Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда с. Большое Село гражданское дело по иску ФИО10 к ФИО8 о расторжении договора аренды, взыскании арендной платы, расходов на оплату услуг представителя,

УСТАНОВИЛ:

ФИО10 обратился в суд с иском к ФИО8 о расторжении договора аренды от 04.04.2011 года, взыскании арендной платы в сумме 540000 руб., расходов на оплату услуг представителя в сумме 45000 руб.

В обоснование требований истец указывал, что 04.04.2011 года между ФИО5 и ФИО8 был заключен договор аренды нежилых помещений, общей площадью 100 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, арендатор ФИО8 должен был использовать переданные ему помещения, (согласно техническому паспорту литер А2, этаж 1), в качестве кафе, акт приема-передачи помещений между сторонами подписан не был, после смерти ДД.ММ.ГГГГ супруги ФИО5 к истцу в порядке наследования перешло право собственности на указанное недвижимое имущество (на 1/2 долю), ФИО10 было выдано свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. После смерти супруги истец был осведомлен о заключенном договоре аренды и стал арендодателем по договору аренды помещения.

Согласно п.7.1 договора аренды срок аренды помещения был установлен сторонами с 04.04.2011 года по 31.12.2013 года, то есть на срок более одного года. В силу сложившейся правовой позиции ВАС РФ договор аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, сохраняет силу после перехода права собственности на арендуемое имущество, если новый арендодатель знал о наличии такого договора.

Согласно ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Истец, (арендодатель), не направлял ФИО8 требований об освобождении помещения.

В соответствии с п. 6.2 договора аренды от 04.04.2011 года арендуемое помещение считается возвращенным из пользования с даты подписания обеими сторонами акта приема-передачи помещений из аренды. Сторонами указанный акт приема-передачи помещений подписан не был.

Истец считает, что договор аренды от 04.04.2011 года действует в настоящее время на неопределенный срок.

Согласно п. 3.1 договора аренды арендатор выплачивает арендодателю арендную плату из расчета 150 руб. за 1 кв.м. в месяц.

С момента смерти ФИО5 (с ДД.ММ.ГГГГ) по настоящее время ответчик ФИО8 не платил истцу арендную плату. За период 36 месяцев размер арендной платы, исходя из площади нежилого помещения – 100 кв.м., составит 540000 руб.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ).

Согласно п. 4.3 договора аренды от 04.04.2011 года договор подлежит досрочному расторжению, а арендатор подлежит принудительному выселению в 15 - дневный срок в случае, если арендатор не внес арендные платежи в течение более двух раз по истечении установленного срока платежа.

09.12.2015 года ФИО8 было получено направленное ему ФИО10 письменное предупреждение от 01.12.2015 года о необходимости исполнения обязательства по уплате арендной платы и погашения пени. Однако по настоящее время ответчик не уплатил арендодателю арендную плату и пени.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ в связи с наличием долга по арендной плате и пени истцом ответчику было направлено предложение о прекращении договора аренды нежилого помещения от 13.01.2016 года. Указанное предложение было получено ответчиком 21.01.2016 года. Но предложения о расторжении договора аренды от ответчика в установленный срок не поступили.

На основании положений ст.100 ГПК РФ ФИО10 просил взыскать с ФИО8 расходы на оплату услуг представителя ФИО7 в сумме 45000 руб., подтвержденные распиской представителя о получении денежных средств от 23.10.2015 года.

В заявлении об уменьшении размера исковых требований истец просил взыскать с ФИО8 арендную плату в сумме 525931 руб. 41 коп., расторгнуть договор аренды от 04.04.2011 года, взыскать расходы на оплату услуг представителя в сумме 45000 руб.

В обоснование данных требований ФИО10 указывал, что период взыскания арендной платы по договору аренды от 04.04.2011 года составляет три года – с 01.04.2013 года по 01.04.2016 года. Летом 2013 года ФИО10 получил от ФИО8 арендную плату по договору аренды за апрель и май 2013 года в размере 14068 руб. 59 коп., в связи с чем, задолженность ответчика по арендной плате составляет 525931 руб. 41 коп.

В судебном заседании истец ФИО10, надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения дела, не присутствовал.

