Гражданский кодекс часть 1

Кисловодский городской суд Ставропольского края в открытом судебном заседании под председательством судьи Супрунова В.М. при секретаре Джерештиевой Р.А. с участием представителя истца - ФИО1 и представителя ответчика - адв. Станкевича Е.Ю. рассмотрел дело №2-985-19г.

по иску Товарищества собственников жилья «Митрополье» к ФИО2 о взыскании задолженности по ежемесячным платежам на содержание общего имущества

у с т а н о в и л:

ТСЖ «Митрополье» обратилось в суд с указанным иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ. В судебном разбирательстве и в исковом заявлении представитель истца ФИО1 в его обоснование указала на следующее. Истец является некоммерческой организацией, объединяющей собственников нескольких близко расположенных жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи и находящихся на земельных участках в границах территории деревни Митрополье Пушкинского района Московской области. Коттеджный поселок «Митрополье» построен в границах единого комплекса недвижимого имущества, объединенного общей инфраструктурой и сетями инженерно-технического обеспечения, представляющими собой совокупность объектов, непосредственно используемых в процессе электро-, газо-, водоснабжения и водоотведения. ТСЖ на взносы свих членов и лиц, не являющихся членами товарищества, также организует содержание дорог общего пользования, вывоз ТБО, охрану посёлка. Решениями общего собрания членов ТСЖ «Митрополье» от ДД.ММ.ГГГГ. и ДД.ММ.ГГГГ. сумма ежемесячных взносов на содержание общего имущества собственников была определена в размере 25000 рублей, а решением от ДД.ММ.ГГГГ. - 27000 рублей. Ответчику на праве собственности принадлежат дом и земельный участок по адресу: <...> которые находятся в пределах территории ТСЖ «Митрополье». Ответчик в полном объеме пользуется всем имуществом ТСЖ «Митрополье» - инфраструктурой и услугами, однако не исполняет обязанности по их оплате, не внося выше указанных ежемесячных взносов. В адрес ответчика направлена претензия, ответа на которую нет. Сумма задолженности ФИО2 за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет сумму иска - 745000 рублей. Ответчик умышленно не ставит принадлежащий ей на праве собственности земельный участок на кадастровый учет в уточненных границах и не производит государственную регистрацию построенного на участке жилого дома с целью избежать платежей в пользу ТСЖ «Митрополье», что является злоупотреблением правом. Ответчик подключена и пользуется инженерными сетями ТСЖ «Митрополье» - дорогой общего пользования для проезда к своему дому через установленные шлагбаумы, а также принадлежащими ТСЖ системами газоснабжения, электроснабжения, водоснабжения и канализации. Подтверждением тому являются предоставленные суду за подписью ФИО2 списки ответственных лиц, которых она уполномочила связываться со службой охраны коттеджного поселка ТСЖ «Митрополье», а также списки въезжающих автомобилей, с указанием их государственных регистрационных знаков. Имеется решение Пушкинского городского суда МО об отказе Боровик, ФИО2 и др. в иске к ТСЖ «Митрополье» и ООО «УК «Митрополье» об обязании заключить договоры водоснабжения и водоотведения, оставленное в силе апелляционным определением (№) Мособлсуда от ДД.ММ.ГГГГ., и в этом деле сама ФИО2 заявляла о наличии у неё дома в дер. Митрополье. Просит искудовлетворить.

Ответчик по иску ФИО2, уведомленная о дне и времени судебного заседания в суд не явилась, обеспечила явку своего представителя - адв. Станкевича Е.Ю., действующего на основании доверенности и ордера.

Дело рассмотрено в отсутствии ответчика с участием её полномочного представителя согласно ст.ст. 48, 167 ч.3 ГПК РФ.

