Гражданский кодекс часть 1

с участием истца Пановой Н.М., ее представителя Даниленко Е.Н., действующей по устному заявлению, ответчиков Иванова М.И., Ивановой В.М., их представителя – адвоката Еремченко Е.П., действующей на основании ордера от 22.05.2019, рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску Пановой Н.М. к Ивановой В.М., Иванову М.И. о взыскании денежных средств,

у с т а н о в и л:

Истец Панова Н.М. обратилась в суд с иском к ответчикам Ивановой В.М., Иванову М.И., указав, что 11.11.2018 между ними заключен предварительный договор купли-продажи квартиры стоимостью 1 750 000 руб., расположенной по адресу: Основной договор должен был быть заключен в срок не позднее 14.12.2018. Пунктом 3 предварительного договора предусмотрено, что в случае отказа продавца от заключения основного договора он обязан возвратить уплаченную по настоящему договору на момент отказа сумму и неустойку (штраф) в размере 30000 руб. не позднее чем через три дня с момента отказа. Согласно п.19 договора его действие прекращается подписанием основного договора купли-продажи или истечением срока, указанного в п.1 предварительного договора, то есть до 14.12.2018. Распиской подтверждается получение задатка в сумме 30000 руб., что подтверждает намерение по заключению основного договора. 11.11.2018 ответчик Иванова В.М. позвонила и сообщила, что квартиру хочет купить сын, а потому она вернет задаток в сумме 60000 руб., что подтверждается аудиозаписью. 12.11.2018 ответчик в агентстве недвижимости устно заявила о расторжении договора, подписывать какие-либо документы отказалась, деньги не вернула и покинула офис, что может подтвердить юрист ФИО1 и риэлтор ФИО2 Со ссылкой на ст.ст.8, 420, 309, 429, 381 ГК РФ истец просит взыскать с ответчиков 60000 руб., то есть задаток в двойном размере, а также гос.пошлину в размере 2 000 руб.

На досудебной подготовке 17.05.2019 истец Панова Н.М. снизила исковые требования до 30000 руб., пояснив, что на самом деле 30000 руб. ей ответчица Иванова В.М. вернула на следующий день после заключения предварительного договора в офисе агентства недвижимости. Хотя об этом расписку она не написала, но честно об этом заявляет.

В судебном заседании истец Панова Н.М. иск поддержала, пояснив, что 30000 руб. ответчики должны ей выплатить по условиям договора, так как задаток подлежит возврату в двойном размере. Квартиру у ответчиков она реально хотела купить, но так как ответчики без уважительных причин отказались от сделки, то она купила другую квартиру. Если бы ответчики настаивали на том, что в договоре купли-продажи должна быть указана она, Панова Н.М., а не ее мать, то она выполнила бы их требования, так как квартира, которую они продавали, ей очень понравилась. В банке ей говорили, что квартиру можно будет оформить и на нее. Можно было бы при необходимости оформить договор уступки. Она могла бы взять деньги у матери, которой был согласован кредит или иным способом разрешить эту ситуацию. Единственную причину, по которой ответчики не продали ей квартиру они называли ту, что решили продать квартиру сыну. Никакого давления в агентстве на них с целью принудить к совершению сделки не было. Квартиру ответчики продавали через сайт «Авито». Разговоры с отказом от сделки у нее записаны на телефоне. Ответчикам предлагали оплатить хотя бы услуги юриста агентства, причем в равных с ней долях, по 2500 руб., но Иванова В.М. с дочерью отказались от этого, устроили скандал и покинули офис, назвали мошенниками. Ее, Пановой Н.М., вины в том, что сделка не состоялась, не имеется.

Представитель истца Пановой Н.М. – Даниленко Е.Н., действующая на основании устного ходатайства, пояснила, что иск подлежит удовлетворению.