Представитель истца ФИО7, действующий согласно доверенности, в судебном заседании поддержал уменьшенные истцом требования, пояснил, что в соответствии с п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 года № 73 (в редакции от 25.12.2013 года) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Учитывая, что в данном случае стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, следует исходить из того, что согласно ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами, сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, находилось в общей долевой собственности ФИО5 и Ревы О.В., но между ними было фактически достигнуто соглашение о порядке пользования помещениями, что подтверждается решением Большесельского районного суда Ярославской области по делу № от ДД.ММ.ГГГГ. Между ФИО10 и ФИО8 не обсуждался вопрос об освобождении ФИО8 помещения. ФИО10 не предъявлял ФИО8 требований о выселении ответчика из спорного нежилого помещения. Ответчиком не представлено каких-либо письменных документов, подтверждающих его позицию. На основании положений ст.160 ГК РФ, п.1 ст.452, п.1 ст. 162 ГК РФ ответчик при доказывании условий договора аренды и расторжении договора не вправе ссылаться на свидетельские показания. Согласно п. 2.3.6 договора аренды арендатор обязан письменно сообщить арендодателю о дате освобождения занимаемых помещений в связи с прекращением арендных отношений не позднее, чем за 30 (тридцать) дней до прекращения арендных отношений. ФИО8 письменно не уведомлял ФИО10 о дате освобождения им занимаемых помещений. Согласно п. 2.3.7 договора аренды арендатор обязан при освобождении (возврате) помещений сдать их арендодателю по соответствующему акту, в исправном состоянии, с учетом нормального износа, в течение 15 дней с момента истечения срока аренды или согласованной сторонами даты возврата помещения (при досрочном освобождении). ФИО8 не передавал помещения ФИО10. по акту приема-передачи помещений. Согласно п. 6.2 договора аренды арендуемое помещение считается возвращенным из пользования с даты подписания обеими сторонами акта приема-передачи помещений из аренды. Сторонами указанный акт приема-передачи помещений не был подписан. Ключи от арендуемых помещений ФИО8 не передавал ФИО10 Между ФИО8 и ФИО10 отсутствовало соглашение об освобождении ФИО8 арендованных помещений. Договор аренды помещения между ФИО10 и ФИО8 не был расторгнут и действует до настоящего времени.

Привлеченная судом к участию в деле в качестве третьего лица на стороне истца Рева О.В., надлежаще извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебном заседании не присутствовала.

Ответчик ФИО8, его представитель ФИО9, действующая согласно доверенности, в судебном заседании исковые требования не признали.

ФИО8 пояснил, что на основании заключенного между ФИО5 и им договора аренды от 04.04.2011 года он использовал данное нежилое помещение для размещения кафе, согласно договоренности между ФИО5 и ответчиком после переезда ФИО5 для проживания в <адрес> он стал передавать арендную плату в находящееся в <адрес> ООО <данные изъяты>, учредителем которого являлась ФИО5 После смерти ФИО5 ее супруг ФИО10 в мае 2013 года прибыл в <адрес>, предложил ему приобрести арендуемое помещение в собственность, ответчик пытался на эти цели получить кредит в банке, но это ему не удалось, приобретать помещение он отказался, после чего Ветрищак выдвинул ему в устной форме требование об освобождении арендуемого помещения, с этим предложением ответчик согласился, ФИО8 уплатил истцу арендую плату за июнь 2013 года включительно, в июне 2013 года он освободил помещение, о чем уведомил истца по телефону, поскольку ФИО10 проживает в <адрес>. В письменной форме акт приема – передачи помещения они не составляли. Ключи от входной двери в указанное помещение ФИО8 передал индивидуальному предпринимателю ФИО6, который на основании договора аренды, заключенного между ФИО11 и им, пользовался другой половиной здания. Передать ключи лично ФИО10 ответчик не имел возможности, поскольку истец проживает в <адрес>, а ФИО6 необходим был доступ в данное нежилое помещение, так как в нем был установлен прибор учета - счетчик для оплаты за водоснабжение на все нежилое здание, находящееся в общей долевой собственности. В течение лета 2013 года ФИО10 неоднократно приезжал в <адрес>, показывал покупателям спорное нежилое помещение, каких – либо претензий истцу по поводу качества переданного помещения не предъявлял. Истец считает, что никаких обязательств по оплате арендной платы он нести не должен.

Представитель ответчика ФИО9 пояснила, что договор аренды между ФИО5 и ФИО8 заключен не был, поскольку государственная регистрация договора аренды сторонами не была произведена, кроме того, существенные условия договора не были согласованы сторонами, так как после произошедшего в феврале 2012 года пожара в арендуемом помещении между ФИО5 и ФИО8 имелась договоренность об изменении условий договора аренды, ФИО8 за счет собственных денежных средств произвел в арендуемом нежилом помещении ремонтные работы, продолжал его эксплуатировать для работы кафе, затраты, произведенные ответчиком, впоследствии должны были быть учтены сторонами при взаиморасчетах, ФИО5 также была намерена заключить с ФИО8 договор аренды данного помещения с выкупом. Договор аренды также нельзя считать заключенным в связи с тем, что здание находилось в общей долевой собственности ФИО5 и Ревы О.В. (по 1/2 доле), сособственник имущества Рева О.В. стороной договора не являлась, письменного соглашения о порядке пользования ФИО5 и ФИО11 указанным имуществом суду не представлено. Условия указанного договора аренды с ФИО11 согласованы не были.

Согласно ч.3 ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца ФИО10 и третьего лица на стороне истца Ревы О.В.

Заслушав лиц, участвующих в деле, свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО10 необоснованны и удовлетворению не подлежат.

Как следует из договора аренды нежилого помещения от 04.04.2011 года, заключенного между ФИО5 и ФИО8, арендодатель передала в возмездное и срочное пользование ФИО8 нежилое помещение, общей площадью 100 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, для использования помещения в качестве кафе, срок договора аренды установлен сторонами с 04.04.2011 года по 31.12.2013 года, арендную плату арендатор выплачивает из расчета 150 руб. за 1 кв.м., за вычетом из суммы арендной платы произведенных арендатором платежей за электроэнергию и коммунальные услуги.

Согласно п.4.2, п.5.1 договора аренды изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон, все споры и разногласия, которые могут возникнуть в процессе исполнения договора, разрешаются сторонами в рабочем порядке путем переговоров.

В судебном заседании свидетель ФИО6 пояснил, что на основании договора аренды, заключенного между ФИО11 и им, он ранее занимал ? долю нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, использовал помещение для размещения магазина. Другая часть здания согласно договору аренды, заключенному между ФИО5 и ФИО8, находилась в пользовании ответчика, в нежилом помещении размещалось кафе. После смерти ФИО5 ее супруг ФИО10 весной 2013 года прибыл в <адрес>, в присутствии свидетеля между истцом и ответчиком ФИО8 в мае 2013 года состоялись переговоры, в ходе которых ФИО10 предложил ФИО8 приобрести занимаемое им на основании договора аренды нежилое помещение в собственность согласно договору купли – продажи, в случае отказа ФИО8 приобрести помещение истец предложил ответчику освободить помещение, поскольку ФИО8 не располагал необходимыми для приобретения имущества денежными средствами, ответчик решил освободить арендуемое помещение, в июне 2013 года ФИО8 арендуемое помещение освободил, ключи от входной двери в помещение он передал свидетелю, поскольку ФИО10 проживал в <адрес>, кроме того, в ранее арендуемом ФИО8 нежилом помещении был установлен прибор учета воды, используемый для всего здания, с целью доступа к данному прибору и проведения оплаты за водоснабжение в МУП <данные изъяты> свидетелю необходим был доступ в помещение, которое освободил ответчик. В течение лета 2013 года ФИО10 неоднократно приезжал в <адрес>, брал ключи от спорного нежилого помещения у продавцов магазина, принадлежащего свидетелю, совместно с покупателями производил осмотр помещения. Осенью 2013 года ФИО10 забрал ключи от спорного нежилого помещения. В ноябре 2013 года свидетель решил приобрести в собственность указанное здание вцелом, он и супруга обратились к ФИО10 с целью осмотра нежилого помещения, которое ранее занимал ФИО8 Ключи от спорного помещения находились у истца, ФИО10 в течении двух часов отказывался открыть входную дверь и продемонстрировать помещение, после осмотра данного помещения свидетель отказался его приобретать, поскольку помещение находилось в ненадлежащем состоянии, поскольку в течение длительного периода времени не проветривалось.

Свидетель ФИО3, супруга ответчика, пояснила суду, что арендную плату за спорное нежилое помещение ФИО5 получала наличными денежными средствами от ФИО8, затем согласно договоренности между ФИО5 и ответчиком ФИО8 стал передавать арендную плату в ООО <данные изъяты>, расположенное в <адрес>, арендную плату за последние месяцы пользования ответчиком нежилым помещением в 2013 года получал лично ФИО10 В июне 2013 года ФИО8 по требованию ФИО10 освободил занимаемое по договору аренды помещение, поскольку отказался приобрести его в собственность.

Свидетель ФИО4 пояснила, что ранее работала в должности консультанта в Администрации Большесельского муниципального района Ярославской области, занималась вопросами потребительского рынка, весной – летом 2013 года ФИО8 закрыл кафе, которое располагалось в спорном нежилом помещении, находящемся в <адрес>, освободил указанное помещение. Узнав о продаже данного здания, свидетель весной – летом 2013 года, намереваясь приобрести в собственность указанное здание, по телефону разговаривала с супругом ФИО5, который ей пояснил, что в одной половине здания остается арендатор ФИО6, часть нежилого помещения, которую арендовал ФИО8, свободна и подлежит продаже.

Свидетель ФИО1 пояснила, что являлась директором ООО <данные изъяты>, ей известно о заключении договора аренды указанного нежилого помещения между ФИО5 и ФИО8, стороны были намерены впоследствии заключить договор аренды помещения с правом выкупа, но ФИО5 умерла, после ее смерти свидетель совместно с ФИО10 приезжали в <адрес>, где встречались с ФИО8, ФИО10 намерен был заключить с ответчиком договор аренды нежилого помещения с правом выкупа. Арендную плату ФИО8 привозил свидетелю по месту ее работы в ООО <данные изъяты>, указанные средства свидетель вносила в кассу ООО в качестве оплаты беспроцентного займа, который ФИО5 взяла в ООО. Весной 2013 года ФИО10 сообщил свидетелю, что арендную плату, поступающую от ФИО8, он будет получать лично. Свидетелю известно, что после освобождения ФИО8 спорного помещения оно в течение длительного периода времени не отапливалось, не проветривалось, ФИО10 предлагал указанное здание покупателям для продажи.

Свидетель ФИО2 пояснила суду, что ранее работала главным бухгалтером в ООО <данные изъяты>, ей известно, что указанное общество предоставило ФИО5 денежные средства в качестве беспроцентного займа на приобретение автомашины, после смерти ФИО5ФИО1 вносила за ФИО5 денежные средства в кассу ООО из средств арендной платы, которые поступали на основании договора аренды нежилого помещения, расположенного в <адрес>.

Как видно из свидетельств о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, Реве О.В. и ФИО5 каждой на праве общей долевой собственности принадлежит ? доля здания, литеры А, А1, А2, назначение – нежилое, 1 этаж, общей площадью 305,40 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

На основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ после смерти ДД.ММ.ГГГГФИО5 ее наследником по закону является супруг ФИО10, наследство состоит из ? доли здания нежилого (типография), основного строения литера А, общей площадью 88,5 кв.м, основной пристройки литера А1, общей площадью 23,2 кв.м., основной пристройки литера А2, общей площадью 100,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО10 выдано свидетельство о государственной регистрации права на указанное недвижимое имущество, находящееся в общей долевой собственности.

Согласно п.1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что к ФИО10, приобретшему в порядке наследования после смерти супруги ФИО5 право общей долевой собственности на указанное нежилое здание, перешли права арендодателя по договору аренды от 04.04.2011 года.

Согласно п.2 ст.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В судебном заседании было установлено, что государственная регистрация договора аренды от 04.04.2011 года, заключенного на срок более одного года, сторонами произведена не была, но арендодатель ФИО5 и арендатор ФИО8 при заключении договора достигли соглашения по всем существенным условиям договора, оснований считать договор аренды от 04.04.2011 года незаключенным у суда не имеется.

Суд считает надуманными доводы ФИО8 и его представителя ФИО9 о том, что соглашение по существенным условиям договора между сторонами не было достигнуто, поскольку впоследствии в ходе исполнения договора после произошедшего в здании 07.02.2012 года пожара ФИО5 и ФИО8 были намерены изменить размер арендной платы, решить вопрос о заключении договора аренды с выкупом имущества.

Суд считает несостоятельными доводы представителя ответчика о том, что договор считается незаключенным в связи с тем, что государственная регистрация договора не была произведена.

Исходя из положений п.3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.2014 года №165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договора незаключенным», сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его не заключенность.

В договоре аренды от 04.04.2011 года стороны договорились о передаваемом в аренду объекте, размере платы за пользование им, в течение длительного периода времени его исполняли. Доказательства, подтверждающие, что не все существенные условия договора аренды были ФИО5 и ФИО8 согласованы, ответчиком суду не представлены.

Исходя из положений ст.165, п.3 ст.433, п.2 ст.651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Поскольку указанный договор не прошел предусмотренную законом государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (ст.617 ГК РФ, п.1 ст.621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Суд считает несостоятельными доводы представителя ответчика ФИО9 о том, что договор аренды нельзя считать заключенным, поскольку спорное нежилое помещение находилось в общей долевой собственности Ревы О.В. и ФИО5, Рева О.В. же не являлась стороной договора, соглашения о порядке пользования общим имуществом между участниками долевой собственности достигнуто не было.

Из решения Большесельского районного суда Ярославской области от ДД.ММ.ГГГГ следует, что между ФИО5 и ФИО11 фактически было достигнуто соглашение о порядке пользования указанным имуществом, находящимся в общей долевой собственности, при этом в распоряжении ФИО5 находилось нежилое помещение (литер А2 согласно техническому паспорту), в распоряжении Ревы О.В. – нежилое помещение (литер А1), здание, расположенное по адресу: <адрес>, является единым строением, состоящим из нескольких построек, судом было отказано в удовлетворении исковых требований ФИО5 и Ревы О.В. о прекращении права общей долевой собственности на нежилые помещения строений литер А2, литер А1, признании за ФИО5 права индивидуальной собственности на 11 помещений строения литер А2, за ФИО11 – на 5 помещений строения А2 и все строение литер А1, сохранении за ними права долевой собственности на помещение литер А.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что между участниками общей долевой собственности фактически было достигнуто соглашение о порядке пользования указанным зданием, ФИО5 и ФИО11 в соответствии со сложившимся порядком пользования нежилыми помещениями была произведена перепланировка нежилых помещений в строении литер А2, в результате которой был оборудован отдельный вход в помещение, используемое ФИО5, согласно апелляционному определению Судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 31.05.2012 года нежилое помещение литер А2 сохранено в перепланированном состоянии (согласно данным технической инвентаризации от 08.09.2011 года).

Из показаний свидетеля ФИО6 также следует, что споров по вопросу пользования указанным имуществом между ФИО11 и ФИО5 не имелось, на основании договора аренды, заключенного между ФИО11 и свидетелем, он пользовался нежилым помещением литер А1.

Согласно положениям п.1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

На основании п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В судебном заседании было установлено, что арендатор ФИО8 в июне 2013 года возвратил ФИО10 арендуемое нежилое помещение, арендная плата была оплачена ответчиком ФИО10 за апрель, май 2013 года, данный факт истцом не оспаривается, подтверждается представленным ответчиком расчетом, в котором имеется подпись истца о получении арендной платы за апрель и май 2013 года (л.д.71).

Из акта сверки взаимных расчетов за период с января 2011 года по июль 2013 года между МУП <данные изъяты> и ФИО5 следует, что последний счет для оплаты коммунальных услуг за нежилое помещение, расположенное по указанному адресу, был выставлен собственнику 27.06.2013 года, по состоянию на 31.07.2013 года задолженность отсутствует.

Не составление сторонами акта приема – передачи недвижимого имущества в данном случае не является безусловным основанием для внесения арендной платы за период с даты освобождения ФИО12 спорного нежилого помещения до 01.04.2016 года.

Из объяснений ФИО8, показаний свидетелей ФИО3, ФИО4, ФИО6 судом установлено, что арендуемое нежилое помещение ФИО8 освободил в июне 2013 года, ключи от входной двери в помещение он передал ФИО6, арендатору другой части здания, поскольку ФИО10 находился в <адрес>, в течение лета и осени 2013 года ФИО10 показывал данное помещение покупателям, в том числе, ФИО6 Претензий по поводу технического состояния переданного ему помещения ФИО10 ФИО8 не предъявлял. Оснований сомневаться в достоверности показаний указанных свидетелей у суда не имеется.

Доводы представителя истца ФИО7 о том, что ФИО8, являясь индивидуальным предпринимателем, до настоящего времени мог использовать данное помещение для других целей, кроме размещения в нем кафе, суд считает несостоятельными, какими - либо доказательствами данные доводы не подтверждаются.

Исходя из положений п.1 ст.614 ГК РФ, взыскание арендной платы с арендатора производится за фактическое использование им арендуемого имущества.

Судом установлено, что с июня 2013 года ФИО8 спорное нежилое помещение не использует, после передачи ключей от входной двери доступа в помещение он не имеет.

Согласно п.1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Исследовав в судебном заседании доказательства, суд приходит к выводу о том, что в мае 2013 года между ФИО10 и ФИО8 фактически было достигнуто соглашение о досрочном расторжении договора аренды от 04.04.2011 года, поскольку ФИО8 отказался от предложения истца о приобретении нежилого помещения в собственность, он принял предложение ФИО10 об освобождении арендуемого помещения, в июне 2013 года ФИО8 спорное помещение освободил, конклюдентные действия ответчика по освобождению арендуемого нежилого помещения, действия ФИО10 фактически принявшего освободившееся нежилое помещение, предлагавшего его покупателям для продажи, свидетельствуют о том, что арендные отношения между сторонами были прекращены с июня 2013 года, до истечения окончания установленного договором срока - 31.12.2013 года.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что договор аренды был сторонами фактически расторгнут с июня 2013 года.

Согласно п.1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Как следует из п.4.2 договора аренды от 04.04.2011 года, изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон, согласно п. 5.1 договора все споры и разногласия, которые могут возникнуть в процессе исполнения договора, разрешаются сторонами путем переговоров.

Таким образом, процедура досрочного расторжения договора сторонами в договоре аренды не согласована.

В судебном заседании было установлено, что в письменной форме стороны соглашение о досрочном расторжении договора аренды не заключали, но ФИО10 и ФИО8 в мае 2013 года пришли к устному соглашению о расторжении договора аренды, что соответствует положениям п.4.2 договора аренды от 04.04.2011 года.

Судом установлено, что ФИО10 в период до 01.12.2015 года (более двух лет) никаких требований к ФИО8 об исполнении ответчиком обязательств по договору не предъявлял, считая данный договор расторгнутым.

Из объяснений представителя истца следует, что после обращения ФИО10 за консультацией к ФИО7 истец изменил свою позицию относительно сроков действия договора.

Согласно п.2 ст.621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Судом установлено, что до истечения срока действия договора аренды от 04.04.2011 года действие договора по соглашению сторон было прекращено, арендатор прекратил пользоваться имуществом, в связи с чем, доводы истца о том, что договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, являются несостоятельными.

С учетом изложенного, исковые требования ФИО10 о расторжении договора аренды от 04.04.2011 года удовлетворению не подлежат.

В соответствии с положениями ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор ФИО8 вернул арендодателю арендуемое имущество.

Исходя из положений п.2 ст.453 ГК, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Указанный истцом в заявлении об уменьшении исковых требований период взыскания задолженности по арендой плате (с 01.06.2013 года по 01.04.2016 года) определен ФИО10 после фактического освобождения ответчиком арендованного помещения и прекращения действия договора аренды, в связи с чем, у суда не имеется правовых оснований для взыскания с ФИО8 в пользу истца арендной платы за указанный период.

В связи с отказом ФИО10 в удовлетворении исковых требований на основании ст.100 ГПК РФ оснований для возмещения ему расходов на оплату услуг представителя не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО10 отказать в удовлетворении исковых требований, предъявленных к ФИО8 о расторжении договора аренды, взыскании арендной платы, расходов на оплату услуг представителя.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ярославский областной суд через Большесельский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено «04» мая 2016 года.

Судья