Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Сельскохозяйственное предприятие «Авангард» к СВЕ, ЕЛВ о признании договора купли-продажи земельных долей действительным, обязании совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности, взыскании расходов по уплате государственной пошлины,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Сельскохозяйственное предприятие «Авангард» (далее по тексту - ООО «СХП «Авангард», истец) обратилось в суд с вышеуказанным исковым заявлением к СВЕ, ЕЛВ

Требования мотивированы тем, что 06.03.2017 года между истцом и ответчиками заключен договор купли-продажи земельных долей, согласно которому ООО «СХП «Авангард» приобрело у СВЕ, ЕЛВ земельные доли на праве общей долевой собственности на земельном участке с кадастровым номером 18:03:081001:603, категории земель: земли сельскохозяйственного производства, общей площадью 418673 кв.м., адрес: ***. Также 06.03.2017 года между сторонами подписан передаточный акт, по которому продаваемые земельные доли переданы истцу фактически. Истец цену договора в сумме 40000 рублей ответчикам оплатил.

06.03.2017 года перед тем, как обратиться в регистрирующий орган, стороны обратились к нотариусу ***ОСВ для нотариального удостоверения договора купли-продажи земельных долей. Нотариус отказал в принятии документов в связи с тем, что ответчики не предоставили подтверждения извещения в письменной форме (оформленного в соответствии с законодательством РФ) остальных участников долевой собственности, а именно, КИМ

17.03.2017 года истец получил от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии уведомление о приостановлении государственной регистрации указанных выше земельных долей до 15.06.2017 года в связи с тем, что в соответствии со ст. 42 Закона «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению долей в праве общей долевой собственности подлежат нотариальному удостоверению. В случае устранения причин, препятствующих государственной регистрации перехода права собственности на земельные доли, спорный договор купли-продажи был бы зарегистрирован.

После получения уведомления истец обратился к ответчикам с просьбой выполнить требования Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и нотариально удостоверить договор и сдать его снова в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии по УР для регистрации перехода права собственности земельных долей. Однако ответчики от нотариального удостоверения договора купли-продажи земельных долей и дальнейшей государственной регистрации перехода права необоснованно уклонились. Более того, в период приостановления государственной регистрации перехода права собственности ответчики заключили в отношении этих же земельных долей договор купли-продажи с одним из собственников вышеуказанного земельного участка – КИМ При этом, ответчик КИМ не является добросовестным приобретателем по договору, ввиду того, что спорные земельные доли проданы и фактически переданы по договору купли-продажи истцу.

В связи с тем, что причины, препятствующие государственной регистрации перехода права собственности в установленный законом срок сторонами по вине ответчиков не устранены, 16.06.2017 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР в государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи земельных долей отказано. 16.06.2017 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР произведена государственная регистрация перехода права собственности на спорные земельные доли на КИМ.

Истец, будучи уверенный в том, что ответчики надлежащим образом исполнят требования закона, известят собственника ? доли спорного земельного участка КИМ о намерении продать свои доли с указанием цены и других условий, на которых продают их и нотариально удостоверят спорный договор, с учетом того, что купленные земельные доли переданы истцу фактически, истец начал осуществлять землепользование, произвел на купленном участке сельскохозяйственные работы согласно приложенной калькуляции.

03.07.2017 года в адрес ответчиков направлены претензии с требованием в течение 7 календарных дней с момента получения претензии нотариально удостоверить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 18:03:081001:603, категории земель: земли сельскохозяйственного производства, общей площадью 418673 кв.м, адрес: УР***, зарегистрировать договор в установленном законом порядке. До настоящего времени требования истца в добровольном порядке не исполнены. При этом, обе стороны фактически исполнили сделку – ответчики передали истцу земельные доли, а истец оплатил цену договора.

Таким образом, ответчики необоснованно уклоняются от нотариального удостоверения сделки и дальнейшей государственной регистрации перехода права собственности.

На основании изложенного, руководствуясь ч.1, ч.2 ст. 246, ч.1, ч.2 ст. 250, п.1, ст. 163, пп.2 п.2 ст. 163, п.1 ст. 165 ГК РФ истец просит признать договор купли-продажи земельных долей на земельном участке с кадастровым номером 18:03:081001:603, категории земель: земли сельскохозяйственного производства, общей площадью 418673 кв.м, адрес: *** от 06.0.3.2017 действительным. Обязать СВЕ, ЕЛВ совершить все необходимые действия по государственной регистрации перехода права собственности на ? доли на земельном участке с кадастровым номером 18:03:081001:603, категории земель: земли сельскохозяйственного производства, общей площадью 418673 кв.м., адрес: *** по договору купли-продажи земельных долей от 06.03.2017 года, заключенному между истцом и ответчиками. Взыскать с СВЕ, ЕЛВ расходы по уплате госпошлины в размере 4500 рублей, 1500 рублей соответственно.