Ответчик Иванов М.И. иск не признал, пояснив, что они с супругой хотели продать квартиру, чтобы улучшить свои жилищные условия. Ему, Иванову М.И., давали кредит в банке. С истицей действительно была встреча в офисе агентства и заключался предварительный договор купли-продажи. Цена сделки была оговорена в 1750000 руб. Ему, Иванову М.И., не понравилось, что квартиру они должны освободить в течение 2-х недель. Сын не знал, что они решили продать квартиру. После заключение договора встретили сына, который выразил желание сам купить квартиру, но денег у него было мало. Ему не хватает 200000 руб. Он, Иванов М.И., сказал, что квартиру тогда не будет продавать. Семья его поддержала. С истицей договорились, что вернут деньги. Предварительный договор подписал, но почти его не читал, читала жена. О том, что покупателем будет мать истца, знал еще до подписания договора.

Ответчица Иванова В.М. иск не признала, пояснив, что причин, по которой сделка не состоялась несколько. Сказали в агентстве, что квартиру надо освободить за 2 недели, сын изъявил желание купить квартиру, был натиск, в договоре должна была быть указана мать истицы. Вины своей не чувствует. Вся ситуация сбила охоту продавать жилье. Во время подписания договора сказали, что покупателем будет мать истицы. Сделала ошибку, подписывая договор. Буквально через час или два отказались от сделки. Панова и сотрудники агентства предлагали им оплатить 30000 руб., потом 20000 руб., потом 2000 руб., но дочь настояла, что платить не за что. Основанная причина отказа в совершении сделки в том, что был натиск, давление. Если бы работа началась, то она заплатила бы 30000 руб. это аванс. Голос на записи разговора с истицей ее, Ивановой В.М. Если бы истица сразу попросила вернуть деньги может быть они бы и вернули. Расторгнуть предварительный договор они не просили.

Представитель ответчиков адвокат Еремченко Е.П., действующая на основании ордера от 22.05.2019, позицию своих доверителей поддержала.

Выслушав стороны, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ч.1 ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с ч.1 и ч.2 ст.401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Согласно ч.1 - ч.3 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Задатком признается, сказано в ст.380 ГК РФ, денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В соответствии с ч.1 и ч.2 ст.381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В силу ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

При рассмотрении дела по существу установлено, что 11.11.2018 между истцом Пановой Н.М. и ответчиками Ивановой В.М., Ивановым М.И. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры стоимостью 1 750 000 руб., расположенной по адресу: Основной договор должен был быть заключен в срок не позднее 14.12.2018. Пунктом 3 предварительного договора предусмотрено, что в случае отказа продавца от заключения основного договора он обязан возвратить уплаченную по настоящему договору на момент отказа сумму и неустойку (штраф) в размере 30000 руб. не позднее чем через три дня с момента отказа. Согласно п.19 договора его действие прекращается подписанием основного договора купли-продажи или истечением срока, указанного в п.1 предварительного договора, то есть до 14.12.2018. До подписания договора ответчики были проинформированы устно о том, что основной договор купли-продажи возможно будет заключен с матерью истицы Пановой Н.М. – ФИО3 Иванова В.М. и Иванов М.И. возражений на этот счет не высказали, подписав добровольно предварительный договор. Распиской подтверждается получение ответчиками денежных средств в сумме 30000 руб. В этот же день, то есть 11.11.2018 ответчик Иванова В.М. позвонила истцу Пановой Н.М. по телефону и сообщила, что квартиру хочет купить сын, а потому она вернет задаток в сумме 60000 руб., что подтверждается аудиозаписью. 12.11.2018 ответчик Иванова В.М. в агентстве недвижимости устно заявила об отказе от исполнения предварительного договора, подписывать какие-либо документы отказалась, вернула 30000 руб. и покинула офис. Претензии истца, направленные ответчикам почтой, остались без ответа, а потому 15.05.2019 истица обратилась в суд с настоящим иском.

Данные обстоятельства подтверждаются также письменными претензиями Пановой Н.М., показаниями свидетелей ФИО1 и ФИО2, частично подтверждены пояснениями ответчиков.

