Решение № 230003-01-2023-003969-83 от 24.10.2023 Анапского городского суда (Краснодарский край)

к делу № 2-2565/2023

УИД № 23RS0003-01-2023-003969-83

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г-к Анапа 24 октября 2023 года

Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Кашкарова С.В.,

при секретаре Шегян Р.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Быкова М. С. к Ярославцевой А. Г. о взыскании суммы двойного задатка, денежных средств, уплаченных по договору, процентов за пользование чужими денежными средствами, убытков,

У С Т А Н О В И Л:

Быков М.С. обратился в суд с иском к Ярославцевой А.Г., уточнив который в порядке ст. 39 ГПК РФ просил суд: взыскать с ответчика сумму двойного задатка в размере 400 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 33 075, 35 рублей. за периоды с 08.01.2021г. по 01.04.2022г. и с 02.10.2022г. по 25.09.2023г., начисленные на сумму 200 000 рублей, 1 300 000 рублей – денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи; убытки в размере 120 000 рублей, а также возместить расходы истца, понесенные на уплату государственной пошлины в сумме 17 500 руб.

В обоснование заявленных исковых требований истец указал на то, что 20 ноября 2020 года между Быковым М.С. и Ярославцевой А.Г. заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Цена недвижимого имущества составляет 2 400 000 рублей. Указанная цена является окончательной и изменению не подлежит. В день подписания предварительного договора было передано 200 000 рублей в качестве задатка. 1 300 000 рублей не позднее 20.12.2020 года. Денежные средства в размере 900 000 рублей уплачиваются в момент заключения основного договора купли-продажи. На квартире было обременение, которое нужно было снять. За счет денежных средств истца арест был снят. Далее ответчик заявила о том, что они увеличивают стоимость жилого помещения на 1 000 000 рублей в одностороннем порядке, либо на сделку они не выйдут. На решения в мирном порядке ответчик не согласен. Таким образом, ответчик введя всех в заблуждение, воспользовалась денежными средствами истца, сняла арест и теперь решила продать квартиру на 1 000 000 рублей дороже и другим людям. При заключении предварительного договора купли-продажи Я скрыла, что они использовали средства материнского капитала и им необходимо выделить детям доли, тем самым уже в начале ввела заблуждение. Они договорились выйти на сделку после получения Распоряжения органа опеки и попечительства. Ответчик уклоняется от заключения основного договора купли-продажи на условиях предварительного договора, 21 июля 2021 года на основную сделку она не явилась. Истец надлежащим образом уведомил ответчика о дате и времени сделки, однако от заключения основного договора ответчик уклонилась, в дальнейшем она привела доводы о том, что сейчас квартира стоит намного дороже и она не намерена заключить основной договор на прежних условиях. По состоянию на день разрешения спора судом договор купли-продажи квартиры между сторонами не заключен. О том, что Ярославцева А.Г. заключила еще с кем-либо предварительный договор купли-продажи истцу неизвестно. Истец полагает, что со стороны ответчика имеет место злоупотребления правом. У истца имелась договоренность с ЗО о том, что после оформления права собственности на квартиру по адресу: <адрес>, они поменяются жилыми помещениями, однако, по вине ответчика этого не произошло. В связи с незаключением основного договора купли-продажи истец несет расходы по аренде жилого помещения. С 01 сентября 2021 г. им заключен договор аренды жилого помещения, арендная плата составляет 15 000 рублей. В настоящее время по договору аренды истцом уплачено 120 000 рублей, которые истец просит возместить ему в качестве убытков. Согласно произведенного расчета, сумма процентов за пользование чужими денежными средствами, предусмотренные ч.1 ст. 395 ГК РФ, за периоды с 08.01.2021г. по 01.04.2022г. и с 02.10.2022г. по 25.09.2023г., начисленные на сумму 200 000 рублей, составляют 33 075, 35 руб. При подаче иска истцом уплачена государственная пошлина в сумме 17 500 руб.

В судебное заседание истец Быков М.С. и его представитель по доверенности ТЕП не явились о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие, в которых просили удовлетворить заявленные исковые требования.

Ответчик Ярославцева А.Г. и ее представитель по доверенности ГРК в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие. Ответчик Ярославцева А.Г. представила письменные возражения на исковое заявление, в которых просила в удовлетворении иска отказать и указала, что не является стороной по сделке, действовала и подписывала договор от имени Жилищного кооператива «Бест Вей» по доверенности и в его интересах, также ею по доверенности были получены денежные средства в размере 1 500 000 руб.

При таких обстоятельствах, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон и их представителей, в соответствии с ч.5 ст. 167 ГПК РФ.

Представитель третьего лица Жилищного кооператива «Бест Вей» (ОГРН 1147847190039) в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, доказательств уважительности причин неявки суду не представлено, ходатайств об отложении слушания дела, о рассмотрении дела в отсутствие третьего лица, отзыв на иск в суд не поступали. Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Изучив доводы, изложенные в исковом заявлении и уточненном исковом заявлении, в возражениях на исковое заявление, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с ч. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 550 названного кодекса, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (ч. 1).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (ч. 2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (ч. 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (ч. 4).

Согласно ч. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные ч. 4 ст. 445 настоящего Кодекса (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Как предусмотрено ч. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Судом установлено, что 20 ноября 2020 года между Жилищным кооперативом «Бест Вей», от имени и в интересах которого действовала на основании доверенности от 27.05.2019г. Ярославцева А.Г. (Сторона 1) и Быковым М.С. (Сторона 2) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении не позднее 20.01.2021 года основного договора купли-продажи недвижимого имущества: квартиры с кадастровым номером №, общей площадью 35,9 кв.м., назначение: жилое, этаж 3, по адресу: <адрес>, по которому Сторона 1 будет выступать продавцом, а Сторона 2- покупателем недвижимого имущества и по которому Сторона 1 обязуется передать в собственность Стороны 2, а Сторона 2 обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора указанное недвижимое имущество. (пункт 1 договора).

Согласно пункту 2 договора цена недвижимого имущества по соглашению сторон составляет 2 400 000 руб. Указанная цена является окончательной и изменению не подлежит.

Расчет между сторонами производится поэтапно: 200 000 руб. передаются в день подписания настоящего договора, которые являются задатком; 1 300 000 руб. оплачивается не позднее 20.12.2020 года, а сумма в размере 900 000 руб. в момент заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества. Указанная цена является окончательной и изменению не подлежит. (п. 2.1 договора).

В силу п. 2.3 договора, если основной договор купли-продажи не будет заключен по вине Стороны 1, Сторона 1 должна будет вернуть Стороне 2 уплаченную сумму задатка, указанную в п. 2.1 настоящего договора в двойном размере.

Пунктом 9 договора предусмотрено, что если одна сторона после заключения предварительного договора купли-продажи уклоняется от заключения основного договора купли-продажи недвижимости, другая сторона вправе, в силу п. 4 ст. 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор, при этом та сторона, которая безосновательно уклоняется от заключения основного договора купли-продажи недвижимости, в силу условий предварительного договора, должна возместить другой стороне причиненные этим отказом убытки.

Исходя из требований, установленных п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 185.1 ГК РФ, ч. 1, 4, 6 ст. 1 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, доверенность на заключение договора купли-продажи недвижимости подлежит нотариальному удостоверению, поскольку переход права собственности в этом случае подлежит государственной регистрации.

Представленная в материалы дела доверенность от 27.05.2019 года, выданная Жилищным кооперативом «Бест Вей» на имя Ярославцевой А.Г., не содержит специально оговоренные полномочия- право Ярославцевой А.Г. на совершение от имени ЖК «Бест Вей» сделок, связанных с отчуждением недвижимого имущества и получение по ним денежных средств.

20 ноября 2020 года Ярославцева А.Г. получила от Быкова М.С. сумму в размере 200 000 рублей в качестве задатка за квартиру, кадастровый №, общей площадью: 35.9 кв.м., назначение, жилое, этаж: 3, находящуюся по адресу: Российская Федерация, <адрес>, что подтверждается распиской, подписанной Ярославцевой А.Г.

15 декабря 2020 года Ярославцева А.Г. получила от Быкова М.С. денежные средства в размере 1 300 000 рублей в качестве суммы для погашения задолженности за квартиру, кадастровый №, общей площадью: 35,9 кв.м., назначение: жилое, этаж: 3, находящеюся по адресу: Российская Федерация, <адрес>, горд Анаца, <адрес>, что подтверждается распиской, подписанной Ярославцевой А.Г.

Согласно выписки из ЕГРН от 25 мая 2021 г. в отношении квартиры с кадастровым номером № общей площадью 35,9 кв.м., по адресу: г-к Анапа <адрес>, правообладателями указанного жилого помещения являются: ЯАИ, Ярославцева А.Г. и несовершеннолетние ЯМА, ЯДА, ЯАА, по 1/30 доле в праве общей долевой собственности. Право собственности зарегистрировано 25.05.2021г.

01 июля 2021 года Ярославцевой А.Г. вручена претензия с требованием заключить с Быковым М.С. основной договор купли-продажи недвижимого имущества в отношении квартиры по адресу: <адрес> предложением явиться 21 июля в 16.00 по адресу: <адрес>А к нотариусу АБС для заключения основного договора купли-продажи недвижимости. Разъяснено, что в случае невыполнения данного требования, покупатель оставляет за собой право на обращение в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Письмом от 03.07.2021 года Ярославцева А.Г. уведомила Быкова М.С. о расторжении с ним договора в одностороннем порядке и указала, что не отрицает наличие своих обязательств перед ним и готова выплатить потраченные им средства приобретения данного объекта недвижимости после его продажи.

Постановлением администрации муниципального образования г-к Анапа № от 12.07.2021 г. на основании заявлений Ярославцевой А.Г., ЯАИ, выдано предварительное разрешение на совершение сделки по отчуждению принадлежащей на праве собственности несовершеннолетним: ЯАА, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ЯДА, ДД.ММ.ГГГГ г.р. и ЯМА, ДД.ММ.ГГГГ г.р., по 1/30 доле каждому, 1/10 доли квартиры общей площадью 35,9 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, при условии последующего приобретения в собственность несовершеннолетних по 1/30 доле каждому квартиры общей площадью 60,4 кв. м, расположенной по адресу: <адрес>.

21.07.2021 года Быковым М.С. в присутствии свидетелей составлен акт о неявке продавца по предварительному договору купли-продажи Ярославцевой А.Г. к нотариусу для заключения основного договора купли-продажи недвижимости.

Поскольку с 25.05.2021г. Ярославцева А.Г. являлась долевым собственником квартиры (1/30 доля в праве общей долевой собственности), 12.07.2021г. администрацией Ярославцевой А.Г. и ЯАИ было выдано предварительное разрешение на совершение сделки по отчуждению принадлежащих несовершеннолетним ЯАА, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ЯДА, ДД.ММ.ГГГГ г.р. и ЯМА, ДД.ММ.ГГГГ г.р., долей квартиры в праве общей долевой собственности (по 1/30 доле каждому), правообладатель ЯАИ (муж Ярославцевой А.Г.) достоверно знал о совершении сделки и одобрял ее (расписка в получении от Быкова М.С. денежных средств на сумму 15 000 руб. от 02.06.2021г. подписана ЯАИ), суд приходит к выводу, что основной договор купли-продажи недвижимости, мог быть заключен между сторонами в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи от 20.11.2020г., однако, Ярославцева А.Г. отказалась от совершения сделки, следовательно, она не состоялась по вине продавца.

Довод о том, что надлежащим ответчиком по делу является ЖК «Бест Вей» ввиду того, что в тексте предварительного договора от 20.11.2020г. кооператив является стороной, а Ярославцева А.Г. действовала от его имени и в его интересах, судом во внимание не принимается, поскольку фактически при совершении сделки ответчик действовала в своих интересах и получила частичное исполнение по сделке. При этом, на дату предполагаемого заключения основного договора в соответствии с направленным Быковым М.С. предложением заключить основной договор (21.07.2021г.), право собственности в отношении квартиры (доля в праве) за ЯАВ уже было зарегистрировано, следовательно, она имела право и должна была действовать добросовестно при реализации принадлежащих ей прав (в том числе как законный представитель несовершеннолетних и с согласия супруга на совершение сделки) и выполнить принятые на себя обязательства в соответствии с ранее заключенным с Быковым М.С. предварительным договором, заключив с покупателем основной договор купли-продажи. Доказательств того, что сделка купли-продажи не состоялась по иным причинам, не связанным с волей ответчика, суду не представлено.

Кроме того, представленная доверенность не наделяет Ярославцеву А.Г. правом отчуждения принадлежащего ЖК «Бест Вей» недвижимого имущества и получения по таким сделкам денежных средств. В подтверждение своей позиции Ярославцевой А.Г. не представлено суду доказательств передачи в пользу ЖК «Бест Вей» полученных ею от Быкова М.С. денежных средств в связи с заключенным договором от 20.11.2020г.

Суд расценивает данные доводы ответчика, как основанные на неправильном толковании норм материального закона, либо направленные на иную оценку обстоятельств в целях достижения желаемого ею правового результата.

В соответствии с ч.1 и ч.2 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В соответствии с ч. 4 ст. 380 ГК РФ если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Согласно ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Ответчик не оспаривает факт получения денежных средств на общую сумму 1 500 000 руб., из них: 200 000 руб.- задаток, 1 300 000 руб.- частичная оплата стоимости квартиры. Получение денежных средств ответчиком подтверждается расписками от 20.11.2021г. и от 15.12.2021г., в уведомлении от 03.07.2021г. она признает наличие обязательства по возврату Быкову М.С. денежных средств.

Суду не представлено доказательств, подтверждающих возврат Ярославцевой А.Г. в пользу Быкова М.С. денежных средств, полученных по предварительному договору купли-продажи недвижимости от 20.11.2021г.

Принимая во внимание, что основной договор купли-продажи недвижимости не был заключен по вине продавца Ярославцевой А.Г., т.к. она отказалась от совершения сделки, доказательств возврата полученных Ярославцевой А.Г. по данному договору денежных средств не имеется, с учетом п. 2.3 договора, предусматривающего возврат уплаченного задатка в двойном размере, суд приходит к выводу о взыскании с Ярославцевой А.Г. в пользу Быкова М.С. денежной суммы в размере 1 700 000 руб. ((200 000 х 2)+1 300 000 = 1 700 000 руб.).

В соответствии с ч.1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно произведенного истцом расчета, правильность которого судом проверена, сумма процентов, начисленных по правилам ч.1 ст. 395 ГК РФ и с учетом требований, установленных Постановлением Правительства РФ от 28 марта 2022 г. № 497, на сумму задатка 200 000 руб., за периоды с 08.01.2021г. по 01.04.2022г. и с 02.10.2022г. по 25.09.2023г., составляет 33 075, 35 руб. Расчет ответчиком не оспорен.

Поскольку установлен факт неправомерного удержания Ярославцевой А.Г. денежных средств, полученных по сделке, от совершения которой она впоследствии отказалась, исковые требования истца в данной части подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч.1 и ч.2 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Истцом заявлены требования о возмещении убытков в сумме 120 000 руб., которые являются расходами по оплате найма жилого помещения на основании договора аренды квартиры от 01 сентября 2020г. и возникли по вине продавца Ярославцевой А.Г. в связи с незаключением основного договора купли-продажи недвижимости. Согласно п. 5.1 договора ежемесячная арендная плата устанавливается в размере 15 000 руб. с повышением на летний период с мая по сентябрь до 25 000 руб. в месяц.

Вместе с тем, доказательств реального исполнения указанного договора, оплаты Быковым М.С. денежных средств в пользу арендодателя на общую сумму 120 000 руб., а также необходимости несения данных расходов (например, отсутствия в собственности иного жилого помещения или права пользования жилым помещением) суду в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено. При таких обстоятельствах, суд отказывает истцу в удовлетворении требований в части возмещения убытков в сумме 120 000 руб., ввиду недоказанности обстоятельств, на которых истец основывает свои исковые требования.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку исковые требования удовлетворены частично, расходы истца, понесенные на уплату государственной пошлины, подлежат возмещению пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований в размере 16 865 рублей 38 коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск Быкова М. С. к Ярославцевой А. Г. о взыскании суммы двойного задатка, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, убытков – удовлетворить частично.

Взыскать с Ярославцевой А. Г. (ДД.ММ.ГГГГ г.р., урож. <адрес>, паспорт №, выдан Отделением УФМС России по Липецкой области в Добринском районе 14.02.2008 г.) в пользу Быкова М. С. (ДД.ММ.ГГГГ г.р., урож. <адрес> края) денежные средства: 400 000 рублей - возврат уплаченного задатка по предварительному договору купли-продажи недвижимости от 20.11.2021г. в двойном размере; 1 300 000 рублей - уплаченные по предварительному договору купли-продажи недвижимости от 20.11.2021г; 33 075 рублей 35 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами начисленные за периоды с 08.01.2021г. по 01.04.2022г. и с 02.10.2022г. по 25.09.2023г. на сумму 200 000 рублей; 16 865 рублей 38 коп. - расходы, понесенные на уплату государственной пошлины.

В удовлетворении исковых требований Быкова М.С. в части взыскания убытков- отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Анапский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий- подпись.