Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества,

установил:

Акционерное общество «» (далее – АО «»), являясь собственником объектов недвижимого имущества, обратилось в Краснодарский краевой суд с указанным выше административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость:

1) земельного участка с кадастровым номером ; площадью 25 047 +/- 55 кв.м; расположенного по адресу: ; категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: объекты по оказанию услуг и обслуживанию населения в соответствии с Общероссийским классификатором услуг населению: иные объекты по оказанию услуг и обслуживанию населения; дата постановки на государственный кадастровый учет – ;

2) земельного участка с кадастровым номером площадью 12 500 +/- 39 кв.м; расположенного по адресу: ; категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: магазины, торговые комплексы, торговые дома; дата постановки на государственный кадастровый учет –;

в размере их рыночной стоимости, определенной в соответствии с отчетом об оценке от 04 апреля 2022 г. № К-22-23-21, выполненным оценщиком, занимающимся частной практикой – 4, равной 116 948 000,00 руб., 18 040 000,00 руб. (соответственно) по состоянию на01 января 2020 г.

Административный истец просит установить, что кадастровые стоимости, равные рыночным стоимостям земельных участков, подлежат применению для целей налогообложения и иных установленных законом целей с 01 января 2021 г.

В обоснование заявленных требований административный истец указывает, что кадастровые стоимости земельных участков, установленные по состоянию на 01 января 2020 г. в размере 203 618 835,09 руб., 37 689 625,00 руб. (соответственно) значительно превышают их рыночные стоимости, что приводит к начислению завышенного, экономически необоснованного размера налога.

В судебное заседание 17 августа 2022 г. лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о дате, времени и месте проведения судебного заседания посредством почтового отправления, в том числе, путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту – КАС РФ) и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 57 от26 декабря 2017 г. «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

Представитель административного истца АО «» – 11. ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества в размере, равной рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы.

Представителем Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 12. направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция; применительно к обстоятельствам дела какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства не выразила, а также ходатайствовала о рассмотрении административного дела в ее отсутствие.

Представителем ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» – 13. направлено возражение на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция; по существу заявленных требований просила вынести законное и обоснованное решение, а также ходатайствовала о рассмотрении административного дела в ее отсутствие.

Представителем департамента имущественных отношений Краснодарского края (далее – ДИО КК) – 14. направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция, по существу заявленных требований просила вынести законное и обоснованное решение.

Представителем администрации муниципального образования Апшеронский район (далее – администрация МО Апшеронский район) – 15 направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция, в удовлетворении заявленных требований просила отказать.

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на наличие уважительных причин неявки, суду не представили, какой – либо правовой позиции по административному делу не выразили.

Изучив материалы административного дела, возражение и отзывы лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи.

В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г.№ 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как следует из материалов дела и подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, АО «» является собственником:

2) земельного участка с кадастровым номером ; площадью 12 500 +/- 39 кв.м; расположенного по адресу: ; категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: магазины, торговые комплексы, торговые дома; дата постановки на государственный кадастровый учет – г.

Согласно ответу филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю от 10 июня 2022 г. № и выпискам из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов, оспариваемые кадастровые стоимости определены в результате проведения массовой государственной кадастровой оценки земель на основании Приказа ДИО КК от 05 октября 2020 г. № 1882 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Краснодарского края», по состоянию на 01 января 2020 г., дата начала их применения 01 января 2021 г.:

1) земельного участка с кадастровым номером в размере 203 618 835,09 руб., внесена в ЕГРН – г.;

2) земельного участка с кадастровым номером размере 37 689 625,00 руб., внесена в ЕГРН – г.

Принимая во внимание, что АО «» является собственником земельных участков, результаты определения оспариваемых кадастровых стоимостей затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика земельного налога, в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума № 28)).

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом, обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объектов оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

В соответствии с положениями статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчет об оценке от 04 апреля 2022 г. № К-22-23-21, выполненный оценщиком, занимающимся частной практикой – 16. (далее – отчет об оценке), согласно которому рыночная стоимость определена по состоянию на 01 января 2020 г. земельного участка с кадастровым номером:

1) в размере 116 948 000,00 руб.;

2) в размере 18 040 000,00 руб.

Исследовав отчет об оценке, в связи с возникшими сомнениями в его соответствии требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки, в достоверности установленной рыночной стоимости земельных участков, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 20 Постановления Пленума № 28, суд назначил судебную экспертизу с целью проверки отчета об оценке на его соответствие требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости земельных участков, проведение которой поручил эксперту ООО «Краснодарская Оценочная Компания».

Согласно заключению судебной экспертизы от 11 июля 2022 г.№ 3а-895-2022, подготовленному экспертом ООО «Краснодарская Оценочная Компания» – 17 отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером:

1) определена в размере 149 745 000,00 (разница между кадастровой и рыночной стоимостью объекта оценки составляет – 26,5 %);

2) определена в размере 27 494 000,00 (разница между кадастровой и рыночной стоимостью объекта оценки составляет – 27,1 %).

В силу присущего административному судопроизводству принципа диспозитивности только административный истец определяет, защищать ему или нет свое нарушенное или оспариваемое право и в каком объеме требовать от суда защиты (часть 1 статьи 178 КАС РФ). В ходе рассмотрения административного дела административный истец в порядке статьи 46КАС РФ уточнил заявленные требования, просил суд установить кадастровую стоимость земельных участков с учетом результатов судебной экспертизы, не настаивал на том, что представленный им отчет об оценке соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Учитывая, что содержащиеся в отчете об оценке выводы о рыночной стоимости земельных участков опровергнуты заключением судебной экспертизы, с чем согласился административный истец, отчет об оценке не может быть признан допустимым доказательством, объективно подтверждающим размер рыночной стоимости земельных участков.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Как следует из заключения судебной экспертизы, оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ), Закону № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов на дату определения оспариваемых кадастровых стоимостей.

Рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного подхода. Отказ эксперта от применения затратного и доходного подходов имеет соответствующее обоснование и не противоречит нормам Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая2015 г. № 297 (далее – ФСО № 1).

Экспертом при оценке рыночной стоимости каждого объекта обоснованно было отобрано в качестве аналогов по 3 объекта, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемых объектов. При подборе объектов-аналогов эксперт правильно руководствовался пунктом 10 ФСО № 1, в силу которого объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается «объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость».

Как следует из материалов дела, производя выборку аналогов, эксперт, проанализировав имеющуюся информацию по продаже земельных участков на юридически значимую дату, верно определил наиболее схожие объекты-аналоги, прошедшие процесс отбора с учетом их схожести с оцениваемыми. При этом, использованные в расчетах объекты сравнения максимально приближены к исследуемым объектам по фактическому использованию, стоимостным и физическим характеристикам.

Подобранные аналоги сопоставимы по основным факторам с объектами экспертизы и в целом отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611 (далее – ФСО № 7).

При определении окончательной рыночной стоимости эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов с последовательным применением корректировок на торг, на дату оценки, на наличие твердого подъездного покрытия, на площадь, на наличие строение на участке.

Учитывая, что в силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов – исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объектов оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения, применение данных корректировок суд признает верным.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7.

В заключении представлена вся необходимая и проверяемая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объектов, анализ рынка, в том числе, сегментов рынка, к которым относятся объекты оценки, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость. К заключению приложены скриншоты объявлений, имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности рыночных предложений.

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности в соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона № 135-ФЗ, в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, он предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем есть соответствующая расписка, в связи с чем, оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

Доводы ДИО КК и администрации МО Апшеронский район со ссылкой на положения Распоряжения Правительства Российской Федерации от16 ноября 2021 г. № 3214-р «О Перечне видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями» о том, что заключение судебной оценочной экспертизы должно проводиться исключительно государственной судебно-экспертной организацией, отклоняются.

Закон № 73-ФЗ устанавливает, что в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами (часть 1 статьи 41). Часть 2статьи 41 Закона № 73-ФЗ прямо распространяет на указанных лиц действие его статей 16 и 25, закрепляющих обязанности эксперта и требования к заключению эксперта или комиссии экспертов, а также иных его норм (статьи 2 – 4, 6 – 8, 17, часть 2 статьи 18, статья 24).

Определение Правительством Российской Федерации в разделе II вышеназванного Перечня двух видов судебных экспертиз (судебная строительно-техническая экспертиза и судебная землеустроительная экспертиза), которые могут проводиться только государственными экспертными учреждениями, не исключает возможность назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости судебной оценочной экспертизы и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями, но не являющимися государственными судебными экспертами, что согласуется с позицией Верховного Суда Российской Федерации (решение Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2022 г.№ АКПИ22-93).

При изложенных обстоятельствах экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона № 135-ФЗ, пунктам 10, 12 - 14 ФСО № 1.

Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения эксперта, материалы дела не содержат.

Каких-либо допустимых и относимых сведений, опровергающих рыночные стоимости, установленные судебной экспертизой, представлено не было. Оснований для назначения по делу повторной, дополнительной судебной экспертизы суд не усматривает.

Указания в ранее поданной правовой позиции ДИО КК и администрации МО Апшеронский район на то, что кадастровая оценка объектов недвижимости проведена в строгом соответствии с действующим законодательством, а в случае удовлетворения требований будут уменьшены налоговые поступления в соответствующие бюджеты, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований административного истца.

Действующим законодательством предусмотрено право административного истца на установление кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, данное право не находится в прямой зависимости от наличия либо отсутствия нарушений методики проведения государственной кадастровой оценки и не может быть ограничено фактом снижения размера налоговых платежей в пользу заинтересованных лиц.

Более того, Постановлениями Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. № 20-П и от 05 июля 2016 г. № 15-П отмечено, что для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, перед кадастровой стоимостью, поскольку рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости.

Таким образом, суд считает, что административный истец исполнил возложенные на него обязанности, предусмотренные частью 5 статьи 247 КАС РФ, им доказан факт несоответствия кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца как плательщика земельного налога. В связи с чем, требования, заявленные в административном исковом заявлении, подлежат удовлетворению.

При изложенных обстоятельствах суд полагает возможным установить кадастровую стоимость:

1) земельного участка с кадастровым номером ; площадью 25 047 +/- 55 кв.м; расположенного по адресу: ; категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: объекты по оказанию услуг и обслуживанию населения в соответствии с Общероссийским классификатором услуг населению: иные объекты по оказанию услуг и обслуживанию населения; в размере его рыночной стоимости 149 745 000,00 (сто сорок девять миллионов семьсот сорок пять тысяч) руб. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2020 г.;

2) земельного участка с кадастровым номером ; площадью 12 500 +/- 39 кв.м; расположенного по адресу: категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: магазины, торговые комплексы, торговые дома; в размере его рыночной стоимости 27 494 000,00 (двадцать семь миллионов четыреста девяносто четыре тысячи) руб. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2020 г.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Исходя из разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 25 Постановления Пленума № 28, применительно к обстоятельствам дела, такой датой является дата обращения административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением – 26 мая 2022 г.

Вместе с тем, требования АО «» в части указания, что кадастровые стоимости, равные рыночным, подлежат применению для целей налогообложения и иных установленных законом целей с 01 января 2021 г., суд находит не основанными на законе.

Указание в резолютивной части судебного акта периода действия определенных судом кадастровых стоимостей в силу абзаца 2 пункта 25 Постановления Пленума № 28 предусмотрено только в случае пересмотра кадастровых стоимостей, ставших архивными, которыми оспариваемые в настоящем деле кадастровые стоимости не являются.

При таких обстоятельствах, ввиду отсутствия оснований, предусмотренных абзацем 2 пункта 25 Постановления Пленума № 28, указание в решении суда на период действия определенных судом кадастровых стоимостей, дат начала их применения не требуется.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 245 – 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление акционерного общества «» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества – удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ; площадью 25 047 +/- 55 кв.м; расположенного по адресу: категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: объекты по оказанию услуг и обслуживанию населения в соответствии с Общероссийским классификатором услуг населению: иные объекты по оказанию услуг и обслуживанию населения; в размере его рыночной стоимости 149 745 000,00 (сто сорок девять миллионов семьсот сорок пять тысяч) руб. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2020 г.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ; площадью 12 500 +/- 39 кв.м; расположенного по адресу: ; категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: магазины, торговые комплексы, торговые дома; в размере его рыночной стоимости 27 494 000,00 (двадцать семь миллионов четыреста девяносто четыре тысячи) руб. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2020 г.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами считать 26 мая 2022 г.

Решение суда может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Краснодарского краевого суда Анянова О.П.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 17 августа 2022 г.