Представитель ответчика, адвокат Станкевич Е.Ю. заявленные исковые требования не признал и в судебном заседании пояснил, что по обстоятельствам данного дела значимо то, что закон непосредственно не связывает факт приобретения права собственности на индивидуальный жилой дом с возникновением доли в праве общей собственности на имущество общего пользования, в отличие от создания ТСЖ в многоквартирном доме, при котором имеется множественность субъектов права собственности на общее имущество в многоквартирном доме, где последнее и обуславливает необходимость подчинения воле большинства членов ТСЖ. В ситуации с индивидуальными жилыми домами,собственники которых объединяются в ТСЖ, функции по управлению своим домом и его эксплуатации каждый собственник осуществляет самостоятельно и, соответственно, каждый собственник индивидуального жилого дома должен обладать правом «вето» на создание товарищества. В принятии решения о создании товарищества ТСЖ «Метрополье» ФИО2 не участвовала и его участником не является. Ответчик ФИО2 владелец земельного участка, используемого под индивидуальное жилищное строительство, общей площадью <данные изъяты> кв.м., строительство не завершено. Титульным собственником какого-либо строения на своём земельном участке ответчик не является. Она и её близкие бывают на своём участке, ведут строительство, для чего им необходимо проезжать в посёлок; ответчик вынуждена подавать списки этих лиц и автомобилей из-за введённого без её участия режима въезда-выезда. Финансового и иного участия в приобретении земельных участков и сооружений инфраструктуры ни в пользу членов ТСЖ, ни самого ТСЖ «Митрополье» не принимала; о том кто является титульным собственником объектов инфраструктуры, дорог и пр. имущества на содержание которого с неё требуют взыскать денежные средства её никто никогда не информировал. Ей это имущество не принадлежит. От оплаты фактически потреблённых коммунальных услуг и ресурсов не отказывается, но они не должны взыскиваться с неё как ежемесячные членские взносы в товарищество. Истец должен самостоятельно нести расходы на содержание своего обособленного имущества. Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в письме от ДД.ММ.ГГГГ. № указало, что федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости" не содержит понятия общей границы земельных участков и под общей границей земельных участков в части 2 статьи 136 ЖК РФ понимается граница прилегающих земельных участков, что должно подтверждаться информацией, содержащейся в государственном кадастре недвижимости. Из кадастровой выписки от ДД.ММ.ГГГГ.о земельном участке ответчика с кадастровым номером № следует, что он принадлежит на праве собственности ответчику ФИО2, граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства. Это подтверждается и сведениями публичной кадастровой карты по земельному участку с кадастровым номером № Из ответа на судебный запрос ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра по Московской области» № от ДД.ММ.ГГГГ. следует, что на дату подготовки этого письма в ЕГРН сведения о местоположении границ земельного участка с кадастровым номером № отсутствуют. В связи с текущим отсутствием границ земельного участка ответчика, установить наличие общей границы с другими участками лиц, членов ТСЖ «Митрополье» в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения и элементы инфраструктуры, предназначенные для обслуживания более чем одного жилого дома не представляется возможным. Утверждения истца ТСЖ «Митрополье» о том, что дом и земельный участок ответчика ФИО2 по адресу: <адрес> находиться в пределах территории ТСЖ «Митрополье», ФИО2 и в полном объеме пользуется имуществом ТСЖ «Митрополье»: инфраструктурой и услугами, не обоснованы и ничем не подтверждены. Домом в ТСЖ «Митрополье» она не владеет и не владела никогда. Просит суд отказать в удовлетворении исковых требований о взыскании с ФИО2 ежемесячных платежей на содержание общего имущества товарищества, которые она вносить не обязана.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд пришёл к следующему.

На основании пункта 2 части 2 статьи 136 ЖК РФ товарищество собственников жилья может быть создано собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов.

В соответствии с ч.1 ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой в случае, предусмотренном частью 2 статьи 136 настоящего Кодекса, объединение собственников нескольких жилых домов в целях обеспечения владения, совместного использования имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления иной законной деятельности.

Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., зарегистрированного в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ. ответчик ФИО2 - собственник земельного участка № под индивидуальное жилищное строительство общей площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес> с №.

Вместе с тем, на запрос суда территориальный отдел №20 филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Московской области своим исх.№ от ДД.ММ.ГГГГ. сообщил, что межевое дело в отношении земельного участка с кадастровым номером № на хранение в архив Отдела не поступало.Земельный участок с кадастровым номером № был поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ. посредством программного комплекса «Единый государственный реестр земель» (ПК ЕГРЗ), действующего до введения на территории Московской области автоматизированной информационной системы «Государственный кадастр недвижимости» (АИС ГКН). Согласно данным ПК ЕГРЗ, сведения о местоположении границ земельного участка с кадастровым номером № на момент передачи информации из базы данных программного комплекса в АИС ГКН были актуальны. На дату подготовки настоящего письма в Едином государственном реестре недвижимости сведения о местоположении границ земельного участка с кадастровым номером № отсутствуют. В качестве возможных причин отсутствия границ - вышеуказанного земельного участка может рассматриваться наличие технической ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости, возникшей в результате перехода к функционированию новой единой системы учета АИС ГКН. (Письмо имеет информационно-справочный характер).

