Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Вершинского С. С., Альбощая Т. В. и Амельченко А. А. к Зебеляну Р. А., Оприцу А. Д., Турхану , Забелян А Р, Захарьян А. Р., Чебаняну В. С., Якушечкину П. С., Галаговскому Э. М., Хватовой И. Н., Кипра И. А., Бекошвили С. Н., Привалову К. В., Кучерявых Н. Т., Будько В. Г., Рябушкиной Г. И., Плюхину И. В., Адян Л. Ф., Столбовой А. В. о признании недействительным решения общего собрания собственников многоквартирного дома,

У С Т А Н О В И Л:

Вершинский С.С.,Альбощая Т. В.,Амельченко А. А.обратились в Хостинский суд города Сочи с иском к собственникам квартир в доме по ...Зебеляну Р. А., Оприцу А. Д., Турхану , Забелян А Р, Захарьян А. Р., Чебаняну В. С., Якушечкину П. С., Галаговскому Э. М., Хватовой И. Н., Кипра И. А., Бекошвили С. Н., Привалову К. В., Кучерявых Н. Т., Будько В. Г., Рябушкиной Г. И., Плюхину И. В., Адян Л. Ф., Столбовой А. В. о признании недействительным решения общего собрания собственников многоквартирного дома.

В судебном заседании представитель истцов по доверенностям,обосновывая исковые требования,пояснила,что истцы являются собственниками квартир в многоквартирном доме по ......,собственниками квартир в доме был выбран способ управления домом-непосредственное управление собственниками в многоквартирном доме.Истцами оспаривается порядок организации и проведения общего собрания собственников дома от 6 марта 2009 года и принятые на нем решения,так как при этом были нарушены требования Жилищного Кодекса РФ,собрание было внеочередным и проводилось по инициативе не собственницы квартиры О.,муж которой является собственников квартиры и который ей доверенности на это не давал.Был нарушен порядок извещения о дате собрания,основная масса собственников участия в собрании не принимали,и узнали о его проведении только апреле-мае 2010 года.На этом собрании было принято решение о передаче части находящегося в общем пользовании собственников квартир земельного участка в пользование Оприцу А. Д.,который затем этот участок огородил от доступа других собственников,чем были нарушены права истцов,решение о порядке использования земельного участка должно было приниматься не большинством голосов,как это имело место быть согласно протокола общего собрания,а не менее 75 процентами голосов согласно ст.44 ч.2 Жилищного Кодекса РФ,такого большинства не имелось на собрании.Согласно протокола на собрании присутствовало собственников с 520 голосами,тогда как для принятия решения о передаче земельного участка в пользование Оприцу А. Д. было необходимо 666 голосов.В связи с чем собрание было неправомочно принимать решение о передаче земельного участка в пользование Оприцу А. Д..Истцы и их представитель просят суд признать недействительным решения общего собрания собственников квартир многоквартирного дома Номер обезличен по ... от 6 марта 2009 года согласно протокола Номер обезличен от 6 марта 2009 года.

Представитель ответчика по доверенности О.иск полностью признала и пояснила в судебном заседании о том,что действительно собрание собственников квартир дома по ... проводилось по ее инициативе,хотя собственником квартиры она не является,а является ее муж,который ей доверенность не это не давал и не уполномочивал ее собирать внеочередное собрание.На этом собрании от 6 марта 2009 года действительно не присутствовали многие собственники квартир дома,хотя имелся кворум 50 процентов для принятия решения.На собрании действительно приняли решение о передаче части общего земельного участка им в пользование,который они затем огородили,она согласна с тем,что для такого решения было необходимо 75 процентов голосов,чего не было на самом деле.Она согласна с иском,с тем,что принятые на этом собрании решения являются недействительными,понимает,что нужно снова провести общее собрание собственников квартир дома с соблюдением всех для этого необходимых требований и условий.

