Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению 11 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества,

установил:

12 обратилась в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просила установить кадастровую стоимость принадлежащего ей на праве собственности здания с кадастровым номером , площадью 160 кв.м., расположенного по адресу: равной его рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке № 92 от 28 октября 2021 г., выполненным НЧЭУ «МЦНЭ», в размере 3 140 000,00 руб. по состоянию на 06 декабря 2019 г.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером , установленная по состоянию на 06 декабря2019 г. в размере 4 430 746,27 руб., значительно превышает рыночную, что приводит к начислению завышенного, экономически необоснованного размера налога.

В судебное заседание административный истец 13. не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие и удовлетворении требований об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ей здания равной рыночной на основании заключения судебной экспертизы в размере 3 201 811,00 руб.

Представители ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» (далее – ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ») 14., департамента имущественных отношений Краснодарского края (далее – ДИО КК)15 поддержали возражения на административный иск, в том числе относительно выводов заключения судебной экспертизы.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 16. в отзыве на административное исковое заявление удовлетворение заявленных требований оставляет на усмотрение суда, а также ходатайствует о рассмотрении административного дела в ее отсутствие.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 57 от26 декабря 2017 г. «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов», ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на наличие уважительных причин неявки, суду не представили, какой-либо правовой позиции по административному делу не выразили.

Проверив доводы административного искового заявления, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно статье 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как следует из материалов дела и подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) об объектах недвижимости, 17 является собственником здания с кадастровым номером , площадью 160 кв.м., расположенного по адресу: , назначение: нежилое, наименование: магазин, дата постановки на государственный кадастровый учет – 29 сентября 2013 г.

Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером в размере 4 319 977,61 руб. определена по состоянию на01 января 2018 г. приказом ДИО КК от 01 ноября 2018 г. № 2368 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, земельных участков из состава земель лесного фонда, земельных участков из состава земель водного фонда».

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 24 августа 2021 г., ответу филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю № 27-02352-ГС/22 от 15 февраля2022 г. оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость здания с кадастровым номером в размере 4 430 746,27 руб. была определена по состоянию на 06 декабря 2019 г. актом ГБУ «КТИ – Краевое БТИ» № от г. в соответствии со статьей 16 Закона № 237-ФЗ после государственного кадастрового учета изменений сведений о площади здания с «143 кв.м.» на «160 кв.м.» и в соответствии со статьей 18 названного Федерального закона с 06 декабря 2019 г. до 01 января 2022 г. применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Приказом ДИО КК от 09 сентября 2021 г. № 2259 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края» по состоянию на 01 января 2021 г. утверждена новая кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером в размере 4 539 256,38 руб. и в соответствии со статьей 18 Закона № 237-ФЗ применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 01 января 2022 г.

Таким образом, на момент рассмотрения судом настоящего административного дела, кадастровая стоимость здания с кадастровым номером в размере 4 430 746,27 руб., определенная ГБУ «КТИ – Краевое БТИ» по состоянию на 06 декабря 2019 г., являлась архивной.

При этом, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости на дату обращения административного истца в суд продолжала затрагивать его права и законные интересы как плательщика налога на имущество юридических лиц, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец наделен правом на ее оспаривание в установленном законом порядке (пункты 6, 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума № 28).

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

В соответствии с положениями статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке № 92 от 28 октября 2021 г., выполненный НЧЭУ «МЦНЭ», согласно которому стоимость объекта недвижимости равна 3 140 000,00 руб. по состоянию на 06 декабря 2019 г.

Исследовав отчет об оценке, в связи с возникшими сомнениями в его соответствии требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки, в достоверности установленной рыночной стоимости земельного участка, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 20 Постановления Пленума № 28, суд назначил судебную экспертизу с целью проверки отчета об оценке на его соответствие требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручил эксперту АНО «Краснодарский центр судебных экспертиз».

Согласно заключению № АК-025-03/22 от 07 апреля 2022 г. эксперта АНО «Краснодарский центр судебных экспертиз» 18. при составлении отчета об оценке № 92 от 28 октября 2021 г. были допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к методам расчета рыночной стоимости конкретных объектов оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. Рыночная стоимость здания с кадастровым номером определена по состоянию на06 декабря 2019 г. в размере 3 201 811, 00 (три миллиона двести одна тысяча восемьсот одиннадцать) руб. (разница между кадастровой и рыночной стоимостью объекта оценки составляет – 27,7 %).

