Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к Открытому акционерному обществу «Управление капитального строительства» о признании договора недействительным в части,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО2 обратилась в суд с иском к ОАО «Управление капитального строительства» (далее – ОАО «УКС») о признании договора недействительным в части. В обоснование указала, что между ответчиком и ЗАО «Компания «Дискавери» был заключен договор участия в долевом строительстве N от ... По договору уступки прав требований на квартиру N от ... цедент уступил право требования на квартиру истцу. Однако отдельные условия договора ущемляют прав истца как потребителя по сравнению с правилами, установленными законом. Согласно п. 3.2 Договора цена договора, указанная в п. 3.1 раздела 3 «Цена договора» является окончательной, не подлежащей изменению и уплачивается участником в рассрочку, согласно графику, указанному в Приложении N. Корректировка цены договора производится в случаи наличия разницы в площади построенного многоквартирного дома, квартир и нежилых помещений, как в сторону уменьшения так и в сторону увеличения по сравнению с проектными площадями. Стороны определили порядок расчета общей площади квартир, нежилых помещений указанных в приложении N в договору исключительно в целях определения цены договора, независимо от вида и назначения летних помещений. При совершении участником договора уступки прав по договору третьему лицу, права переходят к третьему лицу с учетом положений п. 3.2 договора. При этом в договоре не установлены ни процедура корректировки цены ни верхний и нижний предел разницы в пощади квартиры, при которой может быть произведена корректировка цены договора, ни подлежащая применению цена за ... кв.м. увеличенной/ уменьшенной площади квартиры.

Ответчик направил истице письмо от ..., из которого следует что на основании п. 3.2 договора ей необходимо доплатить сумму в размере ... руб. за увеличение площади квартиры. Так же направлен акт от ..., составленный в одностороннем порядке о том, что условия по финансированию квартиры, предусмотренные договором исполнены истцом не в полном объеме. В связи с тем, что площадь квартиры увеличилась на ... кв.м. задолженность участника перед застройщиком составила ... руб..

На основании п. 3.2 договора застройщик в одностороннем порядке без согласия участника – истца изменил условие договора о цене квартиры и потребовал от истицы доплаты.

Считает, что наличие абз. 2 п. 3.2 договора позволило ответчику ущемить права истца как потребителя по сравнению с правилами, установленными законом.

Просит суд признать в отношении ОАО «УКС» (застройщика) и ФИО2 (участника долевого строительства) недействительными абз. 2 п. 3.2 договора участия в долевом строительстве от ...N.

В протокольной форме к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено ООО «Компания «Дискавери» (правопреемник ЗАО «Компания «Дискавери»).

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, была извещена надлежащим образом,.

Представитель третьего лица ООО «Компания «Дискавери» (правопреемник ЗАО «Компания «Дискавери») извещался судом по правилам главы 10 ГПК РФ.

Юридическим адресом ООО «Компания «Дискавери» является: ....

В силу положений статьи 54 Гражданского кодекса РФ место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации на территории Российской Федерации путем указания наименования населенного пункта (муниципального образования). Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа - иного органа или лица, уполномоченных выступать от имени юридического лица в силу закона, иного правового акта или учредительного документа.

Юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1 Гражданского кодекса РФ), доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу.

Почтовые отправления, направляемые судом ООО «Компания «Дискавери» по юридическому адресу, не вручены, и возвращены отправителю с отметками «истек срок хранения».

Суд, определил рассмотреть дело в отсутствии не явившихся истца, третьего лица в порядке, предусмотренном ст. 167 ГПК РФ.

Представитель истца Рева И.Г. в судебном заседании требования искового заявления уточнил, оставив при этом просительную часть искового заявления без изменения ссылаясь на то, что в абз. 1 п. 3.2 договора предусмотрено что цена является окончательной и не подлежит изменению, а абз. 2 того же пункта допускается изменение цены договора, что является явным противоречием. Условия абз. П. 3.2 договора ущемляют право истца на получение необходимой и достоверной информации о цене и площади объекта долевого строительства. Полагает, что ответчик злоупотребил правом, так как его действия направлены на понуждение истца незаконно выплатить денежную сумму. Требования искового заявления просил удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО1 в судебном заседании против доводов иска возражала, просила в удовлетворении требований отказать.

Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ... между ОАО «Управление капитального строительства» (застройщик) и ЗАО «Компания «Дискавери» (участник долевого строительства) заключен договор N, предметом которого является строительство ... жилого дома N (по генплану) с офисными помещениями на ... этаже в ..., общей площадью объекта ... кв.м., площадью офисов ... кв.м., общей площадью квартир ... кв.м. (в том числе площадь летних помещений), жилой площадью квартир ... кв.м.

... ООО «Компания «Дискавери» (цедент) по договору N уступки прав требования уступило ФИО2 права и обязанности по договору N от ... в части ... квартиры N, расположенной на ... этаже, общей площадью ... кв.м., жилой площадью ... кв.м.

Оплата передаваемых по договору прав требований в отношении квартиры N составила ... рублей, произведена истцом в полном объеме, что не оспаривалось лицами, участвующими в деле.

Истец полагает, что положения абз. 2 п. 3.2 договора N от ... нарушают ее права как потребителя, в связи с чем являются недействительными.

В соответствии с частью 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом РФ, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами (статья 9 Федерального закона от ... № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона РФ от ...N «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действующей на день заключения договора) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Положения ст. 180 Гражданского кодекса РФ допускают оспаривание части сделки.