В судебном заседании представители истца САГ, представитель истца по доверенности ДАА свои требования в части признания договора купли-продажи от 06 марта 2017 года действительным поддержали по основаниям и доводам, изложенным в иске, просили суд их удовлетворить. Исковые требования в части возложения обязанности на ответчиков по совершению действий по государственной регистрации перехода права собственности на ? земельных долей в спорном земельном участке, не поддержали. Дополнительно ДАА просил обратить внимание суда на то, что 06.03.2017 года договор купли-продажи земельных долей заключен между истцом и ответчиками. В этот же день стороны обратились к нотариусу, получили отказ в нотариальном удостоверении сделки, ввиду того, что четвертый собственник ? доли земельного участка КИМ не извещен о продаже ? долей участка истцу. 06.03.2017 года стороны обратились в Регистрационную палату с намерением осуществить регистрацию сделку купли-продажи. 17.03.2017 года получили уведомление о приостановлении государственной регистрации сделки купли-продажи в связи с тем, что данная сделка требует нотариального удостоверения. Далее, вместо того, чтобы устранить обстоятельства, препятствующие нотариальному удостоверению сделки, её государственной регистрации, ответчики заключили отношении этих же земельных долей договор купли-продажи с третьим лицом КИМ Незаконно действовавшие ответчики уклонились от совершения юридически значимых действий по сделке купли-продажи земельных долей. Истец же от совершения нотариальных действий не уклонялся, неоднократно просил ответчиков совершить необходимые действия. Фактически земельные доли переданы в пользование истца, которыми он пользуется по настоящее время. Возражений ответчиков при заключении договора купли-продажи не поступало. Таким образом, ответчики передали истцу земельные доли, истец оплатил их стоимость, согласно договору купли-продажи. Затем ответчики уклонились от нотариального удостоверения этой сделки, совершения государственной регистрации перехода права собственности. Кроме того, представитель истца указал на то, что ответчики поставлены в известность о необходимости уведомления КИМ – собственника ? доли земельного участка о намерении совершить сделку купли-продажи ? долей земельного участка с ООО «СХП «Авангард». Кроме того, ответчиками не оспаривается то, что КИМ был осведомлен об указанном выше обстоятельстве. То есть, КИМ о совершении сделки купли-продажи между истцом и ответчиками знал, никаких действий, свидетельствующих о его намерении приобрести спорные земельные доли не предпринимал. Покупатель добросовестно оплатил цену договора, принял участок, вспахал, подготовил к зиме. Со стороны же продавцов, третьего лица имеется недобросовестность действий.

Ответчик СВЕ суду пояснил, что не признает исковые требования ООО «СХП «Авангард», считает, что действовал законно, поскольку в нотариальном удостоверении сделки купли-продажи с истцом им было отказано, поскольку четвертый собственник земельной доли не извещен о совершении указанной выше сделки. После этого заключили, зарегистрировали в установленном законодательством порядке договор купли-продажи земельных долей с КИМ

Ответчик ЕЛВ суду пояснила, что исковые требования не признает, подтвердила, что действительно изначально намеревались совершить сделку по купле-продаже земельных долей с истцом. Для этого стороны обратились к нотариусу для удостоверения сделки, который, в свою очередь, удостоверить сделку отказался, в связи с тем, что сособственник доли спорного земельного участка не извещен о намерении совершить сделку по купле - продаже ? доли земельного участка с ООО «СХП «Авангард». Также регистрационная палата не зарегистрировала переход права собственности на земельные доли на ООО «СХП «Авангард». Дальнейшие действия ответчикам никто не разъяснял. Впоследствии ответчики, будучи уверенными в том, что сделка с ООО «СХП «Авангард» не заключена, заключили договор купли-продажи ? доли земельного участка с КИМ (собственником ? доли этого земельного участка). Подтвердила также, что КИМ был уведомлен о совершении сделки купли-продажи с истцом, вследствие чего и выразил намерение осуществить право преимущественной покупки спорных земельных долей.

Третье лицо КИМ, извещенный надлежащим образом, в суд не явился, направил в суд своего представителя.

