Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Пензе гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «КБ-2» о взыскании двойной суммы задатка и убытков,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО1 обратилась в суд с вышеназванным иском, указав, что 13 декабря 2018 года между истцом (покупателем) и ответчиком (продавцом) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно п. 1 предварительного договора – стороны обязуются на условиях, установленных предварительным договором, и при условии исполнения обязательств, предусмотренных п.4 предварительного договора, в срок не позднее 01 февраля 2019 года, либо в течении трех дней с момента получения уведомления от продавца о завершении процедуры раздела нежилого помещения и оформления права собственности, заключить основной договор купли-продажи следующего недвижимого имущества, объект права – нежилое помещение, номера на поэтажном №5, 12, назначение: нежилое, общая площадь 23,4 кв.м., расположенное по адресу: Адрес . Цена нежилого помещения №5 площадью 10 кв.м. составляет 710000 руб., цена нежилого помещения №12 площадью 13,4 кв.м составляет 710000 руб., цена нежилого помещения №12 площадью 13,4 кв.м составляет 951400 руб.

В силу п.4 предварительного договора – к моменту подписания основного договора продавец обязуется самостоятельно и за свой счет обеспечить выполнение работ по разделу нежилого помещения в целях формирования указанного в п.1.1 нежилого помещения №5, 12 в полном соответствии с Приложением №1, постановке на государственный кадастровый учет и обеспечению государственной регистрации права собственности продавца на него в Управление Росреестра по Пензенской области.

В силу п.8 предварительного договора – нежилое помещение находится в залоге у ФИО3 на момент подписания основного договора продавец обязан предоставить письменное согласие залогодержателя на продажу нежилого помещения №5, 12 либо предоставить выписки из ЕГРП об отсутствии обременений на нежилое помещение №5, 12.

Согласно п.10 предварительного договора – покупатель в течение двух календарных дней уплачивает продавцу 498400 руб. в безналичном порядке в качестве задатка в счет осуществления частичного расчета и доказательство намерений заключить с продавцом основной договор в установленный в предварительном договоре срок.

Истец свое обязательство по уплате задатка исполнил надлежащим образом, перечислив на расчетный счет ответчика 498400 руб. на основании чека Номер от 20.12.2018 г.

Ответчик в установленные сроки свои обязательства не выполнил, основной договор заключен не был.

В связи с этим, истец просил суд взыскать с ответчика в пользу истца двойную сумму задатка в размере 996800 руб., внесенного по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 13.12.2018 г. и убытки в размере 500 руб.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дне, времени и месте судебного разбирательства извещена своевременно и надлежащим образом, в своем заявлении просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель истца ФИО1 – ФИО2, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал в полном объеме, просил суд исковые требования удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «КБ-2» - ФИО4, действующий на основании доверенности, исковые требования не признал, указал, что в конце 2018, начале 2019 г. в Управлении Росреестра по Пензенской области имелись задержки в регистрации документов по техническим причинам. Кроме того, ответчиком предпринимались меры для заключения основного договора, направлялось дополнительное соглашение для увеличения сроков заключения основного договора. Дополнил, что договор купли-продажи недвижимого имущества подготовлен, ООО «КБ-2» намерено подписать его, однако, ФИО1 злоупотребляет своим правом, уклоняется от заключения договора.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В судебном заседании установлено, что 13.12.2018 г. между ООО «КБ-2» и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества: нежилого помещения, номера на поэтажном плане №5,12, назначение: нежилое, общая площадь 23,4 м., расположенного по адресу: Адрес ; нежилого помещения, номера на поэтажном плане №5,12 обозначены в поэтажном плане (приложение №1), которое является неотъемлемой частью настоящего предварительного договора.

В соответствии с п. 10 предварительного договора покупатель в течение двух календарных дней, уплачивает продавцу 498400 руб. в безналичном порядке, в качестве задатка в счет осуществления частичного расчета и в доказательство намерения заключить с продавцом основной договор в установленный в настоящем предварительном договоре срок.

Стороны договорились, что задаток, уплаченный покупателем продавцу по условиям настоящего пункта, подлежит зачету продавцом в полном объеме в счет уплаты покупателем части цены на нежилое помещение по основному долгу.

В силу п. 11 стороны подтверждают, что настоящий договор является предварительным. В случае, если в будущем какая-либо из сторон необоснованно будет уклоняться от заключения основного договора на условиях, определенных настоящим предварительным договором, другая сторона вправе понудить уклоняющуюся сторону заключить основной договоров в судебном порядке (за исключением настоящих условий, установленных в п. 11.1.1, 11.1.2 настоящего предварительного договора.

Заключение основного договора производится путем направления любой стороной проекта основного договора другой стороне. При этом сторона, получившая проект основного договора обязана подписать его или направить другой стороне мотивированные возражения относительно предложенной к подписанию редакции в виде протокола разногласий или новой редакции основного договора в течении 5 (пяти) рабочих дней с даты получения указанного документа. Срок заключения основного договора, указанный в п. 1 настоящего договора, считается соблюденным, если в указанный период хотя бы одной из сторон направлен другой стороне проект основного договора – независимо от даты его получения адресатом.

Все изменения и дополнения к настоящему предварительному договору должны быть выполнены в письменной форме и подписаны сторонами.

