Гражданский кодекс часть 1

с участием истца Исуповой В.М., ее представителя Тарабана Е.И., представителя ответчика ЖСК «Молодежный» Шевченко И.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Томске гражданское дело по исковому заявлению Исуповой В.М. к обществу с ограниченной ответственностью «ТомскТехИнвентаризация», жилищно-строительному кооперативу «Молодежный» о признании недействительными сведений Единого государственного реестра недвижимости, обязании внести изменения в проект и техническую документацию,

установил:

Исупова В.М. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ТомскТехИнвентаризация» (далее – ООО «ТТИ»), жилищно-строительному кооперативу «Молодежный» (далее – ЖСК «Молодежный»), в котором в уточненной редакции исковых требований просит исправить реестровую ошибку – признать недействительными актуальные сведения ЕГРН об общей площади ее (истца) квартиры, выданные ООО «ТТИ»; обязать ЖСК «Молодежный» внести изменения в проект и техническую документацию общей площади ее (истца) квартиры, находящейся по адресу: , установить общую площадь квартиры не в соответствии с договором купли-продажи от и актом приема-передачи квартиры от , а в соответствии с фактической площадью квартиры кв.м. (на основании заключения независимой экспертизы АО «Ростехинвентаризация» от ).

В обоснование заявленных требований истец указывает, что по договору паенакопления между ней и ЖСК «Молодежный» приобретено жилое помещение - квартира № , расположенная по адресу: , общей площадью 28,31 кв.м. При заключении дополнительного соглашения об увеличении площади квартиры до 30 кв.м. ЖСК «Молодежный» выставило ей (истцу) счет в сумме руб. При получении кадастрового паспорта площадь квартиры уменьшилась до 27,9 кв.м. После проведения независимой экспертизы площадь квартиры стала 26,40 кв.м. Техническую инвентаризацию указанного жилого помещения осуществлял кадастровый инженер ООО «ТТИ». Ей (истцу) была передана квартира меньшей площадью, чем заявлено в договоре купли-продажи: вместо 30 кв.м. было передано 26,40 кв.м. Она (истец) обратилась в ООО «ТТИ» с заявлением об устранении допущенной в феврале 2014 года кадастровым инженером ошибки, на что ей был дан ответ, что никакой ошибки нет, кадастровый инженер проводил в квартире по вышеуказанному адресу замеры, которые соответствуют рабочей документации (чертежам). Полагает, что указание в акте приема-передачи квартиры о том, что она (истец) претензий не имеет, не должно приниматься во внимание, поскольку визуально определить размер площади квартиры невозможно. ООО «ТТИ» отказывается установить фактическую площадь квартиры и внести изменения в техническую документацию и проект, ее (истца) неоднократные письменные и устные требования игнорирует, переписка к положительному результату не привела. При этом она не готова переплачивать денежные средства за лишнюю площадь, которой у нее не имеется.

Истец Исупова В.М. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно суду пояснила, что обращалась к кадастровому инженеру Кареловой Ю.И., чтобы та заново произвела замеры квартиры, однако она отказалась. Также указала, что она (истец) переместила ванну в ванной комнате, развернув ее, чтобы поставить стиральную машину, что перепланировкой не является. Пояснила, что в Росреестр по поводу внесений изменений в сведения ЕГРН она (истец) письменно не обращалась, однако ходила туда на консультацию, где предложили разрешить ситуацию через суд. Полагает, что ее право нарушено тем, что площадь квартиры фактически меньше площади, сведения о которой внесены в ЕГРН, в связи с чем ей приходится оплачивать коммунальные платежи за квартиру большей площадью.

Представитель истца Тарабан Е.И., действующий на основании устного ходатайства истца, в судебном заседании исковые требования, а также позицию истца поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика ЖСК «Молодежный» ликвидатор Шевченко И.Г. в судебном заседании исковые требования не признал, в письменных возражениях на иск полагал исковые требования необоснованными, указав, что в соответствии с договором паенакопления площадь квартиры корректируется после завершения строительства многоквартирного жилого дома. Истец приобрела право требования по договору паенакопления на основании договора уступки. В указанных договорах первоначально предусматривалась площадь квартиры 28,31 кв.м. В соответствии с условиями дополнительного соглашения площадь квартиры увеличилась до 30 кв.м. Все вышеназванные договоры истцом подписаны безоговорочно, ее подпись на данных документах никем не оспаривается. После окончания строительства дома в августе 2016 года инженером Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Томской области проведено обследование квартиры истца, в результате которого составлен кадастровый паспорт, где указана окончательная площадь квартиры истца 27,9 кв.м. Именно эта площадь указана в акте приема-передачи квартиры, который также безоговорочно подписан истцом. Полагает, что кадастровый паспорт изготовлен специалистом уполномоченного государственного органа, имеющим соответствующий сертификат, а технический паспорт, представленный истцом, составлен негосударственным органом - Томским отделением Восточно-Сибирского филиала АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», в связи с чем не имеется оснований соглашаться с доводами иска, что данный техпаспорт является актом независимой экспертизы, поскольку его составители не предупреждались об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Также в данном документе зафиксировано наличие самовольной перепланировки, что ставит под сомнение доводы истца о площади квартиры в размере 26,4 кв.м. Кроме того, вынесенное в пользу истца решение будет неисполнимым, поскольку в исковых требованиях не конкретизировано, в какие конкретно части проекта и виды технической документации необходимо внести изменения. Дополнительно в судебном заседании пояснил, что ЖСК «Молодежное» является ненадлежащим ответчиком по настоящему иску, поскольку вся техническая документация на многоквартирный дом передана в ООО «УК «Управдом».

Ответчик ООО «ТТИ», надлежащим образом извещавшееся о времени и месте судебного разбирательства спора в порядке главы 12 ГПК РФ путем направления судебных извещений по адресу, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц, в суд своего представителя не направило. Указанные извещения ответчиком не получены, возвращены в суд с указанием причины невручения «истек срок хранения».

Пунктом 3 статьи 54 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что в едином государственном реестре юридических лиц должен быть указан адрес юридического лица в пределах места нахождения юридического лица. Юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1), доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу.

Как разъяснено в пунктах 67 и 68 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Статья 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

Таким образом, учитывая вышеприведенные положения законодательства и разъяснения Пленума Верховного суда РФ, суд признает извещение ответчика ООО «ТТИ» о времени и месте рассмотрения дела надлежащим.

Третье лицо Управление Росреестра по Томской области, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, в суд своего представителя также не направило.

Руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Как установлено в судебном заседании и следует из письменных материалов дела, 25.01.2012 Ризвановой Л.И. (членом ЖСК) и ЖСК «Молодежный» (застройщиком) заключен договор 305/1З паенакопления на строительство жилого дома по ул. в г. Томске, по условиям которого застройщик за счет средств его участников организует и осуществляет строительство кирпичного 12-16-19-этажного жилого дома по адресу: , принимает члена ЖСК в строительство указанного объекта недвижимости, а член ЖСК вносит паевой взнос в размере стоимости однокомнатной квартиры строительный номер № в вышеназванном доме, расположенной на 18 этаже 4 подъезда, общей площадью (с учетом площади лоджии К = 0,5) 28,31 кв.м. без отделки. Проектная планировка квартиры отражается в Приложении № 1 к договору. Стоимость (цена) пая определяется суммой в размере 600000 руб. из расчета 21194 руб. за 1 кв.м. указанной квартиры (пункты 1, 2 договора).

11.03.2012 Ризвановой Л.И. (первоначальным кредитором) и Исуповой В.М. (новым кредитором) заключен договор уступки права требования, по условиям которого первоначальный кредитор уступает, а новый кредитор принимает на себя право требования исполнения ЖСК «Молодежный» (должником), обязательств по строительству и передаче в собственность однокомнатной квартиры № общей площадью (с учетом площади лоджии с коэффициентом = 0,5) 28,31 кв.м. без отделки, находящейся на 18 этаже четвертого подъезда 12-16-19-этажного жилого дома, расположенному по строительному адресу: . Уступка права по настоящему договору производится за 1000000 руб. (пункты 1.1, 2.1 договора).

Дополнительным соглашением к договору № 305/1З паенакопления на строительство жилого дома по в от 25.01.2012, заключенным 08.12.2015 Исуповой В.М. и (членом ЖСК) и ЖСК «Молодежное», внесены изменения в договор паенакопления. В частности, пункты 1 и 2 договора изложены в следующей редакции: кооператив за счет средств его участников организует и осуществляет строительство кирпичного 12-16-19-этажного жилого дома по строительному адресу: , принимает члена ЖСК в строительство указанного объекта недвижимости, а член ЖСК вносит паевой взнос в размере стоимости однокомнатной квартиры строительный номер № 742 в вышеназванном доме, расположенной на 18 этаже 8 подъезда, (блок-секция 1/3) общей площадью (с учетом понижающего коэффициента 0,5 для площадей лоджий в общей площади квартиры) 30,00 кв.м. без отделки. Проектная планировка квартиры отражается в Приложении № 1 к договору. Стоимость (цена) пая определяется согласованной суммой в размере 635820 руб. Кроме того, установлена обязанность для члена ЖСК оплатить сумму в размере 35820 руб. за увеличение площади квартиры (в соответствии с п. 8 договора) в течение 3 месяцев после ввода объекта в эксплуатацию.

