Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Трансбункер-Ванино» о взыскании упущенной выгоды и по встречному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Трансбункер-Ванино» к индивидуальному предпринимателю ФИО1, ФИО3 о признании предварительного договора от 03.04.2018 года недействительной, ничтожной (мнимой) сделкой, признании договора купли-продажи от 22.04.2019 года недействительной (притворной) сделкой,

У С Т А Н О В И Л:

ИП ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Трансбункер-Ванино» о взыскании упущенной выгоды, в обоснование иска указывая, что 01.09.2016 г. между ней (арендодатель) и ООО «Трансбункер-Ванино» (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества. Согласно пункту 1.1. указанного договора аренды Арендодатель предоставляет Арендатору во временное владение и пользование за плату здания, указанные в п.1.2. договора, а Арендатор обязуется выплачивать арендную плату в размере и сроки, указанные в п. 2 договора. В соответствии с п.1.2. Договора, Арендатору во временное владение и пользование переданы следующие здания: нежилое здание- Дорожно-ремонтный пункт, общая площадь 1048,4 кв.м., расположенное по адресу<адрес>, кадастровый №; Нежилое здание- гараж ДРП в п.Ванино, общая площадь 572 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> кадастровый №; нежилое здание- склад ДРСУ, общая площадь 707,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №; нежилое здание - склад, общая площадь, 969,1 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> кадастровый №. Указанные здания принадлежали истцу на праве собственности. Кроме этого, указанные объекты были введены в эксплуатацию до заключения договора аренды 01.09.2016 г. на основании Разрешений на ввод объектов в эксплуатацию, выданных Администрацией Ванинского муниципального района. В указанных выше зданиях имелось сантехнические и электротехнические устройства: отопление- трубчатые стальные радиаторы, электроосвещение - наружное в кабель-каналах щитовое, вентиляция - приточно-вытяжная с венткамерами, что подтверждается техническими паспортами. Согласно условиям указанного договора аренды от 01.09.2016 г. арендодатель обязан передать арендатору здания в состоянии, позволяющем их нормальную эксплуатацию в соответствии с п. 1.5. договора («Стороны установили, что здания должны использоваться в качестве гаражных боксов для стоянки и ремонта автомобилей, складских, вспомогательных помещений для персонала»). Согласно Акту приема-передачи недвижимого имущества от 01.09.2016 г. Истец передал арендатору нежилые здания, являющиеся предметом договора аренды в надлежащем виде, как указано в акте приёма-передачи: «Здания полностью соответствуют условиям договора. Арендатор не имеет каких-либо претензий к Арендодателю в отношении указанных зданий». В соответствии с п. 3.2.2. договора аренды, ответчик обязан был поддерживать здания в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт, а также «Возвратить здания после прекращения настоящего договора арендодателю в течение трёх дней по акту приёма-передачи. Состояние Зданий не должно быть ухудшено по сравнению с их состоянием на момент передачи Арендатору с учётом нормального износа. Если в период действия настоящего договора Арендодателем был произведён капитальный ремонт или иные улучшения Зданий, то Здания должны быть возвращены в состоянии с учётом данных улучшений и ремонта» (п. 3.2.5. договора аренды от 01.09.2016 г.). Таким образом, из положений договора прямо вытекает обязательство арендатора (Ответчика) возвратить здания в исправном состоянии, при этом возможности для арендатора производить какие-либо улучшения в них договором не предусмотрена. Однако по окончании срока аренды указанные объекты недвижимости были возвращены не в надлежащем состоянии (с замечаниями), что подтверждается подписанным сторонами Актом возврата от 01.07.2018 г. Согласно условиям Акта возврата от 01.07.2018 г. п. 3 в адрес Ответчика 16.07.2018 г. был направлен Акт с дефектной ведомостью, однако данный Акт с подробным описанием замечаний не был подписан Ответчиком. Все замечания к возвращённым зданиям подробно описаны в Акте (дефектная ведомость) от 01.07.2018 г. приложенному к настоящему иску, в частности, во всех зданиях демонтированы в полном объеме системы: Вентиляция - сняты коробчатые воздуховоды и их крепежные элементы внутри помещения; с наружной стороны сняты с оснований вентиляционные насосы, сняты проходные межстенные каналы; Система энергообеспечения - срезана полностью, срезана по всему объекту силовая электропроводка, распределительные щиты, лампы освещения, розетки, выключатели. Система отопления - срезана, отсутствует полностью регистровая трубная система отопления. Таким образом, во время приёмки арендованного имущества в связи с расторжением договора аренды стало известно, что в период нахождения указанного имущества во временном пользовании Ответчика, ему был причинён ущерб. Размер ущерба определён на основании Отчётов «Об определении стоимости восстановительного ремонта объекта недвижимости» и составляет: 2 403 206 руб. В силу п. 5.3 договора аренды от 01.09.16 г. арендатор несёт ответственность за сохранность арендуемых зданий с момента подписания акта приёма-передачи. 01.09.2016 г. Ответчику была направлена претензия о возмещении ущерба от 30.09.2019 г., удовлетворить которую ответчик отказался. Между тем, в марте 2018 г. ею в сети интернет было размещено объявление о продажи указанного выше недвижимого имущества. В связи с тем, что здания находились в аренде у Ответчика, в апреле 2018 г. между ИП ФИО1 и ФИО3 был заключён Предварительный договор купли-продажи от 03.04.2018 г., согласно которому (п. 1.3) здания должны быть проданы за 64 720 000 рублей (стоимость указанных объектов недвижимости определена сторонами с учётом Заключений о стоимости № 31/1, 31/2, 31/3, 31/4 от 02.04.2018 г. (ООО «Бюро консалтинговых услуг»). В данном договоре также предусмотрены условия, при которых стоимость зданий может быть уменьшена, а именно «В случае, если к моменту совершения сделки (заключения основного договора) объекты недвижимости, в отношении которых заключён настоящий договор будут находиться в ненадлежащем состоянии (отсутствие или неисправное состояние инженерного оборудования, имеющегося на объектах в соответствии с техническим паспортом, необходимость в восстановительном ремонте и т.д.), то цена каждого объекта, указанная в п. 1.1. договора может быть уменьшена на размер стоимости восстановительного ремонта данного объекта, если он определён или по сниженной цене, согласованной сторонами, но не ниже кадастровой стоимости» (п. 1.5. предварительного договора купли-продажи от 03.04.2019 г.). Так как арендованное Ответчиком имущество было возвращено, как указано выше, в ненадлежащем состоянии, то по условиям предварительного договора от 03.04.2018 г. покупная цена зданий была уменьшена и в основном договоре купли-продажи от 22.04.2019 г. недвижимое имущество было продано за 56 020 000 рублей. За вычетом стоимости земельного участка, на котором расположены здания, с кадастровым номером 27:04:0101007:33, общая площадь 10000 кв.м. - 6 520 000 рублей, сумма недополученного в результате заключения основного договора купли-продажи от 22.04.2019 г. составила - 8 700 000 рублей. Претензия о возмещении ущерба от 29.07.2021 г. также осталась без ответа, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском. Между убытками Истца и нарушением обязательства Ответчиком имеется прямая причинно-следственная связь, поскольку Ответчик свои обязательства по договору аренды от 01.09.2016 г. по возврату арендованных у Истца зданий в надлежащем техническом состоянии не исполнил, своими умышленными действиями нанёс ущерб имуществу Истца (намеренное причинение вреда видно из переписки между истцом и ответчиком - прилагается к исковому заявлению), что, в свою очередь привело к уменьшению покупной цены указанных зданий предусмотренной в предварительном договоре купли-продажи от 03.04.2018 г. по сравнению с ценой основного договора купли-продажи от 22.04.2019 г. Просит взыскать с ответчика ООО «Трансбункер-Ванино» в пользу истца ИП ФИО1 в качестве возмещения упущенной выгоды 8 700 000 рублей.

