Гражданский кодекс часть 1

Сургутский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе председательствующего судьи Бурлуцкого И.В., при секретаре Фалей Т.Ю., с участием истца ФИО4, его представителя ФИО1, ответчика ФИО2, представителя ответчика ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 ча к ФИО2 о понуждении заключить основной договор на условиях предварительного договора купли-продажи,

установил:

ФИО4 обратился с указанным иском к ФИО2 В обоснование исковых требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним (Покупатель) и ответчиком (Продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи доли в квартире, по условиям которого стороны договорились в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи 146/264 доли в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес>, принадлежащую ответчику на праве собственности. Вторым участником общей долевой собственности на квартиру является Администрация <адрес>, которой принадлежит 118/264 доли. В соответствии с п.3.1 предварительного договора Продавец обязался подготовить полный пакет документов, необходимый для заключения основного договора купли-продажи, однако в установленный срок до ДД.ММ.ГГГГ данное обязательство не выполнил. В последующем продавец отказался от заключения основного договора купли-продажи и повысил продажную цену квартиры с 1 700 000 руб. до 2 250 000 руб. Истец утверждает, что ответчик уклоняется от заключения основного договора купли-продажи. Основываясь на изложенном, истец, с учетом уточнения исковых требований, просит обязать ФИО2 заключить договор купли-продажи 146/264 доли в праве собственности на квартиру на условиях предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО4 и его представитель ФИО1 на удовлетворении исковых требований настаивали в полном объеме. Истец пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ договорились с ответчицей о том, что она продаст ему принадлежащую ей 146/264 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, по цене 1 700 000 руб. Этой доле соответствовала комната площадью 14,6 кв.м. Вторую комнату занимает его бывшая супруга – ФИО5, которая также снимала у ответчика принадлежащую той комнату на основании устного договора найма. Предварительный договор купли-продажи был заключен при участии риэлтора истца – ФИО6. В конце апреля 2023 в офисе ФИО6 собрались истец, его бывшая супруга ФИО5, юрист фирмы, в которой работал ФИО6, ответчик и ее супруг. Ответчик заявила, что больше не желает продавать квартиру по оговоренной в предварительном договоре цене, стала требовать заключить письменный договор найма «задним числом». В результате основной договор купли-продажи не был заключен. Истец пояснил, что не получал уведомление ответчика об отказе от предварительного договора, и сам письменное предложение ответчику заключить основной договор купли-продажи в срок до ДД.ММ.ГГГГ не направлял.

Представитель истца ФИО1 пояснила, что между семьей Герман и ответчиком ФИО2 был устный договор найма комнаты площадью 14,6 кв.м., и согласно договоренности, плата за найм должна была пойти в счет покупной стоимости квартиры в размере 1 700 000 руб., включая сумму задатка. Поэтому плату за найм, поступившую от бывшей супруги истца - ФИО5, следует расценивать как оплату задатка.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании пояснила, что после заключения предварительного договора купли-продажи принадлежащей ей 146/264 доли в праве собственности на квартиру она собиралась приобрести жилье в <адрес>, однако выяснила, что суммы 1 700 000 руб. ей будет недостаточно для приобретения взамен жилого помещения. Согласно договоренности с истцом, сумма задатка в размере 50 000 руб. ей должна была быть оплачена в течение 3 дней, однако данную обязанность истец не исполнил. По этой причине, по истечении трех дней она ДД.ММ.ГГГГ направила истцу почтой уведомление об отказе от предварительного договора, которое истец по неизвестной причине не получил. Кроме того, выяснилось, что для продажи ей необходимо было внести изменения в регистрационную запись о ее праве собственности на объект недвижимости, поскольку фактически ей продавалась комната. В настоящее время такие изменения внесены Управлением Росреестра по ХМАО-Югре, и зарегистрировано ее право собственности на комнату площадью 14,6 кв.м. До заключения предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГФИО2 сдавала эту комнату супруге истца – ФИО5 На этом основании ответчик настаивала, что оплата в размере 30 000 руб. является платой за найм от ФИО5 и не имеет никакого отношения к договору купли-продажи. Уведомление от истца заключить основной договор купли-продажи в срок до ДД.ММ.ГГГГ не получала. В настоящее время разместила объявление о продаже комнаты по цене 2 250 000 руб.

В судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству истца был опрошен свидетель ФИО6, который пояснил, что являлся риэлтором ФИО4 Ответчика ФИО2 знала супруга истца - ФИО5, которая проживала во второй комнате квартиры. ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор купли-продажи доли в квартире. При подписании присутствовали ФИО4 с супругой, ФИО6, ФИО2 и приглашенный юрист по имени Татьяна, которая подготовила текст предварительного договора. При заключении предварительного договора ДД.ММ.ГГГГ сумма задатка покупателем продавцу не передавалась. Комната, в которой проживала ФИО5, на момент подписания договора находилась в муниципальной собственности и не была приватизирована. Поэтому ФИО2 должна была получить отказ Администрации <адрес> от преимущественного права покупки доли. ДД.ММ.ГГГГ стороны вновь встретились, присутствовали: ФИО2, ее юрист, ФИО6, ФИО4, его дочь – ФИО7, которая была готова оплатить покупку доли. На встрече ФИО2 сказала, что не будет заключать договор купли-продажи, так как ФИО5 не пожелала заключить с ней договор найма комнаты «задним числом». До этого ФИО5 снимала у ответчика комнату на протяжении не менее 3 лет. Свидетель пояснил, что по итогам встречи ему было не понятно, хотят стороны заключать договор купли-продажи квартиры или нет.