Из актуальной на дату распечатки, ДД.ММ.ГГГГ., публичной кадастровой карты (http://rosreestr.ru) территории ТСЖ «Митрополье» видно, что на принадлежащих ему на праве собственности двух смежных земельных участках - № и № - земельного участка под № вообще не имеется и таковой поиском не обнаружен, что согласуется с выше приведённым ответом № филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по МО и доводами стороны ответчика об отсутствии у участка ФИО2 № законных границ и определённой общей границы с участками других лиц в пределах ТСЖ «Митрополье». Доказательств иного истец суду не представил. Следовательно, ФИО2 не отвечает условиям п.2 ч.2 ст. 136 ЗК РФ, при которых она могла бы объединиться в ТСЖ с другими собственниками жилых домов, расположенных на земельных участках, имеющих общую границу.

Сведений о том, что ФИО2 является собственником какого-либо строения и конкретно индивидуального жилого дома в коттеджном посёлкедер. Митрополье в материалы дела также не предоставлено.

Право собственности гражданина на недвижимое имущество (объект капитального строительства) подтверждается в РФ данными Росреестра о государственной регистрации такого права.

В данном деле установлено отсутствие государственной регистрации прав ФИО2 на недвижимое имущество - индивидуальный жилой дом и иные объекты капитального строительства, в т.ч. неоконченные строительством - на земельном участке под №.

Согласно ч.5 ст.1 ФЗ-218 от 25.12.2018г. "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В силу ст. 60 ГПК РФ, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Поэтому, суд не признаёт доказанными доводы истца о наличии у ответчика жилого дома на территории ТСЖ «Митрополье». Так, не являются допустимыми для подтверждения права собственности и не доказывают нахождение в собственности ФИО2 жилого дома в дер. Митрополье: истребованные по ходатайству представителя истца и представленные филиалом ГУП «Мособлгаз»-«Мытищимежрайгаз» акты приёмки газопровода и газового оборудования от ДД.ММ.ГГГГ по разработанному «Газпроект-2000» гор. Москва проекту № газоснабжения <данные изъяты> домов коттеджного посёлка МООИА «Вместе» вблизи деревни Митрополье Пушкинского района МО, в т.ч. участок №; заявления ФИО2 о пропуске на территорию ТСЖ указанных ею автомобилей и физических лиц с правом связываться со службой охраны коттеджного поселка; апелляционное определение (№) Мособлсуда от ДД.ММ.ГГГГ., оставившего в силе решение Пушкинского городского суда МО об отказе ФИО3 и др. в иске к ТСЖ «Митрополье» и ООО «УК «Митрополье» в восстановлении нарушенных прав и обязании заключить договоры водоснабжения и водоотведения, где, по мнению представителя истца, зафиксировано утверждение ФИО2 о наличии у неё дома в дер. Митрополье. Вместе с тем названный судебный акт подтверждает факт отсутствия у Чегодаевой водоснабжения и водоотведения в коттеджном посёлке дер. Митрополье.

Не будучи собственником жилого дома в коттеджном посёлке и деревне Митрополье, ответчик ФИО2 по своей воле и в силу закона - согласно положений ч.2 ст. 143 и п.2 ч.2 ст. 136 ЖК РФ, также не является и не может быть членом ТСЖ «Митрополье», которое согласно п. 2.1 его Устава, создано и существует для объединения в определённых целях собственников нескольких близко расположенных жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи и находящихся на земельных участках в границах территории деревни Митрополье Пушкинского района Московской области.

Не являясь собственником дома и членом товарищества ФИО2 не имеет права участия в общем имуществе членов ТСЖ и, следовательно, не несёт обязанности его содержания (ст.ст. 39,136 ч.4 ЖК РФ) наравне с его собственниками. (Требований о взыскании платы за пользование ответчиком чужим имуществом и платными услугами в деле не заявлено.)