ООО «Трансбункер-Ванино» обратилось со встречным иском к ИП ФИО1, ФИО3 о признании недействительными договоров. В обоснование иска указывая, что предварительный договор является мнимой сделкой, т.е. сделкой, совершеннойлишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. В пункте 1.3. Предварительного договора купли-продажи указана стоимость 4-х зданий земельного участка в размере 64 720 000 руб., а в пункте 1.5. - условия, при которых стоимость зданий может быть уменьшена, а именно в случае, если к моменту заключения основного договора объекты недвижимости будут находиться в ненадлежащем техническом состоянии (в т.ч. отсутствует оборудование). Считает, что Предварительный договор купли-продажи сфальсифицирован, т.е. в действительности был оформлен не в указанную в нём дату составления 03.04.2018г., а после подписания основного договора купли-продажи, к предъявлению Ответчиком в первоначального иска, на что указывают следующие фактические и правовые обстоятельства. 1.2. Предварительный договор был оформлен для вида, уже после составления основного Договора купли-продажи. Условия Предварительного договора по цене «уменьшению стоимости» специально прописаны таким образом, чтобы обосновать образовавшуюся разницу между ценой Предварительного договора и ценой основного Договора купли-продажи 8 700 000 руб. Подтверждением фальсификации доказательства (Предварительного договора) является то, что ИП ФИО1 узнала о своих нарушенных правах только 01.07.2018 г. после передачи объектов аренды между Обществом и ИП ФИО1 по завершении договорных отношений - указанной датой ИП ФИО1 фиксирует отсутствие в гаражных боксах якобы принадлежащего ей оборудования (системы отопления, вентиляции, энергообеспечения), но при этом пункт 1.5. Предварительного договора от 03.04.2018г. уже намеренно содержит условие о возможном отсутствии в помещениях оборудования, что должно повлечь уменьшение покупной цены. Этот факт является доказательством, что Предварительный договор купли-продажи был изготовлен не 03.04.2018г., а значительно позднее с определенной целью - обоснование наличия упущенной выгоды и её размера. Это при том, что в течение более 3-х лет ИП ФИО1 не предпринимала действий, в т.ч. путём обращения в суд, за подтверждением факта нарушения её прав и размера причинённого реального ущерба; с требованием о взыскании упущенной выгоды из Предварительного договора купли-продажи в течение всего периода к Обществу также не обращалась. О существовании Предварительного договора стало известно только при подаче ФИО1 первоначального иска. 1.3. В основном Договоре купли-продажи отсутствуют какие-либо указания о его заключении во исполнение Предварительного договора, при том, что Договор купли- продажи заключался не в соответствии с достигнутыми в Предварительном договоренамерениями сторон (значительно изменилась цена - существенное условие Договора купли- продажи недвижимости). Данное обстоятельство противоречит нормальной практике, учитывая, что продавец (ИП ФИО1) якобы «допустила ухудшение объектов продажи», чем нарушила условия Предварительного договора, в связи с чем была «вынуждена согласиться» со значительным уменьшением цены продажи, а покупатель якобы приобрел объекты ненадлежащего качества с существенной экономией от цены, определенной оценщиком и первоначально согласованной сторонами в Предварительном договоре. Т.е. на дату описания Договора купли-продажи предварительного договора не существовало. На фальсификацию Предварительного договора указывает также иное доказательство, представленное Ответчиком - сфальсифицированный Акт приёма-передачи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГг. к Договору купли-продажи. Данный Акт содержит указание, что он оформлен «во исполнение Предварительного договора» (п.1 Акта). Отсутствие такого Акта в день его оформления свидетельствует также об отсутствии Предварительного договора, на который ссылается данный Акт. На государственную регистрацию перехода права собственности Ответчиком был представлен только Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг. с местом составления документа - <адрес>. Договор не содержит никакого упоминания об Акте приема- передачи объектов, в приложениях к Договору Акт также не указан. Это прямо подтверждает физическое отсутствие Акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГг. на момент подписания сторонами Договора купли-продажи. Поэтому и становится объяснимой формулировка пункта 4 данного Договора: «Передача продаваемых объектов Продавцом и принятие их Покупателем на момент подписания настоящего Договора осуществлена, претензий между сторонами нет». В договорных отношениях подобная формулировка о передаче объектов применятся в случаях, когда Акт приема-передачи в форме отдельного документа не составляется, а сам Договор с подобной формулировкой замещает Акт и является тем допустимым документом о передаче недвижимости, на который указывает ст.556 ГК РФ. Поскольку передаточного акта либо иного документа о передаче продаваемого имущества кроме самого Договора на гос. регистрацию ФИО1 представлено не было, каких-либо приложений Договор купли-продажи не содержит, официальным документом о передаче имущества (допустимым законодательством) в данном случае является сам Договор купли-продажи. Между тем, ИП ФИО1, сформулировав требования о взыскании упущенной годы, вместе с Предварительным договором для обоснования разницы в продажной цене предъявляет и внезапно появившийся Акт приёма-передачи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ к Договору купли-продажи. Место составления документа - <адрес>. Данное обстоятельство подтверждает следующее: между двумя документами о передаче имущества выявлены явные противоречия- если стороны уже оформили один официальный документ о передаче (Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ), объекты переданы, претензий у сторон нет, второго официального документа о передаче (Акт приема-передачи от 21.04.2019г.), противоречащего первому, оформлено быть не могло. Акт же «фиксирует неудовлетворительное состояние объектов и указывает на необходимость уменьшения покупной цены», что идет вразрез с содержанием Договора. В ином случае именно данный Акт приема-передачи стал бы тем самым официальным документом о передаче имущества в соответствии с требованиями ГК РФ, что соответствовало бы обычно применяемой практике между сторонами гражданского оборота, тем более, когда есть риски понести убытки, т.е. Акта не существовало на дату 22.04.2021г., а значит, и «первоначальной договоренности сторон» об иной цене приобретения объектов, и самого упоминаемого в Акте Предварительного договора не существовало. Акт приёма-передачи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ к Договору купли-продажи составлен, как и требуется, в месте нахождения имущества - в <адрес>. Общество утверждает, что ни 21 либо ДД.ММ.ГГГГ ни ранее этих дат, лиц, чьи подписи стоят в Акте, физически не было в <адрес> в месте расположения передаваемых объектов. Иными словами, данный Акт о передаче имущества с зафиксированными в нём обстоятельствами не мог быть составлен в указанную в Акте дату и в указанном в Акте месте - он, как и Предварительный договор, составлен позднее (т.е. сфальсифицирован) с целью сформировать исковые требования о взыскании упущенной выгоды. Единственным смыслом оформления более поздней датой Акта приема- передачи является введение в оборот и усиление другого доказательства Ответчика - Предварительного договора. Сделано это, в том числе, посредством создания видимости обоснованного значительного уменьшения сторонами сделки продажной цены объектов (до 56,020 млн.р., что на 8,7 млн.р. меньше «цены» Предварительного договора), причина резкого снижения цены, как указано в Акте - неудовлетворительное состояние Зданий на момент их продажи по основному Договору (п.3). Кроме того, Акт от ДД.ММ.ГГГГ содержит намеренную отсылку к Предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ (п.1), что, по мысли Ответчика, также должно доказывать реальность его заключения сторонами в указанную дату. При том, что если, по мнению ИП ФИО1, в апреле 2019 года ей причинён внушительный ущерб (8,7 млн. руб.), то ни в 2019-м, ни 2020-м, ни весь 2021-й год (до предъявления иска) - требования из Акта и Предварительного договора к Обществу не Предъявлялись, в переписке не фигурировали, что не отвечает признакам разумности даже крупной компании, не говоря уже об индивидуальном предпринимателе. Правом же подтвердить размер реального ущерба, якобы причинённого Обществом при Прекращении аренды ДД.ММ.ГГГГ, и вину Общества в этом ИП ФИО1 не воспользовалась, в т.ч., путём обращения с иском в суд вплоть до истечения срока исковой давности. Таким образом, Предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ. Акт приёма передачи Недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ были оформлены значительно позднее указанных в них дат исключительно с одной целью - обосновать к моменту предъявления ИП ФИО1 иска к Обществу сумму в размере 8,7 млн.р., заявленную как упущенная Выгода в виде разницы между ценой, предусмотренной в Предварительном договоре, и ценой Основного Договора купли-продажи. То есть, в нарушение ст. 10 ГК РФ (злоупотребление правом) и в соответствии со ст. 170 ГК РФ - сделка была оформлена лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (заключить основной Договор купли-продажи), а единственная противоправная цель, которую она преследовала - причинение имущественного вреда Истцу. Соответственно Предварительный договор является ничтожной сделкой. Основной Договор купли-продажи является притворной сделкой, то есть, сделкой, которая совершена с целью прикрыть другую сделку (п. 2 ст. 170 ГК РФ). По условиям Договора купли-продажи ФИО1 должна была получить в качестве оплаты стоимости продаваемых зданий денежную сумму в размере 56 020 000 руб. в качестве единственного документа, подтверждающего выполнение условий Договора по оплате, Ответчиком был представлен Акт приема-передачи денежных средств от 22.04.2019г., согласно которому Ответчик якобы получил наличные денежные средства в размере 56 020 000 руб. Подтверждением притворности сделки является то, что никакие расчеты между сторонами во исполнение Договора купли-продажи произведены не были, никакие денежные средства Ответчик не получал. Акт приема-передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ является недопустимым и недостоверным доказательством по делу. Согласно ст.68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами. Акт приема-передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ только сам по себе, без представления Ответчиком совокупности иных надлежащих документов, подтверждающих реальность денежного исполнения Договора купли-продажи, а именно - реальность передачи покупателем и получения продавцом (ИП ФИО1) наличных денежных средств в огромной сумме 56 020 000 руб., с учетом всех обстоятельств дела, не отвечает принципу достоверности доказательств. Указанные в Договоре купли-продажи здания были приобретены (построены) ответчиком исключительно с целью осуществления предпринимательской деятельности, т.к. являются нежилой коммерческой недвижимостью, что подтверждается соответствующими техническими паспортами, а также Договором аренды между Истцом и Ответчиком. Об этом также свидетельствует статус индивидуального предпринимателя Ответчика, согласно ст. 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В Письмах Минфина России от ДД.ММ.ГГГГ№, от ДД.ММ.ГГГГ№ и ФНС России от ДД.ММ.ГГГГ № ЕД-3-3/412 разъяснялось, что о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности может свидетельствовать, в частности, факт изготовления или приобретения имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации. Следовательно, если имущество по своим функциональным характеристикам изначально не предназначено для использования в иных целях, не связанных с предпринимательской деятельностью, приобретено (изготовлено) налогоплательщиком не личных целей, полученный доход от продажи нежилых помещений непосредственно связан с предпринимательской деятельностью. Согласно Указанию Банка России от ДД.ММ.ГГГГ№-У «О правилах наличных счетов», наличные расчеты в валюте РФ между ИП и физическими лицами могут осуществляются без ограничения суммы. Однако при этом индивидуальные предприниматели обязаны соблюдать кассовую дисциплину. Указанием Банка России от ДД.ММ.ГГГГ№-У «О порядке ведения кассовых операций юридическими лицами и упрощенном порядке ведения кассовых операций индивидуальными предпринимателями и субъектами малого предпринимательства» для ИП предусмотрен упрощенный порядок ведения кассовых операций, т.е. Ответчик должен был вести соответствующий учет по приходованию/расходованию наличных денежных средств. Несмотря на то, что ИП освобождены от ведения бухгалтерского учета и не должны сдавать бухгалтерскую отчетность в налоговые органы, в соответствии с действующим законодательством, они обязаны вести учет полученных доходов/произведенных расходов (иных объектов налогообложения) на любом из режимов налогообложения Так, согласно п.п. 1.1. и 1.2. Приложения № к Приказу Министерства финансов РФ №н от ДД.ММ.ГГГГ, индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, ведут Книгу учета доходов и расходов, в которой в хронологической последовательности на основе первичных документов позиционным способом отражают все хозяйственные операции за отчетный (налоговый) период; налогоплательщики должны обеспечивать полноту, непрерывность и достоверность учета показателей своей деятельности. необходимых для исчисления налоговой базы и суммы налога. Кроме того, при продаже имущества Ответчик должен был уплатить налоги с полученной суммы в зависимости от того, какую систему налогообложения он применяет, что должно подтверждаться оформлением соответствующей налоговой декларации и перечислением в бюджет суммы налога. Никаких документов по приходованию наличных денежных средств, учету полученных доходов от продажи имущества, уплаты налогов с продажи соответствующего имущества Ответчиком не представлено. Нет ничего, подтверждающего денежное исполнение Договора «купли-продажи». Считают, что при разрешении данного спора Ответчик должен доказать ни одной распиской реальное получение денежных средств в качестве оплаты проданного существа по Договору купли-продажи, что могут подтвердить налоговые декларации, информация ИФНС, информация из банков о движении по счетам и иная достоверная информация, в противном случае- Акт приёма-передачи наличных денежных средств на сумму 56 020 000 руб. также следует признать сфальсифицированным доказательством. Подтверждением притворности сделки является и тот факт, что при подаче первоначального иска к Обществу ИП ФИО1 было заявлено Ходатайство об отсрочке оплаты госпошлины, в котором Ответчик ссылается на тяжелое финансовое положение и отсутствие денежных средств, т.е. Ответчик утверждает, что за немногим более чем 2 года им была потрачена сумма в размере 56 020 000 руб., при этом какой-либо хозяйственной деятельности, предполагающей возможность таких расходов, Ответчик не ведет. Куда, на что при каких обстоятельствах была израсходована столь внушительная сумма, Ответчик не доказывает и не может объяснить. Данное утверждение Ответчика подтверждает факт «безденежности» Договора купли-продажи. Таким образом, Ответчиком не представлено никаких объективных и достоверных доказательств реальности совершения (исполнения) Договора купли-продажи, а именно получения денежных средств, их последующего приходования, использования на какие-либо нужды. Учитывая тот факт, что переход права собственности на объекты недвижимого имущества, передаваемые по Договору купли-продажи от Ответчика к покупателю, был зарегистрирован в установленном законом порядке, между указанными лицами был заключен и исполнен Договор дарения (прикрываемая сделка). Так как денежные средства в размере 56 020 000 руб. за передаваемое имущество по Основному Договору купли-продажи Ответчик в действительности не получил, а фактически была совершена сделка по дарению имущества, соответственно и никакой упущенной годы в виде уменьшения цены, предусмотренной в Предварительном договоре по сравнению с ценой основного Договора купли-продажи в размере 8 700 000 руб., не было, т.е. требования Ответчика по первоначальному иску являются необоснованными. Кроме того, согласно обычаям делового оборота и просто здравого смысла, учитывая крупный размер сделки (продажа объектов недвижимого имущества за 56 020 000 руб.) Ответчик должен был хотя бы показать, предъявить к осмотру продаваемые объекты, а покупатель должен был произвести хотя бы элементарный осмотр приобретаемого имущества, как на дату составления Предварительного договора (03.04.2018г.), так и на дату оформления основного Договора купли-продажи (22.04.2019г.). Между тем, этого сделано не было - покупатель на слово принимает информацию Ответчика и «уплачивает» 56 020 000 руб. Ответчик лишь составляет на дату предъявления первоначального иска в Суд (для Суда) приёма-передачи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ к Договору купли- продажи, который не мог быть составлен в заявленную в Акте дату в заявленном в Акте месте (место расположения продаваемого имущества). Объекты недвижимого имущества, передаваемые по вышеуказанным договорам ответчика к Покупателю, расположены в пределах территории опасного производственного объекта ООО «Трансбункер-Ванино» - морского терминала по перевалке и хранению нефтепродуктов в порту Ванино, вся территория терминала ограждена, единственный способ прохода/проезда на/через территорию терминала осуществляется через контрольно- пропускной пункт (КПП). Это установленный и известный факт, и Ответчик его не может отрицать. Охрана территории, а также пропускной режим осуществляется ООО « Межрегиональная служба охраны» (Частная охранная организация). Так, согласно Справки «МСО» № от 01.10.2021г. - Покупатель (ФИО3) в период с 01.01.2018г. по 1.12.2019г. на территорию терминала ООО «Трансбункер-Ванино» к гаражам не проходил, какие пропуска на его имя не оформлялись. Продавец (ФИО1) после расторжения Договора аренды с Обществом (01.07.2018г.) и до настоящего времени также не посещала эти объекты. Это означает, что в период 2018-2019г.г., между Ответчиком и Покупателем был якобы заключен Предварительный договор на сумму 64 720 000 руб., 21 апреля 2019 года якобы оформлен в п. Ванино Акт приёма-передачи недвижимого имущества к Договору купли-продажи (хотя в указанное время ни ФИО3 ни ИП ФИО1 физически не было в месте расположения передаваемых объектов), ДД.ММ.ГГГГ в <адрес> составлен и заключён Договор «купли-продажи» на сумму 56 020 000 руб., денежные средства в наличной форме якобы переданы, но ни ранее, ни до настоящего времени покупатель (ФИО3) так и не посетил «купленные» объекты, в отношении «купленных» объектов коммерческой недвижимости им не было предпринято ни одного действия, направленного хоть на какое-либо использование данных объектов, т.к. они стоят заброшенными, в т.ч., с целью возврата (компенсации) якобы потраченных на их приобретение денежных средств, что также указывает на отсутствие у Покупателя какого либо коммерческого интереса к объектам и «потраченным» денежным средствам и, соответственно, на безденежность основного Договора купли-продажи, по которому формально поменяли только титульного собственника без проведения необходимых платежей. Просит признать предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительной ничтожной (мнимой) сделкой, признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительной ничтожной (притворной) сделкой.

