Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело поисковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании двойной суммы задатка, возмещении убытков, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчику (с учетом уточнений) о взыскании двойной суммы задатка в размере 92 000 руб., расходов на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб., расходов по оплате госпошлины в размере 2 960 руб.

В обоснование требований указал, что 18.02.2019 г. между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: АДРЕС по которому ответчик обязался в срок до 29.03.2019 г. передать по основному договору принадлежащую ему на праве собственности квартиру и предоставить необходимые документы для обеспечения проведения сделки и ее государственной регистрации, а истец обязался приобрести соответствующую квартиру. В обеспечение обязательств по предварительному договору истец передал ответчику задаток в размере 40 000 руб., о чем была составлена расписка. В целях обеспечения заключения договора купли-продажи квартиры и привлечения ипотечного финансирования истец заключил договор с ООО «.....», предметом которого была подготовка заключения об отсутствии препятствий к покупке квартиры и правовых рисков. В ходе проверки квартиры выяснились обстоятельства, которые потребовали предоставления дополнительных документов, а именно в выписке о квартире из ЕГРН были указаны ошибочные сведения, кроме того, оставались невыясненными обстоятельства участия в приватизации квартиры матери ответчика, которая на момент приватизации квартиры проживала в ней, но в приватизации не участвовала и в числе собственников квартиры не указана. На протяжении марта 2019 г. истец запрашивал у ответчика документы для подготовки основного договора купли-продажи и проведения правовой экспертизы квартиры – как прямо согласованные в предварительном договоре, так и иные документы, необходимые для оценки рисков приобретения квартиры – между тем, ответчик так и не предоставил необходимый перечень документов. В конце марта 2019 г. истец предложил ответчику заключить основной договор, однако договор так и не был заключен в связи с отрицательным заключением Центра недвижимости от ..... и непредставлением необходимых документов. Истец обратился к ответчику с претензией о возврате задатка в однократном размере, и частичном возмещении расходов, которая осталась без удовлетворения. В связи с указанными обстоятельствами, посчитав свои права нарушенными, истец обратился в суд с данным иском.

Истец – в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом, в суд направил своего представителя, который на удовлетворении исковых требований с учетом уточнений настаивал, просил удовлетворить.

Ответчик – в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещался надлежаще, направил в суд своего представителя, которая против удовлетворении исковых требований возражала, представила возражения в письменном виде, в случае их удовлетворения просила снизить размер судебных расходов.

Суд в силу ст. ст. 12, 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело при данной явке, в отсутствии личной явки истца и ответчика, извещенных о рассмотрении дела надлежащим образом.

Изучив и проанализировав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований исходя из следующих обстоятельств дела.

В силу ч. 2 ст. 150 ГПК РФ суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.

Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в ст.12 ГПК РФ, а также положений ст. ст. 56, 57 ГПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права на представление доказательств, несет риск неблагоприятных последствий несовершения им соответствующих процессуальных действий.

В соответствии с п. 2 ст. 195 ГПК РФ, суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании, то есть представлены сторонами. Разрешая гражданско-правовой спор в условиях конституционных принципов состязательности и равноправия сторон и связанного с ними принципа диспозитивности, осуществляя правосудие как свою исключительную функцию (ч. 1 ст. 118 Конституции РФ), суд не может принимать на себя выполнение процессуальных функций сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем договора.

В соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно ч. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Исходя из п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора, предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Правовой анализ приведенных норм позволяет прийти к выводу, что задаток является одной из мер гражданской ответственности, применяемой в случае нарушения одной из сторон договорных обязательств. При этом последствия в виде потери задатка либо уплаты его в двойном размере допустимы лишь в отношении стороны, которая совершила нарушение и ответственна за неисполнение договора.

В силу ст. 381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен (п. 1). Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п. 2).

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что 18.02.2019 г. между ФИО2 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по которому ответчик обязался в срок до 29.03.2019 г. передать по основному договору принадлежащую ему на праве собственности квартиру по адресу: АДРЕС предоставить необходимые документы для обеспечения проведения сделки и ее государственной регистрации, а истец обязался приобрести соответствующую квартиру (л.д. 21-22).

В п. 6 Договора стороны установили, что стоимость квартиры составляет 8 600 000 руб., при этом в соответствии с п. 6.1 предварительного договора в день его подписания истец передает ответчику 40 000 руб. в качестве задатка.

В этот же день, 18.02.2019 г. истец передал ответчику задаток в размере 40 000 руб., о чем ответчиком составлена соответствующая расписка. Оригиналы предварительного договора купли-продажи квартиры и расписки о передаче задатка обозревались судом в судебном заседании, копии представлены в материалы дела (л.д. 28.