Частью 6 ст. 155 ЖК РФ, на которую ссылается истец, установлено, что не являющиеся членами товарищества собственников жилья собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество собственников жилья, вносят плату за содержание жилого помещения и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья. Данная норма не является основанием для взыскания с ФИО2 искомой платы на содержание общего имущества, поскольку её действие распространяется на тех не членов ТСЖ, которые являются собственниками помещений (жилых домов) в многоквартирном доме (на территории ТСЖ). ФИО2 таким собственником не является.

Норма предусматривает внесение не всякой платы, например, на содержание общего имущества, а только указанных в ней платежей - за содержание своего жилого помещения и коммунальные услуги.

Ответчик (её представитель) возражая взысканию с неё платы на содержание общего имущества по указанным истцом основаниям, от оплаты фактического пользования чужим общим имуществом (участником права на которое она не является) не отказывается, а потому способ защиты товариществом своих прав должен быть иным.

Кроме того, в исковом заявлении и в ходе рассмотрения дела стороной истца не указано, что конкретно является общим имуществом собственников жилых домов, расположенных в дер. Митрополье и находящихся под управлением ТСЖ «Митрополье», на содержание которого последнее требует взыскать деньги и с ответчика.

Так, в исковом заявлении указано и поддержано в судебном разбирательстве представителем истца, что коттеджный поселок «Митрополье» построен в границах единого комплекса недвижимого имущества, объединенного общей инфраструктурой и сетями инженерно-технического обеспечения, представляющими собой совокупность объектов, непосредственно используемых в процессе электро-, газо-, водоснабжения и водоотведения.

Однако на основании материалов рассмотренного дела, суд находит, что сооружения электро-, газо-, водоснабжения и водоотведения, используемые собственниками жилых домов, входящих в названный коттеджный комплекс, нельзя считать общим имуществом собственников домов и членов ТСЖ.

Так, указанное имущество по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. принадлежит одному лицу - ТСЖ «Митрополье» и его права собственности на следующие объекты инфраструктуры коттеджного посёлка зарегистрировано органом государственной регистрации: сооружение - газопровод высокого и низкого давления, ГРПШ, назначение: нефтяные и газовые сооружения, <данные изъяты> м., инв.№ лит. <данные изъяты> адрес объекта: <адрес>, К(У)Н №, регзапись в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ.; сооружение - газопровод высокого и низкого давления, ГРПШ, общая протяжённость газопровода высокого давления <данные изъяты>. общая протяжённость газопровода низкого давления <данные изъяты>., инв.№ лит. <данные изъяты>, адрес объекта: <адрес>, К(У)Н №, регзапись в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ.; здание ВЗУ, нежилое, общая площадь <данные изъяты> кв.м., инв.№ лит. <данные изъяты> адрес объекта: <адрес> К(У)Н №, регзапись в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ.; здание КНС, нежилое, общая площадь <данные изъяты> кв.м., инв.№ лит. <данные изъяты>, адрес объекта: <адрес>, К(У)Н №, регзапись в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ.; сооружение - линии электропередачи от ТП 256-КТПК(п) №572-ТП, протяжённость трассы <данные изъяты>., в том числе <данные изъяты> - протяжённость воздушных линий, <данные изъяты>. - протяжённость подземных кабельных линий, инв.№ лит. <данные изъяты> адрес объекта: <адрес>, К(У)Н №, регзапись в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ.; сооружение - КТП 400КвА 10/04 (КТП 572) общая площадь <данные изъяты> кв.м., инв.№ лит. <данные изъяты> адрес объекта: <адрес>, К(У)Н №, регзапись в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ.; сооружение - КТП 400КвА 10/04 (КТП 573) общая площадь <данные изъяты> кв.м., инв№ лит. <данные изъяты> адрес объекта: <адрес>, К(У)Н №, регзапись в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ.; сооружение - канализационная сеть, общая протяжённость <данные изъяты>., назначение: сооружения коммунальной инфраструктуры, инв.№ лит. <данные изъяты>, адрес объекта: <адрес>, К(У)Н №, регзапись в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ.; сооружение - водопроводная сеть, общая протяжённость <данные изъяты>., назначение: сооружения коммунальной инфраструктуры, инв.№, лит. <данные изъяты>, адрес объекта: <адрес> К(У)Н №, регзапись в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ.

