Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5 о расторжении предварительного договора купли-продажи бизнеса и возврата залога,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в <данные изъяты> суд с иском к ФИО3 просил считать предварительный договор от <дата> заключенный между ответчиком и истцом недействительным; взыскать с ФИО12 сумму полученного ей задатка в размере <данные изъяты>; неустойку в размере <данные изъяты>; <данные изъяты> затраты на услуги представителя; <данные изъяты> государственную пошлину оплаченную истцом.

Свои требования истец мотивирует тем, что между ним и ответчиком <дата> был заключен предварительный договор купли-продажи бизнеса, по которому ФИО3 приняла на себя обязательства заключить с ним договор купли-продажи гостиничного бизнеса, реализуемого в «хостеле», расположенного по адресу: <адрес>, стр. 2 за сумму в размере <данные изъяты>.

В обеспечение выполнения условий договора истцом, в соответствии с п. 5 предварительного договора ответчику был передан задаток в сумме <данные изъяты>, что подтверждается распиской.

В соответствии с п. 3 договора ФИО12 обязалась подготовить и предоставить данные гостиничного бизнеса за период с мая по октябрь 2015 года, все необходимые для заключения договора купли-продажи бизнеса документы и после проверки всех данных и документов, составления акта проверки, заключить с истцом сделку купли-продажи бизнеса. Декларируемые данные бизнеса, должны были включать в себя: бухгалтерские документы, за указанный период времени, сертификаты, договор аренды, кассовые чеки, выписки по расчетному счету.

По прошествии 10 дней после заключения предварительного договора, продавцом вышеуказанные документы представлены не были и в адрес истца было направлено претензионное письмо. В ответ на которое по «электронной почте» со стороны ФИО12 поступили оскорбления в последствии ответчик уклонялась от встреч, то есть фактически отказывалась от исполнения договора купли-продажи бизнеса и не возвращала задаток, полученный при заключении предварительного договора. При этом, официального уведомления о расторжении договора, по каким-либо причинам, ответчиком заявлено не было. В дальнейшем ФИО4 стало известно о наличии двух взаимоисключающих договоров аренды помещений принадлежащих ФИО2, тогда как свидетельства о праве собственности истцу представлено не было.

<дата> представитель покупателя по доверенности – ФИО8 по поручению истца-покупателя, встретился на территории «хостела» с ФИО3, которая пояснила, что оскорблена поведением истца и его супруги, в связи с чем задаток в полном объеме возвращать не обязана и <данные изъяты> от задатка это компенсация за моральный вред, а предварительный договор подписаный <дата> считает расторгнутым. Пояснив, что бизнес уже продан.

Полагая, что ФИО3, получив в качестве обеспечения обязательства заключить договор купли-продажи бизнеса в размере <данные изъяты>, не выполнила указанное обязательство в связи с чем обязана возвратить сумму задатка, а также выплатить неустойку в размере <данные изъяты> в соответствии с п. 7. договора.

В последствии представитель истца по доверенности ФИО8 в судебном заседании уточнил исковые требования, указав, что в просительной части искового заявления ошибочно указано о признании предварительного договора недействительным, тогда как из искового заявления истец просит признать его расторгнутым. Пояснил, что сума, переданная истцом является задатком, а не залогом, как это указано в некоторых местах описательно мотивировочной части иска, данное обстоятельство также подтверждено истцом.