Давая оценку предварительному договору от 11.11.2018, заключенному между истцом и ответчиками, суд приходит к выводу о том, что он полностью соответствует требованиям ст.429 ГК РФ, так как установлен предмет основного договора, его основные условия и срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Переданную по данному договору денежную сумму в размере 30000 руб., несмотря на то, что сторонами договора правовая природа этих денег прямо не определена, следует расценить с учетом буквального толкования как задаток, так, во-первых, эта сумма, выдана в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж по договору, во-вторых, подлежала зачислению в счет цены по заключенному основному, в-третьих, в доказательство заключения договора. То есть все признаки задатка, указанные в законе, сторонами в предварительном договоре от 11.11.2018 указаны, а потому истица обоснованно в качестве основания иска ссылается на нормы ГК РФ, регламентирующие порядок обеспечения исполнения обязательства в виде задатка. Тот факт, что в договоре прямо не сказано о том, что в случае неисполнения обязательства 30000 руб. подлежат возврату в двойном размере не может свидетельствовать о том, что правовая природа этих денежных средств является иной. При этом суд исходит из того, что в п.3 договора прямо сказано о том, что в случае отказа продавца от заключения основного договора он обязан возвратить покупателю 30000 руб. не позднее чем через три дня с момента отказа, то есть как раз двойную сумму (ст.381 ч.2 ГК РФ). В свою очередь в случае отказа покупателя от заключения основного договора денежные средства в размере 30000 руб. ему не возвращаются, что сказано в п.4 договора, что также соответствует ст.381 ГК РФ, в которой устанавливаются последствия неисполнения обязательства, обеспеченного задатком.

О том, что сторона ответчика прекрасно понимала, что данная денежная сумма является задатком следует из аудиозаписи, представленной истцом в суд. Подлинность данной записи ответчик Иванова В.М. не отрицает. Допрошенные в суде свидетели ФИО1, ФИО2 подтвердили, что сторонам разъяснялось, что задаток не будет возвращен, если покупатель откажется от сделки, а продавцам следует вернуть двойную сумму. Никакого давления на ответчиков не было, договор они подписали добровольно.

Возражения ответчика Ивановой В.М. против иска о том, что 30000 руб. нельзя признать задатком, так как отдельного письменной расписки или договора на эту сумму как на задаток не было, суд оценивает критически, так как из смысла ч.2 ст.380 ГК РФ вытекает, что для достижения соглашения о задатке достаточно соблюсти только письменную форму, а не обязательно заключать отдельный договор.

Позиция стороны ответчиков о том, что задатком не может быть обеспечен предварительный договор, подлежащий государственной регистрации, противоречит разъяснениям, содержащимся в п.24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора".

Не может согласиться с мнением ответчиков суд в части того, что поскольку предварительный договор прекратил свое действие в связи с незаключением основного договора, то взыскание санкций не возможно.

Несмотря на то, что стороны действительно не заключили основной договор купли-продажи, никто не обратился с требованием о понуждении к его заключению это не лишает стороны ставить вопрос о применении финансовых санкцией, так как это прямо предусмотрено условиями договора от 11.11.2018. Такая позиция суда основана также на положениях ст.ст.309, 310, 381, 401 ГК РФ.

При разрешении вопроса о том какая сторона ответственна за неисполнение условий предварительного договора, суд приходит к следующему.

Ответчики признали, что от исполнения предварительного договора они отказались сами, что подтверждается также аудиозаписью.

В суде не нашел своего подтверждения факт оказания давления на ответчиков со стороны сотрудников агентства с целью склонения к подписанию договора, введения в заблуждение относительно правовых последствий совершенной сделки, последствий отказа от ее совершения. Более того, ответчик Иванова В.М. признала, что она намерена была провести выплаты в связи с отказом от исполнения предварительного договора, но ее дочь убедила, что платить не за что.

Следовательно, за неисполнение условий договора ответственна сторона ответчиков, то есть сторона, получившая задаток.

Ивановой В.М., Ивановым М.И. в нарушение ч.2 ст.401 ГК РФ, ст.56 ГПК РФ не представлено в суд доказательств, подтверждающих отсутствие вины и наличие уважительных причин для отказа от исполнения условий предварительного договора.