В свидетельствах о государственной регистрации прав на перечисленное недвижимое имущество, собственником указано ТСЖ «Митрополье», а вид права - собственность названного лица, а не общая собственность членов ТСЖ. Кроме того, все объекты, согласно свидетельств Росреестра о регистрации, имеют отметки об их обременении ипотекой в силу закона.

Суду не представлены договоры купли-продажи этой недвижимости, где бы покупателями выступали члены ТСЖ, а также решения общего собрания собственников помещений (жилых домов) членов ТСЖ о финансировании приобретения вышеперечисленных зданий и сооружений в их общую собственность, в том числе за счёт заёмных (кредитованных) средств на условиях ипотеки.

Таким образом, в судебном разбирательстве не доказан тот факт, что указанное имущество приобретено в общую собственность, с определением или без определения долей, на кредитованные денежные средства членов ТСЖ «Митрополье», в связи с чем оно по настоящее время обременено ипотекой.

Вместе с тем товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Оно имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, а также другие реквизиты. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.

Являясь юридическим лицом, ТСЖ обладает обособленным имуществом, отдельным от имущества его членов. Согласно ч.1 ст. 151 ЖК РФ товарищество на праве собственности может обладать как движимым, так и недвижимым имуществом, расположенным внутри многоквартирного дома или за его пределами. Данное имущество приобретается за счет собственных средств ТСЖ, а не его членов.

Поскольку согласно представленным документам ТСЖ «Митрополье», внесённое в ЕГРЮЛ ДД.ММ.ГГГГ за основным государственным регистрационным номером (ОГРН) №, по данным государственной регистрации является единоличным собственником перечисленных выше объектов инфраструктуры коттеджного посёлка, то его утверждение о том, что сооружения электро-, газо-, водоснабжения и водоотведения - является общим имуществом и должны содержаться членами и не членами ТСЖ «Митрополье», в т.ч. ФИО2, не основано на законе и опровергается материалами дела и, кроме того, противоречит положениям ст. 210 ГК РФ о том, что бремя содержания имущества лежит на его собственнике.

Также представитель истца ссылалась на необходимость оплаты содержания дорог общего пользования, вывоз ТБО, охрану посёлка. О наличии в общей собственности собственников домов в коттеджном посёлке дер. Митрополье автомобильных дорог общего пользования достоверных сведений суду также не представлено.

На каком основании проезды по коттеджному посёлку можно считать автодорогами и общей собственностью членов ТСЖ и ФИО2 истец не указывает и доказательств этому не представляет. С позицией истца в этом вопросе суд согласиться не может: проезды по посёлку расположены на собственных участках юридического лица ТСЖ «Митрополье». Участие членов товарищества в содержании таких дорог возникновения у них права собственности на них не образует, на что прямо указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2012 года (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.10.2012г.).

Кроме того, по свидетельствам о государственной регистрации прав (бланки № и №) вся территория коттеджного посёлка представляющая собой двухконтурный участок - оба участка с отдельными кадастровыми номерами (:№ и :№ - на праве собственности принадлежит ТСЖ «Митрополье» по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно названных свидетельств права истца зарегистрированы: 1) на земельный участок, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь <данные изъяты> кв.м., адрес объекта: <адрес>, уч.б/н, К(У)Н №, регзапись в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ.; 2) на земельный участок, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь <данные изъяты> кв.м., адрес объекта: <адрес>, уч.б/н, К(У)Н №, регзапись в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно графическому отображению этих участков № и :№) на общедоступной публичной кадастровой карте, внутри них имеется проезд по коттеджному посёлку по концам которого имеются два выезда из посёлка. Площадь, занимаемая проездами из названных земельных участков ТСЖ «Митрополье» никак не выделена и иного статуса кроме как указанного в свидетельствах о госрегистрации - земли населённых пунктов для индивидуального жилищного строительства - не имеют.

Достоверных данных о том, что названные земельные участки являются общим имуществом членов ТСЖ истец суду не представил. Из рассмотренных выше свидетельств о государственной регистрации прав на эти участки следует, что их собственником является одно юридическое лицо - ТСЖ «Митрополье» и эти участки - № и № являются его обособленным имуществом; регистрации права общей собственности на них в органе государственной регистрации не имеется.