Остальные ответчики -собственники квартир в многоквартирном доме по ... в судебное заседание по вызову повестками не явились,были уведомлены о времени и месте судебного заседания повестками,о чем в суд поступили уведомления,ряд ответчиков просили иск рассмотреть в их отсутствие.Ответчики не просили суд не рассматривать дело в их отсутствие.В связи с этим,суд на основании ст.167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание ответчиков.

Суд считает,что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям:

В ходе судебного заседания представитель ответчика полностью признал иск.

Суд принимает признание иска представителем ответчика, поскольку такое признание не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц.

В соответствии с ч.4 ст.198 ГПК РФ в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения суда может быть указано только на признание иска и принятие его судом.

Представитель ответчика иск признал в полном объеме.

Признание иска представителем ответчиком судом принято.

Кроме этого,суд полагает необходимым обосновать удовлетворение иска следующими обстоятельствами:

В соответствии со ст.36 ЖК РФ собственникам жилых помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат помещения и имущество, расположенное в доме в том числе лестничные площадки, лифты, технические этажи, чердаки, подвалы и т. д..., то есть одновременно с приобретением права собственности на жилое помещение, у собственников возникает право общей собственности на общее имущество.

Собственники жилых помещений в порядке, предусмотренном законодательством, владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом.

При этом,общее имущество имеет особый правовой режим собственности: оно, находится в долевой собственности, пользоваться им можно ограниченным образом, пользование не должно нарушать нормы закона или иных правовых актов, а также права и охраняемые законом интересы других лиц, прежде всего соседей, распоряжаться общим имуществом можно только по решению собственников принятому на общем собрании, то есть по согласию всех участников.

В соответствии с требованиями Жилищного Кодекса РФ в перечень общего имущества входит и земельный участок, на котором находится многоквартирный дом.(ч.1 ст. 35, ст. 16 ФЗ "О введении в действие ЖК РФ).

Как видно из материалов дела и установлено в судебном заседании,собственниками квартир многоквартирного ... был выбран способ управления многоквартирным домом- непосредственное управление собственниками помещений в доме,о чем в деле имеется протокол общего собрания собственников от 1 ноября 2007 года.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме,утвержденные Постановлением Правительства РФ 13.08.2006 года № 491,предусматривают, что при содержании общего имущества необходимо соблюдать права и законные интересы собственников помещений и иных лиц.

Пункт 4 ст. 36 ЖК РФ предоставляет собственникам помещений право передать часть общего имущества в пользование другим лицам. Иными лицами могут являться как отдельные участники общей долевой собственности, так и не являющиеся. Такая передача может осуществляться в виде договоров аренды, договора безвозмездного пользования и т. ... для передачи части общего имущества в пользование других лиц, -является соблюдение прав и законных интересов собственников дома. Решение о передаче имущества должно быть принято на общем собрании собственников, которое проводится в порядке, предусмотренном ст. 45 ЖК РФ.

ЖК РФ выделяет кворум, необходимый для открытия собрания и признания его правомочным и кворум необходимый для принятия решений по отдельным вопросам. В частности решения, указанные в п.п.1-3 ч.2 ст. 44 ЖК РФ могут быть приняты только квалифицированным большинством голосов- не менее 2/3 от общего числа голосов всех собственников дома.

Общее количество голосов собственников помещений в ... по ... установлено в размере 1000.

В протоколе собрания Номер обезличен от 06 марта 2009 года было указано,что на собрании присутствуют и принимают участие собственники квартир и что количество голосов, принимавших участие в собрании составляет - 520.

Суд приходит к выводу о том,что решения,принятые на данном собрании являются незаконными по следующим основаниям:

Решение собрания от 6 марта 2009 года принято с нарушением требований ЖК РФ.

Так,судом установлено,что собственники квартир,обратившиеся с настоящим исковым заявлением в суд,не принимали участие в собрании,а решением собрания нарушены их права и законные интересы.