В судебном заседании истец (ответчик по встречному иску) ИП ФИО1, пояснила, что ООО «Трансбункер-Ванино, стал задерживать арендную плату, по данному поводу в Арбитражном суде имелись судебные тяжбы, в связи с чем, пролонгировать договор аренды она не планировала. В феврале 2018 года она разместила объявление о продаже складских помещений. На данное объявление откликнулся ФИО3 В апреле при заключении предварительного договора она оговорила, как будет выглядеть имущество, что в нем останется после расторжения договора аренды. По окончании договора аренды, ДД.ММ.ГГГГ ею был составлен акт возврата нежилых помещений, дефектная ведомость. Имущество находилось в разграбленном состоянии, в стенах имелись повреждения, система отопления, энергоснабжения, вентиляции была вырезана. Утверждения представителя ответчика, что данное имущество принадлежало ООО «Трансбункер-Ванино», не соответствует действительности, что подтверждается техническими паспортами, в которых указано на наличие электроснабжения, вентиляции и отопления. Имущество ею было продано по сниженной цене, поскольку его состояние было ухудшено по вине ответчика. Денежные средства от продажи имущества ею были задекларированы, с полученного дохода был уплачен налог. Срок исковой давности, о котором заявляет ответчик ООО «Трансбункер-Ванино» ею не пропущен, считает, что он должен исчисляться с момента заключения основанного договора купли-продажи, то есть с ДД.ММ.ГГГГ. Встречные исковые требования не признает в полном объеме, предварительный договор был заключен ДД.ММ.ГГГГ,

Представитель ответчика (истца по встречному иску) ООО «Трансбункер Ванино» ФИО2 исковые требования ИП ФИО1 не признал, полагает, что истцом пропущен срок на обращение с указанным иском в суд. Поскольку о нарушенном праве истцу стало известно на момент расторжения договора аренды, а именно ДД.ММ.ГГГГ. Так же пояснил, что во время действия договора аренды арендатором производились за свой счет улучшения, необходимым для использования объектов по назначению, которые являлись отделимыми По окончании договора аренды арендатор забрал только, принадлежащее ему имущество. Никакого ущерба, действиями арендатора истцу причинено не было. Полагает, что предварительный договор на дату указанную в нем -ДД.ММ.ГГГГ не заключался, изготовлен гораздо позже, с целью обращения ФИО1 с иском о взыскании упущенной выгоды. Встречные исковые требования поддерживает в полном объеме, по доводам, изложенным в исковой заявлении.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не прибыл просил рассмотреть дело в его отсутствие, с участием его представителя ФИО4, предоставив письменный отзыв, согласно которого с исковыми требованиями ООО «Трансбункер-Ванино» он не согласен. Спорные объекты были приобретены ФИО3 как физическим лицом с целью использования этого имущества в предпринимательских целях (сдача помещений в аренду). До настоящего времени данные объекты не используются, в связи с проблемами проезда на режимную территорию нефтебазы, предпринимательской деятельностью он пока не занимается. В апреле 2018 года он договорился с ФИО1 о приобретении данных объектов. Договорённость о продаже объектов зафиксирована в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключённом ФИО3 и ФИО1 Основная сделка должна была состояться в течение года с момента расторжения договора аренды данных помещений, так как на момент подписания предварительного договора помещения ещё находились в аренде у ООО «Трансбункер-Ванино»- до 01.07.2018 г. В течение года он готовился к основной сделке купли-продажи, для чего использовал свои возможности по привлечению заёмных средств. Недвижимое имущество приобретено за счёт заёмных средств, т.е. по договорам займа у ряда физических лиц. При заключении договоров займа он законодательство РФ не нарушал, лично несет ответственность по данным обязательствам перед займодавцами. Решение вопроса о возможности сдать имущество в аренду, предполагалось создать ООО, с привлечением всех заимодавцев в качестве учредителей, с целью управления указанным имуществом и получения прибыли от его использования с соблюдением всех требований законодательства РФ. Однако реализовать намерения до настоящего времени не удалось. С момента приобретения и до настоящего времени указанные объекты никак не использовались и не эксплуатировались по назначению. Дохода от их использования до настоящего времени он не получал, напротив, нёс расходы по уплате налога на имущество за 2019, 2020 гг. Подтверждает, что предварительный договор купли-продажи указанных выше объектов ДД.ММ.ГГГГ подписывался им, все его условия были согласованы им и ФИО1, срок для заключения основного договора в предварительном договоре определён, имущество индивидуально определено, стоимость его устраивала. Что касается заключений о стоимости объектов №, 31/2, 31/3, 31/4 от ДД.ММ.ГГГГ, выполненные ООО «Бюро консалтинговых услуг», то на момент заключения, равно как и в настоящий момент, для него убедительные документы для принятия решения о стоимости объектов в целях заключения как предварительного договора, так и в дальнейшем Основного договора. Считает достаточным для принятия решения данных Заключений специалиста оценщика без Отчёта оценщика. Считает, что Предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не является мнимой сделкой, так как был заключён сторонами в соответствии с законом, был исполнен сторонами. У него как у покупателя нет никаких претензий к ФИО1 по поводу исполнения указанного предварительного договора. Он подтверждает, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО1 был подписан Акт приёма- передачи имущества, одновременно ему были переданы все ключи от зданий. С содержанием акта он согласен, указание в нём на предварительный договор считает уместным, законодательству он не противоречит. Основной договор (текст) составлялся им, он составил стандартный договор, указание на предварительный договор в тексте не делал, так как для него было главное, что состоится основная сделка купли-продажи индивидуально определенного имущества по цене, которая его устраивала, основные условия предварительного договора выполнялись посредством совершения основной сделки и предварительный договор уже терял своё значение. Основной Договор не является притворной сделкой. Данный договор также был заключён сторонами в соответствии с законом, был исполнен сторонами. Передача денежных средств была произведена перед сделкой наличными денежными средствами, во избежание расходов на банковские комиссии.

