Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратилась в суд с исковым требованием к ООО «Юг-Стройка», третье лицо: ООО «СК «РЕСПЕКТ» об обращении взыскания на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> в пределах суммы, уплаченной ФИО1 по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ. № в размере <данные изъяты> рублей. Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Остринский», в настоящее время ООО «Юг-Стройка» заключен договор участия в долевом строительстве №, согласно которому Застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить «Многоэтажный жилой дом», расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер земельного участка №, и после получения разрешения на ввод многоэтажного жилого дома в эксплуатацию и передать в предусмотренный договором срок участнику долевого строительства объект долевого строительства - кв. №, в соответствии с техническими характеристиками, установленными настоящим Договором. Срок исполнения застройщиком обязательств по передаче объекта строительства определен сторонами в пунктах 3.4 договора - не позднее 31.12.2016г. Соглашением к договору участия в долевом строительстве ДД.ММ.ГГГГ. срок передачи Объекта участнику долевого строительства установлен не позднее третьего квартала 2017 года. Денежные средства в счет уплаты стоимости объекта строительства внесены ФИО1 в полном объеме ДД.ММ.ГГГГ., что подтверждается квитанциями к приходно-кассовым ордерам №. Исполнение обязательств застройщика по передаче квартиры дольщику обеспечено: залогом в силу закона земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, под домом и самим домом, а также Страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по передаче жилого помещения участника долевого строительства по генеральному договору страхования № заключенному ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Остринский» и ООО «Страховая компания «РЕСПЕКТ». Дополнительным соглашением № к страховому полису № от ДД.ММ.ГГГГ., ДД.ММ.ГГГГ. срок действия страхования продлен и действует до 30.09.2017г. 10.10.2017г. следователем СЧ СУ УМВД России по г. Краснодару вынесено постановление о возбуждении уголовного дела № по признакам преступления, предусмотренного ч.4 ст.159 УК РФ. Согласно постановлению от ДД.ММ.ГГГГ. истица признана потерпевшей по вышеуказанному уголовному делу, касающегося договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. Указывает на наличие правовых оснований, для обращения взыскания на залоговое имущество ввиду приостановления строительства с января 2017 года.

В судебном заседании истица исковые требования поддержала в полном объеме, настаивала на их удовлетворении.

Представитель ответчика, в судебное заседание не явился. О дне и времени слушания дела извещен надлежащим образом. О причинах неявки суду не сообщил. Суд считает возможным, в силу ст.167 ГПК РФ рассматривать дело в его отсутствие.

В судебном заседании представитель третьего лица, ссылаясь на ч.8 ст.15.2 Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты в РФ» возражала против удовлетворения иска, пояснила, что ООО «СК «РЕСПЕКТ» приняло на страхование риск гражданской ответственности застройщика ООО «Юг-Стройка», являющегося по делу должником, что подтверждается договором страхования №, договором страхования № договором страхования № страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве. При этом указала, что в случае удовлетворения требований об обращении взыскания на земельный участок, может повлиять на права и обязанности по отношению к ООО «СК «РЕСПЕКТ».

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив в совокупности собранные по делу доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Судом установлено, что ООО «Юг-Стройка» является застройщиком. ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО1 и ООО «Остринский» (в настоящее время ООО «Юг-Стройка») заключен Договор участия в долевом строительстве №, согласно которому застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить «Многоэтажный жилой дом», расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер земельного участка № и после получения разрешения на ввод многоэтажного жилого дома в эксплуатацию и передать в предусмотренный договором срок участнику долевого строительства объект долевого строительства - кв. №, в соответствии с техническими характеристиками, установленными настоящим Договором. Срок исполнения застройщиком обязательств по передаче объекта строительства определен сторонами в пунктах 3.4 договора - не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Соглашением к договору участия в долевом строительстве ДД.ММ.ГГГГ. срок передачи Объекта участнику долевого строительства установлена не позднее третьего квартала 2017г.

Денежные средства в счет уплаты стоимости объекта строительства внесены ФИО1 в полном объеме ДД.ММ.ГГГГ., что подтверждается квитанциями к приходно-кассовым ордерам №.

Исполнение обязательств застройщика по передаче квартиры дольщику обеспечено: залогом в силу закона земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> под домом и самим домом, а также Страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по передаче жилого помещения участника долевого строительства по генеральному договору страхования №, заключенному ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «Остринский» и ООО «Страховая компания «РЕСПЕКТ».

Дополнительным соглашением № к страховому полису № от ДД.ММ.ГГГГ., ДД.ММ.ГГГГ. срок действия страхования продлен до ДД.ММ.ГГГГ

В связи с неисполнением обязательства по передаче квартиры в обусловленный договором срок, истец просит обратить взыскание на земельный участок кадастровым номером №, на котором должен был быть построен многоквартирный дом, в соответствии с условиями договора.

Свои требования истец основывает на основании ч. 1 ст. 14 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Обеспечиваемое залогом обязательство на дату рассмотрения спора не возникло.

В соответствии с пп.1 п.1 ст.12.1 Закона №214-ФЗ залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 названного Закона, обеспечивается исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных названным Законом и (или) договором.