Существенными нарушениями при этом являются: не извещение собственника о дате проведения собрания, повестке дня, непредставление возможности ознакомиться с документами по вопросам включенным в повестку дня, неправильный подсчет голосов, принятие решения при отсутствии кворума, нарушение порядка голосования ( простым большинством голосов вместо квалифицированного).

Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме установлен статьями 45, 47, 48 ЖК РФ.

Общее собрание собственников помещений является органом управления многоквартирным домом. ( ст. 44 ЖК РФ).

Общее собрание основано на членстве, членом может быть только собственник помещения в данном доме. В своей деятельности общее собрание собственников должно руководствоваться законодательством РФ. На общем собрании собственников, каждый собственник- владелец доли жилого помещения и общего имущества может выразить свою волю по всем вопросам связанным с управлением домом, пользованием и содержанием общего имущества и тем самым реализовать свое право на участие в управлении домом.

При непосредственном управлении все решения относительно общего имущества также принимаются на общем собрании собственников.На общем собрании собственников многоквартирного дома фактически голосуют доли в праве собственности на общее имущество, а не лица, которым они принадлежат.

Истцами обжалуется порядок проведения и принятые решения собрания от 06 марта 2009 года собственников многоквартирного ....

Судом установлено,что указанное собрание не является обязательным, проводимым ежегодно.Собрание внеочередное,было собрано и проводилось по инициативе О. и Х., которые не являются собственниками квартир, не могут инициировать проведение собрания и принимать участие в голосовании.

Доверенности на представление ими интересов собственников при открытии собрания не представлены,как и не предоставлены они и в суд.

Собственником квартиры Номер обезличен является муж О.- Оприцу А. Д., Х. в 2009 году имел намерение купить квартиру в данном доме и собственником квартиры на 6 марта 2009 года не являлся.

На указанном собрании от 6 марта 2009 года 8 вопросом в повестке дня было принято решение о "закреплении части придомовой территории/ в каком размере не указано/ за квартирами Номер обезличен и Номер обезличен.".При этом не было указано в решении собрания-какая территория земельного участка была закреплена за квартирами Номер обезличенкакова площадь данного земельного участка,изымается ли данный участок из пользования остальных собственников квартир дома.

Кроме этого,судом были установлены и другие нарушения требований названных статей ЖК при проведении собрания от 06 марта 2009 года.

Так,в частности,в протоколе указан как член инициативной группы Забелян А РОднако такого собственника квартиры в доме нет,его фамилия искажена,что свидетельствует о том,что им на собрании не представлялись документы о праве собственности.

На первом листе протокола Номер обезличен от 6 марта речь идет о Забелян А Р,тогда как на обороте протокола имеется подпись Забелян А Р Э.,которая собственником не является,так как собственниками квартиры являются Айк Рафикович и Руслан Артакович.

В графе подписей по ... стоит подпись Эксузяна, который собственником также не является, а ее владелец Плюхину И. В..

В строке подписей по квартире 14 записан действительный владелец Хватовой И. Н.,однако она в протоколе не расписывалась и за нее расписался гр-н Жданов. Доверенность на представление им интересов Хватовой И. Н. отсутствует.

Кроме этого,не были представлены доказательства полномочий лиц, подписавших протокол за других собственников, отсутствуют сведения о собственниках принимавших участие в голосовании.

Ст. 48 ЖК РФ предусматривает, что правом голосования на общем собрании собственников по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Только собственники могут участвовать в работе общего собрания, принимать решения по поставленным вопросам на голосование, либо лица представляющие их интересы по доверенности.Порядок и выдача доверенностей,ее содержания регламентируют ст.ст.185-189 ГК РФ.

Так как собрание от 6 марта 2009 года являлось внеочередным,то инициатор созыва и проведения общего собрания в соответствии с законом обязан осуществить информирование о проведении собрания.