Из содержания ст. 166 Гражданского кодекса РФ следует, что способом защиты нарушенного права в отношении оспоримой сделки является требование о признании такой сделки недействительной, а в отношении ничтожной сделки - требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки. В силу п. 3 ст. 166 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действующей на день обращения истицы в суд, подлежащего применению согласно ст. 3 Федерального закона от ... № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела 1 части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса РФ») требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Поскольку истица не заявляет требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки в части заявленных пунктов, то на истице лежит обязанность обосновать и доказать добросовестный интерес в признании сделки недействительной в части без применения последствий ее недействительности.

В соответствии с пунктом 3.2 цена договора, указанная в п. 3.1 раздела 3 «Цена договора» настоящего договора является окончательной, не подлежащей изменению и уплачивается участником в рассрочку согласно графику.

Корректировка цены настоящего договора производится в случае наличия разницы в площади построенного многоквартирного дома, квартир и нежилых помещений, как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения по сравнению с проектными площадями. Стороны определили порядок расчета общей площади квартир, нежилых помещений исключительно в целях определения цены договора, независимо от вида и назначения летних помещений. При совершении участником договора уступки прав по настоящему договору третьему лицу, права переходят к третьему лицу с учетом положений настоящего пункта.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. При этом по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Императивных норм, устанавливающих иной порядок определения и изменения цены договора, для данного вида договоров не имеется.

В обоснование требований искового заявления истец и ее представитель ссылаются на то, что в договоре не установлены ни процедура корректировки цены ни верхний и нижний предел разницы в пощади квартиры, при которой может быть произведена корректировка цены договора, ни подлежащая применению цена за 1 кв.м. увеличенной/ уменьшенной площади квартиры. В абз. 1 п. 3.2 договора предусмотрено что цена является окончательной и не подлежит изменению, а абз. 2 того же пункта допускается изменение цены договора, что является явным противоречием. Условия абз. п. 3.2 договора ущемляют право истца на получение необходимой и достоверной информации о цене и площади объекта долевого строительства.

Полагают, что ответчик злоупотребил правом, так как его действия направлены на понуждение истца незаконно выплатить денежную сумму.

Однако абз. 2 п. 3.2 договора не устанавливает какого-либо преимущества застройщика перед участником долевого строительства. На стадии заключения договора стороны находились в равном положении, поскольку разница между проектной и фактической площадью могла измениться в пользу любой из сторон, и такое изменение было обусловлено особенностями строительства, при котором достижение абсолютного совпадения параметров возведенного объекта его проектным параметрам невозможно.

По правилам п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Таким образом, исходя из системного толкования приведенных выше правовых норм, стороны в договоре участия в долевом строительстве вправе предусмотреть возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Договор участия в долевом строительстве от ...N был заключен при обоюдном согласовании ОАО «УКС» и ЗАО «Компания «Дискавери» всех условий договора. Подписывая договор, ЗАО «Компания «Дискавери» принял на себя обязательство в случае увеличения площади квартиры произвести доплату денежных средств в размере указанном застройщиком.

В дальнейшем ООО «Компания «Дискавери» (правопреемник ЗАО «Компания «Дискавери») заключило договор уступки права требования на квартиру от ... с истцом, который в свою очередь принял на себя права и обязанности, принадлежащие ЗАО «Компания «Дискавери» по договору N от ... в том числе и по абз 2 п. 3.2 договора.

Заключенный между сторонами договор N от ... подпадает под действие п. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ (ред. от 28.12.2013) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в которые законодательные акты Российской Федерации».

Поскольку увеличение площади квартиры, равно как и изменение цены договора имеет соответствующее правовое обоснование, предусмотренное договором, довод истца о злоупотреблении ОАО «УКС» своим правом, поскольку его действия направлены на понуждение истца незаконно выплатить денежную сумму, а так же довод о том, что абз. 1 п. 3.2 противоречит абз. 2 п. 3.2 договора участия в долевом строительстве являются необоснованными.

Довод истца и его представителя о том, что условия абз. 2 п. 3.2 договора ущемляют право истца на получение необходимой и достоверной информации о цене и площади объекта долевого строительства отклоняется судом, так как условие Договора участия в долевом строительстве дома от ..., предусматривающее, что при взаиморасчетах стороны исходят из разницы между проектной площадью и площадью уже построенной квартиры, не противоречит положениям, закрепленным в ст. 5 ФЗ N 214-ФЗ, а также в ст. 555 ГК РФ, согласно которой цена недвижимости в договоре продажи недвижимости может устанавливаться в зависимости от единицы ее площади или иного показателя ее размера. При этом, общая цена такого недвижимого имущества должна определяться с учетом фактически переданного покупателю недвижимого имущества.

Довод истца о том, что договором не предусмотрена ни процедура корректировки цены ни верхний и нижний предел разницы в пощади квартиры, при которой может быть произведена корректировка цены договора, что так же нарушает права истца не основан нормах закона.

В виду изложенного суд приходит к выводу, что абз. 2 п. 3.2 договора N от ... прав истца не нарушает.

Таким образом, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО2 к ОАО «Управление капитального строительства» удовлетворению не подлежат.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к Открытому акционерному обществу «Управление капитального строительства» о признании договора недействительным в части – отказать.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Ленинский районный суд г. Оренбурга в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья: Ю.И. Донцова

Решение в окончательной форме принято 18.01.2016 г.