Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительным, переводе прав и обязанностей покупателя,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковыми требованиями к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи от 10.02.2022г. недействительным, о переводе прав и обязанностей покупателя с ФИО3 на ФИО1 В обоснование заявленных требований истец указала, что ФИО1 является собственником ? доли жилого дома с КН № и ? доли земельного участка с КН №, расположенные по адресу: <адрес>. Другим долевым сособственником домовладения является ответчик, которому принадлежит 1/2 доли. Ответчик в нарушение предусмотренного действующим гражданским законодательством порядка (ст. 250 ГК РФ) осуществил продажу своей доли третьему лицу, не сообщив ей должным образом о предстоящей продаже доли. Согласно выписке о государственной регистрации права от 11.02.2022 года собственником 1/2 доли жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, стал ФИО3 Переход прав был осуществлен на основании договора купли-продажи доли жилого дома и земельного участка от 10.02.2022 года. Кроме того, истец полагает, что договор от 10.02.2022г. является недействительным, поскольку ответчик предлагал ей выкупить обратно спорную долю за 600000 руб., что свидетельствует о мнимом характере оспариваемой сделки. Истец просит признать договор от 10.02.2022 года купли- продажи ? доли жилого дома с КН № и ? доли земельного участка с КН №, заключенный между ФИО2 и ФИО3 недействительным, перевести на истца права и обязанности покупателя доли в праве общей долевой собственности.

Судом в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен нотариус ФИО4

В судебное заседание, проводимое в соответствии со статьей 155.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с использованием видеоконференцсвязи при содействии Бежицкого районного суда г. Брянска, истец ФИО1 не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом.

Представитель истца по доверенности ФИО5 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила взыскать с ответчика судебные расходы в размере 47322,60 руб. Пояснила, что истец неоднократно направляла ответчику письменное согласие на покупку спорной доли в общем имуществе, однако последняя уклонялась от заключения с ней договора купли-продажи. В настоящее время истец внесла на депозит суда сумму в размере 450000 руб. для оплаты стоимости ? доли домовладения в случае удовлетворения судом иска.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, ее представитель по доверенности ФИО6 в судебном заседании возражал в удовлетворении исковых требований, так как истцу с 2015 года было известно о продаже доли в доме и земельном участке. Ответчиком неоднократно направлялись истцу уведомления о намерении продать долю с указанием цены. Истец имела возможность реализовать свое право на покупку спорной доли, однако никаких действий не предпринимала, уклонялась от заключения договора купли-продажи со ссылкой на отсутствие денежных средств.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании просил отказать в исковых требованиях, поскольку сделка была проверена нотариусом, подтвердившим соблюдение продавцом преимущественного права содолевика. Пояснил, что удовлетворение иска повлечет для него убытки в связи со значительным ростом цен на недвижимость, произошедшим с момента заключения спорного договора.

Третьи лица Управление Росреестра по Липецкой области, нотариус ФИО4 в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Изучив материалы гражданского дела, выслушав участников процесса, суд не находит оснований в удовлетворении исковых требований.

В соответствии с пунктом 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно пункту 2 статьи 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Из пункта 1 статьи 250 ГК РФ следует, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

В силу пункта 2 статьи 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Согласно пункту 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.

По смыслу данных правовых норм, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что, по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

По смыслу ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам, либо его представителю.

Продавец вправе направить извещение участниками долевой собственности о намерении продать свою долю как через нотариуса (ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате), так и посредством почтового отправления.

Как следует из материалов дела истец ФИО1 является собственником 1/2 доли в жилом доме и 1/2 доли земельного участка, находящихся по адресу: <адрес>, на основании договора дарения от 10.06.2015 года, по которому данное имущество ей подарила ФИО7

Ответчик ФИО7 являлась собственником 1/2 доли в указанном выше жилом доме и земельном участке согласно свидетельству о праве на наследство по завещанию от 27.12.2013 года.

10.02.2022 года был заключен договор купли-продажи (купчая) доли земельного участка с долей жилого дома № № между ФИО2 и ФИО3, по условиям которого ФИО2 продает, а ФИО3 покупает ? долю земельного участка площадью 5300 кв.м с КН № за 100000 рублей и размещенную на нем ? долю жилого дома, находящегося по адресу: <адрес> за 350000 руб. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора (пункт 2.5 договора). Договор удостоверен нотариусом нотариального округа г. Липецка ФИО10., расположенным по адресу: <адрес>, и зарегистрирован в реестре под номером №.

11.02.2022 года право собственности ФИО3 на спорные объекты недвижимости зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 19.04.2022г.

Из материалов дела также усматривается, что ФИО2 были приняты меры к уведомлению участника общей долевой собственности – ФИО1 о продаже 1/2 долей спорного жилого помещения и земельного участка.

Так, нотариусом нотариального округа г. Липецка Липецкой области ФИО11 22.12.2021г. было направлено заказным письмом по адресу регистрации места жительства истца ФИО1 (<адрес> заявление ФИО2, в котором ФИО1 предложено реализовать преимущественное право покупки и приобрести спорные доли в жилом доме и земельном участке за 450000 рублей в течение месяца, которое 29.12.2021 г. вручено лично адресату.

В материалах дела имеется согласие ФИО1 от 28.01.2022 г. о готовности вступить в сделку с заявленными условиями и приступить к обсуждению деталей договора.

Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором (№) письмо ФИО1 об отправке согласия о выкупе доли в адрес нотариуса ФИО12 было сдано в почтовое отделение 28.01.2022 г., вручено адресату 04.02.2022г.

Кроме того, 06.02.2022 г. ФИО2 направила ФИО1 телеграмму о приглашении в нотариальную контору по адресу <адрес>, с целью подачи документов на проверку для дальнейшей сделки купли-продажи ? доли в жилом доме и ? земельного участка.

Согласно сообщению нотариуса ФИО13. от 12.05.2022 г. в нотариальной конторе имеются следующие документы, подтверждающие соблюдение прав сособственника на преимущественное право покупки, на основании которых был удостоверен договор купли-продажи (купчая) от 10.02.2022 года – извещение от ФИО8 в адрес ФИО1, уведомление о вручении с отметкой лично от 29.12.2021г., свидетельство о передаче документов.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности по правилам статьи 67 ГПК РФ, руководствуясь действующими нормами гражданского законодательства об общей долевой собственности и гарантиях, предоставляемых при ее реализации, суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования необоснованны, не доказаны и подлежат отклонению, поскольку продажа ФИО2 1/2 доли спорного жилого дома и земельного участка ФИО3 произведена в соответствии с требованиями закона, так как обязанность предусмотренная ст. 250 ГК РФ по извещению истца ФИО1 о намерении продать доли в жилом доме и земельного участка исполнена, истцом в ходе судебного разбирательства не подтверждены относимыми, допустимыми и достоверными доказательствами реальные действия истца по приобретению у ответчика спорной доли в жилом доме и земельном участке.

При этом, со стороны истца не представлено также доказательств уклонения ответчика от продажи спорных долей истцу.

Кроме того, как уже указывалось выше, согласно абз. 2 п. 2 ст. 250 ГК РФ преимущественное право на покупку доли в объекте недвижимости остальными сособственниками может быть реализовано исключительно путем заключения договора купли-продажи.

Сам факт направления согласия без подписания договора купли-продажи не свидетельствует о реализации преимущественного права покупки.

Сроки преимущественного права покупки (один месяц) отсчитываются со дня письменного извещения продавцом других участников общей собственности о намерении продать долю.

В соответствии с ч. 6 ст. 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате по просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, нотариус выдает свидетельство о направлении документов адресату, в том числе в случае невозможности их передачи с указанием причин невозможности их передачи, а после получения подтверждения получения адресатом переданных документов - свидетельство о передаче документов.

Из п. 5.1 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденных решением Правления Федеральной нотариальной палаты, протокол № 03/16 от 28.03.2016 следует, что если участник общей долевой собственности на недвижимое имущество не приобрел долю в общей собственности на условиях, указанных в извещении продавца, в течение месяца со дня доставки указанного извещения, преимущественное право прекращается.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению в рамках настоящего дела, является факт заключения (или попытки заключения, от которой продавец уклонился) между сторонами договора купли-продажи спорных долей в квартире.

По смыслу положений ст. 250 ГК РФ установленный указанной нормой права месячный срок дается участнику долевой собственности на приобретение продаваемой доли, а не на выражение согласия на ее приобретение. При этом, как установлено судом, истец в течение месяца после извещения ответчиком о продаже спорных долей в жилом доме и земельного участка конкретных действий, направленных на приобретение спорных долей в жилом доме и земельного участка, не предпринимала.

Более того, согласие ФИО1, датированное от 28.01.2022г., было вручено нотариусу 04.02.2022г., т.е. по истечении месячного срока с момента получения истцом уведомления от ФИО8 29.12.2021г.

Как установлено п. 1 и 2 ст. 327 ГК РФ, должник в праве внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда - если обязательство не может быть исполнено должником вследствие:

1) отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено;

2) недееспособности кредитора и отсутствия у него представителя;

3) очевидного отсутствия определенности по поводу того, кто является кредитором по обязательству, в частности в связи со спором по этому поводу между кредитором и другими лицами;

4) уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны.

Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства.

Нотариус или суд, в депозит которого внесены деньги или ценные бумаги, извещает об этом кредитора.

Таким образом, зная о стоимости спорного имущества (450000 рублей) в случае уклонения ответчика от совершения действий, предусмотренных ст. 250 ГК РФ, истец не лишена была права исполнить свои обязательства по внесению денежных средств за спорные доли путем внесения указанной денежной суммы в депозит нотариуса, что, в силу положений ст. 327 ГК РФ считалось бы надлежащим исполнением обязательства.

При указанных обстоятельствах по делу не имеет правового значения довод истца о том, что после заключения договора она получила от ответчика 16.02.2022г. телеграмму, датированную 06.02.2022г. Вместе с тем, данное обстоятельство свидетельствует о том, что ответчик предпринимала разумные меры для соблюдения права содолевика на преимущественное право покупки.

Имеющиеся в материалах дела уведомления от 08.07.2019г. и от 17.06.2019г. о намерении ФИО2 продать ФИО1 спорную долю в домовладении, а также согласие ФИО1 от 20.10.2021г. о готовности вступить в сделку также свидетельствуют о том, что ФИО1 было известно о намерении ответчика продать имущество, но ею не были совершены реальные действия, направленные на приобретение доли и подтверждение платежеспособности, например, путем внесения денежной суммы на депозит нотариуса или фактической передачи их ФИО2, подписание проекта договора купли-продажи, согласованного с ответчиком, аренда банковской ячейки для взаиморасчетов по сделке, уведомление ответчика о времени, дате и месте подписания договора и взаиморасчетов по сделке, где истец присутствовала, а ответчик не явился.

В связи с чем суд приходит к выводу, что истцом был пропущен установленный ст. 250 ГК РФ месячный срок для заключения договора купли-продажи спорных долей в преимущественном порядке, вследствие чего оснований полагать, что ее права были нарушены не имеется.

На основании ч.1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила (ч.2 ст. 170 ГК РФ).

Истец в обоснование своего требования о признании недействительным оспариваемого договора от 10.02.2022г. ссылается в иске на то, что сделка является мнимой, однако не представил в материалы дела какие-либо надлежащие доказательства данного довода.

В связи с чем в указанной части иска суд также отказывает истцу.

Поскольку истцу отказано в удовлетворении иска в полном объеме, то суд не находит оснований для взыскания в его пользу с ответчика судебных расходов.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи от 10.02.2022г. недействительным, о переводе прав и обязанностей покупателя с ФИО3 на ФИО1, о взыскании судебных расходов отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Липецкий областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Грязинский городской суд Липецкой области.

Судья А.А.Царик

Мотивированное решение изготовлено 14.06.2022 г.