В соответствии с п. 1 предварительного договора, ответчик обязался предоставить все необходимые документы для проведения сделки и ее государственной регистрации, включая нотариальное согласие супруга на продажу квартиры, согласие органов опеки и попечительства, справки о психическом здоровье из ПНД от всех собственников, справки из наркологического диспансера от всех собственников. Таким образом, ответчик обязался предоставить истцу два вида документов для проверки рисков приобретения квартиры: во-первых, прямо поименованные в предварительном договоре купли-продажи, во-вторых, дополнительно запрошенные, объективная необходимость предоставления которых выяснится в процессе правовой экспертизы квартиры и подготовки основного договора купли-продажи.

Из прямо поименованных в предварительном договоре купли-продажи документов ответчик в установленный срок предоставил копии паспортов собственника и выписку из домовой книги. Справка из ПНД была предоставлена с просрочкой – 03.04.2019 г. Нотариальное согласие супруга на продажу квартиры, согласие органов опеки и попечительства предоставлено не было.

Кроме того, с целью обеспечения заключения сделки и оценки рисков, связанных с приобретением квартиры истец, не обладая специальными знаниями, обратился в ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» (л.д. 65-76).

Руководствуясь рекомендациями специалиста Центра недвижимости, 21.03.2019 г. истец запросил у ответчика уточненную выписку из ЕГРН в связи с тем, что представленная ранее выписка ЕГРН была сформирована на основании ошибочно составленных документов, а также попросил обратиться в Росреестр и внести изменения в некорректную выписку. Между тем, ответчик так и не предпринял мер по внесению уточнений в выписку и предоставлению корректной выписки.

Дополнительно, в целях исключения рисков сделки, истец запросил у ответчика документы в соответствии с перечнем, который был направлен ответчику сообщением в мессенджере от 25.02.2019 г., а именно копию паспорта собственника, выписку из домовой книги, выписку из ЕГРН, Справку из ПНД, отказ от приватизации от ФИО3, нотариальное согласие супруга на отчуждение квартиры, согласие органов опеки и попечительства, свидетельство о государственной регистрации права собственности ответчика, документ, являющийся основанием для возникновения права собственности ответчика, отчет об оценке стоимости объекта недвижимости. При этом часть из дополнительно запрошенных документов, а именно: нотариально удостоверенное заявление ответчика о том, что на момент приобретения права собственности он в браке не состоял либо нотариальное удостоверенное согласие супруга ответчика на отчуждение квартиры, корректную выписку из ЕГРН, свидетельство о государственной регистрации права собственности продавца на объект недвижимости, документ, являющийся основанием для возникновения права собственности (договор купли-продажи, мены и пр.), отчет об оценке стоимости объекта недвижимости, - ответчик так и не предоставил.

Кроме того, в ходе проверки истории владения квартирой выяснилось, что на момент приватизации квартиры в 2009 г. в число проживавших в квартире лиц входила ФИО3, мать ответчика, следовательно, она имела право на участие в приватизации квартиры. Между тем, ФИО3 не указана в числе собственников квартиры, при этом оставался невыясненным вопрос, не были ли нарушены права ФИО3 на участие в приватизации, что позволило бы в дальнейшем оспорить договор купли-продажи и изъять квартиру у истца, либо создать иные препятствия владению и пользованию квартирой (л.д. 51-64).

В связи с данными обстоятельствами истец запросил у ответчика заявление ФИО3 к договору приватизации заявление об отказе от участия в приватизации, а также выписку из домовой книгу на дату приватизации. Между тем, данные дополнительно запрошенные документы ответчик не предоставил.

Таким образом, у ответчика были дополнительно запрошены объективно необходимые для проверки квартиры документы, а именно: корректная выписка из ЕГРН, нотариальное заверенное заявление ответчика о том, что на момент приобретения квартиры он не состоял в браке, документ, на основании которого возникло право собственности ответчика на квартиры, свидетельство о праве собственности, отчет об оценке объекта недвижимости, заявление ФИО3 об отказе от участия в приватизации, выписка из домовой книги на момент приватизации, с непредставлением которых связаны реальные правовые риски последующего оспаривания договора купли-продажи квартиры и изъятия квартиры из собственности истца, что подтверждается представленными истцом подборками судебной практики.

Ответчик не предоставил полный пакет документов, необходимых для проверки квартиры и подготовки основного договора купли продажи – как прямо поименованных в предварительном договоре, так и дополнительно запрошенных – тем самым, нарушил условия предварительного договора купли - продажи.

Кроме того, в соответствии с п. 1 предварительного договора стороны обязались заключить основной договор и передать квартиру не позднее 29.03.2019 г. Сообщением от 27.03.2019 г. в 21:22 истец предложил ответчику заключить основной договор. Между тем, впоследствии ответчик фактически уклонился от заключения основного договора, так как не предоставил необходимые документы, запрашиваемые истцом, что, в том числе, привело к получению отрицательного заключения относительно приобретения квартиры и отказу банка в предоставлении ипотечного кредита.

Таким образом, ответчик нарушил условия предварительного договора тем, что не предоставил необходимые документы, которые запрашивал истец и уклонился от заключения основного договора.

В представленном отзыве ответчик указывает, что перечень документов, запрошенных истцом, является явно избыточным, так как в соответствии со статьей 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами. Между тем, ссылки на Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ не имеют правового значения в данном деле, так как закон регулирует порядок оказания государственной услуги по регистрации недвижимости и устанавливает порядок деятельности регистрирующего органа. В то же время, предметом предварительного договора было предоставление документов для оценки правовых рисков приобретения недвижимости, а именно возможности последующего оспаривания договора купли-продажи и изъятия квартиры из собственности истца, более того, ответчик, заключая предварительный договор, сам согласился представить запрошенные истцом документы. В отзыве ответчик также указывает, что ряд доказательств, а именно: переписка сторон в месседжере, не может быть принята в качестве допустимого доказательства, так как представлена в ненадлежаще заверенной форме, а потому подлежит исключению из числа доказательств. Между тем, правовое значение в данном деле имеют следующие обстоятельства: направление ответчику требования о заключении основного договора и направление ответчику дополнительного запроса документов. Данные обстоятельства не отрицаются ответчиком в отзыве, более того прямо признаются и интерпретируются.

В связи с изложенными обстоятельствами суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика двойной суммы задатка в размере 80 000 руб.

Относительно требования о взыскании убытков суд установил следующие обстоятельства.

В соответствии с п.1 ст.15 ГК лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В силу п.2 ст.15 ГК, под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно пункту 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ).

В целях подготовки к заключению основного договора купли-продажи недвижимости истец оставил заявку на получение ипотеки от ..... и 11.03.2019 г. получил Оферту (о заключении договора на оказание услуг) №.

В соответствии с п. 2.1 оферты № исполнитель обязался оказать услуги по проведению правовой экспертизы квартиры по адресу АДРЕС подготовить правовое заключение.

Стоимость подготовки заключения о сделке, что является необходимым условием одобрения ипотеки, в соответствии с офертой от 11.03.2019 г. составила 12 000 руб. (п. 4.1). Подтверждением заключения договора на основании оферты № является оплата услуг клиентом в соответствии с п.п. 3.3, 4.2 оферты (л.д. 75).

Согласно пункту 1 ст. 435 ГК, офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора. Согласно пункту 1 ст. 438 ГК акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.

Истец оплатил услуги в соответствии с офертой № в полном объеме в размере 12 000 руб, что подтверждается чеком-ордером от 25.03.2019 г., в связи с чем, договор об оказании услуг на основании оферты № считается надлежащим образом заключенным (л.д. 65-72).

В рамках данного договора, заключенного на основании оферты №, происходило взаимодействие между истцом и менеджером ..... о проведении экспертизы, в рамках которого менеджер Сбербанка запрашивал дополнительные документы и предпринимал иные действия по подготовке заключения, а по результатам работы ООО «.....» подготовил Правовое заключение № №. Данные запросы дополнительных документов истец впоследствии направлял ответчику.

Между тем, в связи с тем, что ответчик не предоставлял запрашиваемые документы, ООО «.....» подготовил отрицательное заключение и не рекомендовал объект недвижимости к покупке вследствие того, что ответчик не предоставил запрошенные документы для оценки рисков приобретения объекта недвижимости.

Учитывая предмет спора и бремя доказывания, суд считает необходимым отказать в удовлетворении требования о взыскании убытков в размере 12 000 руб., так как они не предусмотрены ст. 15 ГК РФ и получение указанного заключения не является обязательным для заключения договора купли – продажи.

Относительно требования о взыскании судебных расходов суд приходит к выводу о частичном удовлетворении.

Согласно ч.1 ст.88 ГПК судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ст. 94 ГПК к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, расходы на оплату услуг представителей.

ч.1 ст.98 ГПК, предусматривает, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Согласно ч.1 ст.100 ГПК стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

В обоснование требования о взыскании судебных расходов истец представил договор на оказание юридических услуг на сумму 30 000 руб. с доказательствами перечисления оплату представителю, а также оригинал квитанции по оплате госпошлины (л.д. 4, 79-81).

Из разъяснений, содержащихся в пунктах 11 - 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 года N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дел", следует, что в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя, и тем самым на реализацию требований статьи 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина на должно нарушать права и свободы других лиц.

Принимая во внимание вышеназванные положений ГК РФ, разъяснения Пленума ВС РФ, а также обстоятельства дела и представленные доказательства сторонами, а также, что суд признал требования истца законными и обоснованными, с ответчика подлежат взысканию судебные расходы в разумных пределах, а именно: 20 000 руб. руб. в качестве расходов на оплату услуг представителя, и 2 960 руб. – расходы по оплате госпошлины.

Руководствуясь ст. ст. 12, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 двойную сумму задатка по предварительному договору купли – продажи квартиры от 18 февраля 2019 года, в размере 80 000 руб., в счет возмещения расходов по оплате услуг представителя 20 000 руб., в счет возмещения расходов по уплате госпошлины 2 600 руб., а всего взыскать 102 600 (сто две тысячи шестьсот) рублей.

В остальной части в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о возмещении убытков, взыскании судебных расходов, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий:

Мотивированное решение изготовлено 23 декабря 2019 года.