Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «жилищно-коммунального хозяйства Московского района» к Хамидовой АР о разрешении разногласий при заключении договора,

У С Т А Н О В И Л :

ООО «УК ЖКХ Московского района» обратилось в суд с иском к А.Р. Хамидовой о разрешении разногласий при заключении договора, указав, что ООО «Управляющая компания ЖКХ ... ...» в соответствии со ст. 161, 162 ЖК РФ осуществляет управление 570 многоквартирными жилыми домами, расположенными в ... ... ИК МО ... ..., в том числе жилым домом 17 ... ....

В соответствии со свидетельством о праве собственности серии 16-АА 538687 ответчик является собственником 1/2 доли нежилого помещения расположенного по адресу: ... ..., общей площадью 191.8 кв.м.

В адрес Ответчика был направлен подписанный со стороны Истца договор управления б/н с собственником нежилого помещения многоквартирного дома.

В связи с тем, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, ответчик возвратил подписанный договор с протоколом разногласий.

Рассмотрев протокол разногласий, истец в протоколе согласования разногласий часть разногласий ответчика принял, часть была изложена в новой редакции, а часть разногласий оставлена в редакции договора.

Однако, письмом ответчик сообщил, что договор в редакции протокола согласования разногласий от 02.06.2014г. не принимает.

Таким образом, в ходе заключения договора управления с собственником нежилого помещения многоквартирного дома, между истцом ООО «Управляющая компания ЖКХ ... ...» («Управляющая организация) и ответчиком Хамидовой АР возник спор по урегулированию всех существенных условий вышеуказанного договора.

Стороны не достигли соглашения по следующим пунктам договора:

п.2.1 в редакции истца указан, как Управляющая организация обязуется совершать от имени и за счет собственника в течение срока действия договора за согласованное вознаграждение все необходимые действия, направленные на передачу жилищно-коммунальных услуг в принадлежащее Собственнику помещение, расположенное по адресу: ... ..., общей площадью 191.8 кв.м., а также оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом.

В редакции ответчика указано как, управляющая организация обязуется совершать от имени и за счет собственника в течение срока действия договора за согласованное вознаграждение все необходимые действия, направленные на передачу жилищно-коммунальных услуг в принадлежащее собственнику помещение, расположенное по адресу: ... ..., общей площадью 191.8 кв.м

Обоснование редакции истца указано, как Хамидова АР является собственником нежилого помещения. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме (п1.стЗ6 ЖК РФ) Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (ст. 39 ЖК РФ). По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов у правления иного специализированного потребительского кооператива, лица, у казанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренномчастью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность, (п.2 ст. 162 ЖК РФ).

2) Пункт 3.1.4 редакция истца. Собственник обязан самостоятельно (своими силами или силами 3-х лиц, но за свой счет) производить текущий и капитальный ремонт помещения принадлежащего ему на праве собственности.

Обоснование истца. Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. (Ст. 210 ГК РФ)

3)Пункт 3.1.5 Собственник обязан самостоятельно (своими силами или силами 3-х лиц, но за свой счет) производить текущий и капитальный ремонт помещения принадлежащего ему на праве собственности.

Редакция ответчика. Исключить данный пункт из текста договора.

Обоснование редакции истца. С целью расчета стоимости договора Управляющая компания должна обладать данными содержащимися в техническом паспорте.

4) пункт 3.1.6 Собственник обязан обеспечить Управляющую документацию проектной и технической документацией, необходимой для оказаний услуг (работ) по договору.

Редакция ответчика. Исключить из текста пункта второе предложение, а именно: при не возврате собственником подписанного акта и отсутствии мотивированных возражений, услуги считаются выполненными управляющей организацией в полном объеме, а акт подписанным.

Обоснование редакции истца. Выполненные работы считаются
принятыми в полном объеме, при отсутствии своевременно направленных возражений по их объему и качеству. Сроки для предоставления отказа от подписания актов и возражение обычно определяется договоров. Данная позиция поддерживается многочисленной судебной практикой. Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной. Односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными (пункт 4 статьи 753 Гражданского кодекса Российской Федерации).

5) пункт --.--.---- г. Собственник обязан: Устанавливать и размещать информационные и/или рекламные конструкции (стенды, вывески и т.п.) выполненные на основании рабочего проекта, разработанного проектной

организацией, согласованного в соответствии с нормами действующего законодательства.

Редакция ответчика. Не принимается ответчиком без оснований.

Обоснование редакции истца. Ст. 44 п.2. ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: пп 3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Ст. 19 пп.5 … в случае, если для установки и эксплуатации рекламной конструкции предполагается использовать общее имущество собственников помещений многоквартирном доме, заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции возможно только при наличия согласия собственников помещений в многоквартирном доме, полученным в порядке установленным ЖК РФ. Заключение такого договора осуществляется лицом, уполномоченным на его заключение общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

6) п. --.--.---- г. собственник обязан: при осуществлении торговой деятельности хранить товар строго на поддонах. Обеспечивая его сохранность.

Редакция ответчика. Исключить данный пункт из текста договора.

Редакция истца. порядок размещения и хранения товаров предполагает, что товар должен храниться в поддонах.

7) п. --.--.---- г. С целью определения объема коммунальных и жилищных услуг, до заключения настоящего договора предоставить Управляющей компании технический паспорт нежилого помещения.

Редакция ответчика. Исключить данный пункт из текста договора.

Редакция истца. Для определения объема коммунального ресурса потребляемого в рамках договора необходимо данные содержащиеся в техническом паспорте нежилого помещения (площадь, высота стен и т.п.).

8) п. 3.3.1 Пользовать общим имуществом многоквартирного дома, получать коммунальные у слуги в объеме не ниже установленного на территории ... ... норматива потребления коммунальных услут. отвечающих параметрам качества и надежности.

Редакция ответчика. Пользовать общим имуществом многоквартирного дома. получать коммунальные услутн в объеме не ниже установленного на территории ... ... норматива потребления коммунальных услуг, отвечающих параметрам качества и надежности. Оплата расходов на ОДН, относимые на Собственника, возмещаются последним только по предоставлению Управляющей компанией документально обоснованных доказательств.

Обоснование редакция истца. Обязанность предоставления информации об объемах коммунальных ресурсов, предоставленных на общедомовые нужды установлена пп. Р ст.31 постановления Правительства РФ №-- от 06.05.2011г.

П.31. Исполнитель обязан: Пп. р) предоставлять любому потребителю в течение 3 рабочих дней со дня получения от него заявления письменную информацию за запрашиваемые потребителем расчетные периоды о помесячных объемах (количестве) потребленных коммунальных ресурсов по показаниям коллективных (общедомовых) приборов учета (при их наличии), о суммарном объеме (количестве) соответствующих коммунальных ресурсов, потребленных в жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме, об объемах (количестве) коммунальных ресурсов, рассчитанных с применением нормативов потребления коммунальных услуг, об объемах (количестве) коммунальных ресурсов, предоставленных на общедомовые нужды.

9) п. 4.1.4 При обнаружении осуществленного с нарушением установленного порядка подключения к системе водоснабжения и канализации. Управляющая организация производит начисление платы за коммунальную услут в соответствии с постановлением Правительства РФ №-- от 06.05.2011г.

Обоснование редакции истца. Порядок начисления платы за коммунальные услуги при обнаружении подключения регламентирован п.62. постановления Правительства РФ №-- от 06.05.2011г., а именно - при обнаружении осуществленного с нарушением установленного порядка подключения (далее - несанкционированное подключение) внутрнквартирного отору лжания потребителя к внутридомовым инженерным системам исполнитель обязан незамедлительно устранить (демонтировать) такое несанкционированное подключение и произвести доначисление платы за коммунальную услугу для потребителя, в интересах которого совершено такое подключение, за потребленные без надлежащего учета коммунальные услуги.

10) п. 4.1.7 Управляющая организация имеет право без предварительного у вело мления прекратить полностью или частично подачу питьевой воды и или прием сточных вод в случаях: возникновения или угрозы возникновения аварийной ситуации в централизованных сетях инженерно-технического обеспечения, по которым осуществляется водо-, тепло-, электро- и газоснабжение, а также водоотведение; -возникновения стихийных бедствий и (или) чрезвычайных ситуаций, а также при необходимости их локализации и устранения последствий - с момента возникновения таких ситуаций, а также с момента возникновения такой необходимости;

-выявления факта несанкционированного подключения внутриквартирного оборудования потребителя к внутридомовым инженерным системам или централизованным сетям инженерно-технического обеспечения с момента выявления несанкционированного подключения;