Жилищный Кодекс РФ определяет содержание двух основных документов: 1.сообщение о проведении общего собрания собственников помещений (ч.5 ст. 45 ЖК РФ),и решение собственника по вопросам поставленным на голосование ( ч.3 ст.47 ЖК),в котором должны быть:сведения о собственнике,о его документе по собственности, решение по вопросам голосования, за против или воздержался.

Сообщение о проведении собрания осуществляется не позднее чем за 10 дней до назначенной даты.Сообщение о проведении собрания собственников (ч.4 ст. 45 ЖК РФ) должно быть направлено каждому собственнику:заказным письмом или вручено каждому под роспись. В сообщении должно быть указано: сведения о лице являющемся инициатором собрания,форма проведения собрания,дата, место и время его проведения, повестка дня собрания,порядок ознакомления с материалами,которые будут предоставлены на собрании.

Судом установлено,что такое оповещение при проведении собрания отсутствовало.

Инициатор собрания, не собственник квартиры О.,оповещением не занималась,тем самым,суд приходит к выводу о том,что группа граждан,как собственников,так и не собственников квартир не известила надлежащим образом других собственников о предстоящем собрании с такой повесткой и тем самым обеспечила принятие нужного им решения.

Судом также установлено,что при проведении собрания не была соблюдена регистрация прибывших собственников многоквартирного дома,так как регистрация собственников состоит из:представления документа удостоверяющего личность, сведения о документе, подтверждающим право собственности лица, участвующего в голосовании.По итогам регистрации участников собрания составляется протокол итогов регистрации с указанием сколько собственников присутствует, сколько представителей, сколько голосов прибыло, имеет место или отсутствует кворум общего собрания. Незарегистрированные собственники помещений и их полномочные представители не имеют права присутствовать на собрании.

Как видно из оспариваемого истцами протокола собрания Номер обезличен от 6 марта 2009 года,при проведении оспариваемого собрания не составлялся реестр собственников участвующих в собрании, отсутствуют сведения о их праве собственности, количестве голосов, не проверялись и не регистрировались,доверенности с предоставлением полномочий на голосование от собственников отсутствуют,как и отсутствуют сведения о подсчете голосов,определении кворума общего собрания,а принятое решение не доводилось до сведения остальных собственников квартир.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения на общем собрании,пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.(ч.3 ст. 48 ЖК РФ). С учетом этого и определяется наличие кворума, предусмотренного ч. 3 ст.48 ЖК РФ.

В реестре собственников должен быть указан каждый собственник, номер его квартиры, его документ удостоверяющий право собственности, площадь его квартиры, количество голосов.

В протоколе по итогам регистрации собственников должно быть указано- сколько голосов участвует,сколько зарегистрировалось собственников, сколько представителей, сколько у них голосов, сколько это составляет от общего числа голосов принятых к определению кворума.

В уведомлении собственников помещений о решении общего собрания должно быть указано принятое решение, количество голосов и т.д.Решение должно быть размещено в помещении данного дома, которое определено решением общего собрания собственников, доступном для всех собственников, не позднее чем через 10 дней со дня принятия решения.

Судом установлено,что решение общего собрания от 6 марта 2009 года было предоставлено мировому судье судебного участка Хостинского района в октябре 2009 года,и тогда только о нем стало известно собственнику Вершинского С. С., собственнику Амельченко А. А. об этом стало известно в апреле 2010 года при вызове к мировому судье в качестве ответчика, собственнику Альбощая Т. В. в мае 2010 года при приезде в Сочи.

Нарушение требования о доведении до всех собственников принятых общим собранием решений и итогов голосования является основанием для признания принятого решения недействительным,так как принято с нарушением требований ЖК, кроме того, нарушает права и законные интересы собственников.

