Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО4 о взыскании денежных средств в размере 100 000 рублей за неисполнение условий предварительного договора, взыскании денежных средств в размере 3 000 рублей за расходы по оценке объекта недвижимого имущества. В обоснование указано, что 15.08.2020 года между ФИО4 (продавец) и ФИО5 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры (далее – договор) с условием о задатке, в соответствии с которым продавец обязался продать покупателю, а покупатель приобрести и оплатить объект недвижимого имущества (квартиру) по адресу: <адрес> (далее – объект). В соответствии с п.2.1.1 договора в обеспечение принятых на себя обязательств по приобретению объекта и заключению основного договора купли-продажи недвижимости покупатель передал, а продавец получил денежные средства в размере 100 000 рублей. О получении денежных средств на договоре свидетельствует подпись продавца. Для надлежащего исполнения обязательств по договору истцом как покупателем были приняты соответствующие меры: подготовлены денежные средства для оплаты объекта по договору купли-продажи, заказана и оплачена оценка объекта в размере 3 000 рублей, согласована отправка документов в ПАО «<данные изъяты>» для получения ипотечных денежных средств, согласованы параметры покупки и одобрена ипотека с вышеуказанным банком, назначена дата сделки. Объект полностью устраивал покупателя и истец не искала другого варианта для покупки. Позднее выяснилось, что по инициативе продавца объект показывался другим лицам с целью продажи по более высокой цене, объявление о продаже не было снято с публичных ресурсов, что нарушает п.4.2 договора. По состоянию на 02.09.2020 года объявление о продаже объекта снято не было и квартира продавалась на ресурсе Авито. Представитель продавца ФИО12 умышленно затягивал отправку для истца справки от продавца из управляющей компании, без которой невозможно проведение сделки, тогда как необходимость получения этой справки и обязательства по ее получению были обговорены при заключении договора. Также переговоры по запросу данной справки велись посредством телефонной связи. Далее представителем истца ФИО6 был направлен запрос на данную справку представителю продавца 24.08.2020 года. Представитель продавца отправил указанную справку только 26.08.2020 года вечером, вследствие чего полный пакет документов в банк был направлен 27.08.2020 года. Продавец и ее представитель знали о сроках банка по одобрению ипотеки от 3 до 5 рабочих дней. Таким образом, банк не имел возможность уложиться в минимальный срок для одобрения, так как 29.08.2020 года и 30.08.2020 года были выходными днями. Следовательно, затягивание предоставления необходимых документов продавцом было сделано умышленно, для срыва срока сделки с целью присвоения задатка под предлогом окончания срока действия договора. Данные обстоятельства поставили истца в затруднительное положение и нанесли истцу имущественные материальные и моральные убытки. В соответствии с п.4.4 и п.5.3 договора сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. Возврат предусмотрен в течение 3-х дней с момента отказа. Отказ продавца от сделки официально зафиксирован ПАО «<данные изъяты>» 02.09.2020 года за час до назначенной сделки. Обстоятельства, при которых обязательства сторон могли бы быть прекращены не наступили, а значит пролонгированы, так как банк одобрил ипотеку 01.09.2020 года и назначил дату сделки на 02.09.2020 года. О чем с продавцом велись переговоры с ПАО «<данные изъяты>» на предмет согласования параметров сделки и даты ее совершения. Продавец, получив в качестве обеспечения обязательства заключить договор купли-продажи квартиры и в счет оплаты квартиры задаток в размере 100 000 рублей, не выполнила (а точнее уклонилась от исполнения) указанное обязательство, и, следовательно, обязана уплатить истцу двойную сумму задатка в размере 200 000 рублей. 02.09.2020 года после получения от продавца отказа от заключения в установленном порядке сделки, истцом были предприняты попытки связаться с продавцом. Продавец игнорировала звонки и сообщения. Также истец связалась с ФИО13, который в грубой и угрожающей форме отказался выплачивать истцу сумму задатка. После попыток объяснить ему нарушения в односторонней форме прекратил разговор. Позже, после направления покупателем в адрес продавца проекта досудебной претензии, 02.09.2020 года вечером продавец передала, а покупатель приняла денежную сумму в размере 100 000 рублей в счет погашения по договору, о чем была составлена соответствующая расписка. Остальную сумму в размере 103 000 рублей, причитающуюся покупателю вследствие нарушения продавцом положений договора, продавец выплачивать отказалась. 07.09.2020 года истцом была направлена досудебная претензия заказной почтой в адрес продавца. Продавец на связь не выходит, следовательно пытается уклониться от оплаты денежных средств за неисполнение с ее стороны существенных условий договора.

В судебном заседании истец на удовлетворении заявленных требований наставала по доводам, изложенным в исковом заявлении. Из совокупности пояснений, данных в судебном заседании следует, что 15.08.2020 года между истцом, как покупателем, и ответчиком, как продавцом, был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры в соответствии с условиями которого стороны обязались заключить основной договор купли-продажи не позднее 31.08.2020 года. Квартира приобреталась с использованием кредитных денежных средств ПАО «<данные изъяты>». Для одобрения ПАО «<данные изъяты>» условий купли-продажи истцу, как покупателю, было необходимо предоставить отчет об оценке приобретаемого объекта недвижимого имущества, справку о лицах, состоящих в приобретаемом жилом помещении на регистрационном учете. Срок одобрения сделки со стороны банка составлял три рабочих дня. 25.08.2020 года истцом была проведена оценка квартиры, 26.08.2020 года отчет об оценке был направлен в банк. 26.08.2020 года ответчик через своего представителя предоставила истцу справку о лицах, состоящих на регистрационном учете, 27.08.2020 года указанная справка была направлена истцом в банк. 29.08.2020 года и 30.08.2020 года были выходные дни. 01.09.2020 года банк сообщил об одобрении сделки по купле-продажи квартиры и назначил заключение договора купли-продажи на 02.09.2020 года. 02.09.2020 года ответчик отказалась от заключения договора купли - продажи квартиры, хотя 01.09.2020 года была готова заключить сделку. Истец полагает, что срок действия предварительного договора купли-продажи был продлен сторонами до 02.09.2020 года. 02.09.2020 года ответчик передала истцу сумму задатка в размере 100 000 рублей, полученную при заключении предварительного договора купли-продажи. Основной договор купли-продажи квартиры не был заключен 31.08.2020 года поскольку на указанную дату банк не одобрил заключение сделки.

Представитель истца в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивал по доводам, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснял, что в нарушение условий п. 4.2 предварительного договора купли-продажи со стороны ответчика осуществлялись действия по продаже квартиры в период действия предварительного договора купли-продажи. Указанное свидетельствует о недобросовестности продавца, отсутствии намерений по заключению договора купли-продажи.

Ответчик в судебное заседание не явилась, направила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, с участием представителя.

Представитель ответчика в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражал. Указывал на отсутствие со стороны ответчика ФИО4 вины в не заключении договора купли-продажа объекта недвижимого имущества, исполнения с ее стороны обязательств по предварительному договору купли-продажи.

Суд, заслушав истца, представителей истца и ответчика, опросив свидетеля, исследовав письменные материалы дела, установил следующие обстоятельства.

Согласно предварительному договору купли-продажи квартиры с условием о задатке от 15.08.2020 года (далее – предварительный договор), ФИО4 (продавец) и ФИО1 (покупатель) обязались в соответствии со ст.429 ГК РФ, в срок не позднее 31.08.2020 года (включительно) заключить основной договор купли-продажи квартиры, по которому продавец обязуется передать в собственность, а покупатель оплатить и принять в собственность 2-комнатную квартиру, назначение жилое, общей площадью 60, 0 кв.м, этаж 11, по адресу: <адрес>, кадастровый № (п.1.1 предварительного договора).

По соглашению сторон стоимость квартиры, указанной в п.1.1 настоящего договора составляет 3 750 00 рублей. Указанная стоимость является окончательной и изменению не подлежит (п.2.1 предварительного договора).

В соответствии с п.2.1.1 предварительного договора соглашение о цене является существенным условием и выплачивается покупателем продавцу следующим образом:

- при подписании настоящего договора, в соответствии с п.1 ст.329 ГК РФ в счет стоимости квартиры и в обеспечение обязанностей по заключению основного договора, покупатель уплачивает продавцу в качестве задатка сумму в размере 100 000 рублей, наличными денежными средствами;

- денежные средства в размере 400 000 рублей уплачиваются покупателем продавцу за счет собственных денежных средств в момент заключения договора купли-продажи квартиры.

Оставшаяся часть суммы в размере 3 250 000 рублей выплачивается за счет кредитных средств ПАО «<данные изъяты>» путем перевода средств со счета покупателя на счет продавца в течение трех дней, после получения документов о переходе права собственности на указанную квартиру. Указанная стоимость квартиры является окончательной и изменению не подлежит (п.2.1.1 предварительного договора).

В соответствии с п.4.2 предварительного договора основной договор должен быть заключен сторонами не позднее 31.08.2020 года (включительно). До указанной даты продавец обязуется не совершить с другими партнерами сделок в отношении указанной в п.1.1 настоящего договора квартиры. Основной договор может быть заключен по договоренности сторон и ранее установленного настоящим договором срока.

Сторона, ответственная за неисполнение настоящего договора, обязана возместить другой стороне убытки, связанные с неисполнением настоящего договора в соответствии с п.2 ст.381 ГК РФ (п.4.4 предварительного договора).

Под виной покупателя понимается отказ или уклонение от совершения и оформления сделки купли-продажи квартиры (основного договора), а также отказ от выполнения других, согласованных сторонами условий и форм расчетов по настоящему договору. Под виной продавца понимается отказ или уклонение от совершения и оформления сделки купли-продажи квартиры (основного договора), а также нарушение п.3.1 настоящего договора (п.4.5 предварительного договора).

В соответствии с условиями п.5.1 предварительного договора денежные средства в размере 100 000 рублей, согласно п.2.1 настоящего договора, уплачиваются покупателем продавцу в обеспечение исполнения настоящего договора, в качестве задатка в подтверждение своих намерений купить квартиру и в счет оплаты ее стоимости.

В силу п.5.2 предварительного договора в случае, если в срок, указанный в п.4.2 настоящего договора, и на согласованных в соответствии с настоящим договором условиях, по вине покупателя не состоялась государственная регистрация перехода права собственности в установленный законом срок по вине покупателя, либо в случае расторжения основного договора по вине либо по инициативе покупателя, внесенная в соответствии с п.2.1.1 настоящего договора сумма задатка в размере 100 000 рублей остается у продавца.

На основании п.5.3 предварительного договора, в случае, если в срок, указанный в п.4.2 настоящего договора, и на согласованных в соответствии с настоящим договором условиях, по вине продавца, не состоялась подписание основного договора, или после подписания основного договора не состоялась государственная регистрация перехода права собственности по вине продавца, указанная в п.2.1.1 настоящего договора сумма, подлежит возврату в двухкратном размере покупателю.

Согласно досудебной претензии, датированной 07.09.2020 года, ФИО1 просит выплатить ФИО4 100 000 рублей за неисполнение договора со стороны продавца, 3 000 рублей за расходы по оценке объекта недвижимости (л.д.11-12).

Сведений о направлении и получении указанной претензии в материалах дела не имеется.

Объявление о продаже квартиры по адресу: <адрес> (л.д.13-15).

Согласно чеку по операции <данные изъяты> от 25.08.2020 года произведен перевод денежных средств с карты **** № на карту **** № в размере 3 000 рублей (л.д.16).

26.08.2020 года на телефонный номер ФИО14 направлено требование о предоставлении справки о зарегистрированных лицах либо отказ (л.д.24).

Справка ЖСК «<данные изъяты>» о количестве лиц, состоящих на регистрационном учете в квартире по адресу: <адрес> датирована 26.08.2020 года (л.д.31).

Согласно скриншоту переписки ФИО15 направил справку ЖСК «<данные изъяты>» от 28.08.2020 года о количестве лиц, состоящих на регистрационном учете в квартире по адресу: <адрес> – 26.08.2020 года в 17:48 (л.д.29).

Из отчета об оценке № рыночной стоимости Объекта оценки, предоставляющего собой жилую квартиру общей площадью 60, 00 кв.м, расположенную по адресу: <адрес> следует, что дата оценки – 26.08.2020 года, дата составления отчета – 25.08.2020 года, оценщик ФИО7, исполнитель ООО «<данные изъяты>», заказчик ФИО1, осмотр был произведен – 26.08.2020 года (л.д.30-99).

Согласно выпискам из ЕГРН собственником квартиры по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи от 17.09.2020 года является ФИО8, дата государственной регистрации права 17.09.2020 (л.д.141-143, 147-148, 149, 150-152).

Свидетель ФИО9, опрошенный в судебном заседании по ходатайству представителя ответчика, пояснил, что оказывал ответчику ФИО4 услугу по реализации принадлежащей ей на праве собственности квартиры по адресу: <адрес>. 15.08.2020 года между ФИО4 (продавцом) и ФИО1 (покупателем) был заключен предварительный договор купли-продажи указанной квартиры. Со стороны продавца в обязанности по предварительному договору входили: предоставление пакета документов о праве собственности на квартиру, допуск в квартиру оценщика покупателя для составления отчета, предоставление справки о лицах, состоящих на регистрационном учете в квартире, которая не является обязательной для банка. По просьбе истца и ее риэлтора, объявление о продаже с информационных ресурсов не снималось с целью получения истцом у банка скидки по процентам по кредиту 0, 3%. Сделка со стороны ответчика ФИО4 не была заключена 31.08.2020 года поскольку в указанную дату истец ФИО1 не предоставила продавцу денежные средства (первоначальный взнос), подлежащие уплате с ее стороны. Если ли в предварительном договоре купли-продажи условие об обязательном снятии с информационных ресурсов объявления о продаже квартиры не помнит. Показ квартиры следующим покупателем был произведен ответчиком 01.09.2020 года.

В силу положений ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно положениям ст.401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства (пункт 1).

В соответствии с положениями ст.380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (пункт 1).

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункт 2).

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (пункт 3).

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429) (пункт 4).

В соответствии с положениями ст.381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

В силу п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п.2 ст.429 ГК РФ).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п.3 ст.429 ГК РФ).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п.4 ст.429 ГК РФ).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда (п.5 ст.429 ГК РФ).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п.5 ст.429 ГК РФ).

В соответствии с положениями ст.55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) согласно Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Объяснения сторон и третьих лиц, показания свидетелей могут быть получены путем использования систем видеоконференц-связи в порядке, установленном статьей 155.1 настоящего Кодекса.

Доказательства, полученные с нарушением закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда.

В соответствии с п.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Проанализировав вышеприведенные положения закона в совокупности с условиями предварительного договора купли-продажи, суд приходит к выводу, что для возложения на ответчика обязанности по возмещению истцу суммы задатка по предварительному договору в двойном размере, в рассматриваемом случае путем взыскания денежных средств в размере 100 000 рублей, необходимо установить наличие вины продавца в не заключении основного договора купли-продажи объекта недвижимого имущества в установленный срок до 31.08.2020 года включительно.

В нарушение положений ст.56 ГПК РФ таких доказательств стороной истца не предоставлено.

Из пояснений истца в судебном заседании следует, что поскольку квартира приобреталась с использованием кредитных денежных средств ПАО «<данные изъяты>» с обременением в виде залога объекта, после предоставления всех необходимых для подписания основного договора купли-продажи документов со стороны покупателя, являвшегося заемщиком, на одобрение совершения сделки банку требовалось от трех рабочих дней. Последний необходимый для совершения сделки документ, справка ЖСК «<данные изъяты>» от 26.08.2020 года о количестве лиц, состоящих на регистрационном учете в квартире по адресу: <адрес>, была получена продавцом 26.08.2020 года, в указанную дату направлена покупателю, которая в свою очередь направила ее в банк 27.08.2020 года. С учетом выходных дней 29.08.2020 года и 30.08.2020 года, банк установил дату заключения договора купли-продажи 02.09.2020 года.

Вместе с тем, срок заключения основного договора купли-продажи квартиры был установлен сторонами 31.08.2020 года включительно и на дату 02.09.2020 года обязательств по заключению основного договора купли-продажа у ответчика, как продавца по предварительному договору купли-продажи, не имелось.

Доказательств того, что стороны предварительного договора купли-продажи продлили срок его действия до 02.09.2020 года, в материалы дела не предоставлено.

Доводы истца о том, что предоставление с ее стороны документов в банк, в частности справки о состоящих на регистрационном учете лицах, в срок, не позволяющий банку одобрить сделку до 31.08.2020 года включительно, вызвано именно виновными действиями ответчика, относимыми и допустимыми доказательствами не подтверждены. Доказательств, свидетельствующих об уклонении ответчика в предоставлении такой справки, затягивании сроков ее предоставления, стороной истца в материалы дела не предоставлено.

Кроме того, суду не предоставлено доказательств, свидетельствующих о взятом на себя ответчиком обязательстве по предоставлению указанной справки, о наличии указанной справки как обязательном условии одобрения сделки со стороны банка.

Также суд считает необходимым указать, что в соответствии с п.2 «Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 17.07.1995 года №17 органами регистрационного учета в городах, поселках, сельских населенных пунктах, закрытых военных городках, а также в населенных пунктах, расположенных в пограничной зоне или закрытых административно-территориальных образованиях, являются территориальные органы Министерства внутренних дел Российской Федерации.

Таким образом, суд не усматривает оснований для вывода о том, что основной договор купли-продажи не был заключен в срок до 31.08.2020 года включительно по вине продавца –ответчика ФИО4

При таких обстоятельствах суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения требования истца о взыскании с ответчика денежных средств в размере 100 000 рублей.

Доводы стороны истца о том, что после заключения предварительного договора купли-продажи квартиры от 15.08.2020 года ответчик продолжала продажу квартиры путем размещения соответствующего объявления на информационных ресурсах, что свидетельствует об отсутствии намерений по заключению основного договора купли-продажи, судом отклоняются.

В соответствии с п.4.2 предварительного договора до даты заключения основного договора купли-продажи 31.08.2020 года ответчик обязалась не совершать с другими партнерами сделок в отношении квартиры.

Указанное условие предварительного договора не содержит каких-либо обязательств ответчика по аннулированию объявлений о продаже, а каких-либо доказательств совершения ответчиком сделок в отношении квартиры в срок до 31.08.2020 года включительно не предоставлено.

Требование истца о возмещении в ее пользу ответчиком денежных средств, уплаченных за оценку объекта недвижимого имущества, суд находит необоснованными.

В соответствии с вышеприведенными условиями п.4.4 предварительного договора сторона, ответственная за неисполнение настоящего договора, обязана возместить другой стороне убытки, связанные с неисполнением настоящего договора в соответствии с п.2 ст.381 ГК РФ.

Под виной продавца понимается отказ или уклонение от совершения и оформления сделки купли-продажи квартиры (основного договора), а также нарушение п.3.1 настоящего договора (п.4.5 предварительного договора).

Поскольку вины продавца (ответчика ФИО4) в не заключении основного договора купли-продажи квартиры суд не усматривает, требование истца о взыскании в ее пользу расходов на оценку квартиры также подлежит оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь ст.ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО4 о взыскании денежных средств в виде суммы задатка в размере 100 000 рублей, убытков в виде оплаты отчета об оценке в размере 3 000 рублей – оставить без удовлетворения.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Пермский районный суд в течение одного месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Судья подпись Дружинина О.Г.

Копия верна. Судья Дружинина О.Г.

Мотивированное решение составлено 23.04.2021 года.

Судья Дружинина О.Г.

Подлинный экземпляр

находится в гражданском деле №2-903/2021

Пермского районного суда Пермского края

УИД 59RS0001-01-2020-007018-85