-использования потребителем бытовых машин (приборов, оборудования), мощность подключения которых превышает максимально допустимые нагрузки, рассчитанные исполнителем исходя из технических характеристик внутридомовых инженерных систем и доведенные до сведения потребителей, с момента выявления нарушения;

- Управляющей организацией предписания органа уполномоченного осуществлять государственный контроль и надзор за соответствием внутридомовых инженерных систем и внутриквартирного оборудования установленным требованиям, о необходимости введения ограничения или приостановления предоставления коммунальной услуги, в том числе предписания органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченного на осуществление государственного контроля за соответствием качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг установленным требованиям, о неудовлетворительном состоянии внутридомовых инженерных систем (за техническое состояние

которых отвечает собственник жилого дома) или внутриквартирного оборудования, угрожающем аварией или создающем угрозу жизни и безопасности граждан, - со дня, указанного в документе соответствующего органа.

Редакция ответчика. Управляющая организация имеет право прекратить полностью или частично подачу питьевой воды и/или прием сточных вод с предварительным уведомлением в случаях:

-возникновения или угрозы возникновения аварийной ситуации в централизованных сетях инженерно- технического обеспечения, по которым осуществляется водо-, тепло-, электро- и газоснабжение, а также водоотведение; возникновения стихийных бедствий и чрезвычайных ситуаций, а также при необходимости их локализации и устранения последствий – с момента возникновения таких ситуаций, а также с момента возникновения такой необходимости; -выявления факта несанкционированного
подключения внутриквартирного оборудования потребителя к внутридомовым инженерным системам или централизованным сетям инженерно- технического обеспечения –получения Управляющей организацией предписания органа, уполномоченного осуществлять государственный контроль и надзор за соответствием внутридомовых инженерных систем и внутриквартирного оборудования установленным требованиям, о необходимости введения ограничения или приостановления предоставления коммунальной услуги, в том числе предписания органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченного на осуществление государственного контроля за соответствием качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг установленным требованиям, о неудовлетворительном состоянии внутридомовых инженерных систем (за техническое состояние которых отвечает собственник жилого дома) или внутрнквартирного оборудования, угрожающем аварией или создающем угрозу жизни и безопасности граждан. - со дня. указанного в документе соответствующего органа.

Обоснование редакции истца. Право отключения от коммунальной услуги прямо предусмотрено нормами законодательства а именно п. 115 постановления Правительства РФ №-- от 06.05.2011г.

Исполнитель ограничивает или приостанавливает предоставление коммунальных услуг без предварительного уведомления потребителя в случае:

а)возникновения или угрозы возникновения аварийной ситуации в централизованных сетях инженерно-технического обеспечения, по которым осуществляются водо-, тепло-, электро- и газоснабжение, а также водоотведение - с момента возникновения или угрозы возникновения такой аварийной ситуации;

б) возникновение стихийных бедствий бедствий и (или) чрезвычайных ситуаций, а также при необходимости их локализации и устранения последствий - с момента возникновения таких ситуаций, а также с момента возникновения такой необходимости;

в) выявления факта несанкционированного подключения внутриквартирного оборудования потребителя к внутридомовым инженерным системам или централизованным сетям инженерно-технического обеспечения - с момента выявления несанкционированного подключения:

г) использования потребителем бытовых машин (приборов, оборудования), мощность подключения которых превышает максимально допустимые нагрузки, рассчитанные исполнителем исходя из технических характеристик внутридомовых инженерных систем и доведенные до сведения потребителей, - с момента выявления нарушения;

д) получения исполнителем предписания органа, уполномоченного осуществлять государственный контроль и надзор за соответствием внутридомовых инженерных систем и внутриквартирного оборудования установленным требованиям, о необходимости введения ограничения или приостановления предоставления коммунальной услуги, в том числе предписания органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченного на осуществление государственного контроля за соответствием качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг установленным требованиям, о неудовлетворительном состоянии внутридомовых инженерных систем (за техническое состояние которых отвечает собственник жилого дома) или внутриквартирного оборудования, угрожающем аварией или создающем угрозу жизни и безопасности граждан, - со дня, указанного в документе соответствующего органа.