Представитель третьего лица, действующий по доверенности ЗВН, суду показал, что не согласен с исковыми требованиями ООО «СХП «Авангард». Суду пояснил, в марте 2017 года СВЕ, ЕЛВ представители ООО «СХП «Авангард» возили в МФЦ для совершения сделки купли-продажи земельных долей. Представитель обратился в МФЦ с вопросом о том, на каком основании приняты документы на регистрацию перехода права собственности земельных долей. На что представителю разъяснили, в связи с тем, что стороны сделки не представили доказательства нотариального удостоверения сделки, не известили КИМ – собственника ? доли земельного участка, им будет отказано в регистрации перехода права собственности. После этого, КИМ и ответчики совершили сделку купли-продажи земельных долей, зарегистрировали её в установленном законом порядке.

Выслушав стороны, изучив и проанализировав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 06 марта 2017 года истцом и ответчиками составлен договор купли-продажи земельных долей, согласно которому ООО «СХП «Авангард» приобрело у СВЕ, ЕЛВ земельные доли на праве общей долевой собственности на земельном участке с кадастровым номером 18:03:081001:603, категории земель: земли сельскохозяйственного производства, общей площадью 418673 кв.м., адрес: ***.

В этот же день сторонами подписан передаточный акт, по которому продаваемые земельные доли переданы истцу. Истец цену договора в сумме 40000 рублей ответчикам оплатил.

17 марта 2017 года ООО «СХП «Авангард» получил от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии уведомление о приостановлении государственной регистрации указанных выше земельных долей до 15.06.2017 года в связи с тем, что в соответствии со ст. 42 Закона «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению долей в праве общей долевой собственности подлежат нотариальному удостоверению. В случае устранения причин, препятствующих государственной регистрации перехода права собственности на земельные доли, спорный договор купли-продажи был бы зарегистрирован.

В связи с не устранением причин, препятствующих государственной регистрации перехода права собственности на земельные доли, 16 июня 2017 года в регистрации перехода права истцу отказано.

В соответствии с пунктом 3 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Согласно положениям статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

Согласно ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).

В соответствии с ч. 2 указанной статьи государственная регистрация распределения долей в праве общей собственности проводится по заявлению всех участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности распределяются (изменяются) на основании документа, содержащего сведения о размере долей, за исключением случая, если изменение размера доли устанавливается судебным актом. В случае обращения одного из участников долевой собственности с заявлением о государственной регистрации изменения размера долей в праве общей долевой собственности необходимым условием такой государственной регистрации прав является наличие в письменной форме согласия остальных участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности распределяются, если иное не предусмотрено законом или договором между указанными участниками долевой собственности.

Согласно ч. 4 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся сособственником, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации прав могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Из материалов дела следует, что ответчиками извещение в письменной форме остальных участников долевой собственности (КИМ о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продают ее, не осуществлялось, нотариальное удостоверение сделки осуществлено не было.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что при заключении договора купли-продажи от 06 марта 2017 года указанные выше требования закона не выполнены, установленная федеральным законом форма сделки не соблюдена, в связи с чем основания для признания договора купли-продажи земельных долей от 06 марта 2017 года действительным отсутствуют.

В части доводов представителей истца о том, что они были уверены в исполнении ответчиками требований закона об извещении КИМ о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продают ее, суд исходит из следующего. Исходя из буквального толкования положений ч. 2 ст. 250 ГК РФ следует, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее, до заключения договора купли-продажи, а не в период осуществления государственной регистрации сделки. Следовательно, истец, до заключения договора купли-продажи, вправе был требовать от ответчиков предоставления доказательств исполнения обязанностей, установленных ч. 2 ст. 250 ГК РФ и при их предоставлении заключить договор купли-продажи. Указанное право истцом реализовано не было, доказательств злоупотребления правом со стороны ответчиков в указанной части, истцом не представлено.

В связи с тем, что исковые требования в части возложения обязанности на ответчиков по совершению действий по государственной регистрации перехода права собственности на ? земельных долей в спорном земельном участке, истцом не поддержаны, суд оставляет их без рассмотрения.

С учетом положений ст. 98 ГПК РФ и отсутствием оснований для удовлетворения исковых требований ООО «СХП «Авангард», суд отказывает в удовлетворении исковых требований о взыскании с СВЕ и ЕЛВ судебных расходов, связанных с оплатой государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ООО «Сельскохозяйственное предприятие «Авангард» к СВЕ, ЕЛВ о признании договора купли-продажи земельных долей в праве общей долевой собственности на земельном участке с кадастровым номером 18:03:081001:603, категории земель: земли сельскохозяйственного производства, общей площадью 418673 кв.м., адрес: *** от 06 марта 2017 года действительным, взыскании расходов по уплате государственной пошлины, отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в Верховный Суд УР в апелляционном порядке в течение месяца со дня его вынесения через Увинский районный суд.

Мотивированное решение изготовлено 20 октября 2017 года.

Судья С.Н. Торхов