Довод стороны ответчика о том, что от сделки они отказались, так как в агентстве им сообщили о возможности заключения основного договора купли-продажи не с истицей Пановой Н.М., а с ее матерью, которой одобрен кредит банком, суд не может признать как обстоятельство, свидетельствующее об уважительности такого отказа.

При этом суд учитывает, что из пояснений ответчика Иванова М.И., свидетелей ФИО1, ФИО2 следует, что уже до подписания 11.11.2018 предварительного договора это обстоятельство было известно ответчикам. Следовательно, личность покупателя их квартиры для ответчиков существенного значения не имела. Более того, истца пояснила о том, что у нее было твердое намерение приобрести квартиру у ответчиков и если бы продавцы настаивали на том, чтобы покупателем квартиры выступала лично она, то она бы решила этот вопрос, но ответчики отказались от сделки, договор порвали. У суда нет оснований ставить под сомнение правдивость данного заявления истицы.

Единственной причиной для одностороннего отказа от исполнения условий предварительного договора является, по мнению суда, тот факт, что ответчики решили оставить или продать квартиру сыну, о чем ответчица Иванова В.М. сообщила по телефону истцу Пановой Н.М. Подтверждается это и тем, что квартиру ответчики до настоящего времени не продали. Как пояснили в суде ответчики, у сына не хватает денег.

Тот факт, что истица не направила ответчикам письменное предложение заключить основной договор купли-продажи квартиры правового значения не имеет, так как ответчики уже 11 ноября 2018 года отказались от сделки без уважительных причин.

Следовательно, иск Пановой Н.М. заявлен обоснованно, имеются все законные основания для привлечения ответчиков к гражданско-правовой ответственности по нормам ст.381 ГК РФ и в соответствии с п.3 предварительного договора от 11.11.2018.

Так как истица признала факт получения 30000 руб. от ответчика Ивановой В.М., хотя расписка об этом не выдавалась, то с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию 30000 руб., то есть 50% от двойной суммы задатка.

Истица просит взыскать 30000 руб. с ответчика солидарно.

Однако, это противоречит требованиям ст.322 ГК РФ, в данном случает законом предусмотрена ответственность долевая.

При этом каждый из должников обязан исполнить обязательство в равной доле с другими постольку, поскольку из закона, иных правовых актов или условий обязательства не вытекает иное (ст.321 ГК РФ).

Истцом заявлено о взыскании расходов по оплате гос.пошлины в сумме 2000 руб.

Однако, в соответствии с п.22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" истцом необоснованно было заявлено к взысканию при предъявлении иска 60000 руб., хотя 30000 руб. ответчиком Ивановой В.М. было возвращено 12.11.2018 при отказе от сделки.

Следовательно, гос.пошлина подлежит исчислению из суммы 30000 руб. и составляет – 1100 руб. Именно эта сумма подлежит взысканию с ответчиков на основании ст.98 ГПК РФ.

Требования ответчиков о взыскании расходов на оплату услуг представителя не подлежат удовлетворению, так как иск Пановой Н.М. удовлетворен с учетом снижения суммы исковых требований полностью. Истица снизила исковые требования на досудебной подготовке уже 17.05.2019. Расходы на представителя сторона ответчика понесла 22.05.2019, что подтверждается квитанцией , соглашение с адвокатом Еремченко Е.П. заключено также в этот день.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Пановой Натальи Михайловны удовлетворить.

Взыскать в равных долях с Иванова Михаила Игнатьевича и Ивановой Веры Мударисовны в пользу Пановой Натальи Михайловны денежные средства в размере 30000 руб., то есть по 15000 руб. с каждого.

Взыскать в равных долях с Иванова Михаила Игнатьевича и Ивановой Веры Мударисовны в пользу Пановой Натальи Михайловны в счет возмещения расходов по оплате гос.пошлины 1100 руб., то есть по 550 руб. с каждого.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Ленинский районный суд г. Томска в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: В.А. Останин

Мотивированный текст решения изготовлен: 27 июня 2019 года

Председательствующий: В.А. Останин