленинского районного суда г. Ярославля от 11.02.2014 г. при разрешении требований признания права общей долевой собственности собственников помещений дома относительно нежилых помещений подвала №, судом фактически разрешены требования относительно помещений №№, общей площадью 107,7 кв.м., поскольку на момент принятия решения с момента инвентаризации от 10.04.1989 г. производилась инвентаризация от 16.03.2011 г., после проведения которой произведена перенумерация и было указано иное назначение помещений, указанных выше в решении суда от 11.02.2014 г. спорные помещения № фактически как на момент при разрешении предыдущего спора, так и при разрешении настоящего иска, имели и имеют нумерацию №.

Таким образом, решением суда от 11.02.2014 г. фактически принято решение о признании права собственности собственников помещений дома в отношении нежилых помещений подвала №№, при этом собственник ФИО1 был привлечен судом к участию в деле в качестве третьего лица, что подтверждается материалами гражданского дела № 2-60/2014.

В связи с чем производство по гражданскому делу в части исковых требований ФИО1: признать за собственниками помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: право общей долевой собственности на нежилые помещения подвала №, общей площадью 107.7 кв.м.; признать недействительной государственную регистрацию права собственности г. Ярославля на подвальные помещения №, расположенные по адресу: ; признать отсутствующим право собственности г. Ярославля на указанные подвальные помещения и исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о государственной регистрации права собственности г. Ярославля на подвальные помещения №, расположенные по адресу: , было прекращено в соответствии с абз. 3 ст. 220 ГПК РФ.

Кроме того, решением Ленинского районного суда г. Ярославля от 11.02.2014 г. установлено (т. 1 л.д.180), что жилой дом № , как единый комплекс, в том числе, подвальные помещения, был передан в муниципальную собственность на основании Постановлением мэра г. Ярославля от 02.10.1997 г. № 1314 «О передаче в муниципальную собственность жилищного фонда ОАО Право собственности на подвальные помещения как отдельный объект права не регистрировалось. Право муниципальной собственности в данном жилом доме возникло на жилые помещения, не перешедшие в порядке приватизации в личную собственность граждан к моменту передачи, а также на те нежилые помещения, которые в соответствии с действующим на тот момент Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.1992 г. № 4218-1 не относились к общей собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома.

Спорные подвальные помещения, как действующим законодательством (ст. 36 ЖК РФ, ст. 290 ГК РФ), так и законодательством, действующим на момент передачи жилого фонда в муниципальную собственность (ст. 8 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики») относятся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного жилого дома, поскольку являются техническим подвалом.

В 2000 и 2003 годах, соответственно, зарегистрировано право муниципальной собственности города Ярославля на подвальные помещения №, о чем внесены сведения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Однако оснований для регистрации права муниципальной собственности на подвальные помещения не имелось, регистрация произведена на основании выписки из реестра муниципального имущества и является недействительной.

В соответствии со ст. 17 ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Поскольку представленные для регистрации права муниципальной собственности документы не подтверждали наличие у города Ярославля права собственности на спорные подвальные помещения дома, на момент регистрации спорные помещения являлись общей собственностью всех собственником помещений данного дома, то государственная регистрация права собственности на подвальные помещения произведена незаконно.

То есть указанным решением признано недействительным включение в реестр муниципального имущества спорных подвальных помещений, признано право общей долевой собственности собственников помещений.

В силу ст.168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Таким образом, поскольку оспариваемые договоры заключены в 2015, 2016 и 2019 годах, после того как решением суда от 11.02.2014 г. было признано право собственности собственников помещений на указанные подвальные помещения № то исковые требования ФИО1 о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимого имущества в отношении подвальных помещений №, расположенных по адресу: : договор № от 17.09.2015 г., договора от 06.08.2016 г., договора от 11.08.2019 г., о признании отсутствующим право собственности у собственников помещений по данным договорам, исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о собственниках помещений на основании указанных договоров подлежат удовлетворению.

В силу ст. 196 ГПК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. В силу ст. 199 ГПК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Согласно ст. 208 ГК РФ требования о защите личных неимущественных прав и других нематериальных благ, кроме случаев, предусмотренных законом; требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304);

В силу абз.5 ст. 208 ГК РФ в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

Истцом по делу заявлены требования в порядке ст. 304 ГК РФ, то есть требование о признании права отсутствующим соединено с требованием об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения. При этом суд также учитывает, что истец узнал о нарушении своего права в декабре 2019 г., когда в подвальных помещениях начались строительные работы, письмом территориальной администрации от 14.04.2020 г. истцу было разъяснено, что собственник помещений № обратился с заявлением о переустройстве нежилого помещения, доказательств о том, что истец узнал о нарушении своего права ранее этих дат материалы дела не содержат, с настоящим иском истец обратился в суд 09.09.2021 г., при изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии пропуска истцом срока исковой давности.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества
№ от 17.08.2015 г., заключенный между от имени города Ярославля Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля и ООО «ВТК - Комплект» в отношении нежилых подвальных помещений №, расположенных по адресу:

Признать отсутствующим право собственности ООО «ВТК-Комплект» на нежилые подвальные помещения №, расположенные по адресу: и исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о государственной регистрации права собственности ООО «ВТК-Комплект» на нежилые подвальные помещения №, расположенные по адресу: .

Признать недействительным договор купли-продажи от 06.08.2016 г., заключенный между ООО «ВТК - Комплект» и индивидуальным предпринимателем ФИО2, в отношении нежилых подвальных помещений №, расположенных по адресу: .

Признать отсутствующим право собственности индивидуального предпринимателя ФИО2 на нежилые подвальные помещения №, расположенные по адресу: и исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о государственной регистрации права собственности индивидуального предпринимателя ФИО2 на нежилые подвальные помещения №, расположенные по адресу: .

Признать недействительным договор купли-продажи от 17.08.2019 г., заключенный между ФИО2 и ФИО3, в отношении нежилых подвальных помещений №, расположенных по адресу:

Признать отсутствующим право собственности ФИО3 на нежилые подвальные помещения №, расположенные по адресу: и исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о государственной регистрации права собственности ФИО3 на нежилые подвальные помещения №, расположенные по адресу: .

Возвратить на праве общей долевой собственности собственникам помещений дома нежилые подвальные помещения №, расположенные по адресу: .

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ярославский областной суд через данный районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Филипповский А.В.