Судом из протокола общего собрания Номер обезличен от 6 марта 2009 года установлено,что с учетом того, что собрание инициировано не собственниками квартир и общего имущества ... по ..., то в собрании принимали участие и голосовали посторонние лица,не являющиеся собственниками квартир, без доверенностей на право голосования,в связи с чем по этими основаниям оно должно быть признано не действительным.

Следовательно суд приходит к выводу о том,что общим собранием собственников не определен порядок проведения общего собрания (ч.1 ст.45 ЖК РФ, не определен способ сообщения о проведении общего собрания (ч.4 ст.45 ЖК РФ), не определено место для размещения итогов голосования и принятых решений на общем собрании (ч.1 ст.46 ЖК РФ), место и адрес хранения протоколов общего собрания и документов к ним, отсутствует положение о порядке проведения общего собрания собственников в котором должны быть определены все эти вопросы.При проведении собрания отсутствовал реестр собственников с записями об их праве собственности, количестве голосов, паспортные данные, почтовый адрес и т. п.

Жилищный кодекс РФ в ст. 46 указывает о том,что решения общего собрания собственников помещений оформляются протоколом в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в доме.Вместе с тем,указанный порядок собственниками квартир не определялся, положение о проведении общего собрания собственников не принималось.

Согласно ст.168 ГК РФ ничтожной недействительной сделкой является сделка,не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов.

На основании ч.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее заключения

Следовательно,суд приходит к выводу о том,что имеются следующие существенные основания для признания собрания собственников многоквартирного ... по ... и принятых на нем решений недействительными:

К протоколу собрания не приложены необходимые в данном случае документы: регистрационная ведомость,листы результатов голосования по каждому вопросу. Без результатов подсчета голосования невозможно определить достоверность итогов голосования.

При прибытии на собрание собственники не проходили регистрацию, не представляли документы удостоверяющие личность, не предъявляли право удостоверяющие документы о собственности, не составлялась регистрационная ведомость, не определялось количество голосов которыми обладает каждый собственник. На собрании отсутствовала счетная комиссия,которая должна составлять список собственников, регистрировать прибывших на собрание, проверять документы о собственности, вести учет доверенностей, определять кворум, подводить итоги и составлять протокол о голосовании, а затем протокол общего собрания. Основные документы,используемые при проведении общего собрания: сообщение о его проведении, реестр собственников, решение собственников по вопросам поставленным на голосование, протокол комиссии по итогам регистрации собственников помещений, уведомления собственников помещений о решении общего собрания отсутствуют.

Получив в пользование часть находящегося в общем пользовании земельного участка,ответчик Оприцу А. Д.создал препятствия другим собственникам в пользовании земельным участком,собственниками которого они также являются.

Кроме того,Оприцу А. Д.создал препятствия истцу Вершинского С. С. в пользовании квартирой, причинил ему вред и согласно решения мирового судьи Оприцу А. Д.был обязан убрать установленный им на данном земельном участке навес.

Таким образом,суд приходит к выводу о том,что подлежат удовлетворению заявленные истцами исковые требования.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,суд

Р Е Ш И Л:

Удовлетворить исковое заявление Вершинского С. С., Альбощая Т. В. и Амельченко А. А. к Зебеляну Р. А., Оприцу А. Д., Турхану , Забелян А Р, Захарьян А. Р., Чебаняну В. С., Якушечкину П. С., Галаговскому Э. М., Хватовой И. Н., Кипра И. А., Бекошвили С. Н., Привалову К. В., Кучерявых Н. Т., Будько В. Г., Рябушкиной Г. И., Плюхину И. В., Адян Л. Ф., Столбовой А. В. о признании недействительным решения общего собрания собственников многоквартирного дома.

Признать недействительными решения общего собрания собственников многоквартирного дома Номер обезличен по ... от 6 марта 2009 года согласно протокола общего собрания Номер обезличен от 6 марта 2009 года.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в течении 10 дней,отпечатано в совещательной комнате.

Судья: В.Л.Сидоров.

На момент публикации не вступило в законную силу.