Истец ФИО4 в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания извещен надлежащим образом и дело рассмотрено в его отсутствие с учетом участия в деле его представителя, ранее исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске и пояснял, что <дата> им действительно была направлена претензия в адрес ответчика, однако она не свидетельствует об его отказе от заключения основного договора купли-продажи, а снижение цены договора обусловлено низкой доходности «хостела» менее <данные изъяты>. Проверка им проведена не была, так как ответчик препятствовала ее проведению, однако доказательств того у него не имеется, кроме того, подтвердил тот факт, что действительно он приходил в «хостел» со своей супругой и бухгалтером, однако проводить проверку финансовой деятельности не стал, так как на месте ФИО12 не было. Кроме того ФИО12 было представлено два договора аренды помещения «хостела» один как и ИП «ФИО12», а другой с ООО «<данные изъяты>» в лице ФИО12. С собственником помещений ответчик не встречался и о наличии двух договоров аренды не уточнял. Полагал, что ответчик должна была предоставить все бухгалтерские документы, для проверки состояния и доходности бизнеса а представленная ей табличка таковой не является. С целью проверки бизнеса ФИО4 приезжал по месту нахождения «хостела» однако ФИО12 и ее бухгалтер о встречи уклонились, обвинив его в мошенничестве. После чего ей было направлено претензионное письмо о снижении цены.

Представитель истца по доверенности ФИО8 в судебном заседании подержал исковые требования, просил их удовлетворить, по основаниям, изложенным в иске, пояснения данные истцом поддержал.

Представитель ответчика по доверенности ФИО9 исковые требования не признала, представила отзыв на исковое заявление, из которого усматривается, что в соответствии с пунктом 2 договора заключенного между истцом и ответчиком предусмотрено, что Покупатель и Продавец согласовали цену, за которую будет продан гостиничный бизнес в размере <данные изъяты>. Пунктом 3 договора установлено, что в течение 10 рабочих дней с даты заключения договора Покупатель проверяет задекларированные данные гостиничного бизнеса и затем по истечении 10 дней Покупатель обязан заключить сделку о приобретении гостиничного бизнеса. Пунктом 5 договора установлено, что Покупатель уплачивает Продавцу задаток в счет заключения сделки в будущем, в размере <данные изъяты>, причем в пункте 4 договора указано, что если сделка в указанный в договоре срок не будет заключена по причине отказа от сделки и /или отсутствия денег у Покупателя, то внесенный задаток в размере <данные изъяты> не возвращается.

То есть, исходя из условий договора, срок действия предварительного договора был установлен сторонами до <дата>.

Статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года е момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Нормы гражданского законодательства о расторжении договора подлежат применению только к действующим договорам, Т.е. к тем по которым правоотношения между сторонами не прекратились. В данном случае, предварительный договор купли-продажи бизнеса от <дата> прекратил своей действие, в связи с истечением срока на который он был заключен и поэтому не может быть поставлен вопрос о его расторжении.

<дата>ФИО3 от истца было получено претензионное письмо. В данном письме покупатель предлагает пересмотреть цену сделки, так как считает, что данный бизнес должен стоить дешевле на один миллион рублей или просит дать официальное подтверждение выручки, также требует представить документы по сертификации бизнеса, не указывая в своей претензии, каким вообще документом была предусмотрена сертификация данного бизнеса на тот момент. В данной претензии покупатель ссылается на пункт 3 договора, из которого якобы следует, что ответчик обязана была ему предоставить бухгалтерские документы.

Исходя из текста данного претензионного письма следует, что истец отказался от заключения договора купли-продажи бизнеса на условиях предусмотренных предварительным договором от <дата>, а именно отказывается покупать бизнес за оговоренную между сторонами его стоимость - <данные изъяты>. Условие о стоимости бизнеса для ФИО3 является существенным условием договора, тем более, что Покупатель должен был оценить стоимость бизнеса исходя из рыночной его стоимости, перспективы развития бизнеса и т.д. уже на дату заключения предварительного договора купли-продажи бизнеса, а пункт 3 предварительного договора не содержал норм о том, что Продавец обязан ему предоставить свою бухгалтерскую документацию.

Деятельность хостелов на территории Российской Федерации регулируется Национальным Стандартом Российской Федерации ФИО11 56184-2014 «Услуги средств размещения Общие требования к хостелам».

Данным стандартом установлено, что хостел - это экономичное средство размещения, предназначенное для временного проживания, преимущественно для малобюджетного туризма, имеющее номера/комнаты различной вместимости и санузлы, как правило, за пределами номера/комнаты, а также помещения (зоны, места) для общения гостей.