Указание в п. 4.6 Устава ТСЖ "Митрополье" на принадлежность его членам недвижимого имущества, приобретаемого товариществом, не является законным, поскольку такое основание возникновения права общей долевой собственности на недвижимое имущество не предусмотрено ст. 218 ГК РФ. По общему правилу право собственности на недвижимость, приобретённую по договору, возникает с момента его государственной регистрации (ч.2 ст. 223 ГК РФ). Право общей долевой собственности регистрируется органом Росреестра за её конкретными участниками с указанием долей каждого с обязательным указанием всех правообладателей.

При установленных обстоятельствах взыскание с ответчика денежных средств на содержание имущества (дорог, объектов электро-, газо-, водоснабжения и водоотведения) названного в исковом заявлении общим имуществом членов ТСЖ «Митрополия», при отсутствии о том правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на это имущество, нельзя прийти к бесспорному выводу о том, что ответчик является участником какой-либо общей собственности в ТСЖ, а равно об обязанности ФИО2 нести бремя содержания этого имущества.

На основании указанного для создания ТСЖ собственниками нескольких близко расположенных жилых домов в соответствии с п.2 ч.2 ст. 136 ЖК РФ необходимо, чтобы земельные участки, лиц объединяющихся в товарищество, на которых расположены их дома, имели общую границу.

Согласно письму Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 01.08.2016г. N24192-ОД/04, сам закон "О государственном кадастре недвижимости" не содержит понятия общая граница земельных участков; в силу пункта 3 части 1 статьи 7 закона в государственный кадастр недвижимости вносится описание местоположения границ земельного участка в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости. По мнению Минстроя России, под общей границей земельных участков в части 2 статьи 136 ЖК РФ понимается граница прилегающих земельных участков, что должно подтверждаться информацией, содержащейся в государственном кадастре недвижимости.

Из представленной истцом кадастровой выписки о земельном участке ответчика под кадастровым номером 50:13:0040239:35 следует, что граница этого земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства.

За отсутствием определения границ земельного участка ответчика ФИО2 в соответствии с законом, установить в настоящем деле наличие общей границы с другими участками лиц, членов ТСЖ «Митрополье», в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, предназначенные для обслуживания более чем одного жилого дома, не представляется возможным.

В существующем положении, ФИО2, не имеющая жилого дома в коттеджном посёлке дер. Митрополье и владеющая земельным участком, границы которого законно не определены и не поставлены на кадастровый учёт, не отвечает требованиям Жилищного кодекса РФ (п.2 ч.2 ст. 136) в силу чего она не может быть членом ТСЖ «Митрополье» или не членом этого ТСЖ, но с обязанностями подчинения решениям, принимаемым членами ТСЖ, в т.ч. в части участия в содержании общего имущества товарищества путём ежемесячной уплаты взносов в размере определённом его членов (Пост. КС РФ от 1011.2016г. N23-П).

ТСЖ «Митрополье» создано и действует не в соответствии с обязательными для такого вида объединения положениями п.2 ч.2 ст. 136 ЖК РФ. Это следует из п. 7.1 его Устава, о том, что членами этого товарищества являются собственники, которым на праве собственности принадлежат земельные участки в посёлке и которые выразили свою волю быть членами товарищества. Приведённое положение Устава противоречит не только ЖК РФ, но и п. 2.1 самого Устава, однако именно оно определяет принципиальное условие членства в данном товариществе.

Тогда как в основу создания ТСЖ собственниками нескольких расположенных близко жилых домов законодатель положил имущественный ценз - владение собственным жилым домом, то в случае с истцом создание и деятельность ТСЖ имеет место на иных принципах и условиях, чем это предусмотрено жилищным законодательством (гл. 13 ЖК РФ). Такое объединение собственников земельных участков, а не индивидуальных жилых домов, не будучи юридически чистым товариществом собственников жилья, предполагает также иной, нежели у ТСЖ, способ защиты прав.

Истец утверждает, что ответчик пользуется поселковыми проездами (дорогами) и объектами электро-, газо-, водоснабжения и водоотведенияна правах участника общей долевой собственности и обязана нести расходы по его содержанию. Однако, в данном деле о взыскании с ФИО2 задолженности по ежемесячным платежам на содержание общего имущества, установлено отсутствие у ответчика права какой-либо общей с членами ТСЖ долевой собственности в пределах коттеджного посёлка. Указанные объекты по данным Росреестра принадлежат не членам товарищества, а самому истцу - ТСЖ «Митрополье» как обособленное имущество юридического лица.