Представитель ответчика ФИО3-ФИО4 с исковыми требованиями не согласился, пояснив, что ООО «Трансбункер-Ванино» не является заинтересованным лицом в отношении договора купли-продажи между ФИО1 и А-вым. У него отсутствует законное право или охраняемый законом интерес защита которого осуществляется путем подачи данного иска. ООО «Трансбункер-Ванино» не является стороной договора, поэтому требовать рассмотрение ситуации подписания договора не имеет права, поскольку согласно ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и вмешательство суда в процесс заключения договора является изъятием из принципа свободы его заключения.

Допрошенные в ходе судебного заседания свидетели ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, суду пояснили, что являются сотрудниками ООО «Трансбункер Ванино», примерно в 2016 году они принимали участие в строительстве гаражей на территории ООО «Трансбункер Ванино», работы производились на основании распоряжения руководителей предприятия, в работе использовались материалы предприятия. О том, что данные объекты, принадлежали другому лицу им известно не было. Работы по возведению некоторых объектов (каркасов зданий) производились сторонней организацией. Приметно в 2017-2018 годах они стали переезжать из указанных объектов, при этом был произведен демонтаж некоторого имущества, используемого в работе.

Свидетель ФИО9, пояснила, что она работает в КГБУ «Хабкрайкадастр». Она занималась изготовлением технических паспортов, по заданию собственника объектов. Она осуществляла выезд на объект, где произвела замеры зданий, прописала их технические характеристики. Все объекты соответствовали проектной документации.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно представленных свидетельств о государственной регистрации права 27-АВ № от ДД.ММ.ГГГГ, 27-АГ № от ДД.ММ.ГГГГ, 27-27/004-27/062/200/2015-3265/1 от ДД.ММ.ГГГГ, 27-27/004-27/062/200/2015-2931/1 от ДД.ММ.ГГГГ, 27-АВ 776671 от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 на праве собственности до ДД.ММ.ГГГГ принадлежали следующие объекты недвижимости:

- здание - дорожно-ремонтный пункт, назначение: нежилое, общая площадь 1048,4 кв.м., инв.№, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, кадастровый №.

- здание - склад ДРСУ, назначение: нежилое, общая площадь 707,7 кв.м., адрес (местонахождение) объекта<адрес>, кадастровый №.

- здание склад, назначение: нежилое, площадью 969,1 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, кадастровый №.

- гараж ДРП в <адрес>, назначение нежилое, площадью 572 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, кадастровый №.

ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО1 и ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи вышеуказанных объектов недвижимости, общая стоимость указанных в п.п 1.1 объектов недвижимости определена сторонами с учетом заключений о стоимости №, 31/2, 31/3, 31/4 от ДД.ММ.ГГГГ (ООО Бюро консалтинговых услуг, ИНН <***>) и составляет 64 720 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами вышеуказанного предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ был подписан акт приема-передачи объектов недвижимого имущества.

ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи между ФИО1 и ФИО3 Стоимость в сумме всех продаваемых объектов составляет 56 020 000 рублей и на момент совершения сделки уплачена покупателем продавцу в полном объеме, претензий между сторонами нет. Для подтверждения факта оплаты по договору между сторонами составлен акт приема-передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ, по которому ФИО3 передал ИП ФИО1 денежные средства в размере 56 020 000 рублей.

В судебном заседании установлено и подтверждено материалами дела, что в момент заключения предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ имущество находилось в пользовании у ООО «Трансбункер Ванино».

Так, ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО1 и ООО «Трансбункер-Ванино» был заключен договор аренды вышеуказанного недвижимого имущества на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. На основании п. 4. 2 договора, договор был пролонгирован на 11 месяцев, по ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 1.5 данного договора, стороны установили, что здания должны использоваться в качестве гаражных боксов для стоянки и ремонта автомобилей, складских, вспомогательных помещения для персонала. Пунктом 3.1.1 предусмотрено, что арендодатель обязан своевременно передать арендатору здания в состоянии, позволяющем их нормальную эксплуатацию в соответствии с п. 1.5 настоящего договора.

Указанное помещение было передано арендатору по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, согласно данного акта здания полностью соответствовали условиям договора. Арендатор не имел никаких претензий к Арендодателю в отношении вышеуказанных зданий.

В акте было отражено имущество, находящееся в помещении, с указанием его состояния.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ№.16-22/0201 ФИО1 была предупреждена об окончании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. Также ООО «Трансбункер-Ванино» предупредили, что арендованные объекты недвижимости будут отключены от инженерных сетей: электроэнергия, тепло, вода и канализация.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами договора был подписан акт возврата нежилых зданий по договору аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. На момент подписания настоящего акта указанные выше здания принимаются арендатором с замечаниями к техническому состоянию. Данный акт подписан сторонами, имеется печать ООО «Трансбункер-Ванино». Из текста акта от ДД.ММ.ГГГГ следует, что подписание акта свидетельствует подтверждении арендатором наличия замечаний по приему арендованного имущества.

Как указывает истец в исковом заявлении, при возвращении арендатором арендованного имущества, было обнаружено причинение помещениям значительного ущерба.

Согласно п. 1.5 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ стороны договора предусмотрели, что в случае, если к моменту совершения сделки (заключения основного договора) объема недвижимости, в отношении которых заключен настоящий договор будут находиться в ненадлежащем состоянии (отсутствие или неисправное состояние инженерного оборудования, имеющегося на объекте в соответствии с техническим паспортом, необходимость в восстановительном ремонте и т.д.), то цена каждого объекта, указанная в п. 1.1 настоящего договора может быть уменьшена на размер стоимости восстановительного ремонта данного объекта, если он определен или по сниженной цене, согласованной сторонами, но не ниже кадастровой стоимости.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 была составлена дефектная ведомость, данная ведомость была направлена в адрес арендатора, однако не была ими подписана. Согласно дефектной ведомости в здании - дорожно-ремонтный пункт, назначение: нежилое, общая площадь 1048,4 кв.м., инв.№, адрес (местонахождение) объекта: <адрес> кадастровый № выявлены следующие дефекты: из-за производственного демонтажа электрооборудования, вентиляции на стенах (как оштукатуренных, так и сэндвич-панельных) имеются множественные следы повреждений от крепежей, вентканалов, электропроводки, распределительных щитов, светильников и т.д. Отдельные участки бетонного пола имеют повреждения, вызванные демонтажем оборудования и электрокабелей. Стены (оштукатуренные) в сажевом налете, сильно запыленные, в копоти. Имеется значительное повреждение покрытия стен. Потолки (бетонные) имеют отдельные разрушенные участки в виде выпавших межстычных фрагментов. Также имеются участки со следами протекания кровли. Большое количество мусора, грязи по всему помещению. Отдельные участки пола имеют повреждения. Бокс 1: повреждены и подлежат замене 2 двери (1 металлическая, 2 под покраску «канадская») в бытовом помещение (раздевалка, санузел, душевая). Отсутствует унитаз в санузле, раковина с краном, Бокс 2: отсутствуют 2 двери (под покраску) в подсобные помещения бокса. Повреждены 3 наружных откоса проема ворот. Большое количество мусора, грязи по всему помещению. Демонтированы в полном объеме системы: Вентиляция – сняты коробчатые воздуховоды и их крепежные элементы внутри помещения; с наружной стороны сняты с оснований вентиляционные насосы, сняты проходные межстенные каналы. Система энергообеспечения – срезана полностью, срезана по всему объекту силовая электропроводка, распределительные щиты, лампы освещения, розетки, выключатели. Срезана электропроводка и освещение в 2 смотровых ямах. Система отопления – срезана, отсутствует полностью регистровая трубная система отопления. Помяты ламели2 секционных ворот и требуется их замена. Полностью отсутствуют ручные пульты управления секционными воротами. Ключи от дверей секционных ворот переданы в основном в единичных экземплярах. Работу секционных ворот в автоматическом режиме подъема с пультов проверить не удалось ввиду обесточивания объекта арендатором.

У гаража ДРП в <адрес>, назначение нежилое, площадью 572 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, кадастровый № имеются следующие дефекты: внутренняя часть стен, выполненных из сэндвич-панелей имеют многочисленные повреждения после выполнения демонтажа энергообеспечения, вентиляции. Большое количество мусора, грязи по всему помещению. Отдельные участки пола имеют повреждения. Деформировано 3 наружных откоса проемов ворот. Система отопления – срезана, отсутствует полностью регистровая трубная система отопления. Неисправны двое секционных ворот (имеют видимые неисправности) в данном объекте. Требуется корректировка работы секционных работ. помяты ламели 2 секционных ворот и требуется их замена. Не переданы ручные пульты управления секционными воротами. Работу секционных ворот в автоматическом режиме подъема со стационарных пультов проверить не удалось в виде обесточивания объекта арендатором. Система энергообеспечения – срезана полностью, по всему объекту срезана силовая электропроводка, распределительные щиты, лампы освещения, розетки, выключатели. Система вентиляции – сняты и отсутствуют коробчатые воздуховоды, их крепежные элементы внутри помещения, с наружной стороны сняты с оснований вентиляционные насосы (в наличии), сняты и отсутствуют проходные ме6жстенные каналы.

У здания - склад ДРСУ, назначение: нежилое, общая площадь 707,7 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, кадастровый № имеются следующие дефекты: внутренняя часть стен, выполненных из сэндвич-панелей имеют многочисленные повреждения, после выполненного демонтажа энергообеспечения. Имеются 3 сквозных отверстия по низу стен помещения. Большое количество мусора, грязи по всему помещению. Требуется корректировка работы секционных ворот. Работу секционных ворот в автоматическом режиме подъема со стационарных пультов проверить не удалось ввиду обесточивания объекта арендатором. Система энергообеспечения – срезана полностью по всему объекту силовая электропроводка, распределительные щиты, лампы освещения, розетки, выключатели. Отопление – срезано, полностью отсутствует регистровая трубная система отопления.

У здания - склад, назначение: нежилое, площадью 969,1 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, кадастровый № имеются следующие дефекты: внутренняя часть стен, выполненных из сэндвич-панелей имеют многочисленные повреждения, после выполненного демонтажа энергообеспечения. Имеется мусор, грязь в отдельных помещениях объекта. Работу секционных ворот в автоматическом режиме подъема с пультов проверить не удалось ввиду обесточивания объекта арендатором. Энергообеспечение – срезана полностью по всему объекты силовая электропроводка, распределительные щиты, лампы освещения, розетки, выключатели. Отопление – срезано и полностью отсутствует регистровая трубная система отопления.

Как следует из искового заявления, истец просит взыскать с ответчика упущенную выгоду в сумме 8 700 000 (разница между покупной стоимостью выше перечисленного имущества указанной в предварительном договоре и фактически полученной при заключении основанного договора купли продажи, за минусом стоимости земельных участков). Упущенную выгоду истец рассчитывает в связи с невозможностью продажи имущества по цене оговоренной в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик в ходе рассмотрения дела не признал требования о взыскании упущенной выгоды, пояснив, что по окончании договора аренды ими было демонтировано только принадлежащее им имущество, которое было ими установлено в ходе использования арендованного имущества.

Вместе с тем, в судебном заседании установлено, что в указанных выше зданиях имелось сантехнические и электротехнические устройства: отопление-трубчатые стальные радиаторы, электроосвещение - наружное в кабель-каналах щитовое, вентиляция-приточно-вытяжная с венткамерами, что подтверждается, техническими паспортами инвентарный № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, инвентарный № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ технический паспорт инвентарный № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ технический паспорт инвентарный № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, а также проектно-сметной документацией

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно п.3.2.5 Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ арендатор обязан возвратить Здание после прекращения настоящего договора Арендодателю в течение трех дней по акту приема-передачи. Состояние Зданий не должно быть ухудшено по сравнению с их состоянием на момент передачи Арендатору с учетом нормального износа.

В силу п.п. 1, 2 ст.393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, которые определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 названного Кодекса.

Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт и размер причиненных убытков, неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору, причинно-следственную связь между ненадлежащим исполнением ответчиком принятых на себя обязательств и причиненными истцу убытками.

Согласно п. 12, 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по смыслу статьи 15 ГК РФ, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.

По делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Если лицо несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности (например, пункт 3 статьи 401, пункт 1 статьи 1079 ГК РФ).

Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.

Согласно п. 1, 3, 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, убытки подлежат возмещению в полном размере: в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (статья 15, пункт 2 статьи 393 ГК РФ).

При определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 ГК РФ).

В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения.

По смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 ГК РФ).

Если должник несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности, например, обстоятельств непреодолимой силы (пункт 3 статьи 401 ГК РФ).

Возмещение убытков как мера ответственности носит компенсационный характер и направлено на восстановление правового и имущественного положения потерпевшего лица.

Лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно документально подтвердить совершение им конкретных действий, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением (Постановление Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 16674/12 по делу N А60-53822/2011).

В обоснование требований о взыскании упущенной выгоды истцом представлен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ИП ФИО1 и ФИО3 (том 1 л.д.32) на общую сумму 64 720 000 руб.

Согласно предварительному договору стороны обязуются заключить основной договор а купли-продажи в срок в течении года с момента истечения срока аренды объектов недвижимости и возврата и возврата их продавцу - до ДД.ММ.ГГГГ.

Заключение основного договора на условиях в нем указанных, а именно по цене в ней указной, поставлено в зависимость от состояния недвижимости, в отношении которых заключен предварительный договор.

Как пояснил истец в судебном заседании, покупная цена недвижимого имущества была снижена, поскольку по возращении арендованного ООО «Трансбункер Ванино» имущества, его состояние значительно ухудшилось, а именно была демонтирована система вентиляции, система отопления, отсутствовала электропроводка, электрические щитки, стены имели повреждения, что подтверждается заключением эксперта, дефективной ведомостью.

Таким образом, истцом представлены доказательства того, что возможность продажи недвижимого имущества на условиях, оговоренных в предварительном договоре существовала реально, им предпринимались соответствующие меры на получение упущенной выгоды и совершались с этой целью приготовления, а также того, что действия ответчика не позволили истцу получить доход от продажи помещения за более высокой стоимости.

Указанное обстоятельство также подтверждает реальность получения дохода истцом от продажи имущества, принятие им для этого соответствующих действий, а также принятие мер для предотвращения (уменьшения) убытков, каковыми является продажа имущества по сниженной цене.

Ответчик доказательств в опровержение возможности получения истцом упущенной выгоды не представил, ее расчет, произведенный истцом, не оспорил, доказательств того, что демонтированное имущество было приобретено за его счет не представил.

В силу статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

При рассмотрении настоящего дела в суде ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

В судебном заседании установлено, что между ФИО1 и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ был заключен представительный договор на продажу недвижимого имущество на сумму 64720000 рублей. Основной договор купли продажи был заключен ДД.ММ.ГГГГ.

Из пояснений истца следует, что срок исковой давности ею пропущен не был, поскольку полагает, что данный срок следует исчислять с момента заключения основного договора купли-продажи, так как размер упущенной выгоды она смогла рассчитать только после продажи имущества, то есть с 22.04.20219 года.

Суд, с данными доводами истца согласиться не может.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности составляет 3 года со дня, определяемого статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Пунктом 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что течение срока исковой давности по требованиям юридического лица начинается со дня, когда лицо, обладающее правом самостоятельно или совместно с иными лицами действовать от имени юридического лица, узнало или должно было узнать о нарушении права юридического лица или о том, кто является надлежащим ответчиком (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истечение срока исковой давности, о применении которого заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статья 199 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

Судом установлено, что договор аренды, заключенный между ИП ФИО1 и ООО «Трансбункер», был расторгнут ДД.ММ.ГГГГ. Возврат нежилых зданий происходил по акту, составленному ДД.ММ.ГГГГ, в котором ИП ФИО1 указано на неудовлетворительное состояние нежилых зданий, а именно: демонтированы системы вентиляции, энергоснабжения, отопления.

Таким образом, суд приходит к выводу, что с момента расторжения договора аренды ДД.ММ.ГГГГ истцу стало известно о причинении ее имуществу ущерба и соответственно с указанной даты истцу стало известно о невозможности продажи имущества по оговоренной в предварительном договоре купли-продажи имущества от ДД.ММ.ГГГГ стоимости, в связи с ухудшением его состояния.

Таким образом, именно с указанной даты истец должен был узнать о нарушении своего права, при этом обращение истца в суд с иском ДД.ММ.ГГГГ имело место по истечении трехлетнего срока исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Применение судом срока исковой давности по заявлению стороны в споре направлено на сохранение стабильности гражданского оборота и защищает его участников от необоснованных притязаний и одновременно побуждает их своевременно заботиться об осуществлении и защите своих прав.

Учитывая, что истцом на момент обращения с настоящим иском в суд, пропущен срок исковой давности, суд оснований для удовлетворения требований истца не находит.

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО1 предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, до рассмотрения дела.

Поскольку в удовлетворении исковых требования ИП ФИО1 отказано, суд полагает необходимым взыскать государственную пошлину в соответствии с п.1 ст.1 ст.333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, т.е. в размере 51 700 рублей в доход местного бюджета

ООО «Трансбункер Ванино» подано встречное исковое заявление о признании предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ недействительной, ничтожной (мнимой) сделкой, а также признании договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительной (притворной) сделкой.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО1 и ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи вышеуказанных объектов недвижимости, общая стоимость указанных в п.п 1.1 объектов недвижимости определена сторонами с учетом заключений о стоимости №, 31/2, 31/3, 31/4 от ДД.ММ.ГГГГ (ООО Бюро консалтинговых услуг, ИНН <***>) и составляет 64 720 000 рублей.

Для подтверждения факта оплаты по договору между сторонами составлен акт приема-передачи денежных средств от 22.04.2019 года, по которому ФИО3 передал ИП ФИО1 денежные средства в размере 56 020 000 рублей.

В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Из положений ст. 167 ГК РФ следует, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ).

В пункте 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» обращено внимание судов на необходимость учитывать при рассмотрении споров то обстоятельство, что стороны мнимой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса РФ.

Согласно ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1). Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила (пункт 2).

В обоснование заявленных требований о признании недействительными предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а также договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ООО «Трансбункер Ванино» со ссылкой на мнимый и притворный характер этих договоров, указывал на то, что данные договора были составлены с целью предъявления иска о взыскании упущенной выгоды, и полагал, что ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор не заключался, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является безденежным.

В пункте 87 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 88 Постановления Пленума).

Из содержания указанной нормы и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что в случае признания сделки недействительной в связи с притворностью суду необходимо установить действительную волю сторон, выяснить фактические отношения между сторонами, а также намерения каждой стороны. При этом следует учесть, что признание договора притворной сделкой не влечет таких последствий как реституция, поскольку законом в отношении притворных сделок предусмотрены иные последствия - применение к сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемой сделке), относящихся к ней правил, с учетом существа и содержания такой прикрываемой сделки.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Из разъяснений, изложенных в п.25 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» следует, что для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче. Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Например, если в предварительном договоре указано здание, которое будет передано в аренду, однако не указан размер арендной платы, то такой предварительный договор считается заключенным. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (пункт 5 статьи 429, статьи 445 и 446 ГК РФ).

Из приведенных выше разъяснений следует, что для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить, отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора; исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ).

Вопреки доводам, изложенным в исковом заявлении, при наличии сомнений в реальности существования обязательства по сделке в ситуации, когда стороны спора заинтересованы в сокрытии действительной цели сделки, суд не лишен права исследовать вопрос о несовпадении воли с волеизъявлением относительно обычно порождаемых такой сделкой гражданско-правовых последствий, в том числе, оценивая согласованность представленных доказательств, их соответствие сложившейся практике правоотношений, наличие или отсутствие убедительных пояснений разумности действий и решений сторон сделки и т.п.

Суд приходит к выводу, что оспариваемые сделки были направлены на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей, что соответствует положениям ст. 153 ГК РФ, то есть на достижение определенного правового результата: договор купли-продажи сторонами исполнен, право собственности зарегистрировано за ФИО3 Доказательств, подтверждающих безденежность оспариваемого договора, истцом не представлено. При этом, отсутствие письменных доказательств передачи денежных средств, не может свидетельствовать о том, что деньги по договору не передавались, поскольку сами стороны сделки определили, что расчет произведен полностью до подписания договора. При таких обстоятельствах, составление и подписание передаточного акта свидетельствует о надлежащем исполнении сторонами принятых на себя договорных обязательств и, с учетом факта регистрации перехода к покупателю права собственности на предмет договора, оценивается, как достоверное и достаточное доказательство исполнения сторонами условий договора.

Применительно к положениям статей 166, 168, 170 ГК РФ, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 86 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», суд приходит к выводу об отсутствии условий для признания вышеназванных договоров, вопреки требованиям статьи 56 ГПК РФ, истец не привел никаких доводов и не представил суду доказательств, свидетельствующих о недобросовестности сторон сделки, либо об их намерении совершить эту сделку исключительно для вида, без ее реального исполнения.

При таких обстоятельствах суд, оснований для удовлетворения требований истца не находит.

Доводы представителя ответчика ФИО3 - ФИО10 об отсутствии у ООО «Трансбункер Ванино» права оспаривать вышеуказанные договоры, поскольку ООО «Трансбункер Ванино» не является стороной данной сделки, являются несостоятельными.

Так, согласно части 1 статьи 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

По смыслу пункта 2 статьи 166 ГК РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки и/или применении последствий ее недействительности может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Целью такого обращения заинтересованного лица в суд может быть подтверждение факта существования или отсутствия правоотношений (иск о признании), к числу которых относится иск о признании недействительной сделки.

Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и может повлиять на его правовое положение. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

Лицо, не участвующее в договоре, заявляющее иск о признании договора недействительным, должно доказать наличие своего материально-правового интереса в удовлетворении иска, указав, какие его права или охраняемые законом интересы нарушены или оспариваются лицами, к которым предъявлен иск, а также каким образом эти права и интересы будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты.

В обоснование нарушения права истец сослался на то, что предварительный договор был заключен сторонами с целью последующего обращения ИП ФИО1 с иском о взыскании упущенной выгоды, что по мнению истца порождает для него неблагоприятные последствия.

Таким образом, суд приходит к выводу, что истец имеет материально-правовую заинтересованность в рассмотрении настоящего иска.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Индивидуального предпринимателя ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Трансбункер-Ванино» о взыскании упущенной выгоды, оставить без удовлетворения.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 51 700 (пятьдесят одна тысяча семьсот) рублей.

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Трансбункер-Ванино» к индивидуальному предпринимателю ФИО1, ФИО3 о признании предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ недействительной, ничтожной (мнимой) сделкой, признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительной (притворной) сделкой, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, в Хабаровский краевой суд, через Ванинский районный суд Хабаровского края.

Судья Молчанова Ю.Е.

Мотивированное решение

изготовлено 19.04.2022 года