Само понятие «бизнес - хостел », когда речь идет о его покупке включает себя не только материальные, но и нематериальные активы, причем нематериальные активы могут составлять большую стоимость, поскольку при ведении данного бизнеса, результат его доходности больше зависит от рекламных компаний в интернете, о том насколько туристы будут информированы о наличии данного хостела в центре Москвы, наличие в интернете официального сайта хостела, где можно ознакомиться с услугами данного хостела, поднятие данного сайта на первые строчки поисковых систем, узнаваемость бренда - коммерческого наименования хостела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, но не противоречащие ему.

Договором в силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или обычно предъявляемыми требованиями.

Одним из способов исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации является задаток, которым в силу пункта 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации является денежная сумма, выдаваемая одной из Договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороны, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Пунктом 2 статьи 381 ГК РФ определено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственная сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Пунктом 4 статьи 381 ГК РФ установлено, что если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, исходя из содержания пунктов 5 и 6 предварительного договора купли-продажи бизнеса от <дата> покупатель оплатил продавцу задаток в обеспечение заключения в будущем основного договора на условиях предусмотренных данным предварительным договором, и в случае не заключения в дальнейшем основного договоре по причине уклонения от его заключения покупателем сумма задатка в размере <данные изъяты> остается в собственности продавца.

Полагает, исходя из представленных в материалы дела доказательств, следует, что покупатель отказался заключить основной договор купли-продажи бизнеса на условиях, предусмотренных предварительным договором, а именно предложил снизить его стоимость с 2,5 миллионов рублей до 1,5 миллионов рублей, тем самым нарушив существенные условия предварительного договора купли-продажи бизнеса от <дата>, тогда как продавец был готов заключить сделку на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи бизнеса. После окончания срока действия данного предварительного договора ФИО3 продала бизнес - хостел другому покупателю. Договор купли-продажи был заключен <дата>, цена сделки составила <данные изъяты>. Аналогичные требования представителем ответчика были приведены в судебном заседании.

Третье лицо ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела судом извещена надлежащим образом, и дело с учетом мнения сторон рассмотрено в ее отсутствие.

Исследовав материалы дела, заслушав стороны, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

Согласно ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (ч. 1 ст. 429 ГК РФ).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (ч. 2 ст. 429 ГК РФ).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (ч. 3 ст. 429 ГК РФ).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (ч. 4 ст. 429 ГК РФ).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда (ч. 5 ст. 429 ГК РФ).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (ч. 6 ст. 429 ГК РФ).

Судом установлено, что между ФИО3 (продавцом) и ФИО4 (покупателем) <дата> был заключен предварительный договор купли-продажи бизнеса (л.д. 6), который полностью соответствует законоположениям, указанным в ст. 42 ГК РФ, то есть стороны договорились о существенных условиях договора, который будет заключен в будущем: предмете объекта купли-продажи – гостиничный бизнес «<данные изъяты>» п. 1 договора; цену договора- <данные изъяты> п. 2 договора; сроки заключения основного договора п. 3 и 4 договора.

В п. 3 договора указано, что продавец декларирует, то есть сообщает, данные гостиничного бизнеса, а потенциальный покупатель проверяет в течении 10 рабочих дней.

Как усматривается из документов приложенных истцом к исковому заявлению (л.д. 8) и его доводов, ФИО3 представила данные (продекларировала) о доходах и расходах «хостела» за период с 15 мая по <дата>, иных обязательств ответчика вышеуказанный пункт договора не содержит. В связи с чем, доводы истца о том, что ФИО3 обязана представить какую-либо иную документацию, не основаны на договоре и подлежат отклонению. Кроме того, не основаны на материалах дела утверждения истца о чинении ему препятствий в проведении проверки, а равно ее проведения, так как достоверных доказательств тому суду не представлено, акт проверки, являющийся приложением № к договору или данные о невозможности составления такового, в материалах дела отсутствует.