Квитанцией к приходному кассовому ордеру № 160 от 09.12.2015 подтверждается внесение Исуповой В.М. денежных средств в размере 35820 руб.

08.12.2015 Исуповой В.М. и ЖСК «Молодежный» подписан акт приема-передачи квартиры, в соответствии с которой Исупова В.М. приняла однокомнатную квартиру № площадью 27,9 кв.м., в том числе жилой 17,9 кв.м., подсобной 10,0 кв.м., площадь лоджии 4,2 кв.м., в доме по (почтовый адрес) в г. Томске.

На основании справки № от 09.12.2015 о том, что Исупова В.М. является членом ЖСК «Молодежный» и полностью выплатила паевой взнос за однокомнатную квартиру № в жилом доме по адресу: , площадью 27,9 кв.м., истец 05.10.2018 зарегистрировала право собственности на данную квартиру, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 05.10.2018.

Обращаясь в суд с иском о признании недействительными содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости сведений о площади квартиры, истец указывает, что площадь ее квартиры фактически составляет 26,4 кв.м., то есть на 1,5 кв.м. меньше, чем площадь, указанная в ЕГРН. При этом, ответчиком ООО «ТТИ» ей отказано в проведении повторных замеров для внесения соответствующих изменений в ЕГРН о площади квартиры.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости. К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений. В кадастр недвижимости вносятся, в числе прочих, сведения о площади, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место.

На основании п. 7 ч. 2 ст. 14 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (далее - карта-план территории).

Согласно ч. 1 ст. 24 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера.

Аналогичные нормы предусмотрены Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», действовавшим на момент постановки спорного объекта недвижимости (квартиры) на кадастровый учет (п. 6 ч. 1 ст. 7, п. 3 ч. 1 ст. 22, ч. 1 ст. 41 ФЗ № 221).

Как следует из кадастрового паспорта помещения от 01.09.2016 № , выданного филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Томской области, квартира по адресу: , имеет общую площадь 27,9 кв.м., в том числе: жилую площадь 17,9 кв.м., вспомогательную площадь 10,0 кв.м. Также указаны сведения о кадастровом инженере, проводившем замеры 27.04.2016: Карелова Ю.И., ООО «ТомскТехИнвентаризация».

Между тем, согласно техническому паспорту на жилое помещение, составленному 25.11.2016 Томским отделением Восточно-Сибирского Филиала АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», квартира № , расположенная в многоквартирном доме по адресу: , имеет общую площадь 26,40 кв.м., в том числе, жилую площадь 16,40 кв.м., вспомогательную площадь 10 кв.м. Также указано на наличие самовольно проведенной перепланировки, переустройства.

03.03.2017 истец обратилась с заявлением в ООО «ТТИ», в котором просила произвести новые замеры квартиры № в г. и выдать ей кадастровый паспорт, соответствующий фактической площади квартиры.

В ответе на заявление от 03.04.2017 ООО «ТТИ» указало на несостоятельность претензий истца относительно недостоверной площади квартиры по адресу: , поскольку обмер помещений квартиры в черновом варианте осуществлялся кадастровым инженером ООО «ТТИ» в феврале 2014 года в соответствии с действующим законодательством, по результатам проверки всех рабочих документов (чертежей) технических ошибок не выявлено, результат кадастровых работ (технический план) приняты заказчиком, а истцом без претензий подписан акт приема-передачи квартиры с указанным характеристиками, в том числе площадью, при этом дополнительная техническая инвентаризация состоялась в ноябре 2016 года в квартире «под ключ», а потому представленный технический паспорт по состоянию на 25.11.2016 не может являться доказательством допущенной специалистами ООО «ТТИ» технической ошибки, учитывая, что замеры квартиры производились в ее разном состоянии. Также ООО «ТТИ» полагало, что разница в площади комнаты связана исключительно с произведенными истцом строительными работами (отделка квартиры) и переоборудованием квартиры.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО1. – кадастровый инженер ООО «ТТИ», пояснила, что первый этап замеров помещений многоквартирного дома, в том числе, квартиры истца, проводился в 2014-2015 годах по черновой отделке, затем был подготовлен технический план всего многоквартирного дома и помещений в нем, на основании которого помещения в многоквартирном доме поставлены на кадастровый учет. Данные в кадастровом паспорте идентичны данным в техническом плане, в своих замерах она (свидетель) уверена, они соответствуют действительности.

