Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-988/2021 (71RS0015-01-2021-001860-80) по иску ФИО4 к Обществу с ограниченной ответственностью «АЛЬЯНС-СТРОЙ», индивидуальному предпринимателю ФИО5 о признании сделки недействительной в части передачи в собственность нежилого помещения относящегося к общему имуществу собственников помещений многоквартирного жилого дома, применении последствий недействительности сделки,

у с т а н о в и л:

ФИО4 обратился в суд с иском к ООО «АЛЬЯНС-СТРОЙ», ИП ФИО5 о признании сделки недействительной в части передачи в собственность нежилого помещения относящегося к общему имуществу собственников помещений многоквартирного жилого дома, применении последствий недействительности сделки.

Требования мотивировал тем, что ему на праве собственности принадлежит однокомнатная квартира площадью 32,2 кв.м, с К№, расположенная в многоквартирном пятиэтажном жилом доме по адресу: <адрес>. В вышеуказанном многоквартирном доме находятся технические подвалы (<адрес>, помещения №), а именно: ОДС с предварительным номером №, общей проектной площадью с учетом холодных помещений 273,1 кв.м, расположенное в подвальном этаже жилого дома № ОДС с предварительным номером №, общей проектной площадью с учетом холодных помещений 283,5 кв.м, расположенное в подвальном этаже жилого дома №№».

В вышеуказанных нежилых помещениях располагаются общедомовые инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме. В силу закона спорные нежилые помещения № с К№, № с К№, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам жилых помещений в многоквартирном ломе. При этом право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме не требует государственной регистрации. Право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены права собственников жилых помещений в этом многоквартирном доме. Отчуждение общего имущества собственников помещений противоречит п. 1 ст. 422 ГК РФ.

Поскольку спорные нежилые помещения относится к общему имуществу собственников указанного многоквартирного дома и принадлежат собственникам квартир в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, передача в собственность ответчику указанных нежилых помещений не соответствует требованиям закона. Нарушенное право подлежит восстановлению путем признания соответствующей сделки (договора) о передаче в собственность спорных нежилых помещений недействительной в силу ничтожности, с применением последствий недействительности сделки, путем возврата нежилых помещений в собственность собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома.

Общедомовые инженерные коммуникации - трубопроводы, поквартирные стояки систем теплоснабжения, холодного и горячего водоснабжения, канализации, кабели системы электроснабжения и общедомовое инженерное оборудование, находящиеся в нежилых помещениях, переданных ответчику в собственность, расположены по всему периметру указанных помещений: по стенам, полу и потолку, прочно связаны с ними и составляют единый и неделимый объект. Данные инженерные коммуникации и оборудование являются общедомовыми, т.е. предназначены для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, следовательно, нежилые помещения также предназначены для обслуживания более одного помещения в данном многоквартирном доме. Обслуживание вышеперечисленных общедомовых инженерных коммуникаций и инженерного оборудования невозможно без использования указанных нежилых помещений. Указанные общедомовые инженерные коммуникации и общедомовое инженерное оборудование требуют постоянного свободного доступа к ним инженерно-технического персонала организации, обслуживающей указанный многоквартирный дом, и представителей жильцов, регистрирующих показания общедомовых приборов учета. У спорных нежилых помещений отсутствуют признаки помещения самостоятельного назначения. Фактически они спроектированы, предназначены и используются для обслуживания всего многоквартирного жилого дома посредством размещения в них общедомовых коммуникаций и осуществления контроля за состоянием фундамента дома.

Вышеуказанные доводы подтверждаются также результатами строительно-технического исследования, выполненного экспертом ФИО1, согласно которым спорные помещения являются помещениями, предназначенными для обслуживания более одного помещения в многоквартирном жилом доме (техническим помещением) и являются вспомогательными по отношению к другим помещениям данного дома, не имеют самостоятельного назначения и не могут быть использованы в целях, не связанных с обслуживанием многоквартирного жилого дома.

На основании вышеизложенного, просил суд признать договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Индивидуальным предпринимателем ФИО5 и ООО «АЛЬЯНС-СТРОЙ» в части передачи в собственность нежилых помещений: ОДС с предварительным номером №, общей проектной площадью с учетом холодных помещений 283,5 кв.м, расположенное в подвальном этаже жилого дома №»; ОДС с предварительным номером №, общей проектной площадью с учетом холодных помещений 273,1 кв.м, расположенное в подвальном этаже жилого дома №», недействительным в силу ничтожности, и применить последствия недействительности сделки путем возврата в собственность собственников, многоквартирного дома № расположенного по адресу: <адрес>, помещений №,№

Истец ФИО4 в судебное заседание не явился, о месте и времени его проведения извещался в установленном законом порядке, согласно письменного заявления, просил рассмотреть данное гражданское дело в его отсутствие.

Представитель ответчика ООО «АЛЬЯНС-СТРОЙ» по доверенности ФИО2 в судебное заседание не явилась, в письменном заявлении просила рассмотреть дело в её отсутствие, представила заявление о признании иска в полном объёме.

Ответчик ИП ФИО5 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался в установленном законом порядке.

Представитель ответчика ИП ФИО5 по доверенности ФИО3 в судебное заседание не явилась, в письменном заявлении просила рассмотреть дело в её отсутствие, представила заявление о признании иска в полном объёме.

Третье лицо -Управление Росреестра по Тульской области своего представителя в судебное заседание не направило, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом, в письменном заявлении просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Третье лицо– ООО «УК ТРиС» своего представителя в судебное заседание не направило, о времени и месте его проведения извещалось в установленном законом порядке.

Суд, руководствуясь ст.167 ГПК РФ, ст.165.1 ГК РФ, счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, истец ФИО4 является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Данные обстоятельства подтверждаются выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

Дом, в котором расположена вышеуказанная квартира, построен застройщиком ООО «АЛЬЯНС-СТРОЙ» с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Согласно Договора участия в долевом строительстве в <адрес>№ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «АЛЬЯНС-СТРОЙ» (Застройщик) и индивидуальным предпринимателем ФИО5 (Участник долевого строительства) на сумму исполненного участником долевого строительства обязательства по оплате стоимости ОДС застройщик передает ему в собственность ОДС, а именно: ОДС с предварительным номером №, общей проектной площадью с учетом холодных помещений 283,5 кв.м, расположенное в подвальном этаже жилого дома №»; ОДС с предварительным номером №, общей проектной площадью с учетом холодных помещений 273,1 кв.м, расположенное в подвальном этаже жилого дома №», в состоянии соответствующем техническим характеристикам, указанным в п.2.6 договора.

Как следует из Договора передачи 3.3 от ДД.ММ.ГГГГ, вышеуказанные нежилые помещения передано застройщиком ИП ФИО5 со следующими характеристиками: подвал, №, общей площадью 227,2 кв.м, подвал, №, площадью 160,6 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>.

Из выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости и дел правоустанавливающих документов. следует, что нежилое помещение №, К№, площадью 227,2 кв.м, нежилое помещение №, К№, площадью 160,6 кв.м, расположенные в жилом <адрес>, принадлежат на праве собственности ФИО5, дата регистрации права собственности -ДД.ММ.ГГГГ.

Право собственности ФИО5 на указанное нежилое помещение зарегистрировано на основании договора участия в долевом строительстве в <адрес>№ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «АЛЬЯНС-СТРОЙ» и ИП ФИО5, договора передачи 3.3 от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выводам, изложенным в Заключении эксперта по результатам экспертного исследования ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение №, К№, расположенное по адресу: <адрес> (ОДС с предварительным номером №, общей проектной площадью с учетом холодных помещений 283,5 кв.м, расположенное в подвальном этаже жилого дома № нежилое помещение №, К№, расположенное по адресу: <адрес> (ОДС с предварительным номером №, общей проектной площадью с учетом холодных помещений 273,1 кв.м, расположенное в подвальном этаже жилого дома № имеются инженерные коммуникации, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающие более одного помещения многоквартирного жилого дома. Указанные помещения являются помещениями, предназначенными для обслуживания более одного помещения в многоквартирном жилом доме (техническим помещением) и являются вспомогательными по отношению к другим помещениям данного дома, не имеют самостоятельное назначение и не могут быть использованы в целях, не связанных с обслуживанием многоквартирного жилого дома. Требуется постоянный беспрепятственный доступ представителей обслуживающей организации к коммуникациям и оборудованию, расположенному в указанных помещениях, в интересах более одного собственника помещений многоквартирного жилого дома.

Оценивая данное заключение эксперта, суд считает, что оно выполнено в соответствии с требованиями ст. 86 ГПК РФ, является четким, ясным, полным, понятным, внутренних противоречий не содержит, в заключении указаны использованные нормативно-технические и методические материалы, изложены установленные экспертом обстоятельства, выводы эксперта аргументированы. экспертное заключение согласуется с другими имеющимися в материалах дела доказательствами, в связи с чем, суд принимает данное заключение в качестве допустимого доказательства.

Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения …

Из правовой позиции, изложенной в п.1, 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК РФ, ст. 36 Жилищного кодекса РФ. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с п.5 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Подпунктом «а» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Определении от 19.05.2009 №489-О-О, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Из ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер.

Иных критериев, в том числе критерия наличия иных полезных свойств у помещения, который используется в судебной практике для исключения нежилых помещений из состава общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме, ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ не содержит.

При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Руководствуясь вышеприведенными нормами права, проанализировав представленные в материалы дела письменные документы, суд приходит к выводу о том, что спорные нежилые помещения №,№, находящиеся в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, являющиеся предметом оспариваемого договора от ДД.ММ.ГГГГ№, относятся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного жилого дома, поскольку они не могут быть использованы в самостоятельных целях. Находящееся в нём инженерное оборудование и инженерные коммуникации необходимы для эксплуатации всего жилого дома, предназначены для обслуживания всех помещений многоквартирного дома и служат для функционирования систем водоснабжения, отопления, канализации, электроснабжения и пожарной безопасности дома, следовательно, предназначены для обслуживания всего дома. Основным назначением данных нежилых помещений является расположение в них инженерных коммуникаций дома и соответственно возможность их обслуживания. У спорных нежилых помещений отсутствуют признаки помещения самостоятельного назначения.

Таким образом, в силу закона спорные нежилые помещения принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном жилом доме. При этом право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме является безусловным и не требует государственной регистрации. Какие-либо способы ограничения или лишения собственника помещения в многоквартирном доме такого права действующим законодательством не предусмотрены.

Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, такое имущество не может быть предметом договора долевого участия, поскольку тем самым будут нарушены права собственников жилых помещений в этом доме.

Отчуждение общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на основании договора долевого участия в строительстве противоречит ч.1 ст. 422 ГК РФ в соответствии с которой договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ч.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с ч.2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку спорные помещения №,№, находящиеся в жилом доме, расположенном по вышеуказанному адресу, относятся к общему имуществу собственников многоквартирного дома и принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, при этом в ЕГРН право собственности на это общее имущество зарегистрировано за ФИО5, чем нарушаются права собственников помещений многоквартирного дома, включая права истца по настоящему иску, суд приходит к выводу, что передача в собственность ФИО5 права собственности на нежилые помещения многоквартирного дома, являющиеся общим имуществом, не соответствует требованиям закона, и нарушенное право подлежит защите путем признания договора участия в долевом строительстве в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ в части передачи в собственность ИП ФИО5 спорных нежилых помещений недействительным в силу ничтожности с применением последствий недействительности сделки, путём возврата в собственность собственников помещений многоквартирного дома спорного имущества.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

исковые требования ФИО4 к Обществу с ограниченной ответственностью «АЛЬЯНС-СТРОЙ», индивидуальному предпринимателю ФИО5 -удовлетворить.

Признать недействительным в силу ничтожности договор участия в долевом строительстве в <адрес>№ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «АЛЬЯНС-СТРОЙ» и индивидуальным предпринимателем ФИО5 в части передачи в собственность нежилых помещений: ОДС с предварительным номером №, общей проектной площадью с учетом холодных помещений 283,5 кв.м, расположенное в подвальном этаже жилого дома № ОДС с предварительным номером №, общей проектной площадью с учетом холодных помещений 273,1 кв.м, расположенное в подвальном этаже жилого дома №

Применить последствия недействительности сделки путём возврата в собственность собственников помещений многоквартирного <адрес>, расположенного по адресу: <адрес>, нежилых помещений № и №.

Данное решение является основанием для исключения из ЕГРН записи о праве собственности ФИО5 на нежилое помещение №, К№, площадью 227,2 кв.м, нежилое помещение №, К№, площадью 160,6 кв.м, расположенные в жилом <адрес>..

Решение может быть обжаловано в Тульский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий /подпись/

Копия верна.

Судья