П. 4 Предварительного договора предусматривает, что покупатель в случае соответствия данных декларируемых продавцом с данными, декларируемыми потенциального покупателя, потенциальный покупатель обязан заключить сделку о приобретении гостиничного бизнеса в течение 10 рабочих дней. Из представленной истцом декларации следует, что прибыль от «хостела» составила за период с 15 мая по <дата>, <данные изъяты>, доказательств истцом и его представителем о несоответствии данной суммы с результатами проведенной проверки суду не представлено.

Таким образом, утверждения истца в его претензии направленной ответчику от <дата> (л.д. 24) о получении чистой прибыли в <данные изъяты>, подтверждающей несоответствие декларируемой прибыли и расходов, несостоятельны, кроме того, не имеет правового значения для заключения основного договора купли-продажи бизнеса «хостела» предоставление ФИО12 двух договоров аренды помещения заключенные ИП «ФИО12» и ООО «<данные изъяты>» в лице генерального директора ФИО3.

Также из вышеуказанной претензии следует, что истец на основании приведенных им данных просит о снижении стоимости бизнеса, то есть об изменении существенных условий договора, требовал в подтверждение выручки представить не предусмотренные предварительным договором документы: кассовые чеки, бланки строгой отчетности или кассовую книгу, а также выписки по расчетному счету, а при отсутствии данных документов и отказа продавца от сделки возвратить уплаченный залог, то есть отказывается, в нарушение ч. 5 ст. 429 ГК РФ, от заключения договора на определенных п.2 договора условиях, доказательств в обосновании своих доводов не привел. Из представленной в судебном заседании переписки, приобщенной к материалам гражданского дела, усматривается, что ФИО3, общается постпредством телекоммуникационной сети Интернет с ФИО4, отправляющим сообщения от имени ФИО1, что подтверждено самим истцом и не отрицалось представителем ответчика. Из данной переписки следует, что истец готов заключить основной договор на условиях о которых стороны договорились подписав предварительный договор купли-продажи бизнеса, в том случае если ответчик предоставит подтверждение доходов, а ФИО12 сообщила, что претензия направленная им в ее адрес не является основание для расторжения договора, кроме того, указала, что истец отказался от встречи с бухгалтером, от проверки документов и от проверки посещаемости, что свидетельствует об отсутствии намерений ФИО4 проведения проверки финансовой деятельности ответчика и отказе истца от заключения договора купли продажи на указанных в предварительном договоре условиях.

Суд соглашается с доводами представителя ответчика о том что предварительный договор, заключенный между истцом и ответчиком не может быть расторгнут, так как срок его действия был определен сторонами до <дата>, после чего он прекратил свое действие в силу ч. 6 ст. 429 ГК РФ которой предусмотрено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В материалах дела отсутствуют доказательства, о том, что какая-либо из сторон направляла в адрес другой, до окончание его срока, то есть до <дата> предложение о заключении договора на условиях предусмотренных в предварительном договоре, либо обращения в суд в порядке ч. 5 ст. 429 с понуждением или определением условий основного договора.

Статья 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (ч. 1 указанной статьи).

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429) (ч. 4 ст. 380 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Ч. 2 указанной статьи предусматривает, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Поскольку судом достоверно установлено, что неисполнение договора произошло по вине истца, так как ФИО4 установленный предварительным договором срок не провел надлежащим образом проверку продекларированного (заявленного) ФИО12 данных гостиничного бизнеса, направил в адрес ответчика претензию об изменении существенных условий договора, вследствие чего не был заключен договор купли продажи бизнеса, доказательств о направлении проекта договора купли-продажи бизнеса на условиях определенных в предварительном договоре либо о их определении в судебном порядке суду не представил.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4 к ФИО5 о расторжении предварительного договора купли-продажи бизнеса и возврата залога оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в <данные изъяты> областной суд через <данные изъяты> городской суд в течение одного месяца.

<данные изъяты>