Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Руссиянова В.А. к Сырцевой Л.А. действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних <данные изъяты> о взыскании задатка, неустойки, убытков,

установил:

Руссиянов В.А. обратился в суд с иском к Сырцевой Л.А., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних <данные изъяты>. о взыскании задатка, неустойки, убытков. В обоснование иска указав, что <дата> между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому продавец обязуется продать покупателю, а покупатель приобрести и оплатить объект недвижимости (квартиру), расположенную по адресу: <адрес>, <адрес><адрес>. В соответствии с п.1.1 указанного договора основной договор купли-продажи квартиры должен быть заключен не позднее <дата>. Согласно п. 2.3 договора, в счет причитающихся платежей по основному договору покупатель выплачивает продавцу задаток в размере 50 000 руб. в срок до <дата>. <дата> покупатель перечислил продавцу указанные денежные средства. Также в соответствии с п. 2.1 договора покупатель имел денежные средства на счету для расчета с покупателем, а также у него была предварительно одобрена ипотека для оплаты квартиры от ПАО «Сбербанк России». Вместе с тем продавец стал уклоняться от заключения основного договора: не проявлял заинтересованности в сборе документов для заключения сделки. Поскольку квартира ранее приобреталась продавцом с использованием средств материнского капитала, должны были быть выделены доли на всех членов семьи. Вместе с тем, не была выделена доля на супруга – 8 На данное нарушение также указано сотрудником Сбербанка при анализе документов на квартиру. Неоднократно про данную проблему покупатель информировал продавца по телефону. Кроме того, покупателем не получено согласие органов опеки на совершение сделки купли-продажи долей несовершеннолетних детей. Ввиду того, что продавец <дата> по почте направил письмо с предложением о заключении основного договора купли-продажи с указанием места и времени встречи (<дата> в 18.00 по адресу: <адрес>), а также еще раз уведомил о имеющихся проблемах в документах, однако и это письмо было проигнорировано. Согласно п.5.2 предварительного договора, основной договор купли-продажи и акт приема-передачи подписываются сторонами не позднее <дата>. В соответствии с п.3.3 если основной договор не будет заключен по вине продавца, он должен будет вернуть покупателю внесенный задаток в двойном размере, в течение 5 банковских дней с момента истечения срока, указанного в п.1.1 договора. <дата> продавец прислал покупателю уведомление с предложением о расторжении договора, возврате суммы задатка в сумме 50 000 руб. на счет покупателя <дата>. Но платеж в обозначенное время не произвел. <дата> продавец вернул покупателю сумму задатка в размере 50 000 руб. <дата> покупатель направил продавцу претензию с просьбой вернуть двойную сумму задатка во исполнение договора в срок до <дата>. Однако сумму двойного задатка продавец так и не верн<адрес> обязательств продавцом поставили истца в затруднительное положение и нанесли существенные убытки. Истцу пришлось искать другую квартиру, обращаться к юристу и нести дополнительные расходы.

На основании вышеизложенного просит суд: взыскать с ответчиков в пользу истца: 50 000 руб. в счет оставшейся части задатка; 565 руб. 75 коп. – проценты за пользование чужими денежными средствами; 20 000 руб. – расходы на оплату услуг представителя; 2 711 руб. 24 коп. – убытки; 1799 руб. – расходы по оплате государственной пошлины.

Руссиянов В.А. и его представитель в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом, причины неявки суду неизвестны.

Сырцева Л.А. и ее представитель в судебном заседании исковое заявление не признали, указав, что вины ответчика в уклонении от заключения договора купли-продажи нет.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ судом определено рассмотреть дело в отсутствие не явившегося истца.

Заслушав пояснения участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что <дата> между Сырцевой Л.А., действующей за себя и за несовершеннолетнюю <данные изъяты>., действующей с согласия Сырцевой Л.А. с одной стороны (продавцы) и 2, действующего с другой стороны (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером № <номер> расположенной по адресу: <адрес>, <адрес><адрес>.