По ходатайству стороны ответчика в судебном заседании была опрошена свидетель ФИО8, которая пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ ее пригласил риэлтор ФИО6 для составления предварительного договора купли-продажи квартиры в офис по адресу: <адрес>. На встрече присутствовали: ФИО4 с супругой, ФИО6, ФИО2 Договорились заключить основной договор купли-продажи до ДД.ММ.ГГГГ Покупатель обещал оплатить сумму задатка на следующий день. Продавцу необходимо было получить отказ Администрации <адрес> от преимущественного права покупки доли, и ФИО6 предложил ФИО2 оформить доверенность на ФИО8, чтобы та собрала необходимый пакет документов. ФИО2 определенного согласия на это не дала. После этого ФИО8 ни истца, ни ответчика не видела, о судьбе сделки не знает.

Выслушав стороны, свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (Продавец) и Германом Н.Н. (Покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи доли в квартире, по условиям которого Стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи 146/264 долей в квартире по адресу: <адрес>.

По предварительной договоренности между сторонами стоимость 146/264 доли составляет 1 700 000 руб.; указанная стоимость не подлежит изменению в сторону увеличения (п.2.1 предварительного договора).

Согласно п.2.2 предварительного договора расчет между сторонами должен был производиться наличным путем в следующем порядке: 50 000 руб. Покупатель оплачивает Продавцу за счет собственных средств в качестве задатка, 1 650 000 руб. Покупатель оплачивает Продавцу за счет собственных средств от 1 (одного) до 5 (пяти) рабочих дней после государственной регистрации перехода права на Покупателя, посредством аккредитива.

В соответствии с п.3.1 предварительного договора Продавец обязуется: подготовить полный пакет документов, необходимый для заключения основного договора купли-продажи 146/264 долей вышеуказанного Объекта; в течение всего срока действия настоящего договора не заключать с третьими лицами сделок в отношении 146/264 долей вышеуказанного объекта; на момент подписания основного договора купли-продажи погасить задолженности по квартплате, коммунальным платежам, отоплению, электроэнергии, домофон; не ухудшать состояние квартиры.

В п.4.1 договора указано, что он является предварительным и содержит основные условия договора купли-продажи доли в квартире (основного договора), который будет заключен в будущем.

Согласно п.4.2 предварительного договора, стороны обязались заключить основой договор не позднее ДД.ММ.ГГГГ.В случае, если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, вторая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор в соответствии с п.5 ст.429 ГК РФ.

ДД.ММ.ГГГГФИО2 направила Герману Н.Н. уведомление об одностороннем отказе от исполнения предварительного договора купли-продажи (ШПИ 62840679563963).

В уведомлении ФИО2 указала, что собственником 118/264 доли в праве на квартиру является иное лицо, которое должно быть уведомлено надлежащим образом о продаже доли. Кроме того, Продавцу стало известно из средств массовой информации, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ стоимость аналогичной недвижимости составляет 2 200 000 руб., что значительно выше заявленной в предварительном договоре стоимости доли. Также в договоре не идентифицирован объект, то есть не указан его кадастровый номер.

Названное уведомление было направлено по адресу истца, указанному в предварительном договоре, однако фактически не было им получено и вернулось отправителю по истечении срока хранения.

Согласно статье 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (статья 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, и она была возвращена нотариусу по истечении срока хранения. Таким образом, риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат, в данном случае – ФИО4

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Из смысла пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что заключение предварительного договора, по общему правилу, не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, а лишь порождает у сторон право и обязанность заключить в дальнейшем основной договор.

На основании пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В силу пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

5Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 27, 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 1 пункта 38 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданским кодексом Российской Федерации либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац 1 пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом также установлено, что в срок до ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был.

В данном случае истец ФИО4 с предложением о заключении основного договора путем направления ответчику проекта договора купли-продажи квартиры не обращался. Доказательств обратного суду не представлено.

Согласно разъяснениям пунктов 9, 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», при заключении договора путем обмена документами для целей признания предложения офертой не требуется наличия подписи оферента, если обстоятельства, в которых сделана оферта, позволяют достоверно установить направившее ее лицо (пункт 2 статьи 434ГК РФ).

Оферта связывает оферента (становится для него обязательной) в момент ее получения адресатом оферты (ч.2 ст. 435 ГК РФ). До этого момента она может быть отозвана оферентом, если сообщение об отзыве получено адресатом оферты раньше, чем сама оферта, или одновременно с ней (ч.2 ст. 435 ГК РФ).

Оферта, ставшая обязательной для оферента, не может быть отозвана, то есть является безотзывной, до истечения определенного срока для ее акцепта (ст.190 ГК РФ), если иное не указано в самой оферте либо не вытекает из существа предложения или обстановки, в которой оно было сделано (ст.436 ГК РФ).

Истец ФИО9 оферту на заключение основного договора с установлением срока для акцепта ответчику ФИО2 не направлял, соответственно у ответчика не возникло оснований для ответа на оферту (предложение) истца, и со стороны ответчика не последовало действий по исполнению условий предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ Соглашения об изменении сроков заключения основного договора в надлежащей письменной форме между сторонами заключено не было.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что обе стороны не совершили действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, что свидетельствует об утрате интереса обеих сторон в заключении основного договора, поэтому нельзя сделать вывод о виновности только одной из сторон, в связи с чем, обязательство по заключению основного договора прекращено сторонами.

При таких обстоятельствах, иск ФИО4 о понуждении заключить основной договор купли-продажи доли в праве собственности на квартиру на условиях предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, прекратившего свое действие, не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ФИО4 ча к ФИО2 о понуждении заключить основной договор на условиях предварительного договора купли-продажи оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи жалобы через Сургутский городской суд ХМАО-Югры.

Решение в окончательной форме принято 17.10.2023 г.

Судья И.В.Бурлуцкий

Копия верна

Судья И.В.Бурлуцкий