11) п. 5.4 управляющая компания ежемесячно в срок до 20-го числа месяца следующего за истекшим, выставляет собственнику Собственнику счет на оплату ЖКХ-услуг и акт выполненных работ (услут). Собственник возвращает Управляющей организации один экземпляр подписанного акта выполненных работ (услуг) в течение 5 дней с момента его получения. При невозврате Собственником подписанного акта и отсутствии мотивированных возражений, услуги считаются выполненными Управляющей организацией в полном объеме, а акт подписанным.

Редакция ответчика. Управляющая компания ежемесячно в срок до 20-го числа месяца следующего за истекшим, выставляет собственнику счет на оплату ЖКХ-услуг и акт выполненных работ (услуг). При невозврате собственником подписанного акта и отсутствии мотивированных возражений. услуги считаются выполненными Управляющей организацией в полном объеме, а акт подписанным.

Обоснование редакции истца. При предоставлении в расчетном периоде потребителю в жилом или нежилом помещении или на общедомовые нужды в многоквартирном доме коммунальной услуги ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную

продолжительность, а также при перерывах в предоставлении коммунальной услуги для проведения ремонтных и профилактических работ в пределах установленной продолжительности перерывов размер платы за такую коммунальную услугу за расчетный период подлежит уменьшению вплоть до полного освобождения потребителя от оплаты такой услуги. (п.9 8 постановления Правительства РФ № 354) При этом, требования к качеству коммунальных услуг предусмотрено в Приложении №-- к Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирных домах и жилых домах (утв. 98 постановлением Правительства РФ №-- от --.--.---- г. г.

Кроме этого, обязанность Заказчика (в данном случае (Ответчик) принять результат работ и при обнаружении любых недостатков заявить об этом Подрядчику (в данном случае Истец) установлена частью 1 ст.720 ГК РФ.

12) п. 5.7 Ориентировочно сумма по настоящему договору составляет 46 818 руб. 25 коп.

Редакция ответчика. Цена (стоимость) договора должна быть указана в твердой сумме, а не ориентировочной.

Обоснование редакции истца. Цена договора изменяется ежемесячно с учетом количества потребленных коммунальных ресурсов исходя из показаний приборов учета.

С учетом вышеизложенных обстоятельств, истец просил принять спорные пункты договора управления с собственником нежилого помещения многоквартирного дома б/н в редакции истца ООО УК ЖКХ ... ..., взыскать с ответчика в счет возврата уплаченной государственной пошлины 4 000 рублей.

В ходе рассмотрения дела, представитель истца исковые требования в части указания даты принятия спорных пунктов по договору, заключаемому с ответчиком уточнил, просил принять спорные пункты договора управления с собственником нежилого помещения многоквартирного дома б/н в редакции протокола согласования разногласий с момента возникновения права собственности у Хамидовой АР на нежилое помещение, находящееся по адресу: ... ..., в остальной части требования поддержал в полном объеме.

Ответчик в суд не явился, извещен надлежащим образом.

С учетом согласия представителя истца на рассмотрение дела в порядке заочного производства, суд на основании статьи 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определил рассмотреть дело в порядке заочного производства.

Выслушав объяснения представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст. 432 ГК РФ Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п.2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Судом установлено, что А.Р. Хамидова в соответствии со свидетельством о праве собственности серии 16-АА 538687 является собственником 1/2 доли нежилого помещения расположенного по адресу: ... ..., общей площадью 191.8 кв.м.В адрес Ответчика был направлен подписанный со стороны Истца договор управления б/н с собственником нежилого помещения многоквартирного дома.

В связи с тем, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, ответчик А.Р. Хамидова возвратил подписанный договор с протоколом разногласий, указав свою редакцию.

--.--.---- г., рассмотрев протокол разногласий, истец в протоколе согласования разногласий часть разногласий ответчика принял, часть была изложена в новой редакции, а часть разногласий оставлена в редакции договора.

Однако, письмом ответчик сообщил, что договор в редакции протокола согласования разногласий от 02.06.2014г. не принимает, поскольку его условия направлены исключительно на защиту интересов ООО «УК ЖКХ ... ...».

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований истца, при этом исходит из следующего.

Как установлено материалами дела, Стороны не достигли соглашения по следующим пунктам договора:

Обоснование редакции истца указано, как Хамидова АР является собственником нежилого помещения. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме (п1.стЗ6 ЖК РФ) Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (ст. 39 ЖК РФ). По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья. органов управления жилищного кооператива или органов у правления иного специализированного потребительского кооператива, лица, у казанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренномчастью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность, (п.2 ст. 162 ЖК РФ).