20.12.2018 г. ФИО1 был оплачен задаток в размере 498900 руб. по предварительному договору купли-продажи имущества от 13.12.2018 г.

Факт того, что был оплачен именно задаток в счет обеспечения заключения основного договора купли-продажи в судебном заседании сторонами не оспаривался.

Из выписок из ЕГРН следует, что на 15.02.2019 г. нежилое помещение по адресу: Адрес , принадлежит ООО «КБ-2».

13.02.2019 г. в адрес ФИО1 было направлено сопроводительное письмо с дополнительным соглашением, п. 1 предложено изложить в новой редакции в части увеличения срока заключения основного договора до 16 марта 2019 г., либо в течении трех дней с момента получения уведомления от продавца о завершении процедуры раздела нежилого помещения и оформления права собственности.

В силу ч.1,2,3 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В силу ч. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Согласно ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора.

В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Учитывая, что в оговоренный предварительным договором срок (до 01 февраля 2019 года) и в течение трех дней с момента получения уведомления от продавца о завершении процедуры раздела нежилого помещения и оформления права собственности основной договор купли-продажи не был заключен, проект основного договора был направлен истице лишь 13.02.2019 г. и сведений о получении основного договора ФИО1 ответчиком не представлено, согласие залогодержателя на продажу недвижимого имущества было получено лишь 4 марта 2019 года, ФИО1 потеряла интерес в заключении сделки, суд приходит к выводу об обоснованности требований ФИО1 и считает, что иск подлежит удовлетворению.

При этом суд не принимает во внимание доводы представителя ответчика о том, что срок заключения основного договора был нарушен по вине регистрирующего органа, поскольку данные доводы не могут являться основанием для отказа в удовлетворении иска, так как, ответственность за неисполнение условий предварительного договора и не заключение основного договора, в данном случае несет сам ответчик, свою обязанность по внесению задатка ООО «КБ-2» в размере 498400 руб. истец ФИО1 исполнила в полном объеме, что подтверждается квитанцией об оплате данной суммы, доказательств, что ФИО1 злоупотребляет своим правом в ходе судебного заседания не установлено.

Доводы представителя ответчика о том, что ФИО1 по электронной почте 4 февраля 2019г. направлялся проект договора и 5 февраля 2019г. она также по электронной почте направила замечания на данный проект договора суд также не принимает во внимание, так как, данный проект был направлен по истечении срока, предусмотренного предварительным договором, в электронном виде, без выполнения всех условий, указанных в предварительном договоре купли-продажи, в частности п.8, предусматривающего письменное согласие залогодержателя ФИО3 на продажу нежилых помещений №№ 5, 12 по Адрес в г.Пензе или предоставления выписки из ЕГРП от отсутствии обременения в виде залога. Также из представленных ответчиком скриншотов не видно о каких именно договорах, идет речь в электронной переписке.

Кроме того, согласно копии сообщения, имеющейся в материалах дела, №1 от 12 февраля 2019 года ООО «КБ-2» на имя ФИО1 ООО «КБ-2» обязуется направить ФИО1 проект основного договора купли-продажи с выпиской об отсутствии обременений на передаваемые объекты в срок до 27 февраля 2019 года, ожидаемый срок заключения основного договора не позднее 1 марта 2019 года.

Суд также учитывает, что до настоящего времени обременение в виде залога на нежилые помещения №№ 5, 12 по Адрес в г.Пензе не снято, несмотря на обязательства ФИО3, выраженные в его согласии на отчуждение вышеуказанного недвижимого имущества от 4 марта 2019 г.

Суд также учитывает, что в материалах дела имеется копия дополнительного соглашения от 25 февраля 2019 г. к предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 13 декабря 2018 г. (л.д.28), не подписанного истцом, из которого следует, что п.1 предварительного договора излагается в другой редакции, предусматривающей заключение основного договора в срок не позднее 16 марта 2019 г., либо в течении трех дней с момента получения уведомления от продавца о завершении процедуры раздела нежилого помещения и оформления права собственности.

При таких обстоятельствах оснований считать, что ответчиком соблюден п.13 предварительного договора от 13 декабря 2018 года и срок заключения основного договора купли продажи не нарушен у суда не имеется.

В связи с этим, суд считает, что исковые требования истца о взыскании с ответчика двойной суммы задатка являются обоснованными и подлежащими удовлетворению, поскольку, основной договор купли-продажи недвижимого имущества не был заключен в установленный срок по вине ответчика.

Как следует из пунктов 1, 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В судебном заседании установлено, что истцом ФИО1 при заключении предварительного договора купли-продажи от 13 декабря 2018 г. был уплачен ответчику задаток в размере 498400 руб., а также комиссия в размере 500 рублей, которая и подлежит взысканию в пользу истца в возмещение убытков.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

В судебном заседании установлено, что при подаче иска истцом была уплачена государственная пошлина в размере 13173 руб., которую суд и взыскивает в пользу истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194–198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление ФИО1 к ООО «КБ-2» о взыскании двойной суммы задатка и убытков удовлетворить.

Взыскать с ООО «КБ-2» в пользу ФИО1 двойную сумму задатка в размере 996800 рублей, внесенного по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 13.12.2018 года, в возмещение убытков 500 рублей, в возврат государственной пошлины 13173 рубля.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Ленинский районный суд г. Пензы в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 12 апреля 2019 года.

Судья А.В. Селиверстов