В силу п. 4 ч. 2 ст. 15 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при осуществлении государственного кадастрового учета без одновременной государственной регистрации прав такой государственный кадастровый учет осуществляется по заявлению собственника объекта недвижимости - при государственном кадастровом учете в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости.

На основании ч. 3 ст. 61 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки. Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.

Учитывая, что истцу отказано во внесении изменений в технический план, подготовленный ООО «ТТИ» в результате проведения кадастровых работ в квартире истца, на основании которого 25.08.2016 осуществлен государственный кадастровый учет объекта недвижимости и внесены сведения о площади квартиры истца в ЕГРН, при этом в техническом паспорте, подготовленном 25.11.2016 Томским отделением Восточно-Сибирского филиала АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» - специализированной государственной организацией технической инвентаризации, определена иная площадь квартиры по адресу: , в размере 26,4 кв.м., суд приходит к выводу, что при проведении кадастровых работ для подготовки технического плана, послужившего основанием для постановки на кадастровый учет квартиры истца, допущена ошибка при определении площади квартиры, в дальнейшем воспроизведенная в ЕГРН при внесении в него сведений о площади объекта недвижимости (реестровая ошибка), в связи с чем данная ошибка подлежит исправлению, а исковые требования к о признании недействительными сведений в части указания сведений о площади объекта недвижимости, внесенных в ЕГРН на основании технического плана, подготовленного ООО «ТомскТехИнвентаризация», удовлетворению.

Разрешая требования истца об обязании ЖСК «Молодежное» внести изменения в проект и техническую документацию об общей площади квартиры, суд приходит к следующему.

При обращении в суд за защитой нарушенного права заинтересованное лицо должно доказать, какое именно его право и каким образом нарушено, и избрать способ защиты, позволяющий восстановить данное право (ст. ст. 11, 12 ГК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой и графической формах и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

В силу ч. 7 ст. 52 ГрК РФ отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

По смыслу данных норм допускается отклонение параметров объекта капитального строительства (высоты, количества этажей, площади, объема) от проектной документации, если необходимость отклонения выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта.

Как предусмотрено пунктом 8 договора № 305/1З паенакопления на строительство жилого дома по в от 22.01.2012, общая площадь квартиры корректируется после завершения строительства многоквартирного жилого дома по данным технической инвентаризации уполномоченного органа в городе Томске с последующей корректировкой размера пая.

При таких данных, учитывая, что допускается отклонение параметров (в частности, площади) объекта капитального строительства от проектной документации, такая вероятность также предусмотрена договором паенакопления, заключенного с истцом, при этом внесение изменений в проектную документацию производится на стадии строительства (реконструкции, капитального ремонта) объекта капитального строительства, однако, многоквартирный дом, в котором расположена квартира истца, в настоящее время построен и введен в эксплуатацию, требование истца об обязании ЖСК «Молодежное» внести изменения в проект удовлетворению не подлежат.

В соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.

С учетом содержащейся в техническом паспорте на жилое помещение по состоянию на 25.11.2016 отметки о наличии самовольной перепланировки, переустройства в квартире истца, проведение которых в силу ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации требует внесения изменений в технический паспорт помещения в многоквартирном доме, суд не вправе в отсутствие соответствующих требований входить в обсуждение вопроса о сохранении жилого помещения в перепланированном и (или) переустроенном состоянии, а потому требование истца о внесении изменений в техническую документацию в части указания площади квартиры также не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Исуповой В.М. к обществу с ограниченной ответственностью «ТомскТехИнвентаризация», жилищно-строительному кооперативу «Молодежный» о признании недействительными сведений Единого государственного реестра недвижимости, обязании внести изменения в проект и техническую документацию удовлетворить частично.

Признать недействительными сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости в части указания площади , в в размере 27,9 кв.м.

В удовлетворении исковых требований Исуповой В.М. к жилищно-строительному кооперативу «Молодежный» отказать.

Решение суда является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости и указания площади , в , кадастровый номер , в размере 26,40 кв.м.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Ленинский районный суд г. Томска в течение месяца со дня изготовления мотивированного текста решения суда.

Председательствующий: Г.Ю. Моисеева

Мотивированный текст решения суда изготовлен 28.06.2019.

Секретарь А.В. Анисимов

УИД 70RS0002-01-2019-001371-95