В соответствии с п.1.1 указанного договора основной договор купли-продажи квартиры должен быть заключен не позднее 23.03.2022.

Согласно п. 2.1 указанного договора стоимость квартиры составила 2 420 000 руб.

Согласно п. 2.3 договора в счет причитающихся платежей по основному договору покупатель выплачивает продавцу задаток в размере 50 000 руб. в срок до 25.02.2022.

24.02.2022 покупатель перечислил продавцу указанные денежные средства, данный факт сторонами по делу не оспаривается.

Из материалов дела также усматривается, что истцу на приобретение указанной квартиры ПАО «Сбербанк России» одобрена ипотека в размере 2 440 350 руб.

Постановлением Администрации МО «Смоленский район» Смоленской области от 18.03.2022 № 507 Сырцеву А.Г., Сырцевой Л.А. разрешено продать доли несовершеннолетних <данные изъяты>.

19.03.2022 покупатель направил в адрес продавца предложение о заключении основного договора на условиях предварительного договора купли-продажи от 23.02.2022. Согласно отчету об отслеживании почтовых отправлений, указанное предложение получено продавцом 28.03.2022.

23.03.2022 Сырцева Л.А. направила в адрес Руссиянова В.А. уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи в связи с окончанием срока его действия и о возврате суммы задатка в размере 50 000 руб. 24.03.2022 сумма задатка в размере 50 000 руб. перечислена продавцом покупателю, данный факт сторонами по делу не оспаривается.

30.03.2022 покупатель направил продавцу претензию с просьбой вернуть двойную сумму задатка во исполнение договора в срок до 07.04.2022. Однако сумму двойного задатка продавец так и не вернул.

В пункте 1 части 1 статьи 10 названного закона указано, что средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели.

В силу части 4 статьи 10 этого же федерального закона жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

В силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п.2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Согласно пункта 1 статьи 158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

На основании пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

В соответствии со статьей 53 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма.

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате или нотариальной деятельности (пункт 1 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно выписке из ЕГРН собственниками квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес><адрес>, являются: Сырцева Л.А., <данные изъяты> 1/3 доли в общей долевой собственности).

Таким образом, судом отмечается, что, исходя из положений указанных норм права дети должны признаваться участниками долевой собственности на объект недвижимости, приобретенный (построенный, реконструированный) с использованием средств материнского капитала. По смыслу приведенных требований законодательства, несоблюдение нотариальной формы предварительного договора об отчуждении недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, влечет его ничтожность.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (пункты 1, 2 статьи 167 ГК РФ).

Данных о том, что предварительный договор заключен сторонами в требуемой нотариальной форме, судом не установлено.

При таких обстоятельствах, поскольку несовершеннолетние <данные изъяты> г.р. являются участниками общей долевой собственности, суд приходит к выводу, что предварительный договор купли-продажи в котором продавцами выступали несовершеннолетние дети, является недействительным, поскольку заключено с нарушением требований закона относительно формы сделки.

В связи с чем суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчиков 50 000 руб. в счет оставшейся части задатка.

Учитывая ничтожность заключенного соглашения, не имеют правового значения доводы относительно того, по чьей вине не был заключен основной договор купли-продажи квартиры, однако судом также отмечается, что из представленной в материалы дела переписки между сторонами не усматривается, что именно Сырцева Л.А. уклонялась от заключения основного договора купли-продажи.

Поскольку в удовлетворении основной части требований истцу отказано, не имеется оснований для удовлетворения производной части требований о взыскании с ответчиков процентов за пользование чужими денежными средствами, убытков и судебных расходов.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

Исковое заявление Руссиянова В.А. к Сырцевой Л.А. действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних <данные изъяты> о взыскании задатка, неустойки, убытков – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Смоленский областной суд через Смоленский районный суд Смоленской области.

Председательствующий А.А. Праксин

Решение изготовлено в окончательной форме 26.09.2022.