Как следует из ч.1 ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В настоящий момент требование истца к Застройщику, исходя из заключенного между сторонами договора, выражено вправе требовать предоставления определенной договором квартиры, иного требования истец не заявлял.

Статья 9 Закона № 214-ФЗ определены случаи, когда участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и когда он вправе обратиться он суд с требованием о расторжении договора в судебном порядке.

В соответствии с п.2 ст.9 Закона № 214-ФЗ обязанность возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора возникает у застройщика в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частями 1 и 1.1 статьи 9 Закона № 214-ФЗ. Из указанной нормы следует, возникновение права у участника долевого строительства требовать возврата денежных средств уплаченных им по договору участия в долевом строительстве является именно последствием расторжения договора. Первичным должно быть возникновение (созревание) обеспечиваемого залогом обязательства, а затем реализация права залогодержателя на обращение взыскания на залог для удовлетворения данного обязательства. В настоящий момент договор участия в долевом строительстве не расторгнут, соответственно обязательство, обеспеченное залогом не возникло, что нивелирует право Истца на обращение в суд с иском об обращении взыскании на залог.

На основании ч.1 ст.14 Закона № 214-ФЗ взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства и прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства. Следовательно, для удовлетворения требований об обращении взыскания на предмет залога, требуется установить факт прекращения или приостановления строительства:наличие обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства, а также факт истечения шести месяцев после прекращения или приостановления строительства.

В действующем законодательстве не содержится дефиниции понятия «прекращение строительства». под этим термином, по мнению суда следует понимать истечение срока действия разрешения на строительство при отсутствии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта строительства, а также при отсутствии продления срока действия разрешения на строительство (пункты 19, 20 ст.51 и ст.55 Градостроительного кодекса РФ).

Под приостановкой работ следует, понимать консервацию объекта строительства (ст. 752 ГК РФ). Разница между понятием «консервация объекта строительства» и понятием «прекращение строительства» заключается в том, что при консервации срок действия разрешения на строительство, как правило, еще не истек.

Строительство ЖК Мир осуществляется на основании разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ., выданного Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар. Срок разрешения до 12.12.2020г. Срок разрешения на строительство не истек.

Таким образом, основания для выводов о прекращении/приостановлении строительства отсутствуют. Соответственно обстоятельства, определённые ч. 1 ст. 14 Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не наступили, что исключает, по мнению суда, возможность обращения взыскания на земельный участок. При этом, данным иском затрагиваются права и интересы третьих лиц - иных дольщиков. Право залога на данный земельный участок и строящиеся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости считаются находящимися в залоге у всех дольщиков, на основании п.1 ст.13 Закона № 214-ФЗ.

Закон N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не устанавливает обязанность застройщика или каждого участника долевого строительства (залогодержателей) обращаться с заявлением о государственной регистрации ипотеки, возникающей в соответствии со статьей 13 Закона N 214-ФЗ. Ипотека земельного участка регистрируется не в отношении каждого конкретного участника долевого строительства (лично), а в отношении неограниченного круга лица - всех (любых) участников долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, создаваемого на соответствующем земельном участке (все участники долевого строительства являются созалогодержателями) (Письмо Росреестра от 05.02.2015 N 14-01782/15).

В соответствии с ч.1 ст.335.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом или договором, предмет залога может находиться в залоге у нескольких лиц, имеющих на него равные по старшинству права залогодержателей (созалогодержатели), в обеспечение исполнения разных обязательств, по которым созалогодержатели являются самостоятельными кредиторами. Денежные суммы, вырученные от реализации предмета залога, распределяются между созалогодержателями пропорционально размерам их требований, обеспеченных залогом, если иное не предусмотрено соглашением между ними или не вытекает из существа отношений между созалогодержателями.

Статья 1 ЗК РФ устанавливает прицеп единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

В соответствии со ст.1, 35 ЗК РФ земельный участок и расположенный на нем объект недвижимости отчуждаются совместно.

Поскольку способом реализации решения суда об обращении взыскания является его продажа с торгов, решение суда, определяющее судьбу земельного участка без судьбы расположенного на нем объекта недвижимости, будет не соответствовать нормам ЗК РФ.

На основании ст.2 Закона № 214-ФЗ Застройщиком является юридическое либо имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов на основании полученного разрешения на строительство. Таким образом, в случае реализации земельного участка и строящегося (создаваемого) на этом земельном участке многоквартирного дома произойдет смена застройщика, что безусловно затронет права иных дольщиков.

Также поскольку все иные дольщики являются созалогодерджателями. в силу с ч.1 ст. 335.1 ГК РФ при обращении взыскания на предмет залога, находящийся в залоге у созалого- держателей, применяются правила п.2 и 6 ст.342.1 ГК РФ.

В соответствии с указанными нормами, при обращении взыскания на предмет залога, иные дольщики также вправе одновременно с лицом, обратившимся с требованием об обращении взыскания на общий залог предъявить аналогичное требование.

Также судом принято во внимание, что по информации размещенной на сайте Росреестра на данный земельный участок наложен арест, что также исключает возможность обращения взыскания.

При указанных выше обстоятельствах, оценив доказательства по делу по правилам статьи 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 Л,К. к ООО «Юг-Стройка» об обращении взыскания на заложенное имущество – отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в апелляционном порядке через Прикубанский районный суд г.Краснодара в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий