Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Товариществу собственников жилья «Комфорт 122» о наложении обязанности заключить договор,

УСТАНОВИЛ :

Истец ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным иском к ответчику ТСЖ «Комфорт 122», с учетом уточнений от 14.01.2021г., указав, что является собственником нежилых помещений <адрес> (далее – МКД). Управление МКД осуществляет ТСЖ «Комфорт 122». 13.02.2020г. истец обратилась к ответчику с требованием о заключении договора на содержание и текущий ремонт общего имущества МКД, кроме того, повторно обращалась 20.07.2020г. и 14.08.2020г., однако до настоящего времени спорный договор сторонами не заключен. ФИО1, указывая на ответчика, как лицо, в силу положений ст. 445 ГК РФ, обязанное заключить договор, просит суд возложить на ТСЖ «Комфорт 122» обязанность по заключению договора, в соответствии с представленной ею редакцией, поскольку отдельные положения шаблона договора, представленного ответчиком, утвержденного протоколом общего собрания собственников МКД от 02.11.2020г., регулируют взаимоотношения с собственниками жилых помещений, тогда как ФИО1 является собственником нежилых помещений, а также некоторые положения в проекте договора не соответствуют требованиям действующего законодательства.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о времени и месте его проведения извещена надлежащим образом и своевременно, обеспечила участие в деле представителя по доверенности ФИО2

Представитель истца ФИО2 в судебном заседания заявленные требования поддержала в полном объеме по изложенным в иске основаниям, с учетом уточнений от 14.01.2021г., суду пояснила, что основанием для обращения в суд с иском послужило то, что ФИО1 вышла из состава ТСЖ и, как собственник нежилого помещения в многоквартирном жилом доме, имеет право на заключение договора на содержание и ремонт общедомового имущества, что предусмотрено жилищным законодательством. Поскольку, когда ФИО1 в феврале 2020 года обратилась с заявлением о выходе из ТСЖ, и ей не был предложен для заключения какой-либо договор, как с собственником, она разработала проект договора на основании положений законодательства, сметы доходов и расходов, которая утверждена ТСЖ на 2019 год и направила этот проект договора в ТСЖ. Ответа от ТСЖ получено не было. В ноябре было проведено собрание собственников жилья, в котором ФИО1 принимала участие в заочной форме. Она изучала проект договора, представленный ТСЖ, проголосовала против, поскольку положения договора не соответствуют нормам жилищного законодательства. Сам по себе текст договора был рассчитан на собственников жилых помещений и возлагает на собственника обязанности, которые касаются собственников жилых помещений, а не нежилых, например, соблюдать правила пользования жилыми помещениями, вносить оплату за жилое помещение, то есть такие условия, которые не могут относиться к содержанию общего имущества нежилого помещения. Исходя из текста договора представленного ТСЖ, следует, что не все требования статьи 162 ЖК РФ соблюдены. Так, данной статьей предусматривается конкретный перечень тех условий, которые в обязательном порядке включаются в проект договора. Указано, что таким договором устанавливается порядок определения цены договора, платы за коммунальные услуги. Положения, которые установленные разделом 4 проекта договора, не раскрывают понятия, за что конкретно и какие услуги оплачивает собственник нежилого помещения в МКД на содержание и ремонт имущества и по какой стоимости. Также в договоре должен быть указан порядок осуществления контроля за деятельностью ТСЖ, обязательства ТСЖ. В проекте договора, который был принят общим собранием, этот пункт не расписан. Сам договор обозначен, как договор управления многоквартирным домом, тогда как должен именоваться, как договор на содержание и ремонт общего имущества. Имеются различные неточности, несоответствия, указания на несуществующие органы, которые должны утверждать тарифы на коммунальные услуги. Все эти положения в проекте подготовленном истцом, учтены, за основу взят шаблон договора, который принят на общем собрании и внесены изменения только в части несоответствующей законодательству. Так, в шаблоне договора, представленном ТСЖ, в п 2.2.3.1. нет конкретизации что такое «незначительное», мы этот пункт убрали, так как сами не знаем, что такое незначительное. Пункт 3.1.1., то что касается прав и обязанностей сторон, где указано хранить подлинники, копии учредительных документов ТСЖ, не понятно, что хранить, подлинники или копии. Пункт 3.2.4 непонятно, что такое - другие цели. По пункту 3.2.5, в законе нет такой формулировки, мы предлагаем формулировку из ЖК РФ. Что касается обязательств собственников. По пункту 3.3.1, ФИО1 не может соблюдать правила пользования жилыми помещениями, поскольку у нее нежилые помещения. В п. 3.3.2, скорее всего, идет речь о содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома, а не жилого помещения. Пункт 3.3.5 непонятен. Пункт 3.4.3 должен контролировать порядок управления ТСЖ, здесь идет отсылка к ЖК РФ, хотя в ЖК РФ говорится, что это должно быть прописано в договоре, каким образом собственник контролирует выполнение обязанности ТСЖ. Мы предлагаем этот порядок прописать. Раздел 4, платежи по договору, - непонятно, как определяется цена договора, за что платить, в какие сроки. С учетом того, что проект договора, составленный истицей, основан на проекте, принятом общим собранием, в него истицей внесены изменения, основанные на законе, просила возложить на ТСЖ обязанность заключить договор, по проекту, подготовленному ФИО1, с учетом сметы на 2019 год, утвержденной общим собранием ТСЖ.

В судебном заседании представитель ответчика ТСЖ «Комфорт 122» - ФИО3 ( полномочия удостоверены) заявленные требования не признала по основаниям, изложенным в отзыве на иск, просила в удовлетворении требований отказать.

Суду пояснила, что в феврале 2020 года ФИО1 обращалась в ТСЖ с заявлением о заключении с ней договора. Договор с нею подписан не был, так как началась пандемия и невозможно было провести общее собрание собственников МКД для утверждения проекта договора. В ноябре 2020 года собрание было проведено, проект договора утвержден и 08.12.2020 г. направлен ФИО1 Однако, до настоящего времени истец договор не подписала. Также представитель ответчика суду пояснила, что ТСЖ не возражает против заключения договора с истцом, однако в редакции, установленной общим собранием членов ТСЖ от 02.11.2020г. Моменты, на которые ссылается сторона истца, являются не существенными и никак не влияют на права и обязанности стороны. Что касается расшифровок незначительных неисправностей в части водопровода и канализации, то это оценочные понятия, это не капитальные работы, связанные с неисправностями системы. Поскольку, данный проект договора был утвержден путем голосования общим собранием собственников, внести изменения в него не представляется возможным. Что касается хранения подлинников и копий учредительных и иных документов ТСЖ, в проекте договора знак препинания не поставлен. Если сторона владеет нежилым помещением, пункт договора в части жилых помещений на нее не распространяется и наличие формулировки в договоре не обязует сторону соблюдать правила пользования жилыми помещениями. Сторона говорила, что не указан порядок контроля, но в ЖК РФ прописан порядок контроля за деятельностью ТСЖ, поэтому в договоре есть ссылка на ЖК РФ.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. ч. 1 и 2 ст. 39 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Частью 1 ст. 135 ЖК РФ, предусмотрено, что товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме, либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

В силу ч. 2 ст. 136 ЖК РФ, товарищество собственников жилья может быть создано: собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в ЕГРН документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах, либо собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов.

Пунктом 1 части 1 ст. 137 ЖК РФ установлено, что товарищество собственников жилья вправе: заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры.

Из положений ч. 6 ст. 155 ЖК РФ следует, что, не являющиеся членами товарищества собственников жилья, либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья, либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за содержание жилого помещения и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт, в соответствии со статьей 171 настоящего Кодекса.

В соответствии с пп. "б" п. 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом):

- путем членства собственников помещений в указанных организациях - в соответствии с разделами V и VI Жилищного кодекса Российской Федерации;

- путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями - в соответствии с пунктом 2 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно ч. 1 ст. 145 ЖК РФ общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.

В силу ч. 5 ст. 146 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

В соответствии с требованием ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, ФИО1 является собственником нежилых помещений <адрес> (л.д. 12, 13).

Для управления общим имуществом собственников помещений в указанном жилом доме № было создано ТСЖ «Комфорт 122», членом которого на основании заявления от 21.01.2011г. (л.д. 56) являлась истец.

Согласно положений Устава ТСЖ «Комфорт 122», утвержденного Протоколом №1 от 24.04.2012г. общего собрания членов ТСЖ, собственники помещений в МКД, не являющиеся членами товарищества, вносят плату за содержание и ремонт общего имущества в МКД и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ (п.4.1.2 Устава). На основании решения общего собрания членов ТСЖ собственники помещений в МКД могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в МКД) ресурсоснабжающим организациям (п. 4.1.4 Устава). Размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества, а также размер платы за содержание и ремонт жилого и (или) нежилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ определяются органами управления ТСЖ на основании принятой сметы доходов и расходов ТСЖ на год, утвержденной решением общего собрания членов ТСЖ и обеспечивающей содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в МКД в соответствии с требованиями действующего законодательства (п. 4.2 Устава). Собственники помещений в МКД, не являющиеся членами товарищества, вносят плату за жилое и (или) нежилое помещение, оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ (п. 4.3.1 Устава) (л.д. 58-74).

05.02.2020г. ФИО1 представила в адрес ответчика заявление о выходе из членов ТСЖ (л.д. 55) и прекратила членство в ТСЖ, что не оспаривается сторонами.

После чего, 13.02.2020г. истец обратилась в ТСЖ «Комфорт 122» для заключения договора на содержание и ремонт общего имущества МКД, приложив к заявлению для согласования ответчиком проект договора, указав, что в разделе 2 «Расходы на содержание и ремонт» Приложения №1 не заполнены строки, просила заполнить строки «Итого расходы», «Разница между расходами и доходами», «Доплата на содержание и текущий ремонт на 1 кв.м. в месяц/в год» (л.д. 14).

В ответ на поступившее обращение ФИО1, 27.02.2020г. ТСЖ «Комфорт 122» направило в ее адрес письмо, из которого следует, что представленный истцом договор составлен в некорректной форме, с нарушением правил составления последовательности разделов, рекомендуемых п. 3 ст. 162 ЖК РФ, ТСЖ направило в адрес истца проект договора в своей редакции, который просили подписать, либо направить лист разногласий (л.д. 53, 54).

В письмах, переданных истцом в адрес ТСЖ «Комфорт 122» от 20.07.2020г. и 14.08.2020г. ФИО1 указывает на не заключение ТСЖ до указанной даты договора (л.д. 19, 20).

Из ответа ТСЖ «Комфорт 122» от 19.08.2020г., направленного в адрес истца 27.08.2020г. на ее обращение следует, что указанный ответ не получен истцом, конверт возвращен за истечением срока хранения, в связи с чем, в адрес истца ответ направлен повторно 22.07.2020г. (л.д. 75, 76).

12.09.2020г. ФИО1 обратилась с настоящим исковым заявлением в суд.

В ходе судебного заседания в материалы дела представлено уведомление о проведении общего собрания собственников помещений МКД <адрес> в форме заочного голосования, а так же Решение собственника ФИО1, оформленное в протоколах от 02.11.2020, которая проголосовала против всех поставленных на голосование вопросов, в том числе против утверждения договора управления МКД.

Вместе с тем, протоколом общего собрания собственников помещений МКД <адрес>, проведенного в ходе заочного голосования от 02.11.2020г., утвержден договор управления МКД, которым предусмотрены условия о содержании и ремонте общего имущества.

10.11.2020г. согласно представленных в судебное заседание квитанций АО «Почта России» и описи вложений, ответчик направил в адрес истца проект утвержденного общим собранием собственников помещений МКД от 02.11.2020г. договора управления МКД. Кроме того, 08.12.2020г. в адрес истца повторно направлен проект договора управления МКД, а также направлена копия протокола общего собрания от 02.11.2020г.

Из уточненного искового заявления ФИО1 следует, что истец не согласна со следующими положениями представленного ей Договора (шаблона): п. 3.3.1 и 3.3.2 в которых указано на необходимость соблюдения правил пользования жилыми помещениями, внесение платы за содержание и ремонт жилого помещения; проект Договора не содержит сведений о доле общего имущества, подлежащей содержанию и ремонту за счет ФИО1;. 2.2.3.1 содержит формулировку «незначительных», которая является оценочным и нигде дополнительно не раскрывается, что препятствует пониманию потребителем своих прав по договору; спорный Договор должен именоваться «договор о содержании и ремонте общего имущества», а не «договор управления многоквартирным домом»; п. 3.1.1 содержит обязанность ТСЖ «хранить копии подлинники учредительных и иных документов ТСЖ»; п. 3.2.4 содержит указание на право ТСЖ «доходы от сдачи в аренду.. . направлять на ремонт и обслуживание многоквартирного дома.. . и другие цели в соответствии с уставом ТСН»; п. 3.3.5 обязывающий собственника явиться в ТСЖ с момента получения уведомления; п. 3.4.3 наделяющий собственника правом контролировать выполнение ТСЖ его обязательств по Договору и отсылающий к общим положениям Жилищного кодекса РФ, в то время как согласно ст. 162 Жилищного кодекса РФ порядок осуществления контроля устанавливается самим договором; раздел 4 «Платежи по договору» не согласуется с предметом договора, поскольку обязывает собственника помимо платы за коммунальные услуги на содержание общего имущества и платы за содержание и ремонт многоквартирного дома вносить также плату за помещение (помещения) без конкретизации этих помещений. При этом содержание и ремонт лифтов, содержание мусоропровода, относящихся к общему имуществу собственников, дополнительно поименовано в разделе, касающемся внесения платы за коммунальные услуги, что может повлечь взимание двойной платы за эти услуги; пункт 4.3 содержит указание на несуществующий орган - Региональная энергетическая комиссия г. Красноярска, тогда как тарифы на коммунальные услуги на территории Красноярского края с 2018 года утверждаются Министерством тарифной политики Красноярского края; не содержит каких-либо приложений, раскрывающих размер платы за содержание и ремонт общего имущества, действующих на дату подписания договора; п. 5.1 договор может быть изменен по соглашению сторон, либо по решению суда, однако в силу ст. ст. 138, 162 ЖК РФ, п. 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утверждённых постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. № 491, услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома оказываются собственнику помещений, не являющемуся членом ТСЖ, на основании договора о содержании и ремонте общего имущества.

Разрешая требования истца о понуждении к заключению договора, суд исходит из следующего.

Согласно положениям ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (ч. 1). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (ч. 4).

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора является обязательным, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ, либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

Федеральным законом Российской Федерации от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения в п. 2 ст. 138 Жилищного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми ранее действовавшая редакция пункта, предусматривавшая обязанность товарищества собственников жилья заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества, заменена другой обязанностью: осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном разделом VIII настоящего Кодекса.

В силу действующей редакции ст. 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано осуществлять управление многоквартирным домом, выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору; обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме; обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество; обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью.

Таким образом, положениями статьи 138 ЖК РФ обязанность по заключению договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества, на ТСЖ не возложена.

При этом, в силу ч. 6 ст. 155 ЖК РФ, не являющиеся членами товарищества собственников жилья, либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья, вносят плату за содержание жилого помещения и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья.

Таким образом, для урегулирования спорных правоотношений по внесению платежей, истец, как собственник помещений в МКД, вправе требовать заключения такого договора.

Как указано ранее, ч. 4 ст. 162 ЖК РФ, предусматривает, в частности, что условия управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Приведённые в уточненном иске ФИО1 доводы, относительно п. 3.3.1 и 3.3.2 в которых указано на необходимость соблюдения правил пользования жилыми помещениями, внесение платы за содержание и ремонт жилого помещения; - поименовании Договора; п. 2.2.3.1 содержащего формулировку «незначительных», которая является оценочным и нигде дополнительно не раскрывается, что препятствует пониманию потребителем своих прав по договору; содержания раздела 4 «Платежи по договору»; п. 5.1 в части изменения Договора, суд находит основанными на неверном толковании норм действующего законодательства и направленными на индивидуальное регулирование правоотношений сторон, в связи с чем, отклоняются.

Суд, принимая во внимание изложенное, приходит к выводу о том, что, поскольку на ТСЖ более не возложена обязанность в обязательном порядке заключать договоры с собственниками помещений, не являющихся членами ТСЖ о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, а заключение договора в предложенной истцом редакции приведет к установлению различных условий управления общим имуществом для членов ТСЖ, собственников МКД не являющихся членами ТСЖ, и истца, договор на обслуживание общего имущества может быть заключен при наличии решения собрания собственников помещений на условиях, одинаковых для всех собственников, вне зависимости от членства в ТСЖ, в то время, как представленный истцом договор содержит условия, не утвержденные общим собранием ТСЖ, то есть индивидуальные, которые предусматривают индивидуальное регулирование правоотношений сторон.

Кроме того, оценивая доводы истца в части отсутствия приложений к Договору, раскрывающих размер платы за содержание и ремонт общего имущества, действующих на дату подписания договора, суд исходит из следующего

В соответствии с п. п. 2, 3 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ, товарищество собственников жилья вправе: определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели; устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Согласно п. 33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья, либо органами управления жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.

Исходя из указанных правовых норм, равными, независимо от членства в ТСЖ, являются и обязанности собственников жилых и нежилых помещений по несению бремени расходов на содержание общего имущества, что следует из ст. ст. 39, 158 ЖК РФ, разделов 1 и 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491.

Для всех собственников жилых и нежилых помещений (членов и не членов ТСЖ) размер платежей, связанных с содержанием и ремонтом общего имущества, согласно п. 8 ст. 156 Кодекса, пункту 33 Правил определяется органами управления товарищества собственников жилья, в соответствии с уставом.

Указанным нормам корреспондирует изложенная в Постановлении от 03 апреля 1998 года N 10-П правовая позиция Конституционного Суда Российской Федерации, заключающаяся в том, что отказ части домовладельцев от вступления в члены товарищества собственников жилья, не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением МКД, под которым понимается единый комплекс недвижимого имущества, включающий общее имущество собственников, в целях его содержания и эксплуатации.

Таким образом, выход собственника помещения ( как жилого, так и нежилого) из членов ТСЖ, а также отсутствие заключенного между сторонами договора о предоставлении коммунальных услуг, не является основанием для освобождения истца от оплаты коммунальных услуг в соответствии с утвержденным в установленном законом порядке тарифом, являющимся равным для всех собственников помещений МКД.

Требований об установлении размера обязательных платежей отдельно для собственников нежилых и жилых помещений в многоквартирных домах, являющихся членами ТСЖ и не являющихся членами ТСЖ, закон не содержит. Тариф утверждается для всех собственников независимо от их членства в ТСЖ.

Иной подход приводил бы к возможности образования у собственника неосновательного обогащения за счет других собственников и созданного ими для управления многоквартирным домом товарищества.

Как следует из п. п. 7.1 -7.2 проекта Договора управления МКД, утвержденного Протоколом общего собрания собственников помещений в МКД от 02.11.2020г., договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и заключен сроком на 3 года.

То есть, в настоящее время в установленном законом порядке, принят договор об управлении МКД, регламентирующий порядок несения расходов на содержание общего имущества МКД.

Вместе с тем, суд находит доводы истца, изложенные в исковом заявлении, а также в уточненном исковом заявлении относительно несоответствия некоторых положений Договора действующему законодательству обоснованными: проект Договора не содержит сведений о доле общего имущества, подлежащей содержанию и ремонту за счет ФИО1. Отсутствуют правовые основания для включения в Договор пункта 3.3.5, обязывающего собственника явиться в ТСЖ с момента получения уведомления; пункт 4.3 содержит указание на несуществующий орган - Региональная энергетическая комиссия г. Красноярска, тогда как тарифы на коммунальные услуги на территории Красноярского края с 2018 года утверждаются Министерством тарифной политики Красноярского края.

При этом, п. 3.1.1 действительно содержит техническую описку в части обязанности ТСЖ «хранить копии подлинники учредительных и иных документов ТСЖ»; п. 3.2.4 содержит описку в части указания на право ТСЖ «доходы от сдачи в аренду.. . направлять на ремонт и обслуживание многоквартирного дома.. . и другие цели в соответствии с уставом ТСН»; что возможно устранить иным способом и не требует специальной судебной защиты.

Установленное п. 3.4.3 Договора право собственника контролировать выполнение ТСЖ его обязательств по Договору с отсылкой к общим положениям ЖК РФ, не противоречит действующему законодательству, прав истца не нарушает.

Таким образом, суд не усматривает оснований к возложению обязанности по заключению спорного договора, как в редакции, представленной истцом, так и в редакции, представленной ответчиком, поименованным договором управления.

С учетом изложенных выше обстоятельств, поскольку собственник помещения, не являющийся членом ТСЖ, вносит плату за содержание помещения и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья, суд находит заявленные требования истца подлежащими частичному удовлетворению в части возложения на ответчика обязанности по заключению договора на содержание общего имущества МКД, соразмерно ее доле в праве общей собственности на это имущество.

Принятое судом решение не препятствует защите прав истца в ином судебном порядке, в случае несогласия с тарифами, установленными общим собранием собственников МКД.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л :

Обязать Товарищество собственников жилья «Комфорт 122» заключить с ФИО1 – собственником нежилых помещений <адрес>, договор на содержание общего имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу : <адрес>, соразмерно ее доле в праве общей собственности на это имущество.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда в течение месяца с момента его изготовления в полном объеме, путем подачи апелляционной жалобы через Железнодорожный районный суд г. Красноярска.

Председательствующий : Л.В. Панченко

Решение изготовлено в окончательной форме 25 января 2021 года