В Постановлении Конституционного Суда РФ от 10 ноября 2016 года N23-П указано на отсутствие в действующем законодательстве единого специального регулирования, посвященного правовому режиму общего имущества в многоквартирном доме и имущества общего пользования собственников индивидуальных жилых домов, обусловлено тем, что обслуживающая индивидуальные жилые дома инфраструктура, в силу своей пространственной обособленности, обладает отличными от общего имущества в многоквартирном доме характеристиками. Соответственно, закон непосредственно не связывает сам по себе факт приобретения права собственности на индивидуальный жилой дом с возникновением доли в праве собственности на имущество общего пользования. Таким образом, в отличие от создания ТСЖ в многоквартирном доме, при котором имеется множественность субъектов права собственности на то же имущество (общее имущество в многоквартирном доме) что обусловливает в определенной степени необходимость введения правила о следовании воле большинства, в ситуации с индивидуальными жилыми домами функции по управлению домом, обеспечению его эксплуатации каждый собственник осуществляет самостоятельно.

В силу правовой позиции, выявленной Конституционным Судом РФ (Пост. от 10.11.2016г. N23-П) у истца нет законных оснований требовать от ФИО2 подчинения воле членов ТСЖ членом которого она не является и не может являться в силу закона; нет у него и права на взыскание с неё оплаты, в размерах установленных общими собраниями членов ТСЖ «Митрополье», на содержание не принадлежащего ей общего имущества.

ТСЖ «Митрополье» не предоставило сведений о фактически потребленных ответчиком услугах и доказательств того, что у ФИО2 имеется задолженность по оплате фактических услуг электроснабжения, газоснабжения, водоснабжения, канализации, охраны и вывозу мусора в т.ч. перед товариществом.

Договора между ТСЖ «Митрополье» и ФИО2 о её участии в содержании имущества ТСЖ не имеется и, как указал Конституционный суд РФ, ничто не препятствует ФИО2 эксплуатировать своё имущество самостоятельно и непосредственно вступать в отношения с ресурсоснабжающими и иными обслуживающими организациями.

Исходя из толкованияст.ст. 210, 249 ГК РФ, ст. 39 ЖК РФ только на участника долевой собственности возложены обязанности, состоящие из внесения обязательных платежей на содержание и на сохранение общего имущества в процессе реализации им своего вещного права. На не собственника ФИО2 такие обязанности возложить нельзя и во взыскании с неё по требованию собственника ТСЖ «Митрополье» задолженности по ежемесячным платежам на содержание общего имущества удовлетворению не подлежат; такое требование является ненадлежащим способом защиты своих прав.

Неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ, на которую есть ссылка в исковом заявлении, но исковых требований о взыскании неосновательного обогащения не заявлено) возникает на стороне участника общей долевой собственности, не участвующего в расходах по содержанию общего имущества, в размере, соответствующем его доле, за счет тех участников, которые фактически несут такие расходы. При пользовании чужим имуществом неосновательного обогащения (сбережения) не возникает, если эти отношения носят возмездный характер, то неоплата пользования порождает денежное либо иное встречное обязательство пользователя перед собственником (ст. 307 ГК РФ).

Рассмотрев дело в соответствии со ст.ст. 12,56,195,196 ГПК РФ в пределах заявленных истцом требований и по указанным им основаниям, на тех доказательствах, которые исследованы в судебном заседании в условиях состязательного процесса, в котором каждая сторона доказывала те обстоятельства, на которые она ссылалась в обоснование своих требований и возражений, суд исходя из изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199, 211 ГПК РФ

решил:

Товариществу собственников жилья «Митрополье» (ОГРН <***>) в удовлетворении исковых требований о взыскании с ФИО2 789700 рублей задолженности по ежемесячным платежам на содержание общего имущества - о т к а з а т ь.

Решение в окончательной форме изготовлено 11 июня 2019г. и может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение месяца с этой даты.

Председательствующий, судья

Кисловодского городского суда Супрунов В.М.