В силу присущего административному судопроизводству принципа диспозитивности только истец определяет, защищать ему или нет свое нарушенное или оспариваемое право и в каком объеме требовать от суда защиты (часть первая статьи 178 КАС РФ).

С учетом приведенных правовых норм суд принимает во внимание, что административный истец не настаивал на том, что представленный им отчет об оценке соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, и в порядке статьи 46 КАС РФ просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной на основании заключения судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах, с учетом выводов судебной экспертизы, с которыми согласился истец, у суда имеются основания для вывода о том, что отчет об оценке № 92 от 28 октября 2021 г. не может служить доказательством, объективно подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости.

В то же время суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы, с выводами которого не согласились ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ», ДИО КК представив письменные возражения, может быть принято в качестве доказательства, достоверно подтверждающего рыночную стоимость объекта оценки.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Как следует из заключения судебной оценочной экспертизы, оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (Закон № 73-ФЗ), Закону № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости.

В целях разъяснения заключения эксперт, проводивший судебную экспертизу, письменно ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы по определению рыночной стоимости объекта оценки, подтвердив их в судебном заседании.

Рыночная стоимость объекта мотивированно определялась экспертом с использованием затратного подхода. Отказ эксперта от применения сравнительного и доходного подходов имеет соответствующее обоснование и не противоречит нормам Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г.№ 297.

Проведение исследования с применением затратного подхода осуществлено экспертом в соответствии с требованиями, изложенными в пункте 24 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости(ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от25 сентября 2014 г. № 611 (далее – ФСО № 7), согласно которому затратный подход рекомендуется использовать, в том числе, при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют).

Поскольку на дату оценки отсутствовало достаточное количество объектов-аналогов, достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов, эксперт счел невозможным применение сравнительного подхода. Отказ от доходного подхода был обусловлен тем, что эксперт не располагал достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущий доход, который способен приносить объект оценки, а также связанные с ним расходы. При таких данных выбранный экспертом метод оценки сомнений не вызывает.

В соответствии с подпунктом «е» пункта 24 ФСО № 7 расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов; данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников; сметных расчетов; информации о рыночных ценах на строительные материалы; других данных.

При этом затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ.

Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок.

Величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.

В соответствии с требованиями ФСО № 7 стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода с использованием метода укрупненных обобщенных показателей стоимости (методом сравнительной единицы), основанном на расчете стоимости строительной единицы, рассчитана экспертом с учетом результатов расчета затрат на строительство объекта; прибыли предпринимателя; величины износа и устареваний.

В рамках затратного подхода рыночная стоимость нежилого здания определена с использованием стоимости замещения методом сравнительных единиц, основанном на базе сборника оценщика КО-ИНВЕСТ «Общественные здания», М, 2016 г. Согласно данному сборнику экспертом отнесено данное здание к классу качества объекта – «econom».

Экспертом использованы укрупненные показатели стоимости строительства на единицу площади (длины, объема) и индексы изменения стоимости строительства для пересчета этих показателей в уровень текущих цен.

В соответствии с указанным алгоритмом произведен расчет, приведены используемые параметры и формулы, и определена рыночная стоимость объекта недвижимости в рамках затратного подхода.

Вопреки приведенным в возражениях административного ответчика доводам о том, что подбор аналога произведен экспертом с нарушениями последовательности оценки, рекомендованной сборником оценщика КО-ИНВЕСТ, каких-либо данных, указывающих на то, что избранная экспертом методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, в деле не имеется.

В качестве аналога для определения стоимости замещения оцениваемого объекта капитального строительства принято сопоставимое нежилое здание с кодом «ru 03.08.000.0015».

Использование экспертом в расчетах рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках затратного подхода объекта-аналога – магазины универсальные от 1 до 2 этажей, с классом качества здания – «econom» является обоснованным, поскольку вопреки утверждению представителя административного ответчика, имеющийся в материалах дела технический паспорт, фотоматериалы подтверждают соответствие объекта оценки классу качества «econom», а не «standart».

В письменных пояснениях и в судебном заседании по данному вопросу эксперт 19. привел подробное обоснование сделанных им выводов в частности пояснив, что у оцениваемого объекта отсутствуют признаки, позволяющие отнести его к классу «standart», либо выше, такие как: сложная прямоугольная форма, отделочное обрамление окон, карнизы на стеклах, пояски, русты, эркеры, светопрозрачные фасадные системы. Материал стен выполнен из силикатного полнотелого кирпича, без облицовки полимерным материалом, камнем и металлом; материал кровли – из металлического профилированного листа; окна – из остекленения простым стеклом, наружные двери – из распашных ПВХ, что соответствует классу качества «econom».

Ввиду неполного соответствия объекта экспертизы объекту-аналогу расчет рыночной стоимости затратным подходом произведен с учетом поправок на различия в конструктивных элементах объекта и объеме, региональный коэффициент по классам конструктивных систем, сейсмичность, прибыль предпринимателя, индекс цен.

Замечания административного ответчика о том, что эксперт не подтвердил расчетом переходный коэффициент изменения расценок нормативного документа по сравнению с датой оценки коэффициент, учитывающий рост стоимости строительно-монтажных работ к индексам цен КО-ИНВЕСТ, были устранены экспертом, пояснившим в судебном заседании, что названный показатель принят по данным Справочника КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве», начиная с № 110, содержащего сведения об индексе цен по состоянию на IV квартал 2019 г.: 1,155 (из расчета 8,644/7,483), где 8,644 – индекс для IV квартала 2019 г., 7,483 – индекс для 2016 г.

Довод административного ответчика о том, что эксперт ошибочно рассчитал коэффициент К3 на различия в конструктивных элементах в размере 0,92, судом отклоняется, поскольку выбор тех или иных ценообразующих факторов и предусмотренных теми или иными справочниками оценщика корректировок по данным факторам к ценам объектов-аналогов является прерогативой эксперта, задача которого, в силу требований статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ, обосновать их со ссылкой на соответствующую методическую литературу.

Как пояснил допрошенный в судебном заседании эксперт 21 конструктивные поправки рассчитываются при существенных отличиях в конструктивных решениях отдельных элементов зданий. Подробный расчет примененного экспертом коэффициента приведен в его письменных пояснениях на возражения административного ответчика.

В данном случае, для оцениваемого объекта необходимо применение корректировки на объем 1,16 в связи с тем, что у данного строения отсутствуют: прочие конструкции (8,31%), отопление, вентиляция и кондиционирование (вес конструкции 8,99%), прочие системы и специальное оборудование (вес конструкции 3,81%), значение коэффициента составит 0,92, из расчета 1,16* (1- 0,0831 + 0,0899+0,0381).

Примененная методика расчета стоимости замещения отражает индивидуальные характеристики объекта оценки, является подробной и объективной.

При этом, оснований полагать, что при проведении экспертизы были допущены нарушения методических и нормативных требований, которые повлияли или могли повлиять на ее результат, не установлено.

Экспертом проведено исследование объективно, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Учитывая, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы, а также представил обоснованные ответы, опровергающие замечания на заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы стороной ответчика не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено.

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона № 135-ФЗ, в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, он предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем есть соответствующая расписка, в связи с чем, вопреки утверждениям административного ответчика, оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

Само по себе несогласие с выводами судебной экспертизы без предоставления доказательств наличия иной величины рыночной стоимости, не является основанием для признания заключения эксперта недопустимым доказательством и назначения судом повторной судебной экспертизы.

Оснований, предусмотренных статьей 83 КАС РФ для назначения по административному делу повторной или дополнительной судебной экспертизы, не установлено, кроме того, лица, участвующие в деле, обоснованных ходатайств не заявляли.

При изложенных обстоятельствах суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает возможным установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером , площадью 160 кв.м., расположенного по адресу: в размере 3 201 811,00 (три миллиона двести одна тысяча восемьсот одиннадцать) руб. на дату определения кадастровой стоимости 06 декабря 2019 г.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером следует считать 31 января 2022 г. (дата обращения в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости).

Из разъяснений, содержащихся в абзаце 2 пункта 25 Постановления Пленума № 28, следует, что, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Принимая во внимание, что приказом ДИО КК № 2259 от 09 сентября 2021 г. по состоянию на 01 января 2021 г. в отношении нежилого здания с кадастровым номером утверждена новая кадастровая стоимость, установленная настоящим судебным актом кадастровая стоимость в размере 3 201 811,00 руб. подлежит применению с 06 декабря 2019 г. и до 01 января 2022 г.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 245 – 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление 20 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером , расположенного по адресу: в размере его рыночной стоимости 3 201 811,00 (три миллиона двести одна тысяча восемьсот одиннадцать) руб. на дату определения кадастровой стоимости 06 декабря 2019 г.

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с06 декабря 2019 г. до 1 января 2022 г.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером считать 31 января 2022 г.

Решение суда может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Краснодарского краевого суда О.П. Анянова

Решение суда в окончательной форме изготовлено 06 июня 2022 г.