Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению <ФИО>2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества,

установил:

<ФИО>2, являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером <№...>; расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка – почтовый адрес ориентира – <Адрес...>; кадастровой стоимостью, установленной по состоянию на 01 января 2020 г. в размере 8 912 267,70 руб.; обратился в Краснодарский краевой суд с указанным выше административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости на дату кадастровой оценки в размере 3 645 040,00 руб. на основании отчета об оценке от <Дата ...> № <№...>, выполненного <ФИО>1 – <ФИО>5

В обоснование заявленных требований указал, что значительное превышение кадастровой стоимости объекта недвижимости относительно его рыночной стоимости нарушает права административного истца, поскольку влечет увеличение размера арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В судебное заседание 15 февраля 2022 г. лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о дате, времени и месте проведения судебного заседания посредством почтового отправления, в том числе, путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 57 от 26 декабря 2017 г. «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

Административным истцом – <ФИО>2 направлено ходатайство о рассмотрении административного дела в отсутствие административного истца и его представителя и установлении кадастровой стоимости спорного недвижимого имущества в размере равной рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы.

Представителем административного истца <ФИО>2 –<ФИО>9 направлено ходатайство о рассмотрении административного дела в отсутствие административного истца и его представителя и установлении кадастровой стоимости спорного недвижимого имущества в размере равной рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы.

Представителем ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» – <ФИО>6 направлены возражения на административное исковое заявление, в которых изложена правовая позиция, по существу заявленных требований просил вынести законное и обоснованное решение, а также ходатайствовал о рассмотрении административного дела в его отсутствие.

Представителем департамента имущественных отношений Краснодарского края – <ФИО>7 направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция, по существу заявленных требований просит вынести законное и обоснованное решение.

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили.

Изучив материалы административного дела, возражение и отзыв лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 ЗК РФ, для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от<Дата ...> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости – полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

С административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться, в том числе, арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, <ФИО>2 является арендатором спорного объекта недвижимого имущества на основании договора аренды земельного участка от <Дата ...> № <№...>(л/с № <№...>) – земельного участка с кадастровым номером <№...>; площадью 805 +/- 10 кв.м.; расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка – почтовый адрес ориентира – <Адрес...>; категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для размещения магазина (площадью не более 150 кв.м.); дата постановки на кадастровый учет <Дата ...>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Согласно приложению к вышеуказанному договору аренды, размер арендных платежей за пользование земельным участком рассчитывается, исходя из его кадастровой стоимости.

Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <№...> определена в размере 8 912 267,70 руб., в результате проведения массовой государственной кадастровой оценки земель на основании приказа департамента имущественных отношений Краснодарского края от 05 октября 2020 г. № 1882 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Краснодарского края», по состоянию на 01 января 2020 г., внесена в Единый государственный реестр недвижимости 01 декабря 2020 г., дата начала ее применения 01 января2021 г., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта, ответом филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю.

Принимая во внимание, что <ФИО>2 является арендатором земельного участка, результаты определения его кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика арендной платы, в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28«О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее по тексту – Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28)).

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом, обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту – Федеральный закон № 135-ФЗ).

В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке <Дата ...><№...>, выполненный оценщиком <ФИО>1 – <ФИО>5 (далее по тексту – отчет об оценке), согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером 23:43:0122050:62 по состоянию на <Дата ...> определена в размере 3 645 040,00 руб.

Исследовав отчет об оценке, в связи с возникшими сомнениями в его соответствии требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки, в достоверности установленной рыночной стоимости земельного участка, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28, суд назначил судебную экспертизу с целью проверки отчета об оценке на его соответствие требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручил эксперту <ФИО>10

Согласно заключению судебной экспертизы от <Дата ...>№ <№...>, подготовленный экспертом <ФИО>10 – <ФИО>8, отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <№...> определена в размере 6 540 000,00 руб. (разница между кадастровой и рыночной стоимостью объекта оценки составляет – 26,6 %).

В силу присущего административному судопроизводству принципа диспозитивности только истец определяет, защищать ему или нет свое нарушенное или оспариваемое право и в каком объеме требовать от суда защиты (часть первая статьи 178 КАС РФ).

С учетом приведенных правовых норм суд принимает во внимание, что административный истец не настаивал на том, что представленный им отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, и в порядке статьи 46 КАС РФ просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере рыночной на основании заключения судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах, с учетом выводов судебной экспертизы, с которыми согласился истец, у суда имеются основания для вывода о том, что отчет об оценке не может служить доказательством, объективно подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Как следует из заключения судебной экспертизы, оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федеральному закону № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:43:0122050:62 мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного подхода. Отказ эксперта от применения затратного и доходного подходов имеет соответствующее обоснование и не противоречит нормам Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297.

Эксперт обоснованно отобрал в качестве объектов-аналогов 4 объекта, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. При подборе объектов-аналогов эксперт правильно руководствовался пунктом 10 вышеупомянутого ФСО № 1, в силу которого объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается «объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость».

Как следует из материалов дела, производя выборку аналогов, эксперт, проанализировав имеющуюся информацию по продаже земельных участков на юридически значимую дату, верно определил наиболее схожие объекты-аналоги, прошедшие процесс отбора с учетом их схожести с оцениваемым. При этом, использованные в расчетах объекты сравнения максимально приближены к исследуемому объекту по фактическому использованию, стоимостным и физическим характеристикам.

Подобранные аналоги сопоставимы по основным факторам с объектом экспертизы и в целом отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611 (далее по тексту – ФСО № 7).

При определении окончательной рыночной стоимости эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов с последовательным проведением корректировок на торг, на дату сделки, на площадь.

Учитывая, что в силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов – исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения, применение данных корректировок суд признает верным.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7.

В заключении представлена вся необходимая и проверяемая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объектов, анализ рынка, в том числе, сегментов рынка, к которым относится объект оценки, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость. К заключению приложены скриншоты объявлений, имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности рыночных предложений.

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности в соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Федерального закона № 135-ФЗ, в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, он предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем есть соответствующая расписка, в связи с чем, вопреки утверждениям административного ответчика, оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

При изложенных обстоятельствах экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, пунктам 10, 12 - 14 ФСО № 1.

Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения эксперта, материалы дела не содержат.

Каких-либо допустимых и относимых сведений, опровергающих рыночную стоимость, установленную судебной экспертизой, представлено не было. Оснований для назначения по делу повторной, дополнительной судебной экспертизы суд не усматривает.

При изложенных обстоятельствах суд полагает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <№...>, в размере его рыночной стоимости 6 540 000,00 (шесть миллионов пятьсот сорок тысяч) руб. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2020 г.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ«О государственной регистрации недвижимости».

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата направления административного искового заявления в суд – 30 ноября 2021 г. Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В этой связи, датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 30 ноября 2021 г.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 245 – 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое <ФИО>2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <№...>; расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка – почтовый адрес ориентира – <Адрес...>; в размере его рыночной стоимости 6 540 000,00 (шесть миллионов пятьсот сорок тысяч) руб. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2020 г.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <№...> считать30 ноября 2021 г.

Решение суда может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Краснодарского краевого суда Анянова О.